Решение по делу № 2-8417/2023 от 09.06.2023

Дело №2-8417/2023

УИД 50RS0021-01-2023-00675587

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2023 года                         г. Красногорск, Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Забывалкиной Е.Е.,

с участием прокурора Головастиковой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Тёплый дом» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Тёплый дом» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с удержанием уплаченных ответчиком денежных средств в размере 1 486 092,60 руб. в пользу ООО «Тёплый дом», выселить ответчика из <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему исковому заявлению; обязать ответчика передать ключи и жилое помещение, расположенное указанному адресу по акту приёма-передачи истцу; взыскать с ответчика компенсацию расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Тёплый дом» был заключен предварительный договор купли-продажи №, в соответствие с которым истец и ответчик обязуются заключить в будущем договор купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к указанному договору и ответчиком было получено разрешение на допуск в квартиру для проведения отделочных работ. Общая стоимость квартиры составляет 7 430 463 руб.

Согласно графику оплаты ФИО1 обязался до ДД.ММ.ГГГГ включительно осуществить первый платеж 1 199 999 руб., остальные платежи в счёт оплаты стоимости квартиры вносить до 21 числа каждого месяца в размере 67 723 руб., а ДД.ММ.ГГГГ внести последний платеж в размере 67 671 руб.

Однако, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, что привело к образованию задолженности в сумме 3 747 562 руб.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Красногорским городским судом вынесено заочное решение по делу № 2-3648/2020 о взыскании с ответчика части задолженности, пени, расходов на оплату государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Красногорского РОСП УФССП России возбуждено исполнительное производство №-ИП.

До настоящего момента по данному исполнительному производству задолженность не взыскана.

ДД.ММ.ГГГГ по адресу регистрации и по адресу места жительства ответчика ФИО1 были направлены уведомления о наличии задолженности с требованием в течение 7 рабочих дней с момента получения указанного уведомления погасить задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ по адресу регистрации и по адресу места жительства ответчика были направлены повторные уведомления о наличии задолженности и требованием погасить имеющуюся задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ были направлены уведомления по адресу регистрации и по адресу места жительства ответчика о расторжении договора во внесудебном порядке, путем подписания соглашения о расторжении и предоставлении банковских реквизитов для возврата уплаченных ответчиком по договору денежных средств.

Условиями договора предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств Договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, что в настоящем случае составляет 1 486 092,60 руб. Всего ответчиком оплачено в счет стоимости квартиры 3 208 892 руб.

Истец является собственником жилого помещения <адрес> находящегося по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика и по адресу регистрации направил требование об освобождении квартиры и прекращении действия разрешения на допуск от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не получил данное требование.

Разрешение на допуск в квартиру прекращено с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ООО «Тёплый дом» по доверенности – ФИО5 в судебное заседание не явилась, представила письменной ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствии.

Ответчик ФИО1 извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Московской области извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

На основании ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу положений ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вместе с тем, исходя из положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, в связи с чем выше указанный довод является несостоятельным.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как следует из ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Тёплый дом» был заключен предварительный договор купли-продажи №, в соответствие с которым истец и ответчик обязуются заключить в будущем договор купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 Договора – стоимость квартиры составляет 7 430 463 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к указанному договору и ответчиком было получено разрешение на допуск в квартиру, для проведения отделочных работ.

Согласно п. 4.2 Договора – оплату по договору Покупатель производит по графику, зафиксированному в Приложении №.

Согласно графику оплаты ФИО1 обязался до ДД.ММ.ГГГГ включительно осуществить первый платеж 1 199 999 руб., остальные платежи в счёт оплаты стоимости квартиры вносить до 21 числа каждого месяца в размере 67 723 руб., а ДД.ММ.ГГГГ внести последний платеж в размере 67 671 руб.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, в связи с чем образовалась задолженность в размере 3 747 562 руб.

Заочным решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика взыскана часть задолженности по договору в размере 835 750 руб., на основании указанного решения было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени задолженность не взыскана.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлены требования о погашении образовавшейся задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было предложено ответчику расторгнуть договор путем подписания соответствующего соглашения.

Пунктом 7.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае просрочки исполнения Покупателем обязательств, Договор может быть расторгнут по инициативе Продавца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, настоящем случае составляет 1 486 092,60 руб. Всего ответчиком оплачено в счет стоимости квартиры 3 208 892 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование об освобождении квартиры и прекращении действия разрешения на допуск в квартиру. Разрешение на допуск квартиры прекращено с ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени ответчица квартиру не освободила.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче квартиры ответчику, однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил, чем существенно нарушил условия договора, поскольку другая его сторона в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при его заключении.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования АО «Затонское» в части расторжения договора предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования об удержании уплаченных ответчиком денежных средств в размере 1 486 092,60 руб. суд исходит из следующего.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О; от 14.03.2001 N 80-О).

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд, исходя из всей совокупности материалов дела, устанавливает возможность снижения суммы неустойки, руководствуясь принципом справедливости, но с учетом состязательности процесса и распределения бремени доказывания.

В данном случае тот факт, что при рассмотрении дела в суде ответчик не заявил о применении статьи 333 ГК РФ не исключает обязанность суда по проверке наличия оснований для ее применения.

Разрешая вопрос об уменьшении размера штрафа суд усматривает, что размер штрафа, установленный дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. При этом суд принимает во внимание, что требования о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения удовлетворены, а истец вправе распорядиться квартирой, стоимость которой значительно возросла, по собственному усмотрению.

На основании изложенного, суд считает необходимым снизить штраф, подлежащий взысканию в пользу ООО «Тёплый дом» до 500 000 руб.

Учитывая, что основной договор купли-продажи стороны не заключили, то законных оснований для проживания ответчика в данном жилом помещении не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом заключения прокурора, суд считает требования о выселении ответчика, возложении обязанности передать ключи и квартиру по акту приема-передачи подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать его расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199, 235-237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

ООО «Тёплый дом» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ООО «Тёплый дом» и ФИО1 с удержанием денежных средств в размере 500 000 руб. в пользу ООО «Тёплый дом».

Выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес> не позднее 5 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.

Обязать ФИО1 передать ООО «Тёплый дом» ключи и жилое помещение по адресу: <адрес> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Тёплый дом» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исковое заявление ООО «Тёплый дом» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении в части превышающей взысканные суммы – оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                                                                    Ю.А. Сорокин