Решение по делу № 33-2007/2024 от 17.01.2024

Судья Агрба Д.А.	УИД:61RS0005-01-2022-006482-08
Дело № 33-2007/2024
Дело № 2-125/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 августа 2024 года г. Ростов-на-Дону

    Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

    в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

    судей Боровой Е. А., Славгородской Е.Н.,

    с участием прокурора Ефремовой Т.Н.,

    при секретаре Журбе И.И.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Сафронову Николаю Николаевичу об изъятии объектов недвижимости путем выкупа, по встречному иску Сафронова Николая Николаевича к Администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии объектов недвижимости путем выкупа, по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Боровой Е.А., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к                Сафронову Н.Н. об изъятии земельного участка путем выкупа, указывая, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «садоводство», расположенный по адресу: ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», на основании Постановления Администрации                        г.Ростова-на-Дону от 28.01.2022 № 66, постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 03.03.2021 № 151, постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 28.12.2018 № 1376, обращения МКУ «ДИСОТИ г.Ростова-на-Дону» от 08.11.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, от 17.11.2-21                               НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Администрацией г.Ростова-на-Дону принято решение об изъятии указанного участка путем его выкупа для муниципальных нужд.

В связи с тем, что только часть земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН препятствует размещению линейного объекта, в целях её изъятия был произведен его раздел на два земельных участка с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (235 кв.м.) - улично-дорожная сеть и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (307 кв.м.) – садоводство.

Проведя оценку рыночной стоимости изымаемого земельного участка, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием для муниципальных нужд данных объектов, истец направил в адрес ответчика письменное предложение о заключении соглашения об изъятии части земельного участка для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:

- изъять путем выкупа у Сафронова Н.Н. в муниципальную собственность часть земельного участка площадью 235 кв.м. (условный номер изымаемого участка по ПП и ПМ ЗУ 141) из земельного участка площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене, равной 864838 руб.;

- изъять путем выкупа у Сафронова Н.Н. в муниципальную собственность жилой дом площадью 38,2 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выселив Сафронова Н.Н. из жилого дома площадью 38,2 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- прекратить право собственности Сафронова Н.Н. на часть земельного участка площадью 235 кв.м., признав право муниципальной собственности на часть земельного участка площадью 235 кв.м.;

- обязать Сафронова Н.Н. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества размере 864838 руб.

Сафронов Н.Н. обратился в суд со встречным иском к Администрации г.Ростова-на-Дону об изъятии целого земельного участка, указывая, что о принятом Администрацией г.Ростова-на-Дону Постановлении № 606 от 21.06.2023 об изъятии принадлежащего ему жилого строения для строительства автомобильной дороги ему стало известно 02.10.2023. В результате раздела земельного участка жилой дом оказался на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (235 кв.м.) – «улично-дорожная сеть» и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (307 кв.м.) – «садоводство», что подтверждает досудебное исследование ООО «Межрегиональный центр технической экспертизы и оценки». Поскольку земельный участок и дом являются единым объектом недвижимости, изъятие жилого дома без изъятия земельного участка является незаконным. При этом решение об изъятии земельного участка площадью 307 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не принято. Отчуждение отдельно земельного участка без жилого дома невозможно, использование жилого дома, расположенного на двух земельных участках, один из которых не принадлежит собственнику жилого дома также невозможно, поэтому жилой дом подлежит сносу и Сафронов Н.Н. понесет убытки в виде стоимости жилого дома. Кроме того, судебной экспертизой подтверждено, что использование земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования «садоводство» площадью 307 кв.м. по назначению как самостоятельного объекта невозможно, поскольку характеристики этого объекта не позволяют строительство на нем в соответствии с установленными нормами. Оставшаяся часть участка площадью 307 кв.м. не соответствует требованиям для ведения садоводства, так как минимальная площадь садового участка должна быть не менее 400 кв.м. Таким образом, земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 542 кв.м. не может быть разделен, а его части после раздела не могут быть использованы по назначению. В частности, земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 307 кв.м. не может быть использован для строительства жилого дома из-за отсутствия необходимых коммуникаций и невыполнения минимальных требований по площади и расстоянию от соседних участков, а также расстоянию от дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В соответствии с действующим законодательством изъятие жилого дома для строительства дороги возможно только с изъятием земельного участка.

Сафронов Н.Н. во встречном иске просил обязать ответчика изъять весь участок площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и прекратить право собственности после перечисления возмещения за изымаемые объекты.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 у Сафронова Н.Н. изъяты путем выкупа в муниципальную собственность:

- земельный участок площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по цене 8 383 304,13 руб.;

- жилой дом площадью 38,2 кв.м., с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 2 437 634,43 руб.

