Решение по делу № 2-1422/2024 от 19.07.2024

Дело № 2-1422/2024

УИД 75RS0025-01-2024-001469-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 ноября 2024 года                                г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе

председательствующего судьи Мигуновой С.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трухина О. А. к Администрации муниципального района «Читинский район», Хомутовой О. М., Управлению Росреестра по Забайкальскому краю о признании незаконным постановления о предоставлении земельного участка в аренду, признании недействительным договора аренды земельного участка, погашении записи в ЕГРН,

установил:

Административный истец Трухин О.А. обратился в суд с административным иском, указывая на то, что он подавал в Администрацию муниципального района «Читинский район» заявление о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>, который ранее арендовал. Ответа на данное заявление не получил. В мае 2024 года ему стало известно, что этот же участок был предоставлен административным ответчиком иному лицу. Полагая, что это нарушает его права, в иске просил признать незаконными бездействия Администрации муниципального района «Читинский район» по не предоставлению ответа в установленный законом срок на его заявление от 14 августа 2023 года, а также признать незаконным постановление Администрации муниципального района «Читинский район» о предоставлении вышеуказанного земельного участка по договору аренды, зарегистрированному 27 апреля 2024 года.

    В дальнейшем представитель административного истца требования уточнил, просил признать незаконными бездействия Администрации муниципального района «Читинский район» по не предоставлению ответа в установленный законом срок на заявление Трухина О.А. от 14 августа 2023 года, признать незаконным постановление Администрации муниципального района «Читинский район» № 601 от 26 марта 2024 года о предоставлении Хомутовой О. М. по договору аренды, зарегистрированному 27 апреля 2024 года, земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>, а также обязать Администрацию муниципального района «Читинский район» расторгнуть вышеуказанный договор аренды.

В ходе рассмотрения административного дела требования Трухина О.А. к Администрации муниципального района «Читинский район» в части признания незаконным постановления Администрации муниципального района «Читинский район» № 601 от 26 марта 2024 года о предоставлении Хомутовой О. М. по договору аренды, зарегистрированному 27 апреля 2024 года, земельного участка с кадастровым номером № в <адрес>, а также об обязании Администрации муниципального района «Читинский район» расторгнуть вышеуказанный договор аренды выделены в отдельное производство для рассмотрения в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

После очередного уточнения исковых требований истец просил признать незаконным постановление Администрации муниципального района «Читинский район» № 601 от 26 марта 2024 года о предоставлении в аренду Хомутовой О.М. земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по договору аренды, зарегистрированному 27 апреля 2024 года; признать недействительным сам договор аренды от 26 марта 2024 года, заключенный с Хомутовой О.М., а также погасить запись в ЕГРН о регистрации такого договора аренды.

В суде представитель истца Сукачев Р.В. уточненные требования поддержал, пояснил, что его доверитель по вине Администрации муниципального района «Читинский район», которая не уведомила его надлежаще о результате рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду от 14 августа 2023 года, был лишен возможности подписать проект договора аренды и своевременно оформить свои права на земельный участок. Незаконность такого бездействия установлена вступившим в законную силу решение суда по административному делу. При таких обстоятельствах, учитывая наличие не отмененного постановления от 15 августа 2023 года о предоставлении Трухину О.А. земельного участка в аренду, полагал, что постановление от 26 марта 2024 года о предоставлении того же земельного участка в аренду Хомутовой О.М., является незаконным, а заключенный впоследствии с Хомутовой О.М. договор аренды – недействительным.

От ответчика Администрации муниципального района «Читинский район», уведомленной о времени и месте рассмотрения дела, в суд представитель не явился. Ранее в письменных возражениях на первоначально заявленные истцом требования, представитель Администрации муниципального района «Читинский район» указывал на несогласие с ними. В обоснование своей позиции ссылался на то, что после вынесения 15 августа 2023 года постановления о предоставлении в аренду земельного участка Трухину О.А. последний вплоть до 26 марта 2024 года для подписания договора аренды не обращался, на указанную дату такой договор с ним заключен не был, в связи с чем основания для отказа в предоставлении того же земельного участка Хомутовой О.А. отсутствовали, а договор аренды с нею заключен в соответствии с законом.

Ответчик Хомутова О.М. в суд также не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежаще, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала, возражений на иск не представила.

