Решение по делу № 33-549/2023 от 13.01.2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 февраля 2023 года дело № 33-549/2023 (2-2137/2022)

Судья Рабданова Г.Г.

УИД 04RS0018-01-2022-002741-36

поступило 13 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Холонгуевой О.Р., Кушнаревой И.К.,

при секретаре Долонове Ц-Н.Б.,

с участием прокурора Сметаниной И.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску Нагаслаевой Алены Валерьевны к МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее – Комитет) об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, встречному иску Комитета к Нагаслаевой Алене Валерьевне, Нагаслаеву Евгению Эдуардовичу, Нагаслаеву Елене Владимировне, Нагалсаевой Виктории Евгеньевне, Стемплевскому Евгению Игоревичу, Стемплевской Варваре Евгеньевне о принудительном изъятии недвижимого имущества, прекращении права собственности, выселении, снятии с регистрационного учета, по апелляционной жалобе Комитета на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 9 ноября 2022 года, которым иск Нагаслаевой А.В. удовлетворен, установлен размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>, в сумме 2 960 000 руб., на Комитет возложена обязанность выкупить жилое помещение по указанной стоимости.

Встречный иск Комитета удовлетворен частично, квартира, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок с кадастровым номером <...> изъяты для муниципальных нужд у Нагаслаевой А.В., прекращено ее право собственности, прекращено право пользования жилым помещением, которое признано муниципальной собственностью, и выселены из квартиры без предоставления иного жилого помещения Нагаслаева А.В., Нагаслаев Е.Э., Нагаслаева Е.В., Нагалсаева В.Е. В удовлетворении остальной части иска отказано, разъяснено, что решение является основанием для снятия Нагаслаевых с регистрационного учета

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нагаслаева А.В. обратилась в суд с иском к Комитету, в котором просила установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>.

Иск мотивирован тем, что истец является собственником указанного жилого помещения площадью 34,9 кв.м., в доме, который признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок и жилой дом изъяты для муниципальных нужд. В проекте соглашения об изъятии недвижимости Комитет указал выкупную стоимость в сумме 2 461 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «НЭКС», с чем истец не согласна, считает, что стоимость изымаемого жилого дома и земельного участка существенно занижена, что повлияло на размер возмещения.

Судом к участию в деле на стороне истца в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нагаслаев Е.Э., Нагаслаева Е.В., несовершеннолетняя Нагаслаева В.Е., Стемплевский Е.И., несовершеннолетняя Стемплевская В.Е.

Комитет обратился со встречным иском к Нагаслаевой А.В., Нагаслаеву Е.Э., Нагаслаевой Е.В., Нагалсаевой В.Е., Стемплевскому Е.И., Стемплевской В.Е., в котором просил изъять у Нагаслаевой А.В. указанное жилое помещение, а также долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) и земельном участке с кадастровым номером <...> под МКД, определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 461 000 руб., прекратить право собственности Нагаслаевой А.В. и признать право муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение, прекратить право пользования жилым помещением, выселить Нагаслаеву А.В., Нагаслаева Е.Э., Нагаслаеву Е.В., Нагалсаеву В.Е., Стемплевского Е.И., Стемплевскую В.Е. без предоставления другого жилого помещения, снять с регистрационного учета, обязать Нагаслаеву А.В. принять причитающееся возмещение, для чего – предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.

Встречный иск мотивирован тем, что Нагаслаевой А.В. направлено уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, до настоящего времени соглашение либо уведомление об отказе от подписания не представлены.

В качестве третьего лица во встречном иске заявлено ООО «НЭКС».

В судебное заседание суда первой инстанции Нагаслаева А.В. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Нагаслаевой А.В. по доверенности (т. 1 л.д. 13) Савинова О.Н. иск поддержала, просила установить размер равноценного возмещения в соответствии с заключением судебной экспертизы в сумме 2 960 000 руб., встречный иск не признала, полагала, что в его удовлетворении следует отказать, поскольку само по себе определение выкупной цены жилого помещения уже является основанием для изъятия жилого помещения, прекращения права пользования, права собственности на указанное жилое помещение.

