Решение по делу № 66а-2522/2020 от 23.04.2020

                                                                                       Дело №66а-2522/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                  21 мая     2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                                 Стоян Е. В.,

судей                                                                 Синьковской Л. Г.,

                                    Кольцюка В. М.,

при секретаре                                                   Кубаевой И. В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-1074/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 5 февраля 2020 года по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАРЕНФОР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Кольцюка В. М., пояснения представителя административного истца по доверенности Тульской Ю. Н. судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «КАРЕНФОР» (далее – ООО «КАРЕНФОР») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, принадлежащего на праве аренды земельного участка, общей площадью 10 200 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположением по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование требований указано, что на основании договора аренды №М-05-011822 от 17 июля 1998 года истец владеет земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> на правах аренды. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 №40557 утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 437 270 736 рублей, что необоснованно завышено и не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества – 298 665 000 рублей, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости №96-А-ОН-ТИ/19 от 25 июня 2019 года, составленным <данные изъяты>

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка судом назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

Административным истцом уточнены административные исковые требования, согласно выводам судебной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 5 февраля 2020 года кадастровая стоимость объекта недвижимости определена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 341 100 000 рублей, согласно выводам судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административным истцом не доказано использование при определении кадастровой стоимости спорного объекта недостоверных сведений о нём, нарушении процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку арендатор земельного участка не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие – либо последствия для арендодателя; требуя установления рыночной стоимости согласно отчёту об оценке, административный истец, по существу, оспаривает потенциальную цену продажи участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Кроме того, заключение эксперта <данные изъяты> положенное в основу решения суда, не соответствует законодательству об оценочной деятельности. В расчётах сравнительным подходом эксперт не применил корректировки на вид разрешенного использования и на удаленность от метро. Эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода, поскольку на исследуемом участке имеется улучшение в виде отдельно стоящего здания торгового центра «Армада», являющегося типичной доходоприносящей недвижимостью. При наличии не разрешенных замечаний на заключение эксперта судом не обосновано отклонено ходатайство представителя ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе изложено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Представитель административного истца по доверенности Тульская Ю. Н. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, назначению по делу повторной судебной экспертизы возражала.

Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, направили письменные ходатайства о рассмотрении дела в апелляционной инстанции без участия своего представителя.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ООО «КАРЕНФОР» на основании договора аренды №М-05-011822 от 17 июля 1998 года, дополнительного соглашения к договору от 7 июля 1999 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположением по адресу: <данные изъяты>

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года в размере 437 270 736 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости №77/ИСХ/19-2124330 от 20 августа 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

На основании положений части 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец представил подготовленный <данные изъяты> отчёт об оценке рыночной стоимости №96-А-ОН-ТИ/19 от 25 июня 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляла 298 665 000 рублей.

В целях устранения сомнений в достоверности отчёта об оценке №96-А-ОН-ТИ/19 от 25 июня 2019 года судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта <данные изъяты> от 14 ноября 2019 года установлено, что отчет об оценке <данные изъяты> №96-А-ОН-ТИ/19 от 25 июня 2019 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года в размере 341 100 000 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован. Экспертное заключение подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование, и предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, установил кадастровую стоимость объекта недвижимости по результатам проведенной судебной экспертизы, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости; В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам – аналогам, так и по объекту оценки, применены соответствующие корректировки.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, довод административного ответчика об отсутствии у административного истца права на обращение в суд с данным административным иском и неверном избрании им способа защиты, является необоснованным.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, фактически имеет намерение уменьшить размер арендных обязательств по земельному участку, и не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик объектов недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора аренды, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Указанные доводы подробно исследованы судом первой инстанции, не опровергают правомерность выводов суда и не могут являться основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в расчётах сравнительным подходом эксперт не применил корректировки на вид разрешенного использования и на удаленность от метро и что эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода, были предметом исследования суда первой инстанции, данные доводы отклонены судом первой инстанции как необоснованные, с чем соглашается судебная коллегия, поскольку вывод суда основан на материалах дела.

Вопреки доводам жалобы, в экспертном заключении дана подробная характеристика объекта исследования, учтены объекты-аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, в связи с чем, его несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными и не основанными на материалах дела.

Судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая административный иск ООО «КАРЕНФОР», суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 5 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи