Решение по делу № 2-657/2015 от 23.01.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2015 года      Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Смоловой Е.К.,

при секретаре Городковой Я.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к Фадееву А.Е. , Фадеевой Т.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. Фадеев А.Е., Фадеева Т.В. заключили кредитный договор с ОАО коммерческий банк «Солидарность» на сумму <данные изъяты> на срок <данные изъяты> месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ответчиков составляет <данные изъяты>. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ответчиков задолжность в сумме <данные изъяты>., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и до даты расторжения кредитного договора определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в сумме <данные изъяты> годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору, который составляет <данные изъяты>.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., условный номер объекта № расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в сумме <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО3, заявленные требования уточнил в части размера начальной стоимости имущества, просил установить данный размер равным <данные изъяты> от рыночной стоимости имущества, определенной в заключении судебной экспертизы <данные изъяты>». В остальной части поддержал первоначальные требования и просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчики Фадеев А.Е., Фадеева Т.В. в судебном заседании требования признали частично, не оспаривали сумму задолжности и выводы заключения эксперта по оценке квартиры, но просили отказать в удовлетворении требования о взыскании процентов с ДД.ММ.ГГГГ считая их необоснованными.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статьей 811 Гражданского кодекса РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 1).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 5).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пп. 3 и 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (пп. 3 п. 2); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2).

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ. между <данные изъяты>» (первичный     кредитор) и Фадеевым А.Е., Фадеевой Т.В. (заемщики) был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщиком предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> на срок <данные изъяты> для приобретения в общую совместную собственность заемщиков квартиры, состоящей из трех комнат общей площадью <данные изъяты>.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., условный номер объекта №, расположенной по адресу: <адрес>.

Кредит в размере <данные изъяты>. зачислен на счет заемщика Фадеева А.Е., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. квартира была оценена в размере <данные изъяты>., что подтверждается отчетом об оценке <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ., что указано в Закладной.

Государственная регистрация права собственности ответчиков произведена ДД.ММ.ГГГГ. Главным управлением федеральной регистрационной службы по Самарской области за №

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками и выданной 05.04.2006г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области первоначальному залогодержателю <данные изъяты>».

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними произведена ДД.ММ.ГГГГ. за номером №.

В настоящее время законным владельцем Закладной является ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО АРИЖК, в настоящее время после переименования - ОАО "АФЖС").

Ответчики принятые на себя обязательства по возврату полученного займа исполняли ненадлежащим образом, неоднократно производил платежи несвоевременно с просрочкой более <данные изъяты> дней и не в полном объеме, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолжность ответчиков по кредитному договору составляет <данные изъяты>., из которых основной долг <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом <данные изъяты>., пени за нарушение сроков возврата займа <данные изъяты>.

Согласно принятого истцом решения, истец в одностороннем порядке снизил размер пени и просит взыскать с ответчиков пени в сумме <данные изъяты>.

В целях досудебного урегулирования вопросов о погашении задолженности истец направил ответчикам требование о досрочном погашении займа, которое ответчиками не исполнено.

Проверив расчет задолженности, который ответчиками не оспорен, суд признал расчет правильным, поскольку выполнен истцом в соответствии с условиями договора займа и требованиями действующего законодательства. Ответчиками доказательств, опровергающих расчет истца либо доказательств меньшего размера задолженности по кредиту, представлено не было.

Разрешая спор, суд, исходя из установленных обстоятельств дела, применяя вышеприведенные нормы материального права и проанализировав условия договора займа, пришел к выводу о наличии оснований для досрочного взыскания с заемщиков задолженности по кредитному договору заявленном размере и о расторжении кредитного договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Поскольку со дня оформления ипотеки на квартиру до момента возникновения обстоятельств, дающих основание для обращения взыскания на заложенное имущество, прошло значительное время, судом в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости заложенной квартиры, производство которой поручено ООО «Центр оформления и оценки собственности».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оформления и оценки собственности» № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на настоящее время составляет <данные изъяты>

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств по договору займа, пришел к закономерному выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, определив способ и порядок реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

При этом суд исходит из того, что по данному делу не имеется предусмотренных пунктом 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства <данные изъяты>., составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки <данные изъяты>), период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев.

В силу прямого указания п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В этой связи начальная продажная цена заложенной квартиры составит <данные изъяты> от <данные изъяты>., то есть <данные изъяты>.

Суд считает, что не подлежит удовлетворению требование о взыскании процентов за пользование кредитом в сумме <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору, который составляет <данные изъяты>., как необоснованное.

На основании ст.98 ГПК РФ взысканию в пользу истца с ответчиков в равных долях подлежат госпошлина по <данные изъяты>. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к Фадееву А.Е. , Фадеевой Т.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между <данные изъяты>» и Фадеевым А.Е. , Фадеевой Т.В. .

     Взыскать солидарно с Фадеева А.Е. , Фадеевой Т.В. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолжность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты>

     Взыскать с пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» госпошлину с Фадеева А.Е. в <данные изъяты>., с Фадеевой Т.В. в сумме <данные изъяты>.

     Обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., условный номер объекта №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Фадееву А.Е. , Фадеевой Т.В. на праве общей совместной собственности.

Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании процентов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19.05.2015г.

Судья: подпись.

Копия верна

             Судья                 (Е.К. Смолова)    

Секретарь             (Я.М. Городкова)