Представитель Комитета по доверенности (т. 3 л.д. 12) Челмодеева М.Э. иск Нагаслаевой А.В. не признала, встречный иск поддержала, не согласилась с заключением судебной экспертизы ООО «Интеграл-оценка» в части примененных аналогов для сравнительного анализа, применения корректировок на местоположение, этажность, наличие коммуникаций, полагала, что эксперт необоснованно взял предложения по благоустроенным квартирам, намеренно увеличив рыночную стоимость, не согласилась также с включением в выкупную стоимость убытков и с датой, на которую экспертом определена выкупная стоимость квартиры.

Ответчики по встречному иску Нагаслаев Е.Э., Нагаслаева Е.В., Нагаслаева В.Е., Стемплевский Е.И., Стемплевская В.Е., третье лицо ООО «НЭКС» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Прокурор, участвовавший в деле, полагал, что иск Нагаслаевой А.В. подлежит удовлетворению, размер возмещения за изымаемое жилое помещение - установлению в сумме 2 960 000 руб., а встречный иск – частичному удовлетворению.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Комитета – Челмодеева М.Э., представившая диплом о высшем юридическом образовании (т. 3 л.д. 13), просит решение суда отменить, в удовлетворении иска Нагаслаевой А.В. отказать, указывает, что при назначении экспертизы суд незаконно не принял во внимание возражения относительно выбора экспертной организации и эксперта проводившего экспертизу, поскольку экспертом и учредителем ООО «Интеграл Оценка» является Муравьева Т.Ю., которая ранее состояла в трудовых отношениях с ООО «НЭКС» и уволилась по собственному желанию, в связи с конфликтными отношениями с руководителем и иными сотрудниками ООО «НЭКС», кроме того, суд не дал оценку экспертному заключению ООО «Интеграл Оценка», не произвел проверку на соответствие его закону и не привел мотивы, по которым отклонил возражения Комитета относительно допущенных в экспертном заключении нарушений, считает заключение ООО «Интеграл Оценка» необоснованным, неполным, непроверяемым, необъективным, указывает, что экспертом намеренно увеличена рыночная стоимость исследуемой квартиры, так, при расчете рыночной стоимости неблагоустроенной квартиры Нагаслаевой А.В. экспертом в качестве объектов-аналогов N 3, 4, 5 приняты благоустроенные жилые помещения, стоимость которых за 1 кв.м. свыше 70 000 руб., что значительно выше неблагоустроенных объектов - аналогов, при этом экспертом проигнорированы схожие с объектом исследования неблагоустроенные квартиры по адресам: г. Улан-Удэ, ул. <...> стоимостью за 1 кв.м. - 25 373 руб. и ул. <...> стоимостью за 1 кв.м. – 20 339 руб., а также применена неверная корректировка на местоположение по объекту-аналогу N 2 по ул. <...> в размере 12%, между тем, объект аналог расположен в центральной культурно-исторической части города и по классификатору Справочника оценщика недвижимости – 2020 под редакцией Лайфера Л.А. «Квартиры» относится к 1 территориальной зоне, корректировка должна составлять 21%, неверно применена корректировка на расположение квартиры на этаже дома по объектам аналогам N 1, 5 в размере 2 %, так как данная корректировка применяется для домов этажностью более 2-х этажей и у которых имеется второй (средний) этаж, однако, в исследуемой квартире всего 2 этажа (первый и последний), поэтому применение данной корректировки некорректно, кроме того, при расчете рыночной стоимости земельного участка под МКД и рыночной стоимости объектов – аналогов земельного участка N 2, 3 эксперт неправомерно применил понижающую корректировку 18 % на наличие коммуникаций, считает, что утверждение эксперта о том, что по остальным объектам-аналогам не имеется возможности подключения к центральным инженерным сетям водоснабжения, отопления, водоотведения не соответствует действительности, кроме того, судебная экспертиза проведена 1 сентября 2022 года, то есть с нарушением сроков, напротив, оценка имущества ООО «НЭКС» проведена в сроки установленные законом, экспертное заключение, которым бы подтверждалась недостоверность отчета об оценке ООО «НЭКС», не проводилась, отчет не оспорен, судом недопустимым доказательством не признан, при таких обстоятельствах отчет ООО «НЭКС» свойства относимости и допустимости, как доказательства рыночной стоимости, не утрачивает, суд мог назначить экспертизу только при наличии возникших сомнений в правильности и обоснованности ранее выполненного отчета ООО «НЭКС» или при наличии в нем противоречий, мотивы по которым данный отчет не принят судом в качестве доказательства в решении суда не указаны, считает, что убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, рассчитаны и взысканы неправомерно, такие убытки учитываются лишь в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

