Решение по делу № 33-11691/2024 от 10.09.2024

УИД 59RS0004-01-2024-003826-60

Дело № 33-11691/2024 (2-2587/2023)

Судья: Сероваева Т.Т.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Пермь 09.10.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.

и судей Петуховой Е.В., Ивановой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дьяковой М.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Даниловой Ирины Юрьевны к Муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом, возмещении судебных расходов,

по апелляционной жалобе Администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 15.07.2024.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Данилова И.Ю. обратилась в суд, с учетом уточненного искового заявления, о взыскании с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: ****, в размере 209 300 руб.; компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения – 117 000 руб.;судебных расходов по оплате услуг за составление отчёта об оценке – 15 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Требования мотивированы тем, что Даниловой И.Ю. на праве собственности принадлежала квартира, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: ****.Жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.05.04.2022 между ответчиком и Даниловой И.Ю. заключен договор №**** об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ****, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения. Договор №** об изъятии жилого помещения сторонами не оспаривается. Капитальный ремонт бывшим наймодателем не производился.

Истец Данилова И.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика и третьего лица - Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, с заявленными исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным письменном отзыве.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 15.07.2024 постановлено:

взыскать с Муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу Даниловой Ирины Юрьевны (дата рождения, паспорт ***) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 209 300 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 117 000 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 15000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 300 руб.

Взыскать с Муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» (ИНН 5904094587) вознаграждение за проведенную судебную строительную техническую экспертизу в размере 15000 руб. (заключение эксперта №24/239 от 25.06.2024, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» З.).

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе Администрация г. Перми.

Заявитель приводит довод о том, что в отношении жилого помещения по адресу: ****10, между сторонами спора заключен договор об изъятии жилого помещения № ** от 05.04.2022, истец реализовал свое право на получение возмещения за изъятое имущество. Установление выкупной стоимости ранее принадлежащего истцу жилого помещения исключает возможность удовлетворения отдельного требования о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта названного помещения и убытков. Размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит. Истец не оспаривал при заключении соглашения размер возмещения, самостоятельно выбрал способ возмещения, реализовал свое право на получение соответствующей компенсации за аварийное жилое помещение. Из договора о возмещении усматривается, что размер возмещения определен по оценочному отчету, представленному истцом.

Также заявитель выражает несогласие с взысканием возмещения за сверхнормативный земельный участок, т.к. стоимость земельного участка, в том числе в части излишней площади, взыскана с ответчика как часть возмещения за изымаемое жилое помещение по вышеуказанному договору. В представленном отчете стоимость земельного участка определена отдельно от стоимости жилого помещения. Взыскание стоимости за сверхнормативный земельный участок, являющийся общим имуществом собственников многоквартирного дома, отдельно от стоимости жилого помещения законом не предусмотрено, он должен оцениваться как элемент общего имущества. Для определения излишков земельного участка судом необоснованно применены Методические рекомендации по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. От Администрации г. Перми, Управления жилищных отношений администрации г. Перми поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Даниловой И.Ю. на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.07.2006 принадлежала квартира, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: ****.

17.03.2014 заключением межведомственной комиссии №12 по результатам рассмотрения заключения специализированной организации - ООО «Ремонтно-строительно-монтажное предприятие «Энергетик» принято решение о призвании многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми собственникам помещений предписано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, предусмотрен срок отселения граждан.

05.04.2022 между муниципальным образованием город Пермь и Даниловой И.Ю. заключен Договор об изъятии жилого помещения № **, в соответствии с которым предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: **** размере 1 362 204 руб. и включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от 24.02.2022 №9534 составляет 1 276 604 руб.; убытки в виде расходов на изготовление отчета об оценке – 20 000 руб. и стоимости грузоперевозок и грузчиков, услуг риелтора, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение, – 65 600 руб.

Из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате Даниловой И.Ю. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом сторонами не разрешался.

Судом также проверен отчет об оценке ООО «Компания «Центр недвижимости» от 24.02.2022 № 9534, на основании которого выплачена компенсация за жилое помещение по договору изъятия. Из отчета усматривается, что компенсация за капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом оценщиком не определялась.

Из отзыва Администрации города Перми следует, что дата приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: **** – 03.03.1999.

Согласно копии технического паспорта на домовладение многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1958 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 29.05.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества ограниченной с ответственностью «Оценка-Консалтинг» - З.

Согласно заключению эксперта №24/239 от 25.06.2024 компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома пропорционально доле оцениваемого жилого помещения по адресу: ****, составляет 209 300 руб., стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения составляет 117 000 руб. Эксперт пришел к выводу о том, что многоквартирный дом на дату первой приватизации жилого помещения в доме (03.03.1999) нуждался в капитальном ремонте и не был проведен. В соответствии с заключением в зависимости от долговечности основных несущих конструкций жилой дом относится к V группе капитальности, 1958 года постройки, капитальный ремонт здания не проводился, показатель износа 49%, что свидетельствует о необходимости капитального ремонта. Срок, для которого определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 1999-1958 = 41 год. Эксперт произвел расчет величины компенсации на дату оценки, пришел к выводу о том, что величина компенсации составляет 209 300 руб.

Кроме того, согласно отчету об оценке №24/239 от 25.06.2024 рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: ****, пропорционально площади жилого помещения - квартире, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: ****, составляет 117 000 руб.

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

Фактическая площадь земельного участка для жилого помещения (квартиры, общей площадью 23,4 кв.м, по адресу: ****) превышает нормативную площадь земельного участка на 14,6 кв.м., т.е. выявлены «излишки» земельного участка.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования - квартира в жилом доме 1958 года постройки площадью 23,4 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (577 кв.м), нормативная площадь земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом - 1638,7 кв.м., фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1999 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка под жилым домом – 1999 кв.м., нормативная площадь земельного участка под жилым домом – 1638,7 кв.м., излишки земельного участка – 360,3 кв.м., сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 14,6 кв.м., в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (8 015 руб. ? 23,4 кв.м.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 117 000 руб.

