Решение по делу № 2-3731/2024 от 19.09.2024

УИД: 50RS0010-01-2024-003552-13

Дело № 2-3731/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2024 г.                                                                           г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Быковой О.М., при секретаре Демидовой Д.А., с участием истца председателя ГСК №16 Петрова Д.В., его представителя Доброва А.С., представителя ответчика Малышева А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ГСК №16 к Хромову Михаилу Валентиновичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ГСК №16 обратился в суд с названным иском, из содержания которого следует, что 31.12.2023 года между ГСК №16 и Хромовым М.В. был заключен договор №б/н о предоставлении в аренду нежилого помещения площадью 170 кв.м по адресу: <адрес> В соответствии с условиями указанного договора Хромов М.В. принял на себя обязательство ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца вносить арендные платежи в размере 30 000 рублей безналичным переводом на счет ГСК №16. Однако ответчик в период с января по май 2024 года арендные платежи не вносил, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 150 000 рублей. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 31 мая 2024, в которой истец потребовал оплатить задолженность по аренде, а также неустойку в размере 3% за каждый день просрочки. До настоящего времени претензия не исполнена, задолженность по арендным платежам ответчиком не погашена.

С учетом уточнения, просит суд расторгнуть договор от 31.12.2023 года о предоставлении в аренду нежилого помещения, заключенный между ГСК №16 и Хромовым М.В.; взыскать с Хромова М.В. в свою пользу задолженность по договору аренды за период с 01 января 2024 года по 31 мая 2024 года в размере 150 000 рублей, пени за просрочку арендных платежей в размере 10 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Истец – председатель ГСК № Петров Д.В. и его представитель Добров А.С. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивали, поддержали доводы, изложенные в иске.

       Ответчик Хромов М.В. в судебное заседание не явился, направил своего представителя, который наличие задолженности не оспаривал, однако против удовлетворения требований возражал. Ранее сторона ответчика пояснила, что иск не подлежит удовлетворению по нескольким основаниям. Во-первых, у истца отсутствовало право передавать нежилое помещение в аренду, поскольку данное нежилое помещение истцу на праве собственности не принадлежит. Во-вторых, договор аренды нежилого помещения заключался с предыдущим председателем Балашовым В.В., с которым у ответчика был заключен договор займа, по условиям которого Хромов М.В. обязался передать ГСК № сумму займа в размере, установленном данным договором. Вместе с тем, Хромов М.В. был трудоустроен в ГСК № в качестве помощника председателя, однако ему не выплачивалась заработная плата. В связи с указанными обстоятельствами, между Хромовым М.В. и предыдущим председателем ГСК № была устная договоренность о зачете переданных по договору займа денежных средств и задолженности по заработной плаче в счет оплаты арендных платежей. Кроме того, ответчик пояснил, что изначально между ним и ГСК № был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на десять лет, в котором предусмотрен меньший процент пени в случае просрочки арендатором срока внесения арендных платежей, однако данный договор не удалось зарегистрировать в установленном законом порядке, в связи с чем стороны заключили договор аренды сроком на один год. В случае, если суд придет к выводу об удовлетворении требований, просил снизить сумму неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, являющийся бывшим председателем ГСК №, пояснил, что никаких устных договоренностей между ним и Хромовым М.В. о зачете денежных средств, переданных Хромовым М.В. по договору займа, и долга по заработной плате в счет оплаты арендных платежей, не заключалось. Также указал, что ежегодно между ним и Хромовым М.В. заключись договоры аренды нежилых помещений сроком на один год. Договоры были всегда в одной и то же редакции, о том, что был еще договор аренды сроком на десять лет, он не помнит.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГКРФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

        В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором

        В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

        Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

       Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

        В силу п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Судом установлено, что в 31.12.2023 года между ГСК № в лице председателя правления ФИО6 (арендодатель) и Хромовым М.В. (арендатор) был заключен договор аренды №б/н нежилых помещений (гаражного бокса), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 170 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, стр.4 (л.д.6-10).

Согласно п.3.1 – 3.3. договора аренды, размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 30 000 рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Перечисление арендной платы за текущий месяц арендатор производит не позднее 15го числа каждого месяца. Арендная плата оплачивается в рублях в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя.

В случае просрочки арендатором оплаты арендной платы и перечисления иных причитающихся в соответствии с настоящим договором арендодателю платежей, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 3% от суммы долга за каждый день просрочки. Пени начисляются со дня направления претензии должнику (п. 4.3 договора).

Нежилое помещение сдается в аренду с 01.01.2024 года по 31.12.2024 года (п. 5.1 договора).

Спорное нежилое помещение было передано Хромову М.В. по акту приема-передачи (л.д.11).

Как указывает истец, и что не опровергнуто ответчиком, в период января 2024 года по май 2024 года ответчик не вносил арендные платежи, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 150 000 рублей.