В письменных возражениях прокурор, участвовавший в рассмотрении дела судом первой инстанции, указал, что оснований для отмены или изменения решения не имеется, доводы жалобы посчитал несостоятельными, указал, что они обсуждались судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель Комитета не явился, извещен надлежаще, об отложении судебного разбирательства не просил.

Нагаслаева А.В., ее представитель Савинова О.Н., ответчик по встречному иску Нагаслаева Е.В. с доводами апелляционной жалобы Комитета не согласились, полагали решение суда постановленным законно и обоснованно.

Ответчики по встречному иску Нагаслаев Е.Э., Стемплевский Е.И. в суд не явились, извещены, от них поступили ходатайства о рассмотрении дела по апелляционной жалобе Комитета без их участия.

Третье лицо ООО «НЭКС» извещено о времени и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя не направило, об отложении судебного заседания не заявляло, свою позицию по делу не представило.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников по делу, заключение прокурора, полагавшего необходимым оставить решение без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия основания для его отмены или изменения не усматривает.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Нагаслаева А.В. является собственником жилого помещения по адресу: <...> (т. 1 л.д. 12-13).

Согласно выписке из поквартирной карточки в квартире зарегистрированы по месту жительства: Нагаслаева А.В., Нагаслаев Е.Э., Нагаслаева Е.В., несовершеннолетняя Нагаслаева В.Е. (т. 1 л.д. 156).

Указанный МКД расположен на земельном участке площадью 1540 кв.м. с кадастровым номером <...> (т. 1 л.д. 5).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 23 ноября 2015 года N 1705-р МКД по ул. <...>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 121).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 7 декабря 2021 года N 1029-р земельный участок с кадастровым номером <...>, МКД и жилые помещений в нем изъяты для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 126).

21 февраля 2022 года Комитет направил Нагаслаевой А.В. соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд г. Улан-Удэ, содержащее условие о выкупе жилья по цене – 2 461 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ООО «НЭКС» от 28 декабря 2021 года N 1790 (т. 1 л.д. 6, 8).

Не согласившись с размером возмещения, Нагаслаева А.В. соглашение не подписала, обратилась в суд с иском об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Судом первой инстанции в целях определения рыночной стоимости изымаемого имущества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Интеграл Оценка».

Согласно экспертному заключению ООО «Интеграл Оценка» от 1 сентября 2022 года N 111/22 выкупная стоимость спорного жилого помещения, составила 2 960 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 1 252 000 руб., рыночная стоимость, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество – 89 000 руб., доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый МКД – 843 000 руб. убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 41 000 руб., убытки, связанные с переездом во временное жилье и из временного жилья в приобретенное жилое помещение – 27 000 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 60 000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 646 000 руб. (т. 2 л.д. 1-83).

Разрешая исковые требования, суд принял во внимание заключение экспертизы ООО «Интеграл Оценка», в соответствии с которым установил выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 2 960 000 руб. и обязал ответчика выкупить у истца жилое помещение за установленную решением суда цену.

Суд полагал заключение ООО «Интеграл Оценка» достоверным и надлежащим доказательством, учел, что данным экспертным заключением стоимость объекта определена исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Суд также признал подлежащими частичному удовлетворению встречные исковые требования Комитета об изъятии недвижимого имущества, принадлежащего Нагаслаевой А.В., с прекращением права собственности и признанием права муниципальной собственности на изымаемую квартиру, с выселением последней и членов ее семьи из жилого помещения, сославшись на то, что обязательная процедура изъятия, предусмотренная законом, Комитетом соблюдена.