Суд прекратил право собственности Сафронова Н.Н. на указанные объекты недвижимости и признал на них право муниципальной собственности.

Также суд выселил Сафронова Н.Н. из указанного жилого дома и обязал его предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения в размере 10 820 938, 43 руб. и убытков в сумме 421 165,20 руб.

С указанным решением не согласилась Администрация                              г. Ростова-на-Дону, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новое об удовлетворении иска Администрации в полном объеме.

В обоснование жалобы Администрация г. Ростова-на-Дону выражает несогласие с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, считает решение необоснованным в части установления размера возмещения за изымаемые объекты, а также изъятия всего земельного участка. В обоснование изложенного просит приобщить к делу заключение ООО «Арнаст - Эксперт» от 17.11.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также назначить по делу повторную экспертизу.

Апеллянт повторно приводит доводы о том, что Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.03.2021 №151 утверждена документация по планировке территории для размещения линейного объекта «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». В соответствии с Положением (Приложение №3 к постановлению), земельный участок ответчика подлежит разделу на два земельных участка согласно проекту межевания территории. Участок площадь. 235 кв.м. подлежит изъятию и предназначен для размещения планируемого линейного объекта. Участок площадью 307 кв.м. для размещения такого объекта не предназначен. Данная документация о межевании ответчиком в установленном порядке не оспорена. Решение об изъятии принято в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. В зону размещения линейного объекта попадает только часть исходного земельного участка, а потому оснований для изъятия остальной его части у администрации не имеется.

Апеллянт полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о невозможности использования оставшейся части земельного участка, площадью 307 кв.м., в соответствии с видом разрешенного использования «Для садоводства». Проведенная по делу судебная экспертиза не могла быть положена в основу решения суда, поскольку вывод о невозможности использования земельного участка основан лишь на том, что площадь земельного участка (307 кв.м.) меньше минимальной площади (400 кв.м.), установленной Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону для данной территориальной зоны. Такой подход эксперта является формальным. Вопрос о реальном использовании земельного участка, возможности строительства, реконструкции объектов капитального строительства, размещения сельскохозяйственных культур и иных объектов экспертом не рассматривался.

Апеллянт указывает, что установление размера возмещения за изымаемые объекты также является необоснованным, поскольку проведенная по делу экспертиза не отвечает критериям полноты и достоверности, в подтверждение чего апеллянтом приложена рецензия ООО «Арнаст-Эксперт», объективная возможность представления которой в суде первой инстанции у Администрации г. Ростова-на-Дону отсутствовала, поскольку ее подготовка осуществлялась в рамках муниципального контракта.

Апеллянт указывает, что заключением ООО «Экспертиза СВ» рыночная стоимость изымаемых объектов оценена в сумме 10 820 938,6 руб. Также экспертом оценены убытки 421 165,20 руб. Между тем, в указанной судебной экспертизе имеется ряд неточностей и противоречий, которые существенно повлияли на окончательные выводы. Объекты-аналоги не являются сопоставимыми. Эксперт в качестве объектов-аналогов приводит объекты с иным видом разрешенного использования, иными параметрами, площадью. Экспертом не проведен анализ цен всех имеющихся предложений рынка в районе объекта экспертизы для выявления диапазона и среднерыночных цен.

Апеллянт обращает внимание на то, что при исчислении суммы убытков (риэлторских услуг) судебный эксперт необоснованно произвел расчет по формуле: «стоимость объекта» Х 5%, поскольку услуги риэлтора по земельным участкам имеют фиксированную стоимость, находятся в пределах 30 000 - 60 000 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу Сафронов Н.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрация г. Ростова-на-Дону – Тареева С.П., представителя Сафронова Н.Н.- Сафронову Е.Е., заключение прокурора Ефремовой Т.Н., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1); решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3); сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, в случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В силу пункта 1 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 11 статьи 56.6. Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

В соответствие со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Аналогичным образом, согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Судом первой инстанции установлено, что Сафронов Н.Н. является собственником земельного участка площадью 542 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования «садоводство» и расположенного на нем жилого дома площадью 38,2 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в с\т «Железнодорожник», 164.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 28.01.2022 №66 в соответствии с Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 03.03.2021 № 151 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевая территории) для размещения линейного объекта « Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 28.12.2018 № 1376 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие и эксплуатация транспортной инфраструктуры и пассажирского транспорта города Ростова-на-Дону», принимая во внимание обращения муниципального казенного учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» от 08.11.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд, связанных с реконструкцией автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе: части земельного участка площадью 235 кв.м. (условный номер изымаемого земельного участка по ПП и ПМ ЗУ 141) из земельного участка площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В целях изъятия части земельного участка был произведен его раздел на два земельных участка с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ( 235 кв.м.) - улично-дорожная сеть и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (307 кв.м.) - садоводство.