От представителя ответчика Управления Росреестра по Забайкальскому краю в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и письменные возражения, в которых представитель указывает на то, что Управление Росреестра по Забайкальскому краю является регистрирующим органом и не может выступать ответчиком по делу.

Заслушав представителя истца, рассмотрев дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ранее на основании договора аренды земельного участка № 2623 от 29 октября 2012 года Трухин О.А. как индивидуальный предприниматель являлся арендатором земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения крестьянско-фермерского хозяйства с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>. Судя из текста договора, он был заключен сроком на три года. Каких-либо сведений о пролонгации договора в деле не имеется. Тем не менее, установлено, что договор аренды от 29 октября 2012 года был официально расторгнут соглашением от 25 июня 2022 года.

14 августа 2023 года Трухин О.А. обратился в Администрацию муниципального района «Читинский район» с заявлением, зарегистрированным за входящим номером Т-2060, в котором просил предоставить ему тот же земельный участок в аренду вновь для ведения КФХ.

Согласно полученным по запросу суда из Администрации муниципального района «Читинский район» сведениям следует, что по результатам рассмотрения заявления Трухина О.А. уже 15 августа 2023 года Главой муниципального района «Читинский район» было издано постановление № 1807 о предоставлении Трухину О.А. испрашиваемого земельного участка в аренду сроком на три года для ведения КФХ. Этим же постановлением Управлению земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района «Читинский район» поручено оформить договор аренды.

В ходе рассмотрения дела дата подготовки проекта договора аренды достоверно не установлена, однако из обстоятельств дела следует, что такой проект был подписан, но не Трухиным О.А., а его представителем по доверенности Сукачевым Р.В. только в конце мая 2024 года после его непосредственного обращения в Администрацию муниципального района «Читинский район». Регистрацию данный договор не прошел и в настоящее время это не представляется возможным, поскольку 27 апреля 2024 года Управлением Ростреестра по Забайкальскому краю был зарегистрирован договор аренды в отношении того же земельного участка, заключенный с Хомутовой О.М.

В этой связи установлено, что 26 марта 2024 года Хомутова О.М. обратилась в Администрацию муниципального района «Читинский район» с заявлением, в котором просила предоставить ей для ведения КФХ в аренду земельный участок с кадастровым номером №. В тот же день 26 марта 2024 года врио главы муниципального района «Читинский район» было издано постановление № 601 о предоставлении Хомутовой О.М. в аренду испрашиваемого земельного участка сроком на пять лет для ведения КФХ, а Управлению земельных и имущественных отношений поручено оформить соответствующий договор аренды. 26 марта 2024 года между муниципальным районом «Читинский район» и Хомутовой О.М. был заключен договор аренды земельного участка № 5020. Такой договор аренды явился основанием для внесения в ЕГРН сведений об ограничении прав и обремени объекта недвижимости арендой со стороны Хомутовой О.М.

Истцом заявлено требование о признании незаконным постановления Администрации муниципального района «Читинский район» о предоставлении Хомутовой О.М. земельного участка в аренду.

Разрешая данные требования, суд исходит из того, что основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрены статьей 39.1 Земельного кодекса РФ. В числе таких оснований указан договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в ряде случаев, в частности, в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован в статье 39.14 Земельного кодекса РФ и предусматривает подачу в уполномоченный орган гражданином заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3). Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления (пункт 4).

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (пункт 5).

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6). Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7).

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов закреплен в статье 39.16 Земельного кодекса РФ. В качестве одного из таких оснований (подпункт 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ) обозначен случай, когда указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Полагая, что на момент обращения Хомутовой О.М. с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка тот уже был предоставлен на праве аренды Трухину О.А., истец полагает, что соответствующее постановление о предоставлении земельного участка Хомутовой О.М. было принято с нарушением закона и влечет недействительность заключенного с нею договора аренды.

Вопросам недействительности сделки, нарушающей требования закона, посвящена статья 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обсуждая вопрос о законности оспариваемого постановления Администрации муниципального района «Читинский район» в аспекте наличия оснований для отказа Хомутовой О.М. в предоставлении земельного участка в аренду по мотиву предоставления этого же земельного участка ранее в аренду Трухину О.А., суд не может согласиться с доводами истца о том, что на момент издания оспариваемого постановления и заключения оспариваемого договора спорный земельный участок был предоставлен на праве аренды Трухину О.А.

