Решение по делу № 2-6544/2024 от 27.03.2024

Дело № 2-6544/2024

УИД 23RS0047-01-2024-003524-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар                                                                         14 октября 2024 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи                                                   Овдиенко В.Е.

при секретаре                                     Степанцовой Е.С.,

при участии:

истца: Демкович С.В,

представителя ответчика: Якимовой Л.Е., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Демкович С. В. к ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» о взыскании неустойки, устранении недостатков,

установил:

Демкович С.В. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» о взыскании неустойки, устранении недостатков. В обоснование иска указано, что 19.03.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № С/К/Л-1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021. Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение № 5 (строительный номер по проекту), расположенное в 1 подъезде Литера 1, этаж 1 площадью 33,50 кв.м. Согласно п. 3.5 договора срок передачи застройщиком объекта участнику до 28.02.2023. Со своей стороны истцом все условия по договору исполнены полностью и надлежащим образом. Оплата по условиям договора стоимости объекта в размере 4 690 000 руб. осуществлена полном размере. Акт приема передачи между сторонами до настоящего момента не подписан, так как застройщик с момента составления акта об устранении недостатков по квартире от 06.09.2024 так и не устранил недостатки, нарушая сроки подписания акт приема-передачи помещения. В адрес истца от застройщика поступило незаконное и необоснованное требование об оплате за лишние метры, по договору было указано 33,50 кв.м, по факту 35,90 кв.м, увеличено на 2,4 кв.м, указанная площадь является площадью бытовки общего домового имущества и не может входить в площадь истца (с дополнительным входам, которые застройщик заложил со стороны подъезда), так как это не предусмотрено договором, и является злоупотреблением правом со стороны застройщика, истцом были заказаны замеры БТИ, которые подтвердили квадратные метры, предусмотренные договором, что является незаконным и необоснованным требованием в адрес истца об оплате дополнительных 2,4 кв.м в размере 406 000 руб. Также со стороны застройщика из-за строительства 3 литера, истец испытывает трудности по сдаче помещения в аренду и не может извлекать прибыль от сдачи помещения в аренду, неся убытки по содержанию помещения. В ходе приемки и эксплуатации нежилого помещения при составлении акта об устранении недостатков по квартире от 06.09.2023 выявлены следующие недостатки: входная группа: плитка тротуарная мешает открытию входной двери, правая сторона двери не закрывается и не защелкивается пластиковая планка на замок, труба выходит из стены помещения истца на улицу, тротуарная плитка волнообразная, мешает открытию двери. Ухудшение качества объекта долевого строительства делает его непригодным для предусмотренного договором использования. Истец просил ответчика уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 19.03.2021 № С/ЮЛ-1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021, (соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства на 150 000 рублей) предупредив при этом ответчика, в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего требования заявитель будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением для защиты своих прав и законных интересов. В настоящее время требование не удовлетворено. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 700 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., убытки, связанные с устранением недостатков зафиксированных актом приема передачи от 06.09.2023, уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 19.03.2021 № С/К/Л- 1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021, соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства в размере 150 000 руб. и обязать устранить недостатки в кратчайшие сроки; признать незаконным требование ответчика о погашении суммы задолженности за увеличение обшей цены договора в размере 406 000 руб. за счет дополнительных 2,4 кв.м, как несоответствующее условиям договора № С/К/Л-1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021 от 19.03.2021.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в возражении на иск, снизить размер неустойки до 400 000 руб.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела. что 19.03.2021 между Демкович С.В. и ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № С/К/Л-1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021.

Объектом по договору является нежилое помещение № 5, расположенное на 1 этаже в 1 подъезде многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус №.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи указанного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановления).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45 постановления).

В ходе приемки и эксплуатации нежилого помещения при составлении акта об устранении недостатков по квартире от 06.09.2023 выявлены следующие недостатки: входная группа: плитка тротуарная мешает открытию входной двери, правая сторона двери не закрывается и не защелкивается пластиковая планка на замок, труба выходит из стены помещения истца на улицу, тротуарная плитка волнообразная, мешает открытию двери.

Наличие указанных недостатков ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Согласно п. 7.1 Договора участнику долевого строительства передается объект долевого строительства, соответствующий требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством РФ.

Истец просил ответчика уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 19.03.2021 № С/ЮЛ-1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021, (соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства на 150 000 рублей).

Претензия истца ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истец просит взыскать с ответчика убытки, связанные с устранением недостатков зафиксированных актом приема передачи от 06.09.2023, уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 19.03.2021 № С/К/Л- 1/ПД1/УН5/ЭТ1/2021, соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства в размере 150 000 руб. и обязать устранить недостатки в кратчайшие сроки.

Между тем, истцом не учтено, что Закон № 214-ФЗ подразумевает один альтернативный способ защиты своего нарушенного права: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что стоимость устранения недостатков нежилого помещения составляет 150 000 руб., суд считает необходимым данное исковое требование удовлетворить в части, а именно: обязать ответчика устранить недостатки, зафиксированные актом приема передачи от 06.09.2023.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 3.5 договора срок передачи застройщиком объекта участнику установлен до 28.02.2023.

Со своей стороны истцом все условия по договору исполнены полностью и надлежащим образом, оплата по условиям договора стоимости объекта в размере 4 690 000 руб. осуществлена полном размере, что ответчиком не оспаривалось.

В судебном заседании установлено, что акт приема передачи между сторонами до настоящего момента не подписан.

Принимая во внимание факт того, что ответчиком объект долевого строительства не передан истцу в установленные договором сроки, суд приходит к выводу, что ответчик нарушил сроки выполнения указанной обязанности, в связи с чем, у истца возникло право требования неустойки.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 28.02.2023 по 31.03.2024, с учетом добровольного снижения размера неустойки, в размере 700 000 руб., исходя из ключевой ставки по периодам.