31.01.2022 Сафронову Н.Н. направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением копии постановления Администрации г.Ростова-на-Дону № 66 от 28.01.2022. Уведомление получено адресатом 22.02.2022.

На основании отчета ООО «Логос» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.07.2022 городской комиссией по согласованию результатов оценки протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.08.2022 размер рыночной стоимости изымаемой части земельного участка Сафронова Н.Н. (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 235 кв.м.) определен в 864838 руб., убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием, оценены в 46876 руб.

22.08.2022 МКУ ДИСОТИ направило Сафронову Н.Н. копию отчета об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.07.2022 и проект соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Соглашение об изъятии ответчиком не подписано ввиду того, что в результате раздела земельного участка истца в связи с изъятием его части, жилой дом, принадлежащий Сафронову Н.Н. и ранее находившийся на общем принадлежащем ему земельном участке, оказался расположен на двух земельных участках, граница вновь образованных земельных участков пересекает его. При этом, оставшаяся в его собственности часть земельного участка, по его мнению, стала не пригодна для дальнейшего использования по назначению.

В обоснование своих доводов Сафроновым Н.Н. представлено экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО «Межрегиональный центр технической экспертизы и оценки», согласно которому отсутствует возможность размещения жилого дома на оставшейся части земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН после изъятия части земельного участка из-за невозможности соблюдения существующих строительных, градостроительных нормативных требований и санитарных норм и правил. Раздел и расположение единого объекта недвижимости с                                          КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (жилой дом) с частичным расположением его конструкций и инженерных коммуникаций на вновь образованном земельном участке КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с площадью застройки 8,60 кв.м. является нарушением существующим нормативных требований СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства», СНиП 30-02-97* и «правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» по решению Ростовской-на-Дону городской Думы № 605 от 21.12.2018.

Согласившись с частью доводов Сафронова Н.Н., Администрация г.Ростова-на-Дону уточнила исковые требования, дополнив требования изъятием жилого дома.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону № 606 от 21.06.2023 в постановление Администрации г. Ростова-на-Дону № 66 от 28.01.2022 были внесены изменения, в том числе в п. 1.25, который дополнен п. 1.25.1 об изъятии жилого дома площадью 38,2 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Поскольку стороны не договорились о размере возмещения, для определения рыночной стоимости спорных объектов и размера убытков, связанных с их изъятием, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза СВ».

Согласно заключению ООО «Экспертиза СВ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.08.2021 эксперт пришел к следующим выводам.

Рыночная стоимость земельного участка площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), составляет 8 383 304,13 руб.

Рыночная стоимость части земельного участка площадью 235 кв.м. (условный номер изымаемого земельного участка по ПП и ПМ ЗУ 131) из земельного участка площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 3 613 895,69 руб.

Действительная рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома площадью 38,2 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2437634,43 руб.

Земельный участок, который остается в собственности Сафронова Н.Н., с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН/условный площадью 307 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям СП 53.13330.2019 п. 6.1

Размер убытков, причиненных Сафронову Н.Н. изъятием части земельного участка площадью 235 кв.м. (условный номер изымаемого земельного участка по ПП и ПМ ЗУ 131) из земельного участка площадью 542 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 421165,20 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Экспертиза СВ» Т.В.А. поддержал данное им заключение и пояснил, что местоположение жилого строения на оставшейся части земельного участка должно определяться с учетом минимального расстояния до границы с соседним земельным участком в 3 метра. С такими исходными данными для строительства остается полоса в 1 м. по середине земельного участка вдоль всего участка, поскольку оставшаяся часть представляет собой узкую полосу земли. Кроме того, минимальный размер земельного участка для данной зоны регламентируется в 400 кв.м., а предполагаемый участок - 307 кв.м. Стоимость объектов определялась регрессивным методом, принималась во внимание стоимость 1 кв.м., которая определялась с учетом характеристик каждого объекта и необходимых корректировок.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. статей 235, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.6, 56.8 Земельного кодекса РФ и исходил из об обоснованности заявленного иска в части изъятия у ответчика части земельного участка площадью 542 кв.м. и жилого дома для муниципальных нужд, прекращения права собственности ответчика на объекты и признания на них права муниципальной собственности, а также доказанности необходимости включения в перечень компенсационных выплат за объекты недвижимости, расположенные на части земельного участка, стоимости жилого дома.

