Решение по делу № 33-3451/2020 от 10.12.2019

Судья – Бережинская Е.Е. Дело № 33-3451/2020

( в„– 2-2164/2019)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28 января 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.,

судей Быстрова А.Н., Кияшко Л.В.

при секретаре-помощнике судьи Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Юрченко С.В. по доверенности Кислякова Р.А. и дополнениям к ней на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 30 января 2018 года,

заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений,

У С Т А Н О В И Л А:

Федорова И.Н. обратилась в суд с иском к Личман А.Э., Юрченко С.В., третьи лица Зайцев Д.В., Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и Картографии по Краснодарскому краю, о признании права собственности на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>.

Обжалуемым решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 30 января 2018 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд своим решением постановил: признать предварительный договор от 02 августа 2011 года, заключенный между Федоровой И.Н. и Личман А.Э., на 1/72 долю многоквартирного жилого дома 2-й этаж <...> приблизительной площадью 40,05 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в настоящее время адрес: <...>), договором участия в долевом строительстве.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 22 октября 2015 года, заключенный между Личманом А.Э. и Юрченко С.В. в отношении квартиры <...>, расположенной по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон по договору купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: <...> в первоначальное положение и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за Юрченко С.В.

Признать за Федоровой И.Н. право собственности на квартиру <...>, площадью 40,7 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Взыскать с Личман А.Э. в доход Федерального бюджета государственную пошлину в сумме <...> руб.

Данное решение является основанием для государственной регистрации за Федоровой И.Н. права собственности на квартиру по адресу: <...>, расположенную в многоквартирном доме на 2-м этаже, общей площадью 40,7 кв.м.

Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 24 апреля 2019г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019г., Юрченко С.В. восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Юрченко С.В. по доверенности Кисляков Р.А. полагает решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 30 января 2018 года незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований Федоровой И.Н. Указывает, что Юрченко С.В. является собственником квартиры на основании договора купли-продажи от 22.10.15г. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира поставлена на кадастровый учет, передана Юрченко С.В. при совершении сделки, с этого времени она произвела в квартире ремонт и проживает до настоящего времени. Предварительный договор, заключенный между Федоровой И.Н. и Личман А.Э., не проходил государственную регистрацию, право собственности у истца по данному договору не возникло. О совершении данной сделки Юрченко С.В. ничего не было известно. Ответчик является добросовестным приобретателем. Кроме этого, на основании предварительного договора, заключенного истцом, невозможно идентифицировать указанный в нем объект «1/72 доли в праве общей долевой собственности на 5-этажный жилой дом с мансардой, 2-й этаж, <...>» с квартирой Юрченко С.В. <...>, поскольку на втором этаже имеется несколько квартир такой же площади.

В представленных письменных возражениях на апелляционную жалобу Федорова И.Н. полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Личман А.Э., третьи лица не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, признав причины неявки неуважительными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Федорова И.Н. не явилась, представила заявление об отложении судебного заседания на более поздний срок, поскольку ее представитель не сможет участвовать в данном судебном заседании. Данное заявление отклоняется судебной коллегией, поскольку истцом не представлено доказательств обоснованности причин ее неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, возражений на нее, заслушав пояснения Юрченко С.В. и ее представителей по доверенности Кислякова Р.А. и Тамразяна М.В., поддержавших доводы апелляционной инстанции в полном объеме, судебная коллегия находит основания для отмены решения суда с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Как следует из материалов дела, 02 августа 2011 года между Федоровой И.Н. и ответчиком Личман А.Э. в лице Зайцева Д.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавец обязуется построить 5-этажный жилой дом с мансардой на принадлежащем ему участке, находящимся по адресу: <...>, сдать его в эксплуатацию, оформить и зарегистрировать основной договор купли-продажи и передать истцу 1/72 доли в праве общей долевой собственности на 5-этажный дом с мансардой, 2-й этаж, <...>, приблизительной площадью 40,05 кв.м.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора от 02 августа 2011 года полная сумма продажи указанного объекта недвижимости составила 961200 рублей. Согласно п.2.3 Личман А.Э. в лице Зайцева Д.В. обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее 30 марта 2012 года.

По акту передачи денег к предварительному договору купли-продажи от 02 августа 2011 года, Федорова И.Н. передала денежные средства в размере <...> рублей в качестве оплаты за приобретаемую 1/72 долю жилого дома в праве общей долевой собственности, расположенную в <...>, приблизительной площадью 40,05 кв.м. (2-й этаж), находящуюся по адресу: <...>.

Ответчик Личман А.Э. свои обязательства не исполнил надлежащим образом, в срок до 30 марта 2012 года дом в эксплуатацию не сдал, продавец уклонялся от предложений покупателя подписать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства дома.

