Решение по делу № 2-1151/2022 от 12.01.2022

Дело № 2-1151/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск                                                                08 июля 2022 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Васильева А.В.,

при секретаре Любимовой В.А.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) Скворцова А.В.,

ответчика (истца по встречному иску) Квасовой Р.Г. и её представителя по устному ходатайству Чекановой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скворцова А.В. к Квасовой Р.Г. о признании заключенным договора купли-продажи гаража и признании права собственности на объект недвижимости, встречному иску Квасовой Р.Г. к Скворцову А.В. о признании договора купли-продажи гаража недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Скворцов А.В. обратился в Приморский районный суд г.Новороссийска Краснодарского края с исковым заявлением к Квасовой Р.Г. с требованиями признать договор купли-продажи гаража <№>, площадью 21,9 кв.м, расположенного в ГСК <данные изъяты>» по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, между ним и Квасовой Р.Г. от 01.09.2021 г., заключенным, признать за ним право собственности на указанный гараж.

В обосновании требований указано, что 01.09.2021 между Скворцовым А.В. и Квасовой Р.Г. заключен договор купли-продажи гаража, в соответствии с которым ответчик продала гараж <№> площадью 21,9 кв.м, находящийся в ГСК «<данные изъяты>», по адресу: <адрес>. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи гаража, ответчик их не оспаривал, договор составлен в письменной форме, подписан в присутствии свидетелей. Цена вышеуказанного гаража составила 125 000 руб., расчеты между сторонам произведены в полном объеме до подписания договора. Ответчик передала ему ключи и оригиналы документов на гараж: свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2015 г., кадастровый паспорт помещения от 11.09.2008 г., технический паспорт нежилого помещения от 05.08.2008, выписку из технического паспорта от 11.09.2008 г. Далее он произвел ремонт в гараже, разместил там свои вещи. 09.11.2021 г. перед назначенной датой для государственной регистрации договора, позвонив ответчику, он получил от Квасовой Р.Г. отказ в подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности. 09.11.2021 г. он обратился с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении ответчика в ОП <адрес> Управления МВД России по <адрес>. Постановлением от 18.11.2021 г. в возбуждении уголовного дела отказано с указанием о необходимости обращения в суд в порядке гражданского судопроизводства.

15.02.2022 определением Приморского районного суда г. Новороссийска принято встречное исковое заявление Квасовой Р.Г. к Скворцову А.В. о признании договора купли-продажи гаража недействительным к производству Приморского районного суда г. Новороссийск.

В обосновании требований указано, что 01.09.2021 г. между Квасовой Р.Г. и Скворцовым А.В. заключен договор купли-продажи гаража по адресу: <адрес>, ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, площадью 21,9 кв.м, кадастровый <№>. Указанный гараж принадлежит Квасовой Р.Г. на праве собственности от 25.03.2015 г., согласно выписки из ЕГРН. В соответствии с договором купли-продажи гаража, цена гаража составила 125 000 рублей. Квасова Р.Г. болеет психическими расстройствами, согласно классификации психических расстройств по МКБ-10 имеется диагноз <данные изъяты> Также у Квасовой Р.Г. <данные изъяты>. Желания и воли продавать гараж у Квасовой Р.Г. не было. Квасова Р.Г. не осознает и не понимает, как это произошло, каким образом она могла подписать данный договор купли-продажи, содержание договора не читала. Квасова Р.Г. постоянно принимает сильно действующие препараты. Возможно, в тот момент Скворцов А.В. вошел в доверие или воспользовался данной ситуацией и дал Квасовой Р.Г. подписать данный договор купли-продажи гаража. Спустя какое-то время Квасова Р.Г. поняла, что подписала договор, в ходе телефонных разговоров просила Скворцова А.В. вернуть ей ключи от гаража, а она ему вернет деньги. Также, обо всем происходящем Квасова Р.Г. узнала от своих внучки и дочки. В январе 2022 г. благодаря внучке Квасова Р.Г. обратилась к юристу, чтобы узнать, не переоформил ли Скворцов А.В. на свое имя гараж. В этот же период Квасова Р.Г. узнала, что Скворцов А.В. направил исковое заявление в суд. В этой связи, просит суд признать недействительным договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, площадью 21,9 кв.м, с кадастровым номером <№>, заключенный 01.09.2021 года между нею и Скворцовым А.В., применить последствия недействительности сделки купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>. ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, в виде возвращения Скворцовым А.В. ей ключей и документации на гараж, а она возвратит Скворцову А.В. денежные средства в размере 125 000 руб.

Истец (ответчик по встречному иску) Скворцов А.В. в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. В удовлетворении встречного иска Квасовой Р.Г. просил отказать. Суду пояснил, что он является председателем ГСК «<данные изъяты>». Квасова Р.Г. долгое время продавала свой гараж, который был в плохом техническом состоянии. Ранее у неё хотел купить гараж за сумму 125000 руб. знакомый парень. Однако увидев его ненадлежащее состояние, он отказался его приобретать. После чего решил его купить он, для размещения в нём своего товара. Сразу сделку регистрировать они не стали, так как было очень жарко, а Квасова Р.Г. находится в престарелом возрасте. Он сделал ремонт в гараже, провел свет. Указанный ремонт ему вышел в районе ста тысяч рублей, но подтверждающих документов у него не осталось. В ноябре 2021г., как спала жара, он позвонил Квасовой Р.Г. для переоформления гаража на него, однако последняя отказалась от регистрации сделки. По его мнению, в приложенных к встречному исковому заявлению документах отсутствует какое-либо подтверждение того обстоятельства, что Квасова Р.Г. в момент заключения договора купли-продажи гаража, а именно 01.09.2021 г., находилась в состоянии, не позволяющем понимать значение своих действий или руководить ими. В приложенных к встречному иску документов - копии медицинской карты, копии справки из психоневрологического диспансера <адрес> от 08.02.2022 г., - следует, что Квасова Р.Г. имеет заболевания,, характерные для большинства пожилых людей, в том числе <данные изъяты> В период с 2017 г. по 2022 г. в медицинской карте какие-либо записи о наличии психических расстройств отсутствуют. При осмотрах врачом-неврологом в тот же период в медицинской карте постоянно указывается на то, что у Квасовой Р.Г. ясное сознание, она правильно ориентирована во времени, пространстве и собственной личности. Справка из психоневрологического диспансера г.Новороссийска от 08.02.2022 г. с указанием диагноза F43.22:    <данные изъяты> также не свидетельствует о том, что в момент подписания договора 01.09.2021 г. Квасова Р.Г. находилась в состоянии, не позволяющем понимать значение своих действий или руководить ими. Более того, справка из психоневрологического диспансера г.Новороссийска от 08.02.2022 г. содержит сведения, что Квасова Р.Г. под диспансерным наблюдением не состоит; на момент освидетельствования обратилась консультативно. При этом в справке указано, что какие-либо противопоказания отсутствуют, без острой психопатологии. Справка выдана по заявлению самой Квасовой Р.Г., а не её родственников, что также свидетельствует о том, что она способна руководить своими действиями и понимать их значение. Достоверно установить, какие именно препараты Квасова Р.Г. принимала в период подписания договора, невозможно. Более того, приложенные к встречному иску копии рецептов на лекарственные препараты датированы значительно позднее даты заключения договора купли-продажи гаража. Ссылка встречного искового заявления на то, что Квасова Р.Г. при подписании договора не знала и не понимала, что она продала гараж в связи с тугоухостью, также не находит своего подтверждения, поскольку из медицинской карты, копии которой приложены к встречному иску, следует, что в соответствии с жалобами Квасовой Р.Г. на снижение слуха на приеме у врача-отоларинголога, состоявшегося 15 апреля 2021 г., ей рекомендовано обратиться за консультацией к сурдологу, однако дата обращения к данному специалисту - 10.02.2022 г. Таким образом, поскольку в течение 10 месяцев после направления к сурдологу Квасова Р.Г. к нему не обращалась, проблемы со слухом явно не столь существенны, как об этом говорится в исковом заявлении. Вопрос о продажи гаража был предметом обсуждения в течение нескольких недель, сомнений в нормальном психическом состоянии Квасовой Р.Г. у него не возникало.

Ответчик (истец по встречному иску) Квасова Р.Г., ее представитель по устному ходатайству Чеканова К.К. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречный иск. Чеканова К.К. суду пояснила, что в материалах дела находится медицинская карта Квасовой Р.Г. ГБУЗ ГПНД. С 2019 г. последняя состоит на учете с диагнозом: <данные изъяты> С 2019 г. с диагнозом <данные изъяты>, которое тянулось до 2022 г., а в 2022 г. поставлен уже диагноз <данные изъяты>. С 2019 г. Квасовой Р.Г. выписывались следующие препараты: <данные изъяты> Также 07.02.2022 г. ГБУЗ ГПНД проведено экспериментально-психологическое обследование, в заключении указано, что на момент обследования выясняются выраженные нарушения памяти. В эмоционально-волевой сфере также отмечаются выраженные нарушения, доминирования аффективных реакций, низкой способности к преодолению каких-либо трудностей за счет волевых усилий. В период оформления договор купли-продажи Квасова Р.Г. в силу своего возраста и тяжелых диагнозов, не понимала значение и смысл подписанного договора, не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Воли Квасовой Р.Г. на передачу владения иному лицу не было, она не понимала, что делает, не давала отчет своим действиям. ИП Бровченко В А в заключении указал, что стоимость объекта недвижимости составляет 550000 рублей, что явно не соответствует стоимости, указанной в заключенном спорном договоре. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено иное. Согласно п.3.4 договора купли-продажи гаража, с момента подписания договора продавец предоставляет покупателю право владения и пользования гаражом и обязуется не распоряжаться им до государственной регистрации перехода права собственности. В п. 3.2 данного договор также указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража. Скворцов А.В. не имел право производить ремонтные работы в гараже, не став собственником данного гаража.

Свидетель <ФИО1 суду пояснила, что Скворцов А.В. является её отцом и председателем ГСК «<данные изъяты>». Ей знакома Квасова Р.Г., она подготавливала и распечатывала договор купли-продажи гаража, заключенный между последней и отцом. Квасова Р.Г. выглядела адекватной и дееспособной при заключении договора. Давления на Квасову Р.Г. при заключении договора не была, она его заключила добровольно. При заключении указанного договора присутствовала только она. Денежные средства в размере 125000 руб. были переданы её отцом при подписании договора. Данную сделку стороны договорились оформить через два месяца.

Третьи лица: Новороссийский отдел УФСГРКиК по Краснодарскому краю, ГБУЗ "Городская поликлиника № 1 г. Новороссийска" МЗ КК, ГБУЗ Новороссийский филиал Геленджикского психоневрологического диспансера МЗ КК извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, не явились.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 50 постановления от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Существенным условием договора купли-продажи является предмет с описанием товара, куда обязательно входит его наименование и количество. Еще ряд условий являются существенными в силу закона для некоторых видов купли-продажи, в частности при продаже недвижимости - цена. Существенным будет также условие, относительно которого по заявлению стороны необходимо достичь соглашения. Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что Квасовой Р.Г. на праве собственности принадлежит гараж <№>, площадью 21,9 кв.м, расположенный в ГСК «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> на основании свидетельства о государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25.03.2015 г. сделана запись о регистрации <№>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно справке председателя ГСК "<данные изъяты>" от 01.12.2021 Квасова Р.Г. действительно являлась членом ГСК "<данные изъяты>", гаражный бокс <№> в период с 10.02.2007 по 01.09.2021.

01.09.2021 между Квасовой Р.Г. (продавец) и Скворцовым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил гараж <№>, площадью 21,9 кв.м, расположенный в ГСК <данные изъяты>» по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>.

Согласно п. 3.2. договора покупатель удовлетворен качеством состояния гаража и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков.

Согласно п. 3.4. договора купли-продажи от 01.09.2021 с момента подписания настоящего договора продавец предоставляет покупателю право владения и пользования гаражом и обязуется не распоряжаться им до государственной регистрации перехода права собственности.

За гараж продавец деньги в сумме 125 000 руб. получил полностью. (п. 4 договора).

Судом установлено и не оспорено сторонами, что указанный договор купли-продажи гаража не зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании ст. 551 ГК РФ права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В связи с тем, что договор не прошел государственную регистрацию, суд приходит к выводу, что у Скворцова А.В. не возникло право собственности на указанный объект недвижимости.

Суду не представлено Скворцовым А.В. документов, подтверждающих произведенные неотделимые улучшения, либо ремонт в спорном гараже.

По факту уклонения Квасовой Р.Г. от государственной регистрации договора купли-продажи гаража Скворцов А.В. обращался с заявлением в правоохранительные органы.

18.11.2021 уполномоченный дознаватель - УУП ОП (<адрес>) Управления МВД России по <адрес> <ФИО2, рассмотрев материал проверки КУСП <№> 09.11.2021, вынес постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В заявлении о возбуждении уголовного дела Скворцов А.В. указал, что передал Квасовой Р.Г. денежные средства в сумме 125 000 руб. по договору купли-продажи гаража. Между тем, Квасова Р.Г. отказывается регистрировать данный договор в установленном законом порядке. В ходе проверки дознаватель пришел к выводу, что между Скворцовым А.В. и Квасовой Р.Г. возникли гражданско-правовые отношения.

Согласно ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка, на основании ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Из представленной медицинской документации (амбулаторной карты больного <№>) следует, что Квасова Р.Г., <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения с 2019 г. в амбулаторных условиях проходит профилактику, диагностику, лечение и медицинскую реабилитацию с диагнозом: <данные изъяты> которое продолжалось до 2022 г. В 2022 г. Квасовой Р.Г. поставлен диагноз: «<данные изъяты> То есть, Квасова Р.Г. болеет <данные изъяты>, согласно классификации <данные изъяты> Также у Квасовой Р.Г. <данные изъяты>

С 2019 г. Квасовой Р.Г. выписывались следующие препараты: <данные изъяты>. Также, 07.02.2022 г. ГБУЗ ГПНД проведено экспериментально-психологическое обследование, в заключении указано, что на момент обследования выясняются выраженные нарушения памяти. В эмоционально-волевой сфере также отмечаются выраженные нарушения, <данные изъяты>

Согласно справки СМЭ-2004 <№> Квасовой Р.Г. установлена вторая группа инвалидности 08.06.2005 ввиду общего заболевания бессрочно.

Суд не принимает во внимание заключения эксперта ИП Бровченко В.А. о стоимости гаража <№>, площадью 21,9 кв.м, расположенного в ГСК <данные изъяты>» по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> поскольку оценка дана по состоянию на 30.06.2022.

Суд критически относится к показаниям свидетеля <ФИО1 в части того, что Квасова Р.Г. находилась в здоровом психическом состоянии, поскольку, она не является специалистом, а также приходится дочерью Скворцова А.В. и её показания не могут быть объективными также в силу вышеуказанных причин.

Давая оценку исследованным в судебном заседании доказательствам, суд пришёл к выводу, что договор купли-продажи гаража <№>, площадью 21,9 кв.м, расположенного в ГСК «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, заключенный 01.09.2021 между Квасовой Р.Г. и Скворцовым А.В. является недействительным, поскольку, в момент его заключения Квасова Р.Г., хотя и являлась дееспособной, однако находился в таком состоянии, когда не понимала значение и смысл подписанного договора, не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, а также об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Скворцова А.В. к Квасовой Р.Г. о признании заключенным договора купли-продажи гаража и признании права собственности на объект недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

В связи с признанием сделки недействительной, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>. ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, в виде возвращения Скворцовым А.В. в адрес Квасовой Р.Г. ключей и документации на гараж, а Квасовой Р.Г. в свою очередь возврата Скворцову А.В. денежных средств в размере 125 000 рублей.

На основании изложенного, суд, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Скворцова А.В. к Квасовой Р.Г. о признании заключенным договора купли-продажи гаража и признании права собственности на объект недвижимости, - отказать.

Встречные исковые требования Квасовой Р.Г. к Скворцову А.В. о признании договора купли-продажи гаража недействительным, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, площадью 21,9 кв.м, с кадастровым номером <№>, заключенный 01.09.2021 года между Квасовой Р.Г. и Скворцовым А.В..

Применив последствия недействительности сделки купли-продажи гаража от 01.09.2021, расположенного по адресу: <адрес>. ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>, взыскать с Квасовой Р.Г. в пользу Скворцова А.В. денежные средства в размере 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей.

Обязать Скворцова А.В. возвратить Квасовой Р.Г. ключи и документацию на гараж, расположенный по адресу: <адрес>. ГСК «<данные изъяты>», гараж <№>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                Васильев А.В.

    УИД: 23RS0042-01-2022-000140-78