Решение по делу № 2-2897/2015 от 30.03.2015

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

18 мая 2015 года      г. Красноярск

Дело №2 – 2897/2015

Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Манзыревой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ААА об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на квартиру, наложении обязанности произвести такую регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ААА обратился в суд об оспаривании решения Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на квартиру, ссылаясь на следующие обстоятельства. Между заявителем (покупатель) и Албул Е.П. (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, во исполнение которого ААА передал продавцу № в счет оплаты указанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ААА и Албул Е.П. обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с совместным заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в государственной регистрации заключенной сторонами сделки было отказано, со ссылкой на распоряжение администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ года, которым установлена опека над несовершеннолетним сыном Албул Е.П. – П ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за которым закреплено право пользования указанным жилым помещением. Отказ в государственной регистрации также мотивирован тем, что отчуждение спорного жилого помещения в данном случае допускается только с согласия органа опеки и попечительства, которое представлено не было. С данным отказом регистрирующего органа заявитель не согласен, поскольку собственником вышеуказанной квартиры является только продавец Албул Е.П., а не ее сын А Д.А. При этом, родительских прав продавец не лишена и вправе была действовать самостоятельно при решении вопроса об отчуждении принадлежащей ей квартиры. В связи с тем, что Албул Е.П. осуждена с ДД.ММ.ГГГГ к лишению свободы, ее ребенок только с указанной даты был передан на попечение органов опеки администрации Ленинского района г. Красноярска, на момент совершения сделки (12.08.2013г.) несовершеннолетний находился с матерью и в опеке не нуждался. Покупателю ААА о том, что ребенок зарегистрирован в квартире было известно, поскольку никаких обязательств на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета Албул Е.П. не давала, в связи с чем, переход собственности прав несовершеннолетнего не нарушает. На основании изложенного просил суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю в государственной регистрации права и перехода права собственности на спорное жилое помещение, а также обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права и перехода права собственности на эту квартиру.

В зале суда представитель заявителя ААА – Р (полномочия проверены) поддержал заявленные требования в полном объеме по вышеизложенным основаниям.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю В (доверенность в деле) в зале суда против заявленных требований возражала, пояснив, что при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением Росреестра по Красноярскому краю направлялся межведомственный запрос в органы опеки, откуда получен ответ о том, что данная сделка нарушает права несовершеннолетнего П Поскольку спорное жилое помещение было закреплено за несовершеннолетним 23.08.2011г., при этом, согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры в адрес ААА получено не было, заявителю на законных основаниях было отказано в регистрации данной сделки.

Представители заинтересованных лиц – Управления образования администрации Ленинского района г. Красноярска, МБУ «Центр социальной помощи семье и детям «Доверие», о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Заинтересованное лицо Албул Е.П. – в зал суда не вызывалась, отбывает наказание в местах лишения свободы, о дате, времени и месте слушания извещена заблаговременно, надлежащим образом, каких-либо письменных пояснений по существу данной жалобы с ее стороны представлено не было. Учитывая характер данного спора и значение личных объяснений Албул Е.П. для рассмотрения этого дела, а также возможность участия в деле представителя заинтересованного лица, суд полагает возможным рассмотреть дело без ее этапирования в судебное заседание.

Заслушав доводы представителей заявителя, органа, чьи действия обжалуются, исследовав материалы дела и иные представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Порядок проведения государственной регистрации прав включает правовую экспертизу документов, в том числе - проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки, проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Как следует из пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности А.

На регистрационном учете в указанной квартире состоят: собственник Албул Е.П. и ее несовершеннолетний сын А Д.А. (выписка из ФЛС 24000014490000000113 (171293) от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельство о рождении от ДД.ММ.ГГГГ II-БА №673263).

ДД.ММ.ГГГГ между Албул Е.П. (продавец) и ААА (Д) А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Албул Е.П. и ААА (Д) А.А. (в лице своего представителя М) обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с совместными заявлениями о государственной регистрации указанного договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру.

13.09.2014 года в соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация была приостановлена по решению государственного регистратора до 12.12.2014 года в связи с необходимостью предоставления сторонами сделки согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, о чем заявителям были направлены уведомления с изложением причин приостановления, а именно - отсутствие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, поскольку в результате совершения данной сделки затрагиваются права и охраняемые интересы несовершеннолетнего П

Однако к моменту истечения срока государственной регистрации необходимый для государственной регистрации документ представлен не был, в связи с чем, решением государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> перехода права собственности на нее, было отказано.