Земельный участок площадью 9 987 кв.м., расположенный по адресу: <...> собственник разделил на семь самостоятельных земельных участков: <...> площадью 1 538 кв.м.; <...> площадью 1411 кв.м.; <...> площадью 1 403 кв.м.; ул. им. <...> площадью 1 381 кв.м.; <...>., 23/2 площадью 1 295 кв.м.; <...>, 23/3 площадью 1 108 кв.м.; ул. им. <...> 23/4 площадью 1 851 кв.м.

На земельном участке площадью 1411 кв.м., которому согласно адресной справке присвоен адрес: <...> возведен многоквартирный жилой дом <...>

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте, изготовленном ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю от 07 марта 2013 года, жилое помещение 1/72 доли в праве общей долевой собственности на 5-этажный жилой дом с мансардой, 2-й этаж, <...>, является однокомнатной квартирой, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, площадью 40,7 кв.м.

Истец указывает, что в ноябре 2017 года ему стало известно о том, что Личман А.Э. указанную квартиру зарегистрировал на свое имя и продал ее Юрченко С. В. 22 октября 2015 года.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли- продажи квартиры <...>, совершенная ответчиками Личман А.Э. и Юрченко С.В., является ничтожной в силу нормы п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку она нарушает требования Закона РФ № 214-ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регулирующего особо значимую и особо охраняемую государством сферу общественно-социальных отношений - сферу, связанную с долевым строительством многоквартирных жилых домов, и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что сделка купли-продажи квартиры <...>, совершенная ответчиками Личман А.Э. и Юрченко С.В. является ничтожной, а договор между Федоровой И.Н. и Личман А.Э. на 1/72 долю многоквартирного жилого дома является договором участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета норм материального права и противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ « О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого жительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судебной коллегией установлено, что в предварительном договоре купли-продажи от 02 августа 2011 года указан срок заключения основного договора - 30 марта 2012 года. В указанный срок основной договор заключен не был, и истец не обращался к ответчику или в суд с требованиями о заключении основного договора купли-продажи в соответствии с п. 4 ст. 455 ГК РФ вплоть до даты предъявления настоящего иска – 5.12.17г.

Кроме того, указанный предварительный договор не проходил государственнуюрегистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в порядке, предусмотренном ст. 551 ГК РФ.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В нарушение данной нормы права, в предварительном договоре от 02 августа 2011 года не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. В п.1.2 указано, что предметом договора является 1/72 доля многоквартирного жилого дома 2-й этаж Литер «II Л-2», приблизительной площадью 40,05 кв.м. Это не позволяет идентифицировать данную долю как квартиру <...>, поскольку на втором этаже многоквартирного дома имеется несколько квартир такой площади.

Также судом первой инстанции не принято во внимание, что Юрченко С.В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры с кадастровым номером <...>. Основанием приобретения права собственности является оспариваемый договор купли-продажи от 22.10.15г., переход права зарегистрирован в установленном законом порядке 02.11.15г., запись регистрации <...>. При совершении сделки полная стоимость квартиры в сумме <...> рублей была оплачена покупателем, квартира передана Юрченко С.В., которая вселилась в нее и проживает вместе с сыном Юрченко М.В. до настоящего времени, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги. На момент совершения сделки запись о праве собственности продавца Личман А.Э. в ЕГРН имелась, основание государственной регистрации – договор купли-продажи от 25.12.14г., номер государственной регистрации права <...>, какие-либо обременения в отношении квартиры зарегистрированы не были.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 22.10.15г. соответствует требованиям закона, предварительный договор купли-продажи от 02 августа 2011 года, заключенный между Федоровой И.Н. и Личман А.Э., не может являться договором участия в долевом строительстве, основной договор купли-продажи между Федоровой И.Н. и Личман А.Э. не заключен, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что рассмотрение данного спора относится к подведомственности арбитражного суда в связи с начатой в отношении Личмана А.Э. процедурой банкротства, судебной коллегией отклоняются за необоснованностью, поскольку исходя из обстоятельств дела, квартира не подлежит передаче в конкурсную массу. Кроме этого, в настоящее время ответчиком не представлены сведения о завершении процедуры банкротства.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 19 декабря 2003 года
№ 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает, что решение следует отменить, как неправильное по существу, незаконное и необоснованное, и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 30 января 2018 года – отменить.

Принять по настоящему гражданскому делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Федоровой И.Н. к Личман А.Э., Юрченко С.В. о признании права собственности на квартиру – отказать.

Председательствующий:

РЎСѓРґСЊРё: