Решение по делу № 2-65/2016 (2-1489/2015;) от 18.11.2015

Дело №2-65/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Аскарово РБ                             04 февраля 2016 года

Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи         Янузаковой Д.К.,

при секретаре                     ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО5,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО6,

представителя третьего лица Администрации муниципального района Абзелиловского района РБ ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Кристалл» к ФИО1, ФИО2 о признании договора о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий ничтожности сделки, признании постановления главы администрации муниципального района Абзелиловский район РБ недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кристалл» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 с настоящим иском, указав, что между ООО «Кристалл» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ гола был оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 14%. инв. № лит. Л, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №. Сумма договора составила <данные изъяты> руб. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал его ФИО2, объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации №, ДД.ММ.ГГГГ получено свидетельство о государственной регистрации права. Продажа данного объекта от ООО «Кристалл» ФИО1 а ФИО1 ФИО2 была осуществлена в нарушении ст.35 ч.4 ЗК РФ, запрещающий продажу объекта незавершенного строительств без выдела соответствующей доли земельного участка, занятого строением. Переуступка права аренды части земельного участка, как и договора аренды земельного участка в соответствии со ст.609 ГК РФ между ООО «Кристалл» и ФИО1, ФИО1 и ФИО2 не оформлялась. Права пользования земельным участком, занятым строением у ФИО1 не возникло. В договоре купли-продажи объекта незавершенного строения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Кристалл» и ФИО1 стороны не пришли к соглашении об переуступки права аренды части земельного участка занятого строением, между сторонами не было согласовано размер уступаемой арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды земельного участка в силу п. 12 ст. 22 ЗК РФ. ФИО1 ввиду недостижения соглашения по существенным условиям договора не оплачивал арендную плату части земельного участка, находящегося под приобретенным объектом недвижимости. В связи с чем считает, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенный между ООО «Кристалл» и ФИО1 ничтожным, как и последующий переход права собственности на объект незавершенного строительства на ФИО2, запись о государственной регистрации перехода права за ФИО2 подлежащей погашению. Также указывает, что в ООО «Кристалл» не была внесена сумма <данные изъяты> руб., указанная в договоре купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, приходно-кассового чека о получении ООО «Кристалл» в счет продажи объекта незавершенного строительства ФИО1 не выдавал ввиду отсутствия принятых денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., ФИО1 вышеуказанную сумму платежным поручением на расчетный счет ООО «Кристалл» не перечислял. В связи с чем положения ст. 167 ч.2 ГК РФ в части, возврата от ООО «Кристалл» в пользу ФИО1 <данные изъяты> руб. применению не подлежат. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу РБ <адрес> был размежеван на земельные участки кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м. и № площадью <данные изъяты> кв.м. Постановлением главы администрации MP Абзелиловский, район РБ № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. был предоставлен ФИО2 в аренду, земельный участок кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. предоставлен ООО «Кристалл». Ввиду ничтожности сделки заключенной между ООО «Кристалл» и ФИО1 полагает изъятие у ООО «Кристалл» и предоставление в аренду ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ является также незаконным, земельный участок подлежащим возврату в ООО «Кристалл».

Просит:

признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оформленный между ООО «Кристалл» и ФИО1, объекта незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.. степень готовности 14%. инв. №( лит.Л. расположенный по адресу РБ <адрес>. кадастровый № ничтожным;

применить последствия ничтожности сделки:

погасив запись о государственной регистрации перехода права от ДД.ММ.ГГГГ № за ФИО2 на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м.. степень готовности 14%. инв. № лит.Л. расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №:

признать п.2 постановления главы администрации MP Абзелиловский район РБ № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в аренду ФИО2 земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровым номером № из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, находящихся по адресу: <адрес> для строительства санаторно-оздоровительного комплекса недействительным, вернув вышеуказанный земельный участок в ООО «Кристалл»,

взыскать с ответчиков судебные издержки по оплате государственной пошлины в доход государства связанные с рассмотрением дела в суде.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, указав, что состоявшимися ранее решениями судов был установлен факт нахождения объекта незавершенного строения в пределах земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., ФИО1 не требовал оформления соответствующих прав на участок на себя, арендную плату не платил, продал объект без оформления прав на земельный участок, ФИО2 права пользования земельным участком с кадастровым номером № не приобрел, также дополнительно указал, что ФИО8, подписавший оспариваемый договор, не имел соответствующих полномочий.

Ответчик, ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что после оформления сделки он предпринимал действия по оформлению прав на земельный участок, однако, истец сам сознательно затягивал, его представитель ФИО8 говорил, что оформляет, а в действительности занимался межеванием земельных участков, в результате которого права ФИО2 были ущемлены, денежные средства он сдавал лично, потом была встречная налоговая проверка, в ходе которой интересовались за что он передал <данные изъяты> рублей истцу, приходно-кассовый ордер ему не выдали, так как говорили, что нет печати, по этой же причине сделку оформлял не директор, а ФИО8 по доверенности, также заявил о пропуске срока исковой давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 с предъявленными требованиями не согласился, предоставив письменный отзыв, согласно которому продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Кристалл" и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно объекта незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 14:, инв. № литера Л, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, цена договора составила <данные изъяты> рублей. В исполнение договора купли-продажи по акту от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Кристалл" передал ФИО1 вышеуказанное недвижимое имущество, а покупатель передал продавцу оплату в размере <данные изъяты> рублей. Каких-либо претензий стороны друг к другу не имели. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал данный объект недвижимости по договору купли-продажи ФИО2 Предметом договора соответственно так же являлся объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 14:, инв. № литера Л, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, цена договора составила <данные изъяты> рублей. В исполнение договора купли-продажи между сторонами так же был составлен аналогичный передаточный акт. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. По заключении сделки ФИО1 не переоформлял на свое имя участок земли, на котором был расположенный указанный объект незавершенного строительства, ссылаясь на хлопотность процедуры и на гарантированное законом приобретение права на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом незавершенна строительства на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, таким образом, ФИО2 приобретая в собственность данный объект незавершенного строительства у ФИО5, в полном соответствии с законом был наделен правом оформления на свое имя договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., на котором был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Также заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку исполнение сделки началось №., а иск подан спустя три года, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Представитель третьего лица, администрации муниципального района Абзелиловский район РБ в судебном заседании пояснил, что на момент издания оспариваемого постановления требования закона были соблюдены, разрешение исковых требований по существу оставил на усмотрение суда.