31.05.2024 года ГСК-16 в адрес Хромова М.В. была направления претензия, в которой арендатор потребовал выплатить арендные платежи за 5 периодов в общей сумме 150 000 рублей, а также пени в размере 3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 31.05.2024 года (л.д.13).

До настоящего времени указанная сумма задолженности ответчиком не оплачена, что им не оспаривается.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что со стороны ответчика имеет место существенное нарушение условий договора аренды, приведшее к образованию задолженности по арендной плате, указанный договор аренды от 31.12.2023 года, заключенный ГСК № и Хромовым М.В. подлежит расторжению, а требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору аренды в размере 150 000 рублей (30 000 рублей * пять месяцев) удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика о том, что у ГСК № вовсе не имелось права заключать договор аренды нежилого помещения, площадью 170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.4, поскольку право собственности ГСК № на указанное нежилое помещение не зарегистрировано в установленном законом порядке, судом отклоняется, поскольку из представленных в материалы документов, в том числе из плана кадастрового инженера, фотографий, отчета об основных сведениях объекта недвижимости, следует, что данное нежилое помещение, представляющее собой гаражный бокс, расположено на территории ГСК №, и, как следствие, находится в законном владении ГСК. Таким образом, ГСК № является управомоченным лицом на заключение договора аренды в отношении спорного нежилого помещения. Кроме того, суд учитывает, что указанный договор аренды никем не оспорен, недействительным не признан, ранее между ГСК № и Хромовым М.В. заключались аналогичные договоры аренды на предшествующие периоды.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что Хромовым М.В. была внесена арендная плата за последующие периоды (июнь, июль 2024 года), что также свидетельствует о том, что Хромов М.В. с условиями договора аренды согласен, его юридическую силу признает.

Довод ответчика о том, что между ним и предыдущим председателем ГСК № ФИО6, который выступал от имени ГСК при заключении договора аренды от 31.12.2023 года, была устная договоренность о том денежные средства, переданные Хромовым М.В. ГСК №16 по договору займа, а также задолженность ГСК №16 перед Хромовым М.В. по заработной плате идут в зачет арендных платежей, не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, в связи с чем не может быть принят судом во внимание. Из пояснений опрошенного в качестве свидетеля ФИО6, напротив, следует, что никаких договоренностей между ним и Хромовым М.В. не существовало.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика в свою пользу неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 99 000 рублей за период с 31.05.2024 года (дата направления претензии) по 22.07.2024 года.

Истцом представлен расчет указанной неустойки, который выглядит следующим образом:

150 000 х 3% (процентная ставка определена договоров аренды) х 22 дня = 99 000 рублей.

Суд с данным расчетом соглашается, поскольку он является арифметически верным, соответствующим положениям договора аренды, однако, с учетом заявления ответчика, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 10 000 рублей и взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца, полагая, что такой размер неустойки может быть признан достаточным и соразмерным последствиям нарушенного ответчиком обязательства, поскольку доказательств существенности наступивших последствий вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательств материалы дела не содержат.

Довод ответчика о том, что изначально между ним и ГСК №16 в лице председателя ФИО6, был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на десять лет, по условиям которого процентная ставка за нарушение срока внесения арендных платежей, была ниже, чем процентная ставка, установленная договором аренды от 31.12.2023 года, судом отклоняется как не имеющий юридического значения для разрешения заявленных истцом требований, поскольку предметом настоящего спора является конкретный договор аренды, подписанный сторонами, которым стороны согласовали определенную процентную ставку за неисполнение арендатором обязательств по своевременному внесению арендных платежей. Кроме того, факт заключения между ГСК №16 и Хромовым М.В. иного договора аренды с другими условиями опровергнут бывшим председателем ГСК №16 ФИО6

       В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

       Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано

        В соответствии с п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

       Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска была оплачена госпошлина в размере 6 000 рублей. Указанную сумму суд также находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истца в указанном размере, поскольку пришел к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, снизив при этом неустойку на основании ст. 333 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ГСК №16 к Хромову Михаилу Валентиновичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды гаражного бокса площадью 170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между ГСК №16 и Хромовым Михаилом Валентиновичем 312 декабря 2023 года.

Взыскать с Хромова Михаила Валентиновича (ИНН 503102304864) в пользу ГСК №16 (ИНН 5012025584) задолженность по договору аренды гаражного бокса от 31 декабря 2023 года за период с 01 января 2024 года по 31 мая 2024 года в размере 150 000 рублей, пени за просрочку арендных платежей за период с 31 мая 2024 года по 22 июня 2024 года в размере 10 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей а всего 166 000 рублей.

В удовлетворении иска ГСК №16 К Хромову Михаилу Валентиновичу о взыскании пени в большем размере – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

                          Судья        О.М. Быкова

    Решение в окончательной форме

     изготовлено 27 ноября 2024 г