В этой связи суд учитывает, что, несмотря на изданное 15 августа 2023 года Администрацией муниципального района «Читинский район» постановление о предоставлении земельного участка в аренду Трухину О.А., договор аренды с последним по состоянию на 26 марта 2024 года заключен не был. Следовательно, оснований полагать, что Трухин О.А. и Администрация муниципального района «Читинский район» на эту дату согласовали все существенные условия договора, не имеется.

Кроме того, такой договор аренды, подписанный со стороны арендатора его представителем только в мае 2024 года, на момент заключения договора аренду с Хомутовой О.М. не прошел государственную регистрацию. В то же время по смыслу статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года подлежат государственной регистрации. Это согласуется с положениями части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и статьи 131 Гражданского кодекса РФ, в силу которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. То есть государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Для сторон договора незарегистрированный договор аренды земельного участка считается заключенным. То есть если стороны заключили договор аренды земельного участка в установленной форме, подлежащий государственной регистрации, но его не зарегистрировали, то для сторон этого договора момент заключения такого договора определяется по правилам пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ. Об этом указывается в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Таким образом, договор, в отношении которого отсутствует обязательная государственная регистрация, считается незаключенным только для третьих лиц. Соответственно, третьи лица не учитывают положения такого договора.

Как следует из пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Соответственно, договор считается заключенным для арендатора и арендодателя с момента подписания договора, так как земельный участок считается переданным с момента подписания договора, а для третьих лиц - с момента его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок по состоянию на 26 марта 2024 года нельзя считать предоставленным в аренду Трухину О.А., следовательно, по этим основаниям препятствий в предоставлении того же земельного участка Хомутовой О.М. не имелось. Каких-либо иных обстоятельств, в силу которых исходя из положений статьи 39.16 Земельного кодекса РФ Хомутовой О.М. должно было быть отказано в представлении земельного участка, судом не установлено, соответствующих доводов и доказательств стороной истца не приведено.

Суд также исходит из того, что Трухин О.А. не обладал преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как установлено из материалов дела заключенный с Трухиным 29 октября 2012 договора аренды был официально расторгнут соглашением от 25 июня 2022 года, после чего 14 августа 2023 года Трухин О.А. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду вновь на общих основаниях. Кроме того, исходя из положений части 1 статьи 621 Гражданского кодекса даже в случае заключения договора аренды с нарушением преимущественного права первоначального арендатора для защиты его права предусмотрен иной способ, а именно возможность по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Действительно, в рамках рассмотрения судом административного дела № 2а-1212/2024 требований Трухина О.А. к Администрации муниципального района «Читинский район» решением от 17 июля 2024 года, вступившим в законную силу 25 сентября 2024 года, было признано незаконным бездействие Администрации муниципального района «Читинский район», выразившееся в не направлении в установленный срок проекта договора аренды земельного участка по результатам рассмотрения заявления Трухина О.А. от 14 августа 2023 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №. Данным решением установлено, что издав по результатам рассмотрения заявления Трухина О.А. постановление от 15 августа 2023 года о предоставлении ему земельного участка в аренду, Администрация муниципального района «Читинский район» не уведомила в установленный срок заявителя об этом, в результате чего он не реализовал свое право на заключение договора аренды.

В то же время с учетом приведенных выше мотивов данное решение, вопреки позиции истца, автоматически не влечет выводов о незаконности постановления о предоставлении земельного участка в аренду Хомутовой О.М. и о недействительности заключенного с ней договора аренды земельного участка.

Не свидетельствует об обоснованности исковых требований и то, что в мае 2024 года, то есть уже после заключения оспариваемого договора аренды с Хомутовой О.М. представителем истца Сукачевым Р.В. от имени Трухина О.А. был подписан датированный 15 августа 2023 года договор аренды того же земельного участка. Приходя к таким выводам, суд считает возможным применить разъяснения по схожим правоотношениям, изложенные в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», согласно которым если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, связанных с неисполнением договора купли-продажи.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований как о признании незаконным оспариваемого постановления о предоставлении земельного участка в аренду Хомутовой О.М., так и о признании недействительным заключенного с Хомутовой О.М. договора аренды такого земельного участка. Следовательно, не подлежит удовлетворению и производное требование о погашении в ЕГРН записи о регистрации договора аренды, заключенного 26 марта 2024 года.

руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

            Судья                    Мигунова С.Б.

Мотивированное решение изготовлено 7 ноября 2024 года.