Решение по делу № 2-3352/2023 от 10.05.2023

В окончательной форме решение суда принято 03 ноября 2023 года

                     Дело № 2-3352/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта                                31 октября 2023 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Постниковой Я.В., с участием истицы – Нижегородовой М.А., представителя истицы – Мартынюка О.В., ответчицы – Продьма Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нижегородовой Марии Антоновны к Продьма Галине Михайловне о внесении изменений в договор купли – продажи квартиры, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований, - Шпаковой Татьяны Федоровны, нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Деркач Алексея Олеговича, Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым, Венчковской Виктории Александровны,

у с т а н о в и л :

    Нижегородова М.А. обратилась в суд с иском к Продьме Г.М. о внесении изменений в договор купли – продажи квартиры от <дата>, заключенный между Венчковской В.А. (продавец) и Продьма Г.М., Шпаковой Т.Ф., Нижегородовой М.А. (покупатели), удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа <данные изъяты> путем изложения абзаца 8 пункта 1 данного договора в следующей редакции «Нижегородовой Марии Антоновне в пользование и владение поступают следующие помещения: лестница, 7-4 коридор, 7-5 санузел, 7-6 жилое», остальные условия договора оставить без изменений.

    Исковые требования мотивированы тем, что <дата> истица, ответчица и третье лицо Шпакова Т.Ф. приобрели у Венчковской В.А. по договору купли – продажи в общую долевую собственность квартиру №<номер>, общей площадью 158 кв. метров, расположенную на 2-м и 3-м этажах дома <адрес> Этим же договором между покупателями был установлен порядок пользования и владения квартирой, в соответствии с которым в пользование Шпаковой Т.Ф. переданы помещения, расположенные на втором этаже, в пользование Нижегородовой М.А. и Продьма Г.М. помещения, расположенные на третьем этаже. При этом в договоре указано, что в пользование Продьма Г.М. также передана лестница. Вместе с тем, указанная лестница является единственным входом в помещения, расположенные на третьем этаже, в связи с чем считает, что при составлении договора купли – продажи в указанной части нотариусом была допущена техническая ошибка, которая существенно нарушает ее законные права на беспрепятственный доступ в принадлежащие ей помещения. Истцом было направлено ответчику досудебную претензию о необходимости внесения изменений в договор купли - продажи, однако требование истца о внесении изменений в договор ответчик не удовлетворил.

    В судебном заседании истец и ее представитель поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

    Истица также пояснила, что фактически принадлежащие ей и Продьма Г.М. помещения квартиры, расположенные на третьем этаже, разделены на два изолированных помещения. В момент заключения договора купли – продажи вход в помещения, которые находятся в ее пользовании, осуществлялся со второго этажа, который находится в уровне дороги. Вместе с тем, указанный вход был самовольно оборудован прежним владельцем квартиры и на плане БТИ не обозначен. С целью раздела квартиры, принадлежащей ей и ответчице на праве общей долевой собственности на два самостоятельных объекта недвижимости, ею был разработан проект реконструкции с устройством террасы для эвакуационного выхода. Указанным проектом предусмотрена необходимость заложить существующий дверной проем в уровне второго этажа и организовать выход из ее помещений по лестнице, смонтированной по фасаду здания, которая выходит на лестницу, являющуюся основным и единственным входом в <адрес>. Вместе с тем, поскольку договором купли – продажи лестница была передана в пользование ответчицы, она препятствует ей в организации отдельного выхода.

    Ответчик в судебном заседании против исковых требований возражала. Возражения мотивировала тем, что на момент заключения договора купли – продажи вопрос относительно того, у кого в пользовании будет находится лестница, обсуждался сторонами и указание на то, что она передается в ее пользование был внесен нотариусом в договор с согласия всех сторон. Истица в момент заключения договора на пользование указанной лестницей не претендовала, поскольку вход в переданные ей в пользование помещения осуществлялся по отдельному входу со второго этажа. На протяжении более двух лет истица пользовалась данным входом и никаких претензий к ней не предъявляла. Вместе с тем, в последующем этот вход был истицей демонтирован и сооружена металлическая лестница по фасаду здания, которая предусматривает выход на лестницу, находящуюся в ее (ответчика) пользовании. При этом она (ответчица) не возражала и не возражает против организации выхода с лестницы истицы на лестницу, находящуюся в ее пользовании, в уровне второй площадки. Вместе с тем, истица настаивает, что ей необходимо организовать выход непосредственно на площадку перед ее дверью, с чем ответчица не согласна.

    Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Заслушав объяснения истца, представителя истца, возражения ответчицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением Администрации города Ялта №<номер>-п от <дата> было утверждено решение межведомственной комиссии, оформленное заключением №<номер> от <дата>, разрешено переустройство и перепланировку <адрес> по адресу: <адрес>, с разделением её на три квартиры и выделением каждой в самостоятельный объект недвижимости в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

<дата> Межведомственной комиссией утвержден Акт о соответствии переустройства и (или) перепланировки №<номер>В в соответствии с решением межведомственной комиссии от <дата>, в соответствии с которым площадь <адрес> после переустройства/ перепланировки составляет 39,90 кв. метров, жилая площадь 20,8 кв. метров; площадь <адрес> – 33,20 кв. метров, жилая площадь 13,30 кв. метров, площадь <адрес> – 84,90 кв. метров, жилая площадь 63,60 кв. метров.

Согласно представленному в материалы дела проекту переустройства и перепланировки <адрес>, все вновь образуемые в результате переустройства и перепланировки помещения квартир предполагают наличие отдельного входа.

<дата> между Венчковской В.А. как продавцом с одной стороны, и покупателями Продьма Г.М., Шпаковой Т.Ф., Нижегородовой М.А. с другой стороны, был заключен договор купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в соответствии с которым квартира переходит в собственность покупателям в следующих долях: Шпаковой Т.Ф. – 46/100 долей квартиры, Продьма Г.М. – 29/100 долей квартиры; Нижегородовой Г.М. – 25/100 долей квартиры.

Согласно описанию объекта, квартира общей площадью 158,0 кв. метров, жилой площадью 48,9 кв. метров, этаж №<номер> расположена в литере №<номер>.

Настоящим договором стороны также установили порядок пользования и владения квартирой, в соответствии с которым:

Шпаковой Татьяне Федоровне в пользование и владение поступают следующие помещения: 4-1 жилая, 4-2 кухня, 4-3 застекленная веранда, 4-4 санузел, 4-5 застекленная веранда, 4-6 застекленная веранда, 4-7 кухня, 4-8 умывальник, 4-9 коридор, 4-10 коридор, 4-й кладовая, 4-12 кладовая.

Нижегородовой Марии Антоновне в пользование и владение поступают следующие помещения: 7-4 коридор, 7-5 санузел, 7-6 жилое.

Продьма Галине Михайловне в пользование и владение поступают следующие помещения: лестница, 7-1 прихожая, 7-2 санузел, 7-3 гостевая, 7-7 застекленная веранда.

Договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа <данные изъяты>

<дата> в ЕГРН внесена запись о регистрации права общей долевой собственности на <адрес>: за Шпаковой Т.Ф. – 46/100 долей, за Продьма Г.М. – 29/100 долей, за Нижегородовой М.А. – 25/100 долей.

Постановлением Администрации <адрес> №<номер>-п от <дата> был аннулирован адрес жилого помещения (квартиры) площадью 158 кв. метров с кад. номером №<номер> по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 постановления присвоен жилому помещению (квартире) площадью 39,9 кв. метров адрес: <адрес>.

Присвоен жилому помещению (квартире) площадью 33,2 кв. метров адрес: <адрес>.

Присвоен жилому помещению (квартире) площадью 84,9 кв. метров адрес: <адрес>.

В соответствии с заявлением собственников общей долевой собственности, в результате раздела жилого помещения – <адрес>, на вновь образованные объекты недвижимости было зарегистрировано право собственности: за Шпаковой Т.Ф. – на <адрес> площадью 39,9 кв. метров и <адрес> площадью 33,2 кв. метров, на <адрес> площадью 84,9 кв. метров – за Продьма Г.М. – на 27/50 долей, за Нижегородовой М.А. – 23/50 долей квартиры.

В 2021 году Нижегородовой М.А. было заказано проектное предложение по реконструкции <адрес> с устройством террасы для эвакуационного выхода по адресу: <адрес>.

Согласно пояснительной записке к проекту, <адрес> находится на 3-м этаже 3-х этажного жилого дома. Основной вход в <адрес> в настоящее время осуществляется по наружной лестнице. С <адрес> имеется второй вход на 2-й этаж, а на 3-й этаж ведет деревянная винтовая лестница. При разделении квартиры на две самостоятельные, указанным проектом предусмотрено: заложить дверной проем между помещениями 7-3 и 7-4, заложить дверной проем с улицы; демонтировать деревянную винтовую лестницу; заложить часть оконного проема в помещении 7-4, разобрать часть подоконного участка стены для установки наружной двери; по фасаду дома со стороны улицы выполнить вдоль стены террасу консольного типа в уровне 3-го этажа. Таким образом, с существующей наружной лестницы появится возможность перехода на террасу с устройством двух ступеней. По террасе выполнить металлическое ограждение высотой 1 метр.

<дата> истицей в адрес Нижегородовой М.А. было направлено требование о внесении изменений в Договор купли – продажи квартиры от <дата>, в котором по ее мнению вследствие допущенной нотариусом технической ошибки было не указано, что в ее пользование также поступает «лестница», которая согласно техническому паспорту является единственным входом в помещения <адрес>, расположенные на третьем этаже жилого дома, однако указанное требование было оставлено без удовлетворения.

Согласно положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2).

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1,2 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вместе с тем, истец, предъявляя требования ко второму покупателю долевой собственности о внесении изменений в договор купли – продажи, не указывает на допущенные другой стороной договора существенные нарушения его условий, которые повлекли для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат только нарушенные права, свободы и законные интересы заявителя.

В силу пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из смысла данных норм следует, что выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Как следует из обстоятельств дела, обращение в суд истицы с настоящим иском обусловлено ее намерением произвести раздел в натуре квартиры, находящейся в их с ответчицей долевой собственности, чему препятствует ранее достигнутое между ними соглашение о порядке пользования и владения квартирой, которое закреплено в договоре купли - продажи.

В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом указанная норма не содержит запрета собственникам изменить ранее установленный порядок пользования или прийти к соглашению об установлении нового порядка пользования общим имуществом.

Согласно ч.2 ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При этом образованные в результате раздела объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>).

Как следует из обстоятельств дела <адрес> является многоквартирным.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В данном случае, заявленные истцом требования по сути сводятся, к желанию изменить условия достигнутого ранее между ней и Продьма Г.М. соглашения о порядке пользования общим имуществом и произвести раздел объекта недвижимости с прекращением их права общей долевой собственности на квартиру.

Вместе с тем, избранный истцом способ защиты права путем внесения изменений в договор купли – продажи не приведет к защите ее нарушенных прав как долевого собственника квартиры на пользование помещениями, переданными в ее пользование и владение договором купли – продажи от <дата>, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска Нижегородовой Марии Антоновны к Продьма Галине Михайловне о внесении изменений в договор купли – продажи квартиры.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                Ю.С. Кононова