Решение по делу № 2-44/2022 (2-281/2021;) от 16.12.2021

2-3-44/2022

64RS0007-03-2021-000177548-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29июня 2022 года                          р.п. Романовка

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Понамарева О.В.,

при секретаре НечкинойИ.В.,

с участием представителей истца по доверенностям Катрычева П.Н., Нестеренко М.П.

представителя ответчика по доверенности Ефимовой Е.В.

третьих лиц Ворониной В.В., Зуйковой Л.А., Вишняковой Н.Н., Болотникова А.В., Головой Л.Е., Кочегаровой В.А., Заречнева А.И., Корневой Л.Ю., Коноваловой Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агронетика» к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Мишиневу Е.Е., Калякину С.Н. о признании недействительной сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 апреля 2021 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агронетика» обратилось суд с иском к ИП главе КФХ Мишиневу Е.Е., Калякину С.Н., в котором просит признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей от 27 апреля 2021 года.

В обосновании требований указало, что 14 апреля 2021 года состоялось повторное общее собрание собственников земельных долей, участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 3 264 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с повесткой дня по вопросам 1. Принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.2. Принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в их интересах.

Большинство участников долевой собственности выполняя запреты и ограничительные меры, установленные для лиц старше 65 лет (обязательная самоизоляция) в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID- 19), не могли и не имели право в силу закона принимать участие в собрании, поскольку место и условия проведения собрания (сельский дом культуры) не соответствовали санитарным требования, установленным постановлением Правительства Саратовской области от 26 марта 2020 года №208-П, были лишены возможности ознакомится с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания.

На момент проведения собрания земельный участок, находился в аренде у ООО "Агронетика" по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок и решение об отказе от данного договора на общем собрании участников долевой собственности не принималось. 14 апреля 2021 года на собрании участниками долевой собственности по первому вопросу повестки дня собрание приняло решение о заключении с ИП Мишеневым Е.Е. договора аренды земельного участка площадью 3264000 кв.м. с кадастровым номером №, земельный участок в аренду ООО "Агронетика" не передавать, условия договора аренды от 19 марта 2010 года не принимать; о назначении Калякина С.Н. уполномоченным лицом действовать от имени всех собственниковбез доверенности. 27 апреля 2021 года был подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от арендодателей Калякиным С.Н., от арендатора - ИП Главой КФХ Мишеневым Е.Е. Полагает, что данный договор аренды является недействительным по основаниям, приведенным в иске.

Представители истца Катрычев П.Н., Нестеренко М.П., в судебном заседании просили исковые требования ООО «Агронетика» удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ИП Глава КФХ Мишенев Е.Е., Калякин С.Н. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

Представитель ответчикаЕфимова Е.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований.

Третьи лица Зуйкова Л.А., Вишнякова Н.Н., Голова Л.Е., Кочегарова В.А., Заречнев А.И., Корнева Л.Ю., Коновалова Т.И., в судебном заседании просили удовлетворить заявленные требования.

Третьи лица Болотников А.В.,Воронина В.В., в судебном заседании просили отказать в удовлетворении требований.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Анализируя в совокупности имеющиеся в деле доказательства и законодательство, подлежащее применению к рассматриваемому спору, суд, выслушав стороны, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Частью 1 ст.56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Основания освобождения от доказывания предусмотрены ст.61 ГПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По смыслу указанной нормы права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

В силу статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно пункту1 ст. 9 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон 101 –ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 9 Закона 101-ФЗ установлена специальная норма по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, из которой следует, что помимо общего правила Гражданского Кодекса Российской Федерации по распоряжению общим имуществом, когда необходимо единогласие участников долевой собственности в заключении договора, возможно, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно пп. 6 пункта 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности заключать договоры аренды данного земельного участка и об объеме полномочий.

Согласно пп. 7 пункта 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно пункта 11 статьи 14.1 Закона 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

Таким образом, законодатель отнес вопрос определения условий договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения к исключительной компетенции общего собрания и установил запрет на подписание указанного договора уполномоченным лицом на условиях отличных от определенных решением общего собрания участников долевой собственности.

Объем полномочий для лица уполномоченного решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки, в т.ч. заключать договор аренды данного земельного участка определяется исключительно решением общего собрания и не может быть изменен либо определен в ином порядке.

Исходя из системного анализа приведенных положений действующего законодательства, суд приходит к выводу, что лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки, обязано действовать в пределах указанного в решении объема полномочий, не подменяя своими действиями компетенцию общего собрания, в том числе, в части определения условий сделки.