Кроме того, Даниловой И.Ю. понесены расходы по оплате услуг оценщика - ООО «Оценочная компания «Успех» по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения и компенсации за долю в излишней площади земельного участка в общем размере 15 000 руб., что подтверждается договором №178-24 на проведение оценки от 10.04.2024, заданием на оценку, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.04.2024 на сумму 15 000 руб., отчетом №178-24 от 10.04.2024, представленными в материалы дела.

Указанные отчеты приложены истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований.

Также Даниловой И.Ю. при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком-ордером от 12.04.2024.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 29.05.2024 расходы по производству судебной строительно-технической экспертизы возложены на Администрацию города Перми, однако сведений об оплате экспертизы суду не представлено. Расходы в размере 15000 рублей подтверждены счетом на оплату № 133 от 25.06.2024, заключением эксперта № 24/239 от 25.06.2024.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 36, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований. При этом исходил из того, что в силу прямого указания закона в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости излишков земельного участка суд принял во внимание отчет № 24/239 от 25.06.2024, выполненный экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» - З.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании в пользу истца расходов по оплате услуг оценщика - ООО «Оценочная компания «Успех», необходимых для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, и государственной пошлины в размере 300 рублей.

Кроме того, судом с ответчика в пользу ООО «Оценка-Консалтинг» взысканы расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 15 000 рублей.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Разрешая заявленные истцом требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Как следует из материалов дела обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была, что следует из содержания технического паспорта дома и отчета №24/239 от 25.06.2024, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», согласно которым сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют, жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации. Доказательства проведения капитального ремонта дома с момента его постройки суду представлены не были.

Таким образом, поскольку капитальный ремонт дома не производился с момента его постройки, суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией г. Перми.

При определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре от 05.04.2022 ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, которые состоят из стоимости услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на уплату государственной пошлины, уплачиваемой при покупке другого жилого помещения, – 65600 руб., стоимости изготовления отчета об оценке – 20 000 руб.

При этом то обстоятельство, что в состав выкупной стоимости включен капитальный ремонт, о чем свидетельствует содержание пункта 1.4.2, в котором содержится указание на «кап.ремонт» в составе убытков, не подтверждает реальную выплату истцу стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку из содержания п. 1.4.2 и подпунктов 1.4.2.1, 1.4.2.2 следует, что в состав убытков включены лишь стоимость услуг по составлению отчета об оценке 20 000 рублей, а также стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок, грузчиков, расходов на уплату государственной пошлины, уплачиваемой при покупке другого жилого помещения, в размере 65 600 рублей. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в состав выплат включена не была, что следует из буквального содержания условий договора.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, прямо оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Указанные положения договора не могут быть истолкованы как отказ собственника жилого помещения от права на возмещение стоимости изымаемого имущества и убытков в полном объеме, предусмотренном законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец была вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, независимо от заключения и исполнения договора об изъятии жилого помещения, которым выплата такой компенсации не предусматривалась.

Размер компенсации определен судом на основании заключения оценщика с учетом необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Иные сведения о стоимости непроизведенного капитального ремонта сторонами в соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

При разрешении вопроса о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и сверхнормативный земельный участок, суд обоснованно принял за основу отчет об оценке №24/239 от 25.06.2024, выполненный экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» - З., поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что законодательством, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрена выплата собственнику изымаемого жилого помещения компенсации за сверхнормативный земельный участок отдельно от стоимости изымаемого жилого помещения, определенной заключенным сторонами спора соглашением, отмену решения суда также не влекут.

Разрешая спор в части взыскания в пользу истца стоимости доли сверхнормативного земельного участка под многоквартирным домом, приходящейся на принадлежавшее истцу жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что поскольку рыночная стоимость доли на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: ****, не вошла в состав выкупной цены, при этом выкупная цена складывается из рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе, включая земельный участок под многоквартирным домом, убытков, то она подлежит взысканию в пользу истца.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости сверхнормативного земельного участка оценщик применял «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», основанием к отмене обжалуемого решения суда не является. Несогласие ответчика с примененными специалистом методиками само по себе не свидетельствует о неполноте исследования объекта оценки. Определение методики исследования является прерогативой самого специалиста, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Специалист вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, относящимся к предмету оценки. Несогласие ответчика с отдельными подходами и методиками, примененными специалистом, само по себе не является безусловным основанием для признания выводов отчета недостоверными. Данных о применении положений закона, утративших силу, заключение эксперта не содержит.

Доказательств, свидетельствующих о порочности заключения ООО «Оценка-Консалтинг», стороной ответчика не представлено.

При этом судебная коллегия учитывает, что выводы указанного заключения мотивированы, последовательны, содержат исчерпывающие ответы на вопрос, заключение отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо правовых оснований подвергать его сомнению у суда не имелось.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для пересмотра ранее согласованной выкупной цены отклоняются, поскольку при заключении соглашения с истцом ей не было выплачено равноценное возмещение за изъятую аварийную квартиру, чем нарушены ее права. Правильное определение равноценного возмещения является обязанностью муниципального образования, направлено на обеспечение возможности для граждан приобрести другое пригодное для проживания жилое помещение.

По существу доводы жалобы сводятся к иному толкованию законодательства и на правильность решения суда не влияют, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки указанных доказательств не имеется.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 15.07.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Мотивированное определение изготовлено 16.10.2024.