Третье лицо, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Суд с учетом статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие данного лица.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, выступающим в качестве продавца и ФИО9, выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объект незавершенного строительства: общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 14%, инв. № лит. Л, адрес: <адрес>, кадастровый № (далее объект незавершенного строительства).

Согласно п. 1.2. указанного договора он принадлежал продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разделом 2 договора объект продан за <данные изъяты> рублей. Покупатель передал, а продавец принял оплату в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме на момент подписания настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства передан покупателю, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей переданы продавцу, то есть ООО «Кристалл».

Данный договор подписан сторонами без замечаний, прошел государственную регистрацию, было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н продал данный объект незавершенного строительства ФИО2

В соответствии с разделом 2 договора объект продан за <данные изъяты> рублей. Покупатель передал, а продавец принял оплату в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме на момент подписания настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства передан покупателю, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей переданы продавцу, то есть ФИО1

Данный договор также подписан сторонами без замечаний, прошел государственную регистрацию, было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ данный объект имеет кадастровый № и был расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Из апелляционного определения Верховного Суда РБ от 12.03.2015 по иску ООО «Кристалл» к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, следует, что земельный участок с кадастровым номером № находился в аренде у ООО «Кристалл» и из него в последующем образовался земельный участок с кадастровым номером №.

В последующем земельный участок с кадастровым номером № был размежеван на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кристалл» и ФИО2, в лице ФИО8, действующим на основании доверенности, содержащей полномочия на подписание соглашений, заключен договор согласования границ земельных участков, которым были согласованы границы и размер уступаемого ФИО2 земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., необходимого для использования и обслуживания приобретенного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации муниципального района Абзлиловский район РБ № предоставлен в аренду ООО «Кристалл» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> О для строительства санаторно-оздоровительного комплекса; ФИО2 предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> Л для строительства санаторно-оздоровительного комплекса. На основании указанного постановления с ООО «Кристалл», ФИО2 заключены договора аренды земельных участков.

Аналогичные выводы содержаться в апелляционном определении Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к администрации муниципального района Абзелиловский район РБ, ООО «Кристалл», ФИО10, ФИО11, ФИО15 о признании постановления главы администрации муниципального района Абзелиловский район РБ № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в аренду ООО «Кристалл» земельного участка недействительным.

Кроме того, в данном определении подтверждено, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (между ФИО5 и ФИО2) объект незавершенного строительство находился в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Кристалл» на праве аренды.

В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат- оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждены и материалами дела, в том числе кадастровыми и регистрационными делами, исследованными судом.

Таким образом, материалами дела установлено, что ответчики приобрели объект незавершенного строительства по сделкам купли-продажи, а в последующем оформили права на земельный участок, расположенный под данным объектом.

Собственником земельного участка, на котором располагался объект незавершенного строительства, являлась на момента совершения сделки администрация муниципального района Абзелиловский район РБ, которое предоставило его в аренду сначала ООО «Кристалл», потом ФИО2

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (применяется согласно части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из приведенных разъяснений, указанное положение закона применяется только в том случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

В настоящем деле собственники объекта недвижимости и земельного участка не совпадают, истцу земельный участок, на котором располагался отчуждаемый им объект, принадлежал на праве аренды.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, законом не установлен запрет на совершение договора по реализации объекта недвижимого имущества без установления в договоре судьбы земельного участка, принадлежащего продавцу на праве, отличном от права собственности.

В данном деле ФИО1, а затем ФИО2, став собственниками объекта незавершенного строительства в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели право на заключение договора аренды на соответствующую часть земельного участка, занятую указанными объектами и необходимую для их использования.

Последующие действия по оформлению земельного участка указанные обстоятельства подтверждают, поскольку право пользования на земельный участок, находящийся под объектом незавершенного строительства, было оформлено на ФИО2

Таким образом, исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Суд также соглашается с доводом стороны ответчиков о пропуске срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ для требований сторон ничтожной сделки о признании такой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности установлен трехлетний срок исковой давности. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, т.е. когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию этого исполнения (пункт 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Поскольку материалами дела установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о ничтожности которого заявлено истцом, начал исполняться ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, в то время как исковое заявление было подано истцом ДД.ММ.ГГГГ. Ходатайства со стороны истца о восстановлении указанного срока заявлено не было, как и не приведено обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении или перерыве указанного срока.

Между тем, истечение срока исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд учитывает, что последующее согласование границ образуемых земельных участков из земельного участка с кадастровым номером № происходило с ведома и с участием истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Кристалл» к ФИО1, ФИО2 о признании договора о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий ничтожности сделки, признании постановления главы администрации муниципального района Абзелиловский район РБ недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца.

Председательствующий                    Д.К. Янузакова