Решение по делу № 2-32/2022 (2-2447/2021;) от 22.07.2021

Дело № 2-32/2022

УИД:92RS0003-01-2021-003634-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2022 года                          г. Севастополь

Ленинский районный суд г.Севастополя в составе:

председательствующего судьи Байметова А.А.

при участии секретаря Гонтарь С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаренко Сергея Владимировича к Рычагову Виктору Игоревичу и Вавиловой Галине Вадимовне с участием третьего лица - нотариуса города Севастополя Будзиновской Зои Александровны об обязании заключить договор купли-продажи здания, признании договора купли-продажи здания от 13.07.2021 недействительным, по встречному иску Рычагова Виктора Игоревича к Бондаренко Сергею Владимировичу о признании права собственности на недвижимое имущество, признании предварительного договора утратившим силу, по встречному иску Вавиловой Галины Вадимовны к Бондаренко Сергею Владимировичу о признании права собственности на недвижимое имущество, признании предварительного договора утратившим силу

установил:

Бондаренко С.В. обратился в суд с иском к Рычагову В.И. о взыскании задатка в двойном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами. В дальнейшем, в порядке ст.39 ГПК РФ, исковые требования изменил и просил суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. ФИО6, <адрес> (семнадцать), литера «Б», общей площадью 35,2 кв.м, кадастровый № (далее – Здание), заключенный между ФИО4 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности договора купли-продажи Здания ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор купли-продажи Здания на условиях, утвержденных решением суда.

В дальнейшем в порядке ст. 39 ГПК РФ, ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 изменил свои требования в которых просил взыскать в его пользу сумму двойного задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требований указал, что 29.03.2021г. между ФИО1 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи Здания. По условиям договора стороны приняли на себя обязательства по заключению до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи указанного объекта. Цена объекта составила 3 150 000 руб. ФИО1 в обеспечение выполнения своих обязательств передал ФИО4 в качестве задатка денежную сумму в размере 300 000 руб. Однако заключить основной договор купли-продажи в определенный договором день – ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным. Поскольку на указанную дату выяснилось, что на объект недвижимости судебным приставом-исполнителем наложен арест, а также наличие обременения в виде ипотеки, отметка о которой имеется в базе ЕНОТ. В виду указанных обстоятельств по соглашению между сторонами предварительного договора нотариус ФИО5 З.А. перенесла дату заключения основного договора на ДД.ММ.ГГГГ. Между тем ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что имеется иное правопритязание на Здание, в связи с чем, нотариус не имела возможности зарегистрировать сделку. Виной тому стали действия ФИО4, направившего заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли продажи здания с ФИО2 на регистрацию через МФЦ.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1 с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст. 39 ГПК РФ просила признать предварительный договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО1 утратившим силу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих требований ФИО2 указала, что по условиям договора купли-продажи ей передано во владение Здание, она, в свою очередь, уплатила сумма в размере 5 000 000 рублей продавцу ФИО4 Кроме того, ФИО2 указала на ряд обстоятельств, которые, по ее мнению, дают основания для признания права собственности за ней, а именно: после заключения договора купли- продажи приняла нежилое здание по акту, осуществляет управление им на правах собственника, провела ремонтные работы, погасила задолженность по коммунальным платежам, совместно с ФИО9 подала документы на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ней. Согласно выписки из государственного реестра представленной ФИО4 обременения препятствующие регистрации договора купли-продажи между ею и ФИО4 в Едином государственном реестре по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали. В соответствии с условиями предварительного договора между ФИО4 и ФИО1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор утратил силу.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи утратившим силу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, о признании денежных средств в размере 300 000 рублей, переданных ему ФИО1 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ авансом.

В обоснование своих требований ФИО4 указал, что покупатель по предварительному договору ФИО1 отказался от заключения основного договора купли-продажи Здания ввиду наличия постановления о наложении ареста на спорное имущество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что следует из действий его представителя при посещении нотариуса ФИО5 З.А. который предъявил постановление судебного пристава нотариусу, а также из переписки в мессенджере ФИО1 и представителя ответчика ФИО4 - ФИО10 Истец по первоначальному иску не воспользовался предусмотренными предварительным договором правами покупателя, не выполнил взятые на себя обязательства по заключению основного договора, в то время как фактически обременения в ЕГРН отсутствовали, так же своевременно не уведомил продавца ФИО4, о наличии у представителя ФИО11 – ФИО14 постановления о наложении ареста по обязательствам перед третьим лицом. Предварительный договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ включительно и более не продлевался, в силу чего предварительный договор считает утратившим силу. Кроме того, ФИО4 полагает, что имел право распоряжаться своим имуществом в полном объёме ввиду отказа ФИО1 от заключения основного договора, одностороннего изменения цены договора, а в отсутствии соглашения сторон о продлении предварительного договора с ФИО1 он считает предварительный договор утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ, и в силу отсутствия каких-либо обременений в Едином государственном реестра недвижимости, им ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилого здания с ФИО2, имущество фактически передано в пользование ФИО2, документы поданы на регистрацию в Управление государственного учета и кадастра г. ФИО6.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, - ФИО12 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила удовлетворить их, встречные иски ФИО4 и ФИО2 просила оставить без удовлетворения по доводам, изложенным в отзывах на встречные исковые заявления.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО2 – ФИО13, просила встречные исковые требований ФИО2 удовлетворить, признать предварительный договор заключенный между ФИО4 и ФИО1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утратившим силу.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО4 - ФИО10 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в их удовлетворении отказать, удовлетворить требования по встречному иску ФИО4, в удовлетворении исковых требований встречного иска ФИО2 не возражал. Пояснил суду, что имущество находилось в процессе продажи неопределенному кругу лиц. Между ним и ФИО1 заключен предварительный договор купли продажи, в соответствии с условиями которого, им были получены денежные средства в размере 300 000 рублей в счет оплаты будущей продажи нежилого здания. В соответствии с условиями предварительного договора ФИО4 осуществил демонтаж самовольно возведенных помещений, тем самым привел здание в соответствии с техническим паспортом, устранил все известные ему обременения и иные препятствия для заключения основного договора купли-продажи, что стороны ФИО1 и ФИО4 подтвердили направлением друг другу выписок из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений. Считает, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с недобросовестными действиями истца по первоначальному иску ФИО1 и его представителя ФИО14, который сорвал сделку с целью возложения на ФИО4 штрафа по предварительному договору в размере 300 000 рублей, после чего в одностороннем порядке отказался от приобретения здания по ранее оговоренной цене, в одностороннем изменив условия предварительного договора уменьшив общую стоимость здания на 300 000 рублей, сообщив ФИО4 о приобретении в последующем здание по более низкой цене. Кроме того, будучи осведомленным, что его представитель ФИО14 представляет интересы третьего лица Тищенко по взысканию с ФИО4 задолженности, не сообщил об этом ФИО4, а направил своего представителя для представления нотариусу постановление о наложении ареста в день ее нотариального удостоверения, и в то время как в ЕГРН сведения об арестах отсутствовали, отказался от заключения основного договора. Объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ был ФИО4 приведен в соответствие с технической документацией, однако ФИО1 немотивированно не признал, что объект продажи соответствует технической документации. В настоящее время ФИО4 интерес к заключению сделки с ФИО1 утратил по причине недобросовестного поведения последнего.

На следующий день, как ФИО4 узнал от представителя покупателя о наличии постановления пристава о наложении ареста, задолженность была погашена полностью, а в последствии исполнительное производство закрыто. Поскольку действие предварительного договора продлено сторонами не было, а его условия не изменены то по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договорные обязательства с ФИО1 у него отсутствовали, запреты на распоряжение имуществом отсутствовали, в связи с чем им заключен договор купли-продажи с ФИО2, однако государственная регистрация перехода права собственности до настоящего времени не произошла. Обязанности по возврату задатка в двойном размере также не имеется, так как в соответствии с условиями договора денежные средства зачисляются в счет оплаты здания по основному договору, на условиях предварительного договора, в связи с чем являются авансом и взысканию в двойном размере не подлежат. Ранее ФИО4 аванс ФИО1, не возвратил так как ФИО1 возврата аванса от ФИО4 не требовал.

Третье лицо нотариус ФИО5 З.А. решение суда оставила на усмотрение суда.

Выслушав представителей ФИО1, ФИО4 и ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже нежилого здания КН 91:03:001005:1092, расположенного по адресу: г. ФИО6, <адрес>, литера «Б», на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1.1). Предмет основного договора: нежилое здание, расположенное по адресу: г. ФИО6, <адрес>, литера «Б».

В соответствии с п. 1.3.2 Договора цена нежилого здания составляет 3 150 000 рублей. Согласно п. 1.3.3 Договора срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1 Договора в счет причитающейся оплаты по Основному договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере 300 000 рублей в момент подписания договора.

Согласно п. 2.2 Договора при заключении сторонами Основного договора задаток переданный Покупателем Продавцу, зачисляется в счет уплаты цены Нежилого здания указанной в п. 1.3.1 предварительного договора.

Исходя из п. 1.3.1 предварительного договора основной Договор купли-продажи нежилого здания, заключается после приведения после приведение в соответствие с правоустанавливающими документами Нежилого здания, путем демонтажа самовольно возведенных строений и сооружений. Выполнение работ должно быть подтверждено фотоотчетом по их проведению и подписанием соглашения между сторонами о полном исполнении обязательств Продавцом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