Обсуждая доводы ответчика о необходимости применения при расчете неустойки ставки в размере 7,5%, суд учитывает следующее.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Согласно сведениям Банка России, ключевая ставка по состоянию на 01.07.2023 г установлена в размере 7,5%. Годовых.

С учетом установленных обстоятельств, расчет неустойки за период с 28.02.2023 по 31.03.2024 составляет 933 310 руб. (4 690 000 руб. х 398 дней х 2 х 1/300 х 7,5%).

Довод ответчика, что 26.02.2024 объект долевого строительства - нежилое помещение № 5, расположенное на 1 этаже в 1 подъезде многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус № передан Демкович СВ. по одностороннему акту передачи объекта долевого строительства, отклоняется судом, поскольку своего отражения в ходе судебного разбирательства не нашел.

Представитель ответчика просила снизить размер неустойки, которая носит штрафной характер с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в той части, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78), по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (п. 70).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 71 абз. 1).

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение от 14.10.2004 г № 293-О0 следует, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее не соразмерности последствия нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковыми лишь при условии, что оно отвечает требования справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Суд учитывает правовую позицию, неоднократно высказанную Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О в той части, что положения ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Суд отмечает, что договор участия в долевом строительстве действовал в период установленных Указом Президента РФ нерабочих дней в связи с распространением короновирусной инфекции, что свидетельствует об объективных причинах не возможности своевременного исполнения Застройщиком своих обязательств.

Любое штрафное взыскание должно соответствовать критерию соразмерности.

Суд считает, что размер неустойки несоразмерен периоду неисполнения передачи нежилого помещения дольщику, размер неустойки несоразмерен также и общему размеру обязательства.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает необходимым в целях обеспечения соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, учитывая принцип разумности, справедливости и соразмерности допущенных нарушений, период просрочки, уменьшить размер неустойки до 430 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных выше правовых норм и разъяснений на отношения между истцом как участником долевого строительства и ответчиком как застройщиком распространяется Закон о защите прав потребителей, в том числе в части компенсации морального вреда, штрафа (статьи 13, 15).

Доводы ответчика об отказе истцу во взыскании компенсации морального вреда являются основанными на неверном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судом.

Так, само же по себе приобретение нежилого помещения, в то время как субъектом Договора является физическое лицо, не свидетельствуют о намерении истца осуществлять предпринимательскую деятельность и, как следствие, не исключают возможность применения к сложившимся правоотношениям Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Определяя закон, подлежащий применению по данному делу, суд исходит из толкования условий заключенного между сторонами Договора и, принимая во внимание его субъектный состав, а также отсутствие законодательного запрета на наличие в собственности физических лиц нежилых помещений, равно как и отсылок на наличие такого помещения лишь ввиду осуществления физическими лицами предпринимательской деятельности, считает, что к данный правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как разъяснено в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 N 33, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя был установлен, требование истца о взыскании компенсации морального вреда является правомерным.

Вместе с тем принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд считает возможным определить к взысканию 2 000 рублей.

    Разрешая исковые требования о взыскании штрафа за нарушение прав потребителя, суд руководствуется следующим.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя в добровольном порядке не исполняются, и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № 326 до 31.12.2024 включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 22.03.2024, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31.12.2024.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 по 31.12.2024, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требования о взыскании штрафа.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.5 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Нежилого помещения» окажется больше чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора.

Установлено, что в адрес истца от застройщика поступило требование об оплате за 2,4 кв.м, в размере 406 000 руб., поскольку по договору указано 33,50 кв.м, по факту 35,90 кв.м.

Истец просит признать незаконным требование ответчика о погашении суммы задолженности за увеличение общей цены договора в размере 406 000 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, отвечик ссылается на то, что в предоставленном истцом техническом паспорте нежилого помещения № 5 в доме № 55 корпус № 6 по ул. Домбайская от 03.11.2023 не учтено одно из помещений площадью 2,4 кв.м, фактическая площадь Объекта установлена по итогам проведенных инвентаризационных работ ЮФ АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», что подтверждено техническим паспортом.

Согласно договору о долевом строительстве, объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение № 5 (строительный номер по проекту), расположенное в 1 подъезде Литера 1, этаж 1 площадью 33,50 кв.м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 03.11.2023 общая площадь нежилого помещения № 5 составляет 33,6 кв.м.

Как указывает истец и не оспаривалось ответчиком, что площадь 2,4 кв.м является площадью бытовки общего домового имущества (с дополнительным входам, которые застройщик заложил со стороны подъезда), так как это не предусмотрено договором.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых и относимых доказательств проведения инвентаризационных работ ЮФ АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», из которых было бы установлено, что площадь нежилого помещения действительно увеличена на 2,4 кв.м, суд приходит к выводу, что требование ответчика о взыскании задолженности по договору в размере 406 000 руб., является незаконным и необоснованным.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Демкович С. В. к ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» о взыскании неустойки, устранении недостатков, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» в пользу Демкович С. В. неустойку в размере 430 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей.

Обязать ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» устранить недостатки зафиксированные актом приема передачи от 06.09.2023.

Признать незаконным требование ответчика о погашении суммы задолженности за увеличение общей цены договора в размере 406 000 руб.

В остальной части заявленные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского районного суда

г.Краснодара                                                                                     В.Е. Овдиенко

Мотивированное решение

изготовлено 25.10.2024

Судья Советского районного суда

г.Краснодара                                                                                     В.Е. Овдиенко