Определяя размер возмещения, суд первой инстанции принял в качестве относимого, допустимого, достоверного и достаточного доказательства стоимости имущества заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Экспертиза СВ».

Установив, что спорный жилой дом является местом проживания ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости его выселения из жилого помещения после получения выкупной цены.

С учетом приведенных выше норм материального права, при изложенных обстоятельствах судебная коллеги полагает обоснованными выводы суда первой интонации относительно удовлетворения заявленного Администрацией г. Ростова-на-Дону иска в части изъятия у Сафронова Н.Н. земельного участка и жилого дома для реализации муниципальных нужд.

В целях устранения возникших между сторонами противоречий относительно площади подлежащего изъятию земельного участка, возможности использования остающегося в пользовании собственника после изъятия земельного участка, его выкупной стоимости и размера убытков, причиненных изъятием, при наличии в материалах дела экспертных заключений и рецензии на судебную экспертизу, содержащих противоположные, противоречивые выводы, учитывая отсутствие в судебной экспертизе, положенной в основу решения суда, фотоматериалов объектов исследования, судом апелляционной инстанции по настоящему делу было назначено проведение повторной строительно-технической и оценочной экспертизы, производство которой поручено экспертам ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России».

В заключении ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.07.2024 экспертами сделаны следующие выводы.

Рыночная стоимость земельного участка площадью. 542 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на дату проведения исследования, составляет 4 379 262 руб.

Рыночная стоимость части земельного участка площадью 235 кв.м из земельного участка площадью 542 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, Расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на дату проведения исследования, составляет 1 898 758 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома площадью 38,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 2 553 785 руб.

Площадь земельного участка - 307 кв. м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имеющего категорию земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - садоводство, находящегося в зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа ЗР-3 (ЗР-3/5/5), который останется в собственности Сафронова Н.Н., не соответствует предельному минимальному размеру земельного участка - 0,04 га для основного вида разрешенного использования земельных участков для индивидуального жилищного строительства, соответствующего коду 2.1, установленному в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-3), представленным в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, размещенных на официальном портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону; предельному минимальному размеру земельного участка - 0,04 га для условно разрешенного вида разрешенного использования земельных участков - для ведения садоводства, соответствующего коду 13.2, установленному в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-3), представленным в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, размещенных на официальном портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону; требованиям п.6.1 СП 53.13330.2019. «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства здания и сооружения (СНИП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных) объединений граждан, здания и сооружения)», в соответствии с которым - Площадь садового земельного участка устанавливается ПМТ учетом градостроительных регламентов, но не менее 0,04 га».

Определение размера убытков, причиненных Сафронову Н.Н. изъятием части земельного участка площадью 235 кв.м из земельного участка площадью 542 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «садоводство». расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выходит за рамки компетенции судебного эксперта, в связи с чем, исследование по данному вопросу не производится.

После поступления в материалы дела заключения ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.07.2024, ответчиком Сафроновым Н.Н. в дело представлена рецензия на указанное исследование, произведенная ООО ЭУ РЭПЦ «ДОН» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.08.2024.

Согласно представленной рецензии ООО ЭУ РЭПЦ «ДОН», заключение повторной судебной экспертизы не может быть положено в основу в качестве доказательства, поскольку эксперт в нарушении Федеральных стандартов оценки не произвел исследования рынка, к которому относится объект исследования, не произвел анализ ценообразующих факторов, нe произвел анализ наиболее эффективного использования объекта, не исследовал в полном объеме аналоги объекта представленные на рынке, нe описал причину использования только части аналогов. Также эксперт не мотивировал отказ от ответа на поставленный вопрос, чем нарушил требования статьи 85 ГПК РФ.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 3 и 4 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что оснований сомневаться в достоверности выводов проведенной по делу повторной строительно-технической и оценочной экспертизы ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России» не имеется, поскольку экспертное заключение составлено компетентными специалистами, обладающим специальными познаниями, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Приведенные экспертами выводы достаточным образом обоснованы с научной, технической и фактической точек зрения, являются логичными и последовательными.

Принятая судом апелляционной инстанции в качестве доказательства рецензия ООО ЭУ РЭПЦ «ДОН» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.08.2024 не является бесспорным доказательством неправильности выводов суда и заключения судебной экспертизы. При этом судебная коллегия отмечает, что указанная выше рецензия на заключение судебной экспертизы не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 года подлежит изменению в части возмещения стоимости за изымаемые объекты недвижимого имущества с установлением выкупной стоимости изымаемых объектов в размере 6 933 047 руб.