Вместе с тем в части требований по встречному иску о прекращении права пользования и выселении ответчиков Стемплевского Е.И., Стемплевской В.Е. суд отказал, поскольку материалами дела подтверждается снятие данных лиц с регистрационного учета по указанному адресу с июня 2022 года; а также отказал в установлении размера возмещения в сумме 2 461 000 руб. и возложении обязанности принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты, не мотивировав отказ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию размера выкупной стоимости, установленной судом. В части иных, как удовлетворенных, так и не удовлетворенных встречных исковых требований, судебное решение не оспаривается.

Судебная коллегия не находит причин не согласиться с выводами суда первой инстанции об установлении возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с заключением ООО «Интеграл Оценка» от 1 сентября 2022 года N 111/22, поскольку указанное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года (далее – Обзор 2014 года), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Комитет настаивает на определении суммы возмещения в размере 2 461 000 руб. на основе внесудебного отчета об оценке ООО «НЭКС» от 28 декабря 2021 N 1790, согласно которому выкупная стоимость спорного объекта недвижимости определена путем сложения рыночной стоимости квартиры 982 000 руб., рыночной стоимости доли в праве на земельный участок под МКД – 756 000 руб., рыночной стоимости доли в праве на общее имущество МКД – 89 000 руб., размера убытков, связанных с переездом в другое жилое помещение – 16 000 руб., с поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 52 000 руб., с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 564 000 руб. (т. 1 л.д. 23 - 73).

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на сомнения в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы, однако убедительных и достоверных доказательств несоответствия выводов эксперта требованиям закона и фактическим обстоятельствам суду не представлено.

Так, в жалобе указано, что экспертом в качестве объектов-аналогов N 3, 4, 5 взяты благоустроенные квартиры, цена 1 кв.м. площади которых (в диапазоне от 61 000 руб. до 76 000 руб.) выше, чем за 1 кв.м. площади исследуемого объекта, расположенного в неблагоустроенном жилом доме, а также неблагоустроенных объектов-аналогов N 1 по ул. <...> и N 2 по ул. <...> (цена за 1 кв.м. 44 000 – 45 000 руб.).

В силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии со ст. 20 настоящего Закона требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности.

При сравнительном подходе оценки, который был применен в настоящем случае, в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам (п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7))

Вместе с тем, Федеральный стандарт оценки допускает возможность использования иных имеющихся объектов-аналогов, с приведением обоснования такой выборки. При этом в зависимости от имеющейся исходной информации могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и т.п.), количественные методы оценки (метод регрессного анализа, метод количественных корректировок и др.), а также их сочетания.

Оценщик в праве использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 25 ФСО N 7).

При этом применение корректировок на различия, имеющиеся между объектом исследования и сопоставимым объектом, по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (п. 1, 4 ФСО N V "Подходы и методы оценки", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта, физические характеристики объекта, состояние объектов капитального строительства.

То есть эксперт не лишен возможности выбора объектов-аналогов, отличающихся от объектов исследования при должном на то обосновании. Поэтому эксперт Муравьева Т.Ю. вправе была применить объекты-аналоги, расположенные в благоустроенных домах. Ею отобраны объекты наиболее сопоставимые с объектом исследования, так как по ним имеется вся необходимая информация для проведения расчетов (цена, площадь квартиры, местоположение, год постройки дома, материал стен дома, площадь земельного участка, в границах которого расположен МКД и др.) ( т. 2 оборот л.д. 25 -26).

Приложение N 8 к данному заключению содержит 70 предложений по продаже, по каждому объявлению экспертом представлена обоснованная и достаточная информация о том, в связи с чем эксперт принял или не принял тот или иной объект – аналог в дальнейших расчетах.

Также экспертом применены к объектам-аналогам понижающие/повышающие коэффициенты, расчет которых приведен в заключении, что позволило уравнять объекты по их стоимости. В частности, для объектов-аналогов под N 3,4,5 (для благоустроенных квартир) были применены понижающие корректировки (-9%), учитывая разницу между печным и центральным отоплением, понижающая корректировка (-12%) по разнице в центральном водоснабжении, которого в квартире Нагаслаевой А.В. не имеется. Дополнительно применена корректировка на наличие/отсутствие помещения, оборудованного под санузел (-6,5%), так как в объекте исследования такого помещения нет.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, площади, дате предложения, передаваемых правах, местоположению, назначению и текущему использованию.

