Решение по делу № 2-91/2018 от 22.11.2017

Дело № 2-91/2018 ***

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Александров                            «27» марта 2018 года

Александровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи                      Маленкиной И.В.,

при секретаре                                 Жигачевой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Струнино Владимирской области к Чернышову Сергею Михайловичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и по встречному иску Чернышова Сергея Михайловича к администрации города Струнино Владимирской области о признании незаключенным договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Струнино обратилась в суд с иском к Чернышову С.М., в котором с учетом уточнений просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 31 декабря 2008 года № за период с 01 апреля 2014 года по 07 марта 2017 года в размере 123409 руб. 95 коп. и пени за период с 16 июня 2014 года по 07 марта 2017 года в сумме 36725 руб. 40 коп. (л.д. 2-4, 178-179, 232-233).

Исковые требования истец обосновал тем, что между администрацией г.Струнино и Чернышовым С.М. был заключен договор аренды от 31 декабря 2008 года № на срок три года в отношении земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В установленные договором сроки арендатор – Чернышов С.М. не выполнял свою обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем за период с 01 апреля 2014 года по 07 марта 2017 года возникла задолженность в размере 123409 руб. 95 коп. По условиям договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы Чернышову С.М. начислены пени, из расчета 0,07 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, в сумме 36725 руб. 40 коп.

Не согласившись с иском администрации г.Струнино, Чернышов С.М. предъявил встречный иск, принятый к производству суда для рассмотрения с первоначальным иском администрации г.Струнино.

Во встречному иске Чернышов С.М. заявил требования о признании договора аренды от 31 декабря 2008 года № на земельный участок с разрешенным использованием для строительства швейной фабрики прекратившим действие 13 января 2012 года и в последующем не пролонгированным и о признании не заключенным сторонами дополнительного соглашения к данному договору аренды в отношении земельного участка с разрешенным использованием для многоквартирной жилой застройки со встроенными нежилыми помещениями, предназначенными для общественно-деловых целей, бытового обслуживания, торговли и общественного питания (л.д.192-195, 238).

Встречный иск мотивирован тем, что по заявлению Чершышова С.М. 05 мая 2011 года изменен вид разрешенного использования арендованного им земельного участка на основании постановления главы администрации г.Струнино, в котором предписано внести изменения в техническую и правоустанавливающую документацию в Александровском межрайонном отделе Управления Роснедвижимости по Владимирской области. Указанное обязывало администрацию г.Струнино внести изменения в договор аренды от 31 декабря 2008 года № о виде разрешенного использования арендуемого земельного участка, чего в установленном порядке сделано не было. Пролонгация договора аренды ни самим договором, ни дополнительными соглашения к нему не предусматривалась, он, Чернышов С.М., не совершал действий по надлежащему использованию земельного участка (земельный участок арендатором фактически не использовался), в связи с чем по истечении срока действия договора он прекратил свое действие. Администрация г.Струнино отказала в изменении договора аренды в части разрешенного использования арендуемого земельного участка, поэтому договор аренды от 31 декабря 2018 года № следует считать не заключенным в силу п.3 ст. 433 ГК РФ, так как предмет договора был не согласован и дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в соответствии со ст. 651 ГК РФ. В связи с не заключением договора аренды в установленном законом порядке отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям норм главы 34 ГК РФ об аренде. Отсутствие заключенного договора аренды освобождает от внесения арендной платы.

В судебном заседании представитель администрации г.Струнино Чепурнова Е.А. поддержала заявленные требования, с встречными требованиями Чернышова С.М. не согласилась, дополнительно пояснила, что по истечении срока аренды (три года) стороны не заявили о расторжении договора, поэтому он считался заключенным на неопределенный срок. По истечении срока действия договора аренды Чернышов С.М. не вернул земельный участок. О расторжении договора аренды истцом было заявлено письменно в адрес ответчика 07 декабря 2017 года, в связи с чем договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев – 08 марта 2017 года. Арендная плата за указанный период начислялась истцу в соответствии со ставками арендной платы, действующими за расчетный период, исходя из вида разрешенного использования земельного участка и отсутствия на участке объектов недвижимости.

Представитель администрации г.Струнино Приклонская Е.А. поддержала позицию Чепурновой Е.А.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Чернышов С.М. с иском администрации г.Струнино не согласился, поддержал встречный иск, высказал позицию аналогичную изложенной во встречном исковом заявлении, дополнительно просил в порядке ст. 100 ГПК РФ взыскать с администрации г.Струнино расходы на представителя в размере 35000 руб. ( л.д.239).

Представитель Чернышова С.М. – адвокат Абрамов Д.В. поддержал позицию своего доверителя.

Заслушав стороны, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата ( ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах ( п.1 ст. 614 ГК РФ).

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что между администрацией г.Струнино и Чернышовым С.М. 31 декабря 2008 года был заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью *** кв.м с разрешенным использованием – для строительства швейной фабрики, по адресу: <адрес>. По условиям данного договора аренды состоялась фактическая передача земельного участка арендатору Чернышову С.М., который принял на себя обязанность ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату, размер который изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год (л.д.130-134).

13 января 2009 года договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, о чем проставлены штампы на обороте договора аренды (л.д.135).

По заявлению Чернышова С.М., на основании постановления главы администрации г.Струнино от 05 мая 2011 года №, изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № с разрешенного использования : «для строительства швейной фабрики» на разрешенное использование : «для многоквартирной малоэтажной жилой застройки со встроенными нежилыми помещениями, предназначенными для общественно-деловых целей, бытового обслуживания, торговли и общественного питания» (л.д.123).

Соответствующие изменения были внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 101).

Дополнительное соглашение об изменений условий рассматриваемого договора аренды между сторонами не заключалось, поскольку не было инициировано ни администрацией г.Струнино, ни Чернышовым С.М.Обращаясь с иском в суд администрация г.Струнино указала, что Чернышов С.М. не исполнял свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01 апреля 2014 года по 07 марта 2017 года, в связи с чем образовалась задолженность и подлежат начислению пени из расчета 0,07 % в день от размера невнесенной арендной платы.

Начисление пени за нарушение срока внесения арендной платы в указанном размере закреплены в договоре аренды от 31 декабря 2008 года № ( п.5.2).

Истцом представлен расчет арендной платы за период с 01 апреля 2014 года по 07 марта 2017 года в размере 123409 руб. 95 коп. и пени за период с 16 июня 2014 года по 07 марта 2017 года в сумме 36725 руб. 40 коп. (л.д.186,187, 188,189,190, 191).

Расчет арендной платы за заявленный период произведен по согласованной сторонами в договоре аренды формуле с учетом кадастровой стоимости земельного участка, индекса инфляции. Порядок определения размера арендной платы и изменение базовой ставки арендной платы за спорный период утверждены решениями совета народных депутатов Александровского района от 26 февраля 2014 года № 533, от 25 февраля 2015 года № 691 и решениями совета народных депутатов г.Струнино от 28 апреля 2015 года № 22, от 18 февраля 2016 года № 4 (л.д.12-31, 32-56, 148-155, 156-159).

Расчет суммы арендной платы и пени проверен судом и признается правильным.

Размер задолженности по арендной плате и пени, их расчет Чернышовым С.М., его представителем не оспаривались, их доводы сводятся к утверждению об отсутствии заключенного между сторонами по делу договора аренды, который действовал в рассматриваемый период.

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку стороны договора аренды от 31 декабря 2008 года № не выразили свое желание, направленное на прекращение действия договора, данный договор был заключен на прежних условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    В договоре аренды от 31 декабря 2008 года № закреплена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении; при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п.4.4.6, п.6.3 договора).

Из объяснений сторон установлено, что Чернышов С.М. письменно не обращался к арендодателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части целевого использования участка и о расторжении (прекращении) договора, возврат земельного участка от арендатора к арендодателю между сторонами до настоящего времени не оформлен.

В силу положений абз.2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Довод Чернышова С.М. о том, что он считает договор расторгнутым по истечении трех лет с момента государственной регистрации договора, то есть с 14 января 2012 года (13 января 2009 года дата государственной регистрации) не соответствует обстоятельствам дела, поскольку реальные действия по возврату земельного участка арендодателю, как это предусмотрено условиями договора при его расторжении, Чернышов С.М. не предпринимал.

Отсутствие в договоре аренды условия о пролонгации на неопределенный срок не исключает возможность применения норм п.2 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Нормы п.2 ст. 621 ГК РФ носят императивный характер.

Само по себе неподписание дополнительного соглашения к договору об изменении вида разрешенного использование земельного участка не влияет на правоотношения между сторонами по делу, связанные с арендой земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В рассматриваемом договоре аренды условие о предмете договора согласовано сторонами, в договоре указаны местоположение (адрес), площадь, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Чернышов С.М. знал об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, инициатором которого являлся, в связи с чем не был лишен возможности его использовать по иному, чем указано в договоре аренды, целевому назначению. Его доводы, что сторонами договора не были согласованы существенные условия договора (вид разрешенного использования земельного участка) подлежат отклонению.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает установленным, что между администрацией г.Струнино и Чернышовым С.М. был заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № на неопределенный срок.

    Письмом от 22 ноября 2016 года исх.№ Чернышов С.М. уведомлялся о прекращении указанного договора аренды по правилам ст. 610 ГК РФ ( л.д.10). Уведомление об отказе от договора со стороны администрации г.Струнино было получено Чернышовым С.М. 07 декабря 2016 года (л.д.11).

Таким образом, договор аренды земельного участка от 31 декабря 2008 года № является расторгнутым с учетом истечения установленного законом трехмесячного срока, исчисленного с момента направления ему арендодателем соответствующего предупреждения, то есть с 08 марта 2017 года.

Доводы стороны ответчика Чернышова С.М. о невозможности использования земельного участка при отсутствии дополнительного соглашения к договору аренды с указанием измененного вида разрешенного использования земельного участка не подтверждены какими либо письменными доказательствами.

Само по себе неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Заявленное Чернышовым С.М. встречное требование о признании не заключенным дополнительного соглашения к рассматриваемому договору аренды в отношении земельного участка с измененным видом разрешенного использование не приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав истца, при том, что представители администрации г.Струнино не отрицали отсутствие дополнительного соглашения к договору.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования администрации г.Струнино суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Чернышова С.М. подлежат отклонению в полном объеме.

При отказе Чернышову С.М. в удовлетворении встречного иска, понесенные им судебные расходы на представителя возмещению за счет администрации г.Струнино не подлежат.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований администрации г.Струнино, с ответчика Чернышова С.М. в пользу местного бюджета муниципального образования Александровский район Владимирской области подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4402 руб. 71 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации города Струнино Владимирской области удовлетворить.

Взыскать с Чернышова Сергея Михайловича в пользу администрации города Струнино Владимирской области задолженность по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2008 года № за период с 01 апреля 2014 года по 07 марта 2017 года в размере 123409 (Сто двадцать три тысячи четыреста девять) руб. 95 коп. и пени за период с 16 июня 2014 года по 07 марта 2017 года в размере 36725 (Тридцать шесть тысяч семьсот двадцать пять) руб. 40 коп.

Взыскать с Чернышова Сергея Михайловича в пользу местного бюджета муниципального образования Александровский район Владимирской области государственную пошлину в размере 4402 (Четыре тысячи четыреста два) руб. 71 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Чернышова Сергея Михайловича отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.В.Маленкина

***

***

***