Решение по делу № 2-321/2021 от 28.12.2020

     Дело № 2-321/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2021 года                             г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Александровой К.А.,

при секретаре судебного заседания Кругловой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рацко ФИО10 к администрации муниципального образования «Город Саратов» об отмене постановления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности предоставить часть земельного участка в аренду,

установил:

Рацко ФИО11 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» (с учетом уточнений) об отмене постановления от 22 декабря 2020 года № 2637 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности присоединить Рацко А.В. к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 05 апреля 2006 года № 204 земельного участка с кадастровым 64:48:060229:58, пропорционально занимаемой доли машиноместа № 21 «Б» площадью 18,48 кв.м в объекте незавершенного строительства ПК «Погребок», расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д.61/71. Свои требования мотивирует тем, что решением суда от 12 сентября 2017 года за Рацко ФИО12. признано право собственности на авто-стояночное место (бокс), строительный номер № 21 «Б» площадью 18,48 кв.м, в незавершенном строительством объекте, расположенном на втором (среднем) уровне в трехуровневой гаражном кооперативе (подземно-наземной стоянке) во дворе дома № 61/71 по ул. Рахова в г. Саратове. В Арбитражном суде Саратовской области в отношении
ПК «Погребок» возбуждено дело о банкротстве. 25 ноября 2020 года Рацко ФИО13 обратился с заявлением в комитет по управлению имуществом г. Саратова муниципального образования «Город Саратов» о разрешении присоединиться к существующему договору аренды земли от 05 апреля 2006 года № 204. 22 декабря 2020 года администрация муниципального образования «Город Саратов» вынесла постановление № 2637 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду. Поскольку администрация муниципального образования «Город Саратов» расценивает авто-стояночный комплекс как самовольное строение, что может повлечь снос объекта незавершенного строительства и, как следствие, прекращение договора аренды от 05 апреля 2006 года № 204, заключенного с
ПК «Погребок», то Рацко ФИО14 будет лишен прав на земельный участок.

Ответчик администрация муниципального образования «Город Саратов» предоставила письменные возражения на исковое заявление. Указала, что из искового заявления не усматривается, какие именно права истца нарушены оспариваемым им постановлением. В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки многоэтажными многоквартирными домами, частично в границах красных линий территории общего пользования. Земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 предоставлен в аренду ЖСК «Руна», потребительскому кооперативу по строительству детской площадки и автостоянки «Погребок», вид разрешенного использования земельного участка «незавершенный строительством 10-11 этажный жилой дом, автостоянка». Фактически на указанном земельном участке расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 64:48:000000:20316, собственникам которого и принадлежит спорный земельный участок, в том числе, с элементами озеленения и благоустройства. Полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственности собственников помещения в многоквартирном доме, администрация МО «Город Саратов» не обладает.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, комитет по управлению имуществом г. Саратова муниципального образования «Город Саратов» предоставил письменные возражения на исковое заявление, указав, что по информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 поставлен на кадастровый учет 10 февраля
2006 года. Таким образом, в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01 марта 2005 года, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, утрачивает право на распоряжение соответствующим земельным участком, в том числе, путем сдачи его в аренду.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ООО «УК «ФРИ ДОМ-Комфорт» предоставило отзыв на исковое заявление, в котором указано, что против удовлетворения исковых требований Рацко ФИО15 не возражает, поскольку гаражный комплекс ПК «Погребок» является самостоятельным объектом капитального строительства, не входящим в состав общего имущества собственников жилого дома <адрес> по ул. Рахова в г. Саратове, и какие-либо договорные отношения между ООО «УК «Фри дом-Комфорт» и подземно-наземным гаражным комплексом ПК «Погребок», расположенным во дворе дома <адрес> по л. Рахова в г. Саратове, отсутствуют.

Рацко ФИО16 в судебном заседании поддержал уточненные требования по изложенным в иске основаниям, настаивал на удовлетворении.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» Уманец ФИО17. на основании доверенности от 12 января 2021 года №, представитель комитета по управлению имуществом г. Саратова Михайлин ФИО18 на основании доверенности от 08 февраля 2021 года № в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием от них не поступало, в связи с чем суд, учитывая мнение явившихся участников процесса, полагает возможным на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Исходя из п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Подпунктом 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2); в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3).

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Из разъяснения, содержащегося в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу
ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пп. «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», содержащие карту градостроительного зонирования.

В соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки многоэтажными многоквартирными домами.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратова» от 06 октября 2005 года № часть земельного участка общей площадью 0,4657 га, находящегося по адресу: г. Саратов,
ул. Рахова, <адрес>, во Фрунзенском районе, предоставленного ранее на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления администрации г. Саратова
от 29 августа 1995 года №, занимаемого жилым домом со встроено-пристроенными помещениями, переоформлена в аренду сроком на 25 лет ЖСК «Руна», а также предоставлена в аренду сроком на 25 лет для размещения автостоянки
ПК «Погребок».

На ЖСК «Руна» и ПК «Погребок» возложена обязанность в течение восьми месяцев с момента принятия указанного постановления заключить с комитетом по земельным ресурсам администрации города договор аренды земельного участка площадью 0,4657 га сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом согласия на вступление в договор на стороне арендатора иных обладателей прав в отношении помещений, находящихся в этом здании.

Арендная плата определена в размере, соответствующем площади нежилых помещений: ЖСК «Руна» - 0,3253 га, ПК «Погребок» - 0,1134 га.

На ЖСК «Руна», ПК «Погребок» также возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет земельного участка в ФГУ «Земельная кадастровая палата по Саратовской области».

10 февраля 2006 года земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 площадью 4657+/-3,41 кв.м поставлен на кадастровый учет, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: незавершенный строительством 10-11 этажный жилой дом, автостоянка, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, данные о правообладателе в ЕГРН отсутствуют.

05 апреля 2006 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) и
ЖСК «Руна», ПК «Погребок» (арендаторы) заключен договор № 204 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:06 02 29:0058, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, <адрес>, площадью 4657 кв.м, разрешенное использование: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и размещение автостоянки, сроком с 06 октября 2005 года по 06 октября 2030 года. Во исполнение договора аренды между сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка площадью 4657 кв.м.

22 ноября 2006 года ЖСК «Руна» выдано разрешение № 64-048-1112-00591/А-06 на строительство многоквартирного жилого дома секций «А» и «Д» строительный объем 3333,5 кв.м по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, <адрес>

29 декабря 2006 года ЖСК «РУНА» получено разрешение № 64-048-2112-00285-06 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома секций «А» и «Д» по адресу:
г. Саратов, ул. Рахова, д<адрес>

17 января 2007 года между Рацко ФИО19 и ПК «Погребок» заключен договор об участии в долевом строительстве №21/Б, по условиям которого кооператив обязался построить своими силами подземно-наземную автостоянку, согласно утвержденного проекта и передать дольщику авто-стояночное место в подземно-наземном авто-стояночном комплексе во дворе дома № <адрес> по улице Рахова в г. Саратове в срок до
10 июля 2008 года.

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, <адрес> в пользу
ЖСК «РУНА» и ПК «Погребок» зарегистрирована аренда сроком с 05 апреля 2006 года по 06 октября 2030 года., в пользу Рацко ФИО20 - ограничения (обременения) прав.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу №А57-2293/2011
от 11 февраля 2011 года с ПК «Погребок» в пользу ЖСК «Руна» взыскана денежная компенсация стоимости стояночных мест, составляющих долю ЖСК «Руна» в подземно-наземной автостоянке, в размере 4220000 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-2276/2016 от 08 апреля 2016 года в отношении должника – ПК «Погребок» введена процедура наблюдения.

Вступившим законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12 сентября 2017 года за Рацко ФИО21 признано право собственности на авто-стояночное место (бокс), строительный номер № 21 «Б» площадью 18,48 кв.м, в незавершенном строительством объекте, расположенном на втором (среднем) уровне в трехуровневой гаражном кооперативе (подземно-наземной стоянке) во дворе дома <адрес> по ул. Рахова в г. Саратове.

14 марта 2019 года зарегистрировано прав собственности Рацко ФИО22 на авто-стояночное место (бокс), строительный номер № 21 «Б» площадью 18,5 кв.м во дворе дома <адрес> по ул. Рахова в г. Саратове.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-2276/2016
от 04 июля 2019 года ПК «Погребок» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

20 декабря 2019 года администрацией МО «Город Саратов» в адрес конкурсного управляющего ПК «Погребок» Ефремова И.И. направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство «Крытой автостоянки, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д.<адрес> в границах земельного участка площадью 4657 кв.м. с кадастровым номером 64:48:060229:58, в том числе, в связи с тем, что не предоставлено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д<адрес>; не предоставлено согласие Смирновой Т.М. и Михиной Н.М. на строительство.

25 ноября 2020 года Рацко ФИО23 обратился в комитет по управлению имуществом
г. Саратова с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 1657 кв.м по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д. <адрес>

01 декабря 2020 года ведущим специалистом отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом г. Саратова проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:060229:58, расположенного по адресу:
г. Саратов, ул. Рахова, д<адрес>, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположены: часть многоквартирного жилого дома с объектами торговли на 1-ом этаже, подземно-надземный гаражный комплекс с огороженной площадкой, объект незавершенный строительством, кирпичное нежилое здание трансформаторной подстанции № 861.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 22 декабря 2020 года
№ 2637 Рацко ФИО24 отказано в предоставлении в аренду для размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспортных, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей, земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 64:48:060229:58, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, д<адрес>, с видом разрешенного использования «незавершенный строительством 10-11-этажный жилой дом, автостоянка», занимаемого многоквартирным домом в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен многоквартирный дом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, администрация МО «Город Саратов не обладает.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 января 2021 года по делу № А57-13746/2020 отказано в удовлетворении исковых требований ПК «Погребок» о признании незаконным решения администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов», указанного в уведомлении от 20 декабря 2019 об отказе в выдаче разрешения на строительство «Крытой автостоянки, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Рахова В.Г., <адрес>, во Фрунзенском районе» в границах земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 64:48:060229:0058. При этом Арбитражным судом Саратовской области в ходе рассмотрения дела № А57-13746/2020 установлено, что площадь застройки «Крытой автостоянки, расположенной по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Рахова В.Г., <адрес>, во Фрунзенском районе» превышает площадь доли земельного участка, предоставленного в аренду ПК «Погребок», что указывает на нарушение условий договора аренды земельного участка от 05 апреля 2006 года № 204. Арбитражный суд пришел к выводу, что согласие на строительство и пределы использования земельного участка площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 64:48:060229:0058, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, на котором запроектирована «Крытая автостоянка», должно быть предоставлено в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Рахова В.Г., д<адрес>

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-2276/2016 от 11 февраля 2021 года в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника – ПК «Погребок» Ефремова И.И. о завершении конкурсного производства в отношении должника отказано. Производство по делу № А57-2276/2016 о признании должника ПК «Погребок» прекращено.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что испрашиваемая истцом часть земельного участка не выделена, не сформирована и находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060229:58, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, <адрес> и объект незавершенного строительства – гаражный комплекс. При этом с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 относится в силу закона к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Рахова, <адрес>

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58, выделенный из исходного земельного участка с кадастровым номером 64:48:060229:0042, сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве единого объекта для размещения многоквартирного дома и автостоянки, при этом в силу приведенных положений действующего земельного законодательства земельный участок с кадастровым номером 64:48:060229:58 в сформированных границах перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, правомочия ответчика в качестве арендодателя по спорному договору аренды являются прекращенными, то суд приходит к выводу, что постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22 декабря 2020 года
№ 2637 об отказе в предоставлении Рацко ФИО26 в аренду земельного участка является обоснованным и не нарушает права истца как собственника помещения в объекте незавершенного строительства.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Ссылка Рацко ФИО25 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня
2019 года по делу №А57-4639/2019 о взыскании с ПК «Погребок» в пользу комитета по управлению имуществом г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка от 05 апреля 2006 года № 204 отклоняется судом, поскольку названное судебное постановление не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего гражданского дела.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Рацко ФИО27 к администрации муниципального образования «Город Саратов» об отмене постановления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности предоставить часть земельного участка в аренду отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Срок изготовления мотивированного решения – 19 апреля 2021 года.

Судья                                         К.А. Александрова