Проверяя решение суда по доводам апелляционной жалобы о стоимости подлежащих возмещению Сафронову Н.Н. убытков, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно заключению повторной строительно-технической и оценочной экспертизы ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России», экспертами не дан ответ по пятому вопросу, поскольку определение размера убытков выходит за рамки компетенции судебного эксперта.

Судебная коллегия, оценив представленные в деле доказательства, выводы экспертных исследований, полагает возможным произвести расчет убытков, подлежащих взысканию в пользу Сафронова Н.Н., применив механизм расчёта, использованный экспертами ООО «Экспертиза СВ», поскольку общепринятый размер риэлторского вознаграждения возможно установить из общедоступных сведений. При этом в заключении ООО «Экспертиза СВ» приведены ссылки на располагающиеся в регионе крупнейшие риэлтерские агентства(АН «Нирлан», АН «Титул», АН «Альтаир»), позволяющие установить обоснованность такой методики расчета стоимости указанных услуг.

В этой связи судебная коллегия, определяя размер убытков, исходит из того, что убытки Сафронова Н.Н. состоят из расходов на оплату за оказываемые риэлтерские услуги при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости в г. Ростове-на-Дону, стоимость которых находится в диапазоне от 3% до 5% от рыночной стоимости объекта недвижимости (изымаемого земельного участка), и расходов по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость. Согласно информации с сайта Росреестра по Ростовской области сумма госпошлины является фиксированной и составляет 2 000 руб.

Таким образом, размер убытков определяется как (4 379 262 руб. Х 5%) + 2 000 руб. = 220 963,10 руб.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 года подлежит изменению в части стоимости убытков, с установлением их в размере 220 963,10 руб.

Проверяя решение суда по иным доводам апелляционной жалобы Адимнистрации г. Ростова-на-Дону, судебная коллегия не усматривает в ней предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о невозможности использования оставшейся части земельного участка, а следственно необходимости его изъятия опровергаются выводами двух проведенных по делу судебных экспертиз (ООО «Экспертиза СВ» и ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России»), которые указали, что площадь земельного участка, который останется в собственности Сафронова Н.Н., не соответствует предельному минимальному размеру земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, предельному минимальному размеру для условно разрешенного вида разрешенного использования указанного земельного и иных нормативным требованиям, на которые указали эксперты в заключениях.

Иные доводы апелляционной жалобы о несогласии с изъятием земельного участка в полном объеме судебная коллегия отклоняет, поскольку они сводятся к несогласию с принятым судом решением, однако с достаточной степенью обоснованности были отклонены в выводах проведенных по делу экспертных исследований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что услуги риэлтора по земельным участкам имеют фиксированную стоимость, находятся в пределах 30 000 - 60 000 рублей также являются необоснованными, поскольку стоимость услуг агентств недвижимости исчисляется в процентном соотношении от стоимости объекта недвижимости. В этой связи указанные доводы судебная коллегия полагает необоснованными.

Иных доводов, свидетельствующих о наличии юридически значимых для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельств и подтверждающих их доказательств, которые не были учтены судом первой инстанции при постановлении решения, а потому могли бы в силу ст.330 ГПК РФ явиться основанием к его отмене, апелляционная жалоба не содержит.

Частью первой статьи 96 ГПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

В соответствии ч.4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.

Согласно приказу Судебного департамента при ВС РФ от 5.11.2015 №345 перечисление денежных средств со счета временного хранения средств Управления производится только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства.

Поскольку ранее Администрацией г. Ростова-на-Дону в счет стоимости повторной судебной экспертизы были внесены денежные средства на депозит Ростовского областного суда, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для их перечисления в адрес ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в счет оплаты проведенной повторной строительно-технической и оценочной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 года изменить в части возмещения стоимости за изымаемые объекты недвижимого имущества и убытков, установив стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества в размере 6 933 047 руб. и убытки в размере 220 963,10 руб.

    В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону» – без удовлетворения.

Денежные средства в размере 97520 руб., внесенные Администрацией г. Ростова-на-Дону платежными поручением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.02.2024 и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.03.2024 на депозит Ростовского областного суда, перечислить на счет ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, по следующим реквизитам: ИНН 6163014804, КПП НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ОГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, Лицевой счет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, УФК по Ростовской области (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России), Единый казначейский счет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, Отделение Ростов-на-Дону Банка России / УФК по Ростовской области                                        г. Ростов-на-Дону, БИК НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ОКАТО НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ОКТМО НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, номер казначейского счета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, КБК НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 27.08.2024г.