Решение по делу № 3а-2/2020 от 10.09.2019

Дело №3а-2/2020 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2020 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при помощнике Беляковой И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «София» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил :

ООО «София» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в собственности нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1465,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> равной рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 15 января 2016 года в размере 26519710 руб. 15 коп. Вместе с тем, согласно Отчету № 591/05/19 от 27.05.2019 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному ИП ФИО9., рыночная стоимость указанного здания составляет 18966 025 руб. 49 коп. Просил установить кадастровую стоимость здания в соответствии с названным отчетом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «София» по доверенности Черников А.Ю. заявленные требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Уколова Т.В. в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, против установления кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая его выполненным с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего оно является недопустимым доказательством по делу.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, причина неявки не известна. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя административного ответчика.

Выслушав объяснения представителя административного истца Черникова А.Ю., исследовав письменные пояснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколовой Т.В., письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «София» является собственником здания с кадастровым номером № площадью 1465,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость названного здания установлена по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 26519 710 руб. 15 коп.

Указанные сведения о кадастровой стоимости здания внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость здания затрагивает права административного истца как налогоплательщика.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит исследованию на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 591/05/19 от 27.05.2019г., выполненный ИП ФИО10 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составляет по состоянию на 15.01.2016 г. 18966 000 руб.

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии № 374 от 23.07.2019 года (л.д.11-13, том 1). На указанные нарушения как основания недостоверности отчета об оценке ссылался и представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 591/05/19 от 27.05.2019г., выполненный ИП ФИО11 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.

Так, в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с письмом Госстроя СССР от 6.09.1990г. №14Д при переходе сметных цен 1984 года к сметным ценам на 1.01.1991г. применяются 2 коэффициента: общий индекс пересчета соответствующий отрасли принадлежности объекта, а так же территориальный индекс. Общий индекс изменения сметных цен для отрасли «VIII. Социальный комплекс. Коммунальное строительство» - 1,55, территориальный индекс для условия Липецкой области – 1,01. В нарушение приведенных положений в исследуемом отчете об оценке оценщиком применен только 1 из двух требуемых коэффициентов – 1,01. общий индекс пересчета 1,55 не применялся, следовательно, результат, полученный в рамках затратного подхода, занижен на 55%.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, с учетом возражений административного ответчика относительно отчета, представленного административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, заявленного в административном иске по делу была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № ЭЗ-13/19 от 12.12.2019г., выполненной экспертом Ассоциации судэкспертов Премьер ФИО12., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 19261 175 руб.

Оценивая вышеназванное экспертное заключение суд учитывает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 (далее - ФСО № 7) содержатся положения, которые учитываются оценщиком при применении затратного подхода.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости здания эксперт ФИО13 проанализировала подходы к оценке, обосновала отказ от сравнительного и доходного подходов, применив затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Затратный подход определения рыночной стоимости предусматривает затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств. Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство аналогичной копии объекта. Рыночная стоимость определена методом сравнительной единицы, который основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного объекта.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Класс качества оцениваемого здания, его параметры (площадь, объем, этажность, характеристики конструктивных элементов, качество отделки) приведены экспертом правильно, в соответствии с данными технической инвентаризации и визуального осмотра.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оспаривая заключение судебной экспертизы, представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ссылался на недостоверность выводов эксперта, изложив замечания в форме письменной рецензии.

Проверив представленные замечания, в том числе с учетом письменных пояснений эксперта ФИО14., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством.

По утверждению административного ответчика, экспертом неправильно произведен анализ рынка недвижимости с использованием исследований за 2009 и 2011 гг., изучен рынок гЛипецка, в то время как объект исследования расположен в <адрес>. Однако, вопреки указанным доводам, в экспертном заключении содержится анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Для определения стоимости объекта исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта. При этом экспертом произведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и Липецком регионе на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке за последние 10 лет, в период, предшествующий дате оценки, в том числе за 2015 год. Экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В связи с тем, что рынок недвижимости в <адрес> неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, эксперт обоснованно расширил территорию исследования, проанализировал рынок г.Липецка и региона в целом, в том числе за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В заключении приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, содержатся выводы относительно рынка недвижимости, его динамика. Объем исследований соответствует принципу достаточности.

Отклоняя доводы административного ответчика об отсутствии обоснования выводов эксперта об исключении из расчета коэффициента прибыли предпринимателя, суд исходит из следующего.

