Решение по делу № 2-13878/2016 от 06.07.2016

Дело № 2-13496/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 ноября 2016 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Мусеевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:

Ефимцева В.Н. к ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» о взыскании неустойки, расходов на наем жилого помещения, компенсации морального вреда, признании одностороннего акта недействительным, обязании выполнить работы, признании ничтожным пункта договора,

ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» к Ефимцеву В.Н., Ефимцевой В.Н. о взыскании неустойки, расходов на оплату коммунальных услуг,

у с т а н о в и л:

Ефимцев В.Н. обратился в суд с иском к ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., расходов на наем квартиры за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ..., компенсации морального вреда в размере ... рублей.

Впоследствии Ефимцев В.Н. неоднократно изменял и уточнял исковые требования, в итоге, просил суд взыскать с ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» в его пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере .... расходы на наем квартиры за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., компенсацию морального вреда в размере ..., признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от ** ** ** недействительным; обязать ответчика завершить работы по обустройству системы освещения холла дома по адресу: ..., выполнить работу по обустройству территории дома по адресу: ... следующими элементами благоустройства: детская площадка, уличное освещение, спортивная площадка, признать ничтожным п. 4.1.6 договора участия в долевом строительстве № ... от ** ** **.

ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» обратилось в суд с иском к Ефимцеву В.Н., Ефимцевой В.А. о взыскании неустойки за уклонение от принятия объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ..., расходов на оплату коммунальных услуг за период с ** ** ** в размере ...

Определением суда от ** ** ** гражданские дела по искам Ефимцева В.Н. и ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция Госстройнадзора Республики Коми.

В судебном заседании Ефимцев В.Н. на своем иске настаивал, с иском ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» не согласился.

Представители ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» свой иск поддержали, с иском Ефимцева В.Н. не согласились.

Ефимцева В.А. иск Ефимцева В.Н. поддержала, с иском ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» не согласилась

Представитель Инспекции Госстройнадзора Республики Коми позиции по спору не высказал.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ** ** ** между ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» (застройщик) и Ефимцевым В.Н., Ефимцевой В.А. (именуемые совместно дольщик) подписан договор участия в долевом строительстве № ... (далее – договор от ** ** **), предметом которого является обязательства ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику по акту приема-передачи квартиры № ... и № ... (объекты долевого строительства), а Ефимцевы обязались оплатить стоимость объектов долевого строительства и принять их от застройщика по акту приема-передачи.

Общая стоимость объектов долевого строительства составила ..., из них: ... – стоимость квартиры № ..., ... – стоимость квартиры № ... (п. 2.1 договора).

Указанные денежные средства подлежали оплате Ефимцевыми в следующем порядке: .... – за счет собственных денежных средств не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации договора от ** ** ** (п. 2.3.1 договора), .... – за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом от ** ** ** № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» согласно государственного жилищного сертификата в срок не позднее ** ** ** с момента государственной регистрации договора от ** ** ** (п. 2.3.2 договора).

Сумма в размере ... подлежала оплате после государственной регистрации договора от ** ** ** и получения кредита в ОАО «...» по кредитному договору № ... от ** ** ** (п. 2.3.3 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ** ** **. Также ** ** ** в ЕГРП внесена запись об ипотеки в силу закона в пользу ОАО ...» в отношении имущественных прав требования по договору от ** ** **

Согласно п. 1.10 договора от ** ** ** застройщик обязался завершить строительство жилого дома не позднее ** ** **. Пунктом 5.2 договора от ** ** ** был установлен срок передачи объекта долевого строительства – не позднее ** ** **, то есть не позднее 6 месяцев после завершения строительства дома, при условии полного выполнения дольщиком обязательств по договору.

Пунктом 3.1.9 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в течение ** ** ** месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, в случае полного исполнения дольщиком обязательств по данному договору, передать дольщику правоустанавливающие документы на объект долевого строительства, а именно: акт приема-передачи такого объекта и справку об исполнении дольщиком финансовых обязательств по договору.