В ходе судебного разбирательства, из объяснений представителей сторон следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи, Здание не соответствовало правоустанавливающим документам, в связи с наличием самовольной реконструкции, и в том виде не являлось предметом договора по достигнутому соглашению сторон в реконструированном виде. Как до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ, так и в последствии, как ФИО1 так и ФИО4 не подписали соглашение о выполнении обязательств по предварительному договору предусмотренного п. 1.3.1 Предварительного договора, не направляли и не пришли к согласию о продлении срока заключения основного договора купли-продажи и продления периода действия предварительного договора. Не направляли друг другу соглашение об исполнении обязательств по предварительному договору, а также основной договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ сторонам не могло быть известно об обстоятельствах вынесенного в последствии ДД.ММ.ГГГГ постановления судебного пристава исполнителя о наложении ареста на имущество должника. Таким образом между сторонами так и не было достигнуто соглашение по всем его условиям купли продажи здания, в то время как одним из условий предварительного договора было обязательство по приведению здания в соответствие с правоустанавливающими документами, и подписанием самостоятельного документа - соглашения о выполнении обязательств по предварительному договору предусмотренного п. 1.3.1 Договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке или в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Однако в данном случае основной договор между сторонами заключен не был, в связи с чем у продавца не возникло право на получение платы нежилое помещение по договору купли-продажи нежилого здания. Денежная сумма в размере 300 000 рублей, уплаченная ФИО1 по условиям предварительного договора, не является задатком, а является авансом и независимо от причин неисполнения обязательств, продавец обязан ее вернуть.

В соответствии с п. 1.3.3 предварительного договора, основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что ни одна из сторон до истечения указанного срока с требованиями о заключении основного договора не обращалась, а после ДД.ММ.ГГГГ срок действия предварительного договора сторонами не изменен на новых условиях.

Из материалов дела усматривается и не оспаривалось сторонами, что соглашение об изменении условий предварительного договора в части срока заключения основного договора между сторонами не достигнуто, в связи с чем обязательства по предварительному договору прекратились в порядке предусмотренном ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, истцом по первоначальному иску не представлено доказательств уклонения ответчика по первоначальному иску ФИО4 от заключения основного договора в период действия предварительного договора. При этом ФИО1 в период действия предварительного договора, о наличии препятствий для заключения основного договора в виду наличия известных ему до ДД.ММ.ГГГГ обременениях и/или препятствиях для заключения основного договора купли-продажи, ответчику ФИО4 с требованиями их устранения не обращался, с предложением о продлении срока действия предварительного или подписания соглашения сторон о внесении изменений в предварительный договор не обращался.

Суд полагает, что переданная истцом сумма в размере 300 000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор. Факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по соглашению сумма является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Соответственно переданную истцом ответчику указанную сумму по несостоявшейся сделке следует считать авансом, подлежащим возврату (статьи 1102, 1003 ГК РФ), как полученное ответчиком неосновательное обогащение с момента возврата указанного в предварительном договоре – ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства не могут служить средством обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору, возникновение которого лишь предполагается, а потому являются авансом, который подлежит возврату истцу независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи здания.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 к ФИО4 подлежат частичному удовлетворению, в удовлетворении требований о взыскании с ответчика ФИО4 суммы двойного задатка отказать.

Поскольку законных оснований для удержания ответчиком ФИО4 спорной денежной суммы после ДД.ММ.ГГГГ не имеется, требования ФИО1 о возврате денежных средств в размере 300 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами суд находит подлежащим удовлетворению.

Поскольку действие предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с его условиями определено сторонами на срок, который стороны обязаны подписать основной договор купли-продажи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ действие предварительного договора прекращено, в связи с чем исковые требования ФИО4 и ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Бондаренко Сергея Владимировича к Рычагову Виктору Игоревичу удовлетворить частично.

Взыскать с Рычагова Виктора Игоревича в пользу Бондаренко Сергея Владимировича 300 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 353,43 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 723,76 руб.

В удовлетворении остальной части требований Бондаренко Сергея Владимировича – отказать.

Выдать Бондаренко Сергею Владимировичу справку на возврат из бюджета города Севастополя излишне оплаченной государственной пошлины в размере 20 725,84 руб.

Управлению Судебного Департамента в г. Севастополе возвратить Бондаренко Сергею Владимировичу денежную сумму в размере 2 850 000 руб., зачисленную Бондаренко Сергеем Владимировичем платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на счет №А94320.

Встречные исковые требования Рычагова Виктора Игоревича к Бондаренко Сергею Владимировичу удовлетворить.

Встречные исковые требования Вавиловой Галины Вадимовны к Бондаренко Сергею Владимировичу удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рычаговым Виктором Игоревичем к Бондаренко Сергеем Владимировичем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утратившим силу.

Взыскать с Бондаренко Сергея Владимировича в пользу Рычагова Виктора Игоревича расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с Бондаренко Сергея Владимировича в пользу Вавиловой Галины Вадимовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Выдать Рычагову Виктору Игоревичу справку на возврат из бюджета города Севастополя излишне оплаченной государственной пошлины в размере 900 руб.

Выдать Вавиловой Галине Вадимовне справку на возврат из бюджета города Севастополя излишне оплаченной государственной пошлины в размере 19 948 руб.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Севастополя.

Председательствующий

Мотивированный текст решения составлен «07» февраля 2022 года.