Частью 12 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно абз. 2 части 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ООО «Агронетика» № является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 3264000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями ЕГРН. Указанное право собственности на землю иными лицами не оспорено.

В протоколе от 14 апреля 2021 года (стр. 3,4 протокола) общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 3264000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по первому вопросу повестки дня собрания оформлено решение: «Заключить с ИП Мишеневым Е.Е. ОГРНИП № договор аренды земельного участка общей площадью 3264000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 10 лет. Земельный участок в аренду ООО «Агронетика» не передавать, условия договора аренды от 19 марта 2010 года не принимать.».

Анализируя буквальное содержание решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 3264000 кв.м. с кадастровым номером 64:29:050201:109, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом от 14 апреля 2021 годапо первому вопросу повестки дня «Принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности» с учетом ранее изложенных норм права, суд приходит к суждению о том, что указанным общим собранием участников долевой собственности не было определено существенное условие договора аренды – размер арендной платы. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Доводы ответчиков об оглашении (устно) на общем собрании всех существенных условий Мишеневым Е.Е. договора аренды в том числе, размер арендной платы, порядок и сроки её выплаты не подтверждают обстоятельство принятия общим собранием решения по размеру арендной платы, порядку и срокам её выплаты. Иных доказательств ответчиками факта принятия такого решения общим собранием не представлено.Суд приходит к выводу, что протокол является всего лишь внешней формой закрепления результатов проведения собрания участников общей собственности, и какие бы то ни было правовые последствия возникают не из протокола проведения собрания, а именно из его решений.

Заключение уполномоченным лицом Калякиным С.Н. с ИП Главой КФХ Мишеневым Е.Е. договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей от 27 апреля 2021 года на условиях, не соответствующих условиям определенным решением общего собрания участников долевой собственности свидетельствует о нарушении императивным норм права, регулирующих порядок заключения данного договора, то есть указанная сделка совершена с нарушением закона.

Суд приходит к выводу, что существенное условие указанного договора аренды – размер арендной платы - определено не решением общего собрания участников долевой собственности, а лично уполномоченным лицом - Калякиным С.Н., действующим за пределами объема полномочий, определенных общим собранием.

МишеневЕ.Е., участвуя в собрании собственников земельных долей от 14 апреля 2021 г. в качестве представителя участников долевой собственности, голосуя «за» и достоверно зная о решениях, принятых на собрании, не проявил должную осмотрительность и осторожность при заключении договора аренды, не убедился в том, что все существенные условия заключаемого договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения соответствуют решению общего собрания участников долевой собственности. Приведенные обстоятельства являются рисками предпринимательской деятельности, которые сами по себе не могут нести негативных последствий для иных участников гражданских правоотношений, а в рассматриваемом случае для истца.

Согласно части 1 ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 1 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Частью 2 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (часть 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к суждению, что при заключении оспариваемого договора аренды лицо, действующее от имени арендодателей - участников долевой собственности, действовало как в нарушение правил, установленных пунктом 2 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, определяющий, что сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, могут совершаться только участниками долевой собственности либо лицами, уполномоченными ими на основании доверенностей, так и в нарушение правила, установленного пунктом 2 статьи 9 Закона N 101-ФЗ, установившего, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Следовательно, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне Арендодателей от 27 апреля 2021 года заключен лицом, не имеющим полного объема надлежащих полномочий на совершение таких действий, что влечет его недействительность по мотивам ничтожности.

Согласно части 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно пункта 75. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Согласно пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

На основании изложенного суд усматривает необходимость в защите публичных интересов права и охраняемые законом интересы собственников земельного участка, в том числе интересов истца выраженных в отношениях по особой защите надлежащего использования сельскохозяйственных угодий, не допущении деградации земли, рационального использования, воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о необходимости по собственной инициативе применения последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации: дата государственной регистрации № и исключении записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>: аренда; дата государственной регистрации 21 сентября 2021 года; номер государственной регистрации № из единого государственного реестра недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агронетика» к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Мишиневу Е.Е., Калякину С.Н. о признании недействительной сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 апреля 2021 года, удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 27 апреля 2021 года заключенного между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в лице Калякина С.Н. и ИП КФХ Мишеневым, сроком на 10 лет, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации: дата государственной регистрации 21 сентября 2021 года; номер государственной регистрации № и исключения записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>: аредна; дата государственной регистрации 21 сентября 2021 года; номер государственной регистрации №, из единого государственного реестра недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балашовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (06 июля 2022 года).

Судья                                     О.В. Понамарев