В связи с обращением дольщиков к застройщику с просьбой об объединении квартир №№ ... и ... в одну с присвоением единого номера и расширением коридора, увеличением проектной площади объекта долевого строительства в связи перепланировкой по объединению квартир, дополнительным соглашением от ** ** ** (зарегистрировано в ЕГРП ** ** **) стороны внесли изменения в договор от ** ** **, термины «Объекты долевого строительства», «Квартиры» заменены на «Объект долевого строительства», «Квартира», соответственно; строительный номер квартиры определен – ..., проектная площадь квартиры – ... стоимость объекта долевого строительства – ...

Также были внесены изменения в порядок оплаты, в п. 2.3.2 договора от ** ** ** были внесены изменения, согласно которым дольщик обязуется оплатить денежные средства в размере ... .... – за счет средств материнского (семейного) капитала в срок не позднее двух месяцев с даты подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в УПФР в г. Сыктывкар. Кроме того, договор был дополнен п. 2.3.4, согласно которому дольщик обязуется оплатить часть стоимости объекта долевого строительства в размере .... собственными денежными средствами не позднее ** ** **

Дополнительным соглашением от ** ** ** стороны также внесли изменения в п. 1.10 договора от ** ** **, указав, что застройщик обязался завершить строительство жилого дома не позднее ** ** **

Также указанным дополнительным соглашением был аннулирован п. 5.12 договора от ** ** **

Дополнительным соглашением от ** ** ** (зарегистрировано в ЕГРП ** ** **) были внесены изменения в п. 2.1 договор, указано, что стоимость объекта долевого строительства составляет ...

** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» уведомил Ефимцевых о том, что дом вводится в эксплуатацию, им предложено ** ** ** произвести осмотр квартиры и подписать акт приема-передачи.

Согласно п. 5.3 договора от ** ** ** такое уведомление должно было быть отправлено застройщиком дольщику не позднее одного месяца с момента фактического получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «... лишь ** ** **

Самим ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» указанный объект был принят от генерального подрядчика ** ** **

Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации в отношении данного дома было выдано инспекцией по ... Инспекции Госстройнадзора Республики Коми ** ** ** и утверждено Инспекцией Госстройнадзора Республики Коми лишь ** ** **

** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» было дано инспекции по ... Инспекции Госстройнадзора Республики Коми гарантийное письмо о том, что работы по благоустройству (устройство тротуаров и отмостки с покрытием из брусчатки, устройство площадок с покрытием из цементно-бетонной смеси, устройство тротуаров и покрытий из асфальтобетонной смеси, устройство съемного плиточного покрытия, устройство площадок с газонным покрытием, устройство газонов, посадка кустарников, установка малых архитектурных форм согласно проекту) будут выполнены в срок до ** ** **.

Согласно заключению от ** ** ** объект капитального строительства соответствует указанным требованиям, при этом не выполнены работы по благоустройству, озеленению, установке малых архитектурных форм, которые должны быть предъявлены к проверке в срок до ** ** ** согласно п. 1.8 СНиП 3.01.04-87. Также указано, что здание вводится по первому этапу в соответствии с порядком строительства и поэтапного ввода в эксплуатацию жилых домов в г.Сыктывкаре, утвержденным распоряжением главы Республики Коми от ** ** ** № ....

** ** ** Ефимцевыми объект долевого строительства были осмотрены квартиры № ... и № ..., о чем были составлены соответствующие акты. В акте по квартире № ... в качестве замечания было указано на наличие домофона в комнате и на необходимость установить его у двери квартиры № .... Из условий договора от ** ** ** и дополнительных соглашений к нему не усматривается обязанность застройщика при объединении двух квартир в одну осуществить перенос системы домофона из квартиры № ... в квартиру № ...

В акте по квартире № ... указано, что на лоджии не пропенены швы, нет перегородки, на балконе нет стекол, не закрывается правая створка окна, трещина на ручке окна, оно не открывается, а также на отсутствие в квартире элементов пожарной сигнализации.

К ** ** ** замечания в части лоджии и балкона были устранены, о чем в акте имеются подписи дольщиков.

Письмом от ** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» уведомило Ефимцевых о том, что до полного исполнения имя обязательств по договору объект долевого строительства не может быть им передан.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства выполнены Ефимцевыми в полном объеме ** ** **, что не оспаривается лицами участвующим в деле.

Письмом от ** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» пригласил Ефимцевых для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Указанное письмо было направлено по почте ** ** **

Письмом от ** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» пригласил Ефимцевых ** ** ** для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Указанное письмо было отправлено по почте ** ** ** и получено Ефимцевыми ** ** **

Письмом от ** ** ** Ефимцевы уведомили ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» о подаче ими искового заявления в суд и нежелании подписывать акт приема-передачи до рассмотрения дела судом, а также по причине не завершения строительных работ. Данное письмо было получено ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» ** ** **

** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Ефимцевыми в ходе рассмотрения дела указано, что их отказ от подписания акта приема-передачи в ** ** ** был обусловлен не завершением строительных работ в холле дома, невыполнением благоустройства территории (асфальтирование проездов, укладка тротуарной плитки, озеленение, устройство детской и спортивной площадок, освещением территории дома). Претензий по качеству самого объекта долевого строительства после устранения выявленных ** ** ** недостатков не имеется.

** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» в инспекцию по ... Инспекции Госстройнадзора Республики Коми было представлено гарантийное письмо от ** ** **, в котором было указано, что на объекте выполнены: тротуары и отмостки с покрытием из брусчатки, площадки с покрытием из цементно-бетонной смеси, полностью выполнена подготовка дорог и тротуаров под устройство асфальтобетонного покрытия; ведется подготовка газонов под посадку семян газонной травы, ведутся работы по подготовке мест для установки малых архитектурных форм.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу норм ст. 396 Гражданского кодекса РФ, исполняя обязательство в натуре, должник обязан совершить именно то определенное действие, которое в силу обязательства и должен совершить (выполнить работу, предусмотренную договором, и передать кредитору ее результат).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 указанной статьи.

В соответствии с ч. 3 указанной нормы в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Дополнительным соглашением от ** ** ** стороны согласовали изменение срока окончания строительства дома на ** ** **, то есть до ** ** **. Условие о передачи объекта долевого строительства в срок до ** ** ** (п. 5.2) было исключено из договора от ** ** **

Первоначальная редакция договора от ** ** ** предусматривала передачу объекта долевого строительства в срок до ** ** **, то есть не позднее 6 месяцев после планируемого изначально срока окончания строительства.

Иного срока, кроме предусмотренного п. 3.1.9 договора шестимесячного срока передачи дольщику акта приема-передачи с момента ввода дома в эксплуатацию, договор от ** ** ** не содержит.

С учетом изложенного, суд при вынесении решения исходит из обязанности ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» передать Ефимцевым объект долевого строительства в срок не позднее ** ** **

Согласно положениям ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Также согласно положениям ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4). Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 указанного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона (ч. 5).

При этом ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 данной статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом вывода суда об обязанности ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» передать Ефимцевым объект долевого строительства в срок не позднее ** ** ** и императивных положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства мог быть составлен ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» не ранее ** ** **

На основании изложенного, суд находит подлежащим удовлетворения требование Ефимцева В.Н. о признании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от ** ** ** недействительным, как несоответствующего закону.

При этом суд приходит к выводу о том, что у Ефимцевых отсутствовали законные основания для непринятия объекта долевого строительства после полной оплаты объекта долевого строительства (после ** ** **) по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом в силу положений ст. 60 указанного Кодекса обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Объект долевого строительства, оговоренный в договоре от ** ** ** (с учетом дополнительного соглашения от ** ** **), расположен в жилой части дома, имеет самостоятельные входы, не зависящие от встроенных нежилых помещений и холла дома. Жилая часть дома в установленном порядке ** ** ** введена в эксплуатацию.

Доводы Ефимцевых о том, что строительство холла не было завершено к ** ** **, противоречат совокупности собранных по делу доказательств.

Согласно проектной документации холл (вестибюль) дома должны были быть отделаны напольной керамической плиткой, стены покрыты водоэмульсионной краской. Доказательств невыполнения данных работ к ** ** ** суду не представлено.

Представители ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» пояснили, что после ввода дома в эксплуатацию застройщиком за счет собственных средств были начаты работы по улучшению качества отделки холла, покрытие пола и стен было выполнено намного более дорогостоящим керамогранитом, а также выполнены дополнительные отделочные работы в холле, сверх предусмотренных проектом. Данные работы, в том числе в части устройства освещения в холле, к настоящему времени завершены, в подтверждение чего предоставлены фотографические снимки.

Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений) установлены СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84.

Согласно п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 при плановом вводе объектов в эксплуатацию в I и IV кварталах, а для северной зоны РСФСР и в апреле месяце, и соблюдении нормативных сроков строительства разрешается перенос сроков выполнения отдельных видов работ согласно обязательным Приложениям 6 и 7.

Приложением № 7 к СНиП 3.01.04-87 Республика Коми (ранее – Коми АССР) отнесена к северной зоне.

В силу приложения № 6 в северной зоне разрешается перенос до 01 сентября ближайшего благоприятного периода выполнение работ по устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, отделка элементов фасадов здания. Озеленение застраиваемых территорий выполняется в ближайший благоприятный агротехнический период, следующий за моментом ввода объекта в эксплуатацию. При этом конкретные сроки выполнения перенесенных работ устанавливаются государственными приемочными комиссиями.

Таким образом, установленный должностными лицами Инспекции Госстройнадзора Республики Коми срок для выполнения таких работ до 31.07.2016 является допустимым. Невыполнение ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» таких работ к моменту ввода дома в эксплуатацию не влечет каких-либо правовых последствий для ввода дома в эксплуатации и для передачи объектов долевого строительства дольщикам.

Каких-либо допустимых доказательств не завершения застройщиком иных работ, которые должны были быть завершены до ввода дома в эксплуатации, суду не представлено.

С учетом изложенного, отказ Ефимцевых от подписания в ** ** ** акта приема-передачи объекта долевого строительства нельзя считать правомерным, в связи с чем исковые требования Ефимцева В.Н. к ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., расходов на наем квартиры за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., компенсации морального вреда, основанных на доводах о просрочке исполнения застройщиком обязательства о своевременной передаче объекта долевого строительства, удовлетворению не подлежат.

Ефимцевы не были лишены права требовать от застройщика в порядке ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ устранения недостатков каких-либо отделочных работ в нежилой части дома, а также недостатков благоустройства территории дома, чем они воспользовались ** ** ** представив в суд уточненной исковое заявление.

Кроме того, в соответствии с договором от ** ** ** квартира подлежала передачи Ефимцевым без отделки и не могла с ** ** ** расцениваться в качестве объекта жилищных прав (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Также судом не усматривается оснований для удовлетворения требований Ефимцева В.Н. об обязать ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» завершить работы по обустройству системы освещения холла дома по адресу: ..., выполнить работу по обустройству территории дома по адресу: ... уличным освещением, поскольку каких-либо допустимых доказательств невыполнения застройщиком работ по обустройству системы освещения в холле дома не представлено. Как не представлено доказательств устройства системы уличного освещения не в соответствии с проектной документацией. Представителями ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» такие обстоятельства оспариваются, указано, что устройство системы освещения в холле и системы уличного освещения завершены, что подтверждается фотографическими снимками. Также представителями ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» указано, что устройство уличного освещения выполнено в соответствии с проектной документацией, дополнительных мачт освещения не предусматривалось.

При этом представителями ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» не оспаривалось, что до настоящего времени не выполнены работы по обустройству территории дома такими элементами благоустройства как детская площадка, спортивная площадка. Данные обстоятельства также подтверждаются имеющимися в материалах дела фотографическими снимками.

С учетом изложенного, суда находит требования Ефимцева В.Н. об обязать ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» выполнить работу по обустройству территории дома по адресу: ... следующими элементами благоустройства: детская площадка, спортивная площадка основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

Пунктом 4.1.6 договора от 08.07.2014 предусмотрено, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию по дату подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства дольщик обязуется компенсировать застройщику затраты, связанные с оплатой коммунальных услуг по объекту долевого строительства, согласно предъявленному застройщиком счету на оплату.

К правоотношениям сторон, в части не противоречащей специальному законодательству, применимы положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в силу преамбулы к указанному Закону и ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 указанного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 180 указанного Кодекса предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Статьей 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги до передачи объекта долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче несет застройщик.

Положения п. 4.1.6 договора от ** ** ** не основаны на законе и ущемляют права Ефимцевых как потребителей по сравнению с положениями ст.153 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем имеются законные основания для признания п. 4.1.6 договора от ** ** ** недействительным.

В связи с чем, оснований для удовлетворения требований ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» к Ефимцеву В.Н., Ефимцевой В.А. о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг за период с ** ** ** в размере .... не имеется.

Также судом не усматривается оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» к Ефимцеву В.Н., Ефимцевой В.А. о взыскании неустойки за уклонение от принятия объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ... по следующим основаниям.

Согласно п. 10.5 договора от ** ** ** при уклонении дольщика от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный п. 5.4 договора срок или при отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства, дольщик обязан уплатить в пользу застройщика неустойку (пени) в размере ... за каждый день просрочки приемки объекта долевого строительства.

Как установлено судом, согласно условиям договора от ** ** ** (с учетом дополнений) передача акта приема-передачи объекта долевого строительства должна была быть произведена не позднее ** ** ** и при условии полного исполнения дольщиком обязательств по договору.

Согласно материалам дела ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» выражало несогласие с передачей объекта долевого строительства до полной оплаты цены договора. Такая оплата произведена ** ** **.

При этом исходя из п. 4 дополнительного соглашения от ** ** ** Ефимцевыми не было допущено просрочки оплаты, поскольку оплата суммы в размере ... была предусмотрена за счет средств материнского (семейного) капитала и срок ее внесения был установлен сторонами – не позднее двух месяцев с даты подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в УПФР в г. Сыктывкаре.

С таким заявлением Ефимцева В.А. обратилась в УПФР в г. Сыктывкар лишь ** ** **, платеж поступил ** ** **

Таким образом, просрочки обязательства по приемке объекта долевого строительства в период с ** ** ** по ** ** ** Ефимцевыми не допущено.

После полной оплаты цены и, соответственно, возникновения у застройщика обязанности передать Ефимцевым объекта долевого строительство, письмом от ** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» пригласил Ефимцевых для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Указанное письмо было направлено по почте ** ** **. Ефимцевой В.А. было получено ** ** **. Доказательств вручения или направления данного письма Ефимцеву В.Н. суду не представлено.

Впоследствии письмом от ** ** ** ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» повторно пригласило Ефимцевых на ** ** ** для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Указанное письмо было отправлено по почте ** ** ** и получено Ефимцевой В.А. ** ** **, Ефимцевым В.Н. – ** ** **

Пунктом 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Пунктом 5.4 договора от ** ** ** предусмотрено, что дольщик в течение десяти календарных дней с момента наступления срока, указанного в сообщении о готовности объекта, при отсутствии замечаний и претензий обязан принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, подписываемом дольщиком и застройщиком.

С учетом того, что доказательств вручения Ефимцеву В.Н. письма от ** ** ** не представлено, суд исходит из того, что надлежащим образом о готовности объекта долевого строительства к передаче оба дольщика были уведомлены лишь к ** ** ** письмом от ** ** **, в котором в качестве дня передачи было указано ** ** **

Соответственно, просрочки обязательства по приемке объекта долевого строительства в период с ** ** ** по ** ** ** Ефимцевыми также не допущено.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ,

р е ш и л :

Признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от ** ** ** недействительным.

Обязать ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» выполнить работу по обустройству территории дома по адресу: ... следующими элементами благоустройства: детская площадка, спортивная площадка

Признать недействительным п. 4.1.6 договора участия в долевом строительстве №... от ** ** **

В удовлетворении исковых требований Ефимцева В.Н. к ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., расходы на наем квартиры за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ...., компенсации морального вреда, обязать завершить работы по обустройству системы освещения холла дома по адресу: ..., выполнить работу по обустройству территории дома по адресу... уличным освещением.

В удовлетворении исковых требований ООО «Фонд жилищного строительства города Сыктывкара» к Ефимцеву В.Н., Ефимцевой В.Н. о взыскании неустойки за уклонение от принятия объекта долевого строительства за период с ** ** ** по ** ** ** в размере ..., расходов на оплату коммунальных услуг за период с ** ** ** в размере ... отказать

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья-                                Д.А. Паншин