Обоснованным является и применение корректировки на местоположение для объекта-аналога N 2 по ул. <...>, (ул. <...>), расчет которого также приведен в заключении. Данный объект находится в центре города, в Советском районе г. Улан-Удэ, а объект исследования в Октябрьском районе г. Улан-Удэ в зоне застройки смешанного типа. Для указанного объекта-аналога экспертом принята 2-ая типовая зона – центр деловой активности, зоны точечной застройки и соответствующая корректировка (-12%).

Экспертом учтено местоположение данного объекта, относящееся к центру города Улан-Удэ, но данный дом расположен за Центральным рынком и не находится в зоне культурного и исторического центра, к которому было бы возможно применение максимальной корректировки (-21%).

При оценке квартиры экспертом учитывался этаж, на котором такая квартира расположена, так как расположение на этаже является одним из основных ценообразующих факторов.

При применении корректировки на расположение на этаже, установленной для домов, имеющих средние этажи, тогда как исследуемый дом двухэтажный, эксперт руководствовался Справочником оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. «Квартиры» (2020 года) для городов с населением менее 500 тыс. человек.

В данном справочнике отсутствует информация о том, что корректировка на этаж применяется только для домов высотой более 2-х.

Как правило, квартиры, расположенные выше 1-го этажа стоят дороже.

Как следует из письма автора справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. «Квартиры» (2020 года) для городов с населением менее 500 тыс. человек, корректировка на этажность относится к жилым домам, имеющим средние этажи, поскольку здания этажностью не более 2-х в исследованиях автора не анализировались. При этом, использование названной корректировки допустимо в случае целесообразности её применения.

В настоящем случае эксперт счел возможным использование этой корректировки, с приведением мотивов ее применения. По данному фактору для объектов аналогов принята незначительная понижающая корректировка (-2%). Поэтому и в этой части не усматривается причин не согласиться с выводами эксперта.

Применение одновременной корректировки, как на количество комнат, так и на площадь помещения по объектам-аналогам, не рекомендуется, что следует из письма саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации русское общество оценщиков, согласно которому корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости зависят от территориальной принадлежности объекта, от типа квартир и их общей площади.

Эффект, связанный с масштабом объекта недвижимости, учитывается в том случае, если объект оценки и объект-аналог имеют одинаковое количество комнат.

В настоящем случае в заключении эксперта нашло отражение обоснование применения корректировки по каждому объекту-аналогу по площади, что допустимо.

Также экспертом учтено и цена объектов аналогов скорректирована по их техническому состоянию.

После применения указанных и иных корректировок в отношении объектов аналогов, все объекты-аналоги, в том числе объект-аналог N 1, по своим характеристикам схожий с объектом исследования, находятся в одном диапазоне цен, характерных для неблагоустроенного жилого помещения, что свидетельствует о корректности примененных экспертом поправок.

Неблагоустроенные помещения по ул. <...>, и по ул. <...> не были приняты экспертом в качестве объектов-аналогов, поскольку земельный участок под МКД по ул. <...> не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, а дом 6 по ул. <...> является одноэтажным зданием, земельный участок сформирован и поставлен кадастровый учет только под одной из трех квартир одноэтажного дома, под МКД участок не сформирован.

Вопреки доводам жалобы, применение повышающей корректировки на наличие коммуникаций в размере - 18% в отношении объектов-аналогов N 2, 3 при расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом обосновано. Согласно п. 20 ФСО N 7, улучшения (в том числе коммуникации) относятся к объектам капитального строительства, а также для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.

При этом эксперт использует сведения об объектах-аналогах, полученных из открытых источников информации.

Объект-аналог N 1 по ул. Ключевской, расположен территориально около объектов многоэтажной жилой застройки, обеспеченных всеми имеющимися инженерными коммуникациями.

По данным объявления о продаже объекта-аналога N 1 указано, что имеется техническая возможность подключения к центральным коммуникациям

Информация о наличии либо отсутствии инженерных коммуникаций, приведенная в заключении эксперта, является проверяемой, в заключении приведены скриншоты соответствующих объявлений (т. 2 л.д. 128, 136-138).

Поскольку у объектов-аналогов N 1 и 3 (окраина города, незастроенная территория), как и у объекта исследования, расположенного в неблагоустроенной малоэтажной застройке, отсутствуют коммуникации и такие коммуникации располагаются на расстоянии. В информации, содержащейся в объявлениях о продаже объектов-аналогов, отсутствовали сведения о технической возможности подключения к центральным коммуникациям, то эксперт не располагал сведениями о возможности подключения указанных земельных участков к централизованным системам ресурсоснабжения и водоотведения, потому правомерно исходил из того, что возможность подключения к коммуникациям электро-, водоснабжения, отопления, канализации на момент исследования отсутствует, в связи с чем выявлены отличия по данному фактору с объектом-аналогом N 2, на котором инженерные коммуникации расположены рядом, возможность подключения к ним имеется. Следовательно, к объекту-аналогу N 2 правомерно применена понижающая корректировка (-18%) в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости – 2022 года под ред. Лайфера Л.А. «Земельные участки» часть 2. Для городов с численностью менее 500 тыс. человек.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подп. "е" п. 22 ФСО N 7.

Доказательств, достоверно подтверждающих наличие технических условий для подключения домов к системам коммуникации, Комитетом не представлено.

Таким образом, ссылки Комитета, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются представленными письменными пояснениями эксперта, и пояснениями, данными в судебном заседании суда первой инстанции.

Доводы автора жалобы, не согласившегося с экспертным заключением, полагающего, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.

Определение экспертом рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, оно мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Таким образом, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усматривает оснований не принять во внимание экспертное заключение ООО «Интеграл Оценка». Оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

В связи с чем районный суд правомерно принял решение об установлении выкупной стоимости на основании экспертного заключения ООО «Интеграл Оценка» от 1 сентября 2022 года N 111/22, в сумме 2 960 000 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом жалобы о недопустимости названного экспертного заключения в качестве доказательства по делу.

Факт того, что эксперт Муравьева Т.Ю. является соучредителем ООО «Интеграл Оценка», ранее состояла в трудовых отношениях с ООО «НЭКС» и у нее сложились конфликтные отношения с руководством и коллегами, не свидетельствует о её заинтересованности, предвзятом отношении при проведении экспертизы.

На момент проведения экспертизы Муравьева Т.Ю. не находилась в служебной или иной зависимости от ООО «НЭКС», трудовые отношения прекращены в 2016 году, что не является подтверждением той зависимости, которая в силу ст. 18 ГПК РФ является основанием для отвода эксперту. Кроме того, доводы о наличии ранее неприязненных отношений между Муравьевой Т.Ю. и руководством ООО «НЭКС» являются голословными и ничем не подтверждены.

Довод о проведении экспертизы ООО «Интеграл оценка» с нарушением срока подлежит отклонению.

Как разъяснено в Обзоре 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в подп. "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Из данного разъяснения Верховного Суда РФ не следует о возможности назначения экспертизы для определения рыночной стоимости жилого помещения лишь при признании недействительным отчета об оценке, подготовленного по заказу муниципального органа либо органа государственной власти.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 5 постановления от 11 февраля 2019 года N 9-П, значительное расхождение во времени актов, предусматривающих изъятие имущества, может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Из буквального толкования ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ не следует, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости, является безусловным доказательством выкупной стоимости, наличие которого препятствует заинтересованным лицам ссылаться либо представлять иные доказательства, касающиеся иного размера выкупной стоимости.

По смыслу приведенных норм и правовых позиций, в случае, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии жилого помещения, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Назначением экспертизы по определению возмещения за изымаемое жилое помещение не нарушены положения земельного, жилищного и иного законодательства. Вопреки доводу жалобы, то обстоятельство, что срок действия отчета об оценке ООО «НЭКС» не истек, не имеет правового значения, поскольку спор о размере выкупной цены рассматривается судом.