В соответствии с пп. «г» п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. Приказом Минэкономразвития № 611 от 25 сентября 2014 года, а также в применяемых научных и методических пособиях, находящихся в открытом доступе, предусматривается, что при расчете затрат на новое строительство, среди косвенных затрат необходимо учитывать прибыль предпринимателя. Вместе с тем, учет прибыли предпринимателя должен быть обоснованным и возможен при условиях активного развитого рынка, отсутствии факторов, исключающих получение прибыли. Согласно существующим методикам и сложившейся оценочной практике, принимая во внимание, что прибыль предпринимателя – это сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта, подразумевающая доход на капитал, вложенный в реализацию инвестиционного проекта по строительству недвижимого имущества, при внешнем устаревании, прибыль предпринимателя в расчете рыночной стоимости не учитывается. Внешнее устаревание–это показатель соотнесения экономической целесообразности уровня затрат на строительство и рыночной стоимости готового объекта. Наличие внешнего устаревания показывает, что при сложившихся экономических условиях строительство объекта нецелесообразно, а его доходность от эксплуатации не покрывает затрат на строительство или стоимости замещения с учетом физического износа. В экспертном заключении, письменных пояснениях эксперта ФИО15 содержатся ссылки на источники, обосновывающие данную позицию. Экспертом приведены признаки, свидетельствующие об отсутствии прибыли предпринимателя и наличии внешнего устаревания (отсутствует новое строительство улучшений, не развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости в <адрес>), вследствие чего произведен расчет рыночной стоимости объекта без учета прибыли предпринимателя.

Оценивая выводы эксперта, суд считает их обоснованными. Примененная методология основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы административного ответчика о том, что экспертом неверно определен внешний износ в размере 75 %, при расчете которого использован иной сегмент рынка, не соответствующий объекту исследования, неправильно подобран объект-аналог при определении физического износа, ничем не подтверждены, опровергаются содержанием экспертного заключения и письменными пояснениями эксперта. Само по себе то обстоятельство, что объект капитального строительства –административное здание, расположено на землях промышленного назначения, не влечет невозможность его использования в качестве аналога при расчете внешнего износа, поскольку эксперт исходил из аналогичности функционального назначения объекта исследования и объекта –аналога. Произведенные расчеты не вызывают сомнений в их достоверности.

Вывод эксперта об использовании в расчетах показателя внутренней отделки « Econom” основан на данных технического паспорта на здание, а также имевшихся в распоряжении эксперта фотоматериалах. При этом экспертом учтен срок строительства здания (15 лет), материалы отделки (линолеум, обшивка стен облицовочными панелями, окраска водоэмульсионной краской, плитка на полах и в санузлах), а также наличие трещин в перекрытиях. Доказательств наличия отделки более высокого класса в исследуемом здании в материалы дела не представлено. В силу изложенного оснований для признания расчетов экспертов в данной части ошибочными также не имеется.

Суд не соглашается с доводами административного ответчика в части неправильности расчетов эксперта с использованием индекса изменения цен согласно справочнику Ко-Инвест. Соответствующий расчет приведен в тексте экспертного заключения, дополнительно разъяснен в письменных пояснениях эксперта, с указанием адреса источника, позволяющего проверить использование данных, приложена распечатка региональных коэффициентов, использованных при расчетах.

Выводы, изложенные в заключении экспертизы, в письменных пояснениях эксперта ФИО16 согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Доводы о допущенных, по мнению ответчика, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. Суд учитывает и мнение оценщика 1 категории ФИО17 изложенное в письменной рецензии, представленной административным истцом, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования, определенная в заключении эксперта № ЭЗ-13/19 от 12.12.2019 г., находится в среднерыночном диапазоне цен рынка коммерческой недвижимости в Липецкой области по состоянию на 15.01.2016 г. и рассчитана корректно.

Доводы о допущенных, по мнению ответчика, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости здания, у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств.

Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет доводы и возражения стороны ответчика относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд не усматривает. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного ответчика, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта.

Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 19261 175 руб.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области по спору об установлении кадастровой стоимости здания является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

В силу ст.106,108 КАС РФ с административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области подлежит взысканию оплата за производство судебной экспертизы в размере 75000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов Премьер.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1465,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости –19261 175 (девятнадцать миллионов двести шестьдесят одна тысяча сто семьдесят пять ) рублей.

Датой подачи ООО «София» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02.07.2019г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № .

В удовлетворении заявленных требований ООО «София» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу Ассоциации судэкспертов Премьер оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной форме

принято 23.01.2020

10