Обсуждая законность и обоснованность действий регистрирующего органа, суд отмечает следующее.

Как следует из пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Таким образом, исходя из смысла пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей.

Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законам обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: 1) находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; 2) оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; 3) несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; 4) несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Пунктом 1 ст. 34 ГК РФ и статьей 1 Закона Красноярского края от 20.12.2007 года №4-14089 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов края государственными полномочиями по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних» исполнительные органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов края наделены государственными полномочиями по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних детей.

На основании «Положения о порядке выдачи предварительных разрешений на мнение сделок с недвижимым имуществом, на которое несовершеннолетние имеют права собственности либо пользования», утвержденного Постановлением Администрации г. Красноярска 18.06.2010 № 249, предварительные разрешения выражающие дачу согласия родителям (законным представителям) несовершеннолетнего на совершение сделок в отношении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности по отчуждению, влекущих переход права собственности, выдаются администрацией района по месту жительства несовершеннолетнего (подопечного). Предварительное разрешение оформляется в виде распоряжения администрации района в срок не позднее чем через пятнадцать с даты подачи заявления о выдаче такого разрешения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 210-ФЗ «Об организации представления государственных и муниципальных услуг» решения, заключения и разрешения, выдаваемые органами опеки и попечительства в соответствии с законодательством Российской Федерации об опеке попечительстве отнесены к документам личного хранения и должны представляться заявителем самостоятельно при обращении за предоставлением государственных услуг.

Как усматривается из материалов дела, полученным государственным регистратором в порядке межведомственного запроса ответом Управления образования администрации <адрес> (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ года) было сообщено, что несовершеннолетний П, ДД.ММ.ГГГГ года рождения находится на полном государственном обеспечении, право пользования названным жилым помещением у несовершеннолетнего сохранено с 23.08.2011г., в результате совершения данной сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес> затрагиваются права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Распоряжением администрации <адрес> от 23.08.2011г. № за несовершеннолетним П, ДД.ММ.ГГГГ года рождения установлена опека и закреплено право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 148 Семейного кодекса Российской Федерации дети, находящиеся под опекой (попечительством), имеют право, в том числе, на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Вместе с тем, в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует условие о том, что несовершеннолетний П, ДД.ММ.ГГГГ года рождения сохраняет право пользования квартирой по адресу: <адрес>.

Таким образом, в спорном договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует указание на перечень лиц, сохраняющих право пользования вышеуказанным жилым помещением, как этого требуют положения пункта 1 статьи 558 ГК РФ, абзаца 5 пункта 1 статьи 148 СК РФ.

Также, в соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Однако, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составлен без учета указанных требований статей 460, 558 ГК РФ, соответственно продавец - Албул А не поставила в известность покупателя - Д о наличии несовершеннолетнего, обладающего правом пользования (о чем свидетельствует пункт 5 договора купли-продажи квартиры от 12.08.2013).

Учитывая изложенное, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права собственности и права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> была правомерно сначала приостановлена по решению государственного регистратора начиная с ДД.ММ.ГГГГ сроком на один месяц до 08.09.2014, о чем заявители были письменно уведомлены (исх. № от 06.08.2014).

Затем также правомерно, на основании пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Д (ААА) АА (в лице его представителя М).

Пунктом 2 статьи 19 Закона о регистрации установлено, что если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом с соответствующую запись в книге учета документов. В связи с тем, что на момент истечения срока приостановления государственной регистрации прав причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности и права собственности не устранены, на основании абз. 4, 7, пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации государственным регистратором 26.12.2014г. правомерно принято решение об отказе в государственной регистрации перехода собственности и права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества (сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № 01/183/2014-173).

Поскольку, решение об отказе в государственной регистрации принято в соответствии с действующим законодательством, в пределах полномочий, установленных статьями 9, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21 Закона о регистрации, следовательно, указанное решение не нарушает права и законные интересы заявителя. При таких обстоятельствах в удовлетворении жалобы ААА необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ААА об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на квартиру, наложении обязанности произвести такую регистрацию, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.

Решение изготовлено в полном объеме 23 мая 2015 года.

Судья                                         И.Г. Медведев