Решение по делу № 2-270/2017 (2-7563/2016;) от 02.11.2016

Дело № 2-270/17 Великий Новгород

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2017 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Юршо М. В.,

при секретаре Парфёновой М. Г.,

с участием представителя истца и третьего лица Степановой Е. М., третьего лица и представителя ответчика Алита Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Максимовой ... о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (до переименования - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», далее по тексту также – Агентство), действуя через представителя ВТБ 24 (ПАО), далее по тексту также – Банк, обратилось в суд с иском к Максимовой О. Г., о взыскании задолженности по договору займа №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ года между Некоммерческой организацией «Новгородский Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту также – Фонд), с одной стороны, и ответчиком Максимовой О. Г., с другой стороны, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру <адрес>, указав в обоснование заявления на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фонд, Банк, Алита Е. А. и Алита К. В.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом, признав причины их неявки неуважительными.

Выслушав объяснения представителя истца Агентства и третьего лица Банка Степановой Е. М., действующей на основании доверенностей, поддержавшей исковые требования по мотивам, изложенным в заявлении, объяснения третьего лица Алита Е. А., являющейся также представителем ответчика, не признавшей исковые требования, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Агентства подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из объяснений у, письменных материалов дела, в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Фондом (кредитор), с одной стороны, и Максимовой О. Г. (заемщик), с другой стороны, Фонд обязался предоставить заемщику заем в сумме 1 960 000 руб. но срок 156 месяцев на условиях с уплаты ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 12,15% годовых (или 11,4 % годовых при условии страхования приобретаемого с использованием заемных средств объекта недвижимости) для приобретения в собственность Максимовой О. Г. квартиры <адрес> с кадастровым номером №), общей площадью 60,2 кв. м, стоимостью 2 800 000 руб.

Заем в полном объеме перечислен Фондом на расчетный счет Максимовой О. Г.

18 октября 2011 года указанная выше квартира с использованием заемных средств, предоставленных Фондом, была приобретена в собственность ответчика Максимовой О. Г. на основании договора купли-продажи квартиры от той же даты. Право собственности Максимовой О. Г. на Квартиру № зарегистрировано Управлением Росреестра по Новгородской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной Максимовой О. Г. первоначальному залогодержателю Фонду ДД.ММ.ГГГГ года (далее по тексту - Закладная).

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

В настоящее время в квартире по месту жительства зарегистрированы третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Алита Е. А. и Алита К. В. Данное жилое помещение является их единственным местом жительства.

На основании заключенного между Фондом и Агентством договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от ДД.ММ.ГГГГ года права по Закладной на Квартиру № 7 были переданы истцу Агентству, которое в настоящее время является законным владельцем Закладной в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ) и отметкой на Закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

Как следует из раздела 1 договора займа, заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п. 1.1 договора займа за пользование займом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,1 % годовых (или 11,4 % годовых при условии страхования приобретаемого с использованием заемных средств объекта недвижимости). Проценты по займу начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Как установлено судом из письменных материалов дела и объяснений третьего лица и представителя ответчика, с января 2016 года обязанность по страхованию Квартиры № 7 ответчиком не выполняется.

Размер ежемесячного платежа в погашение задолженности по договору согласован сторонами в 24 281 руб.

Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, ответчиком Максимовой О. Г. неоднократно допускались просрочки внесения платежей во исполнение взятых на себя обязательств во исполнение условий договора займа.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им Агентством ответчику Максимовой О. Г. направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая изложенные положения закона, а также условия указанного выше договора займа, Агентство вправе требовать от ответчика Максимовой О. Г. досрочного погашения займа и начисленных процентов за пользование им.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств во исполнение условий договора займа в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчик Максимова О. Г. своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполняла, в связи с чем задолженность по состоянию на 28 сентября 2016 года, рассчитанная в соответствии с условиями договора и расчетами истца, правильность которых судом проверена, составляет 1 648 602 руб. 55 коп., в том числе: заем в размере 1 563 220 руб. 42 коп. (требование о досрочном взыскании займа основано, помимо договора займа, также на п. 2 ст. 811 ГК РФ, которым установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами), неуплаченные проценты за пользование займом – 78 015 руб. 50 коп., пени за просрочку возврата займа – 2 700 руб. 17 коп., пени за просрочку уплаты процентов за пользование займом – 4 666 руб. 46 коп.

Исходя из сумм просроченных платежей по займу и процентам, периодов их просрочки, суд полагает, что подлежащие уплате пени (неустойка) соразмерны последствиям и сроку нарушения обязательств.

Также основано на законе и подлежит удовлетворению требование Агентства о взыскании с ответчика Максимовой О. Г. процентов за пользование займом за период с 29 сентября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу, поскольку оно основано на условиях кредитного договора и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру № 7.

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиком Максимовой О. Г. обязательств по договору займа суд находит требования Агентства об обращении взыскания на заложенное имущество (Квартиру № обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на данное заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, исходя из его стоимости, указанной в заключении эксперта № №, в размере 2 251 200 руб. (исходя из расчета 2 814 000 руб. х 80 % = 2 251 200 руб.

Оснований не доверять указанному выше заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно аргументировано, составлено квалифицированным специалистом, не содержит каких-либо неясностей, содержит подробные ответы на поставленные вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу.

Исходя из ст. 54 Федерального закона РФ № 102-ФЗ по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Принимая во внимание изложенные представителем ответчика обстоятельства (размер дохода ответчика и третьих лиц Алита К. В. и Е. А.), принимая во внимание, что поименованное выше жилое помещение является единственным местом жительства данных третьих лиц, учитывая интересы взыскателя и право взыскателя на исполнение судебного постановления в разумный срок, суд приходит к выводу о том, что материальное положение Максимовой О. Г., Алита зК. В. и Алита Е. А. не позволяет им обеспечить возможность приобретения иного помещения, в связи с чем считает возможным отсрочить реализацию заложенного имущества – Квартиры № - на срок 1 год.

Приведенные Алита Е. А. в ходе судебного разбирательства спора доводы судом отклоняются как несостоятельные.

Так как решение состоялось в пользу Агентства, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с ответчика Максимовой О. Г. в размере 22 443 руб. 01 коп.

Исходя из ст. 103 ГПК РФ, также надлежит взыскать с Максимовой О. Г. в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» в возмещение расходов по оплате экспертизы 5 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Взыскать с Максимовой ... в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа в размере 1 648 602 руб. 55 коп., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 22 443 руб. 01 коп.

Взыскать с Максимовой ... в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» проценты за пользование займом в размере 12,1 % годовых, исходя из остатка займа в размере 1 563 220 руб. 42 коп. или его соответствующей части, начиная с 29 сентября 2016 года до вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру <адрес>, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 251 200 руб.

Отсрочить реализацию заложенного имущества – квартиры <адрес> на срок 1 год.

Взыскать с Максимовой ... в пользу ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» в возмещение расходов по оплате экспертизы 5 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 07 марта 2017 года.

Председательствующий М. В. Юршо

Мотивированное решение составлено 06 марта 2017 года.