С момента составления отчета об оценке ООО «НЭКС» в декабре 2021 года до момента рассмотрения делав ноябре 2022 года в суде первой инстанции прошло более шести месяцев, в связи с чем размер взысканного возмещения за изымаемое жилое помещение правильно определен судом первой инстанции исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Иное противоречило бы конституционному принципу равноценного возмещения за принудительно изымаемое имущество (ст. 35 Конституции РФ).

То, что отчет об оценке ООО «НЭКС» не признан незаконным, недействительным, не являлось препятствием в назначении экспертизы, в связи с тем, что нормы действующего законодательства таких ограничений не содержат.

Основания для назначения судебной оценочной экспертизы у суда имелись.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, привести мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд первой инстанции данную обязанность не выполнил, однако это не привело к принятию неправильного, незаконного решения.

Судебная коллегия, оценивая представленный Комитетом отчет ООО «НЭКС», находит, что данный отчет не содержит объективную и достоверную оценку, соответствующую принципу равнозначности возмещения,

При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома принят износ 70%, установленный техническим заключением ООО «МП-Проект» в 2015 году (т. 1 л.д. 71, 91-95).

Между тем, согласно дефектному акту Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 7 июня 2022 года износ дома по данным обследования составлял 80% (т. 2 л.д. 105).

Очевидно, что за 9 месяцев, прошедших после оценки ООО «НЭКС», состояние дома не могло стремительно ухудшиться и измениться с 70% износа до 80%. Поэтому взятый оценщиком показатель износа не корректен, что отразилось на общей стоимости спорного помещения.

Также ООО «НЭКС» при расчете стоимости исследуемого жилого помещения принят к расчету объект-аналог N 2 по адресу: <...>, года постройки – 1928, что значительно отличается от года постройки исследуемого объекта (1961 год) и влияет на стоимость, как объекта-аналога, так и исследуемого объекта при использовании сравнительного подхода.

Кроме того, сведений о техническом состоянии объекта – аналога N 2 в отчете не приведено.

Корректировка на техническое состояние объекта-аналога N 2 не применена. При этом специалистом указано на удовлетворительное состояние отделки, состояние конструктивных элементов объекта-аналога N 2 не мотивировано, без ссылки на технические документы (т. 1 л.д. 134-138).

При определении стоимости земельного участка под МКД в отчете ООО «НЭКС» принят к исследованию объект-аналог по ул. <...>, не сопоставимый с участком по ул. <...>, который находится в зоне, имеющей развитую инфраструктуру (рядом расположены парк отдыха, остановки общественного транспорта, магазины, школа, детский сад, иедицинские учреждения, кафе, рестораны, многофункциональный центр), тогда как участок на ул. <...>, располагается на окраине города, на нем имеется тепловой коллектор, он ограничен рядом проходящими железнодорожными путями, вследствие чего данный участок считается неликвидным, продается давно.

Кроме того, в отчете об оценке ООО «НЭКС» имеются противоречия при применении поправки на местоположение земельных участков. Так указано, что объект оценки соответствует 1 типу «Центр города», тогда как он расположен в Октябрьском районе г. Улан-Удэ на территории застройки смешанного типа, а центр города находится на территории Советского района г. Улан-Удэ. Выбор типа местоположения объекта исследования специалистом не мотивирован.

Также специалистом ООО «НЭКС» не были рассчитаны убытки, связанные с проживанием во временном жилье до приобретения нового взамен аварийного.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него, в том числе включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу ч. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

С учетом приведенных норм права, разъяснений, принимая во внимание, что соглашение между сторонами о сроках и иных условиях изъятия жилого помещения не заключено, не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, оснований для исключения из выкупной стоимости убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, не имелось.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о неправомерности включения в размер выкупной стоимости, определенной экспертным заключением ООО «Интеграл Оценка», убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, судебная коллегия отклоняет.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными, подлежащими отклонению, поскольку оснований для отмены правильного постановленного решения суда не содержат.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 9 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в 8-й кассационный суд общей юрисдикции, в г. Кемерово, с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия.

Мотивированное определение принято 26 февраля 2023 года.

    Председательствующий:

    Судьи коллегии: