Решение по делу № 33-2419/2021 от 04.05.2021

Апелляционное дело № 33-2419/2021

УИД 21 RS0024-01-2020-004726-96

Судья Лащенова Е.В.

АПЕЛЛЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 июня 2021 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А., Степановой З.А.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Т.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело иску Иванова Валерьяна Геннадьевича к Викторовой Татьяне Евгеньевне, Ассоциации «Берег» по комплексному развитию прибрежного района г. Чебоксары, Муралеву Николаю Викторовичу о признании недействительными договора строительства жилья, договора купли-продажи квартиры, записей о праве в ЕГРН, признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе Иванова В.Г. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 17 февраля 2021 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Иванов В.Г. обратился в суд с вышеназванным уточненным иском к Викторовой Т.А., Муралеву Н.В., Ассоциации «Берег» по комплексному развитию прибрежного района г. Чебоксары (далее Ассоциация «Берег»). В окончательном варианте он просил признать недействительными договор строительства жилья № 3/13 от 28.03.2015,заключенный между Ассоциацией «Берег» и Викторовой Т.Е., договор купли-продажи квартиры от 18.03.2019, заключенный между Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В., применить последствия недействительности этих сделок в виде признания недействительными записей в ЕГРН о праве собственности на квартиру <адрес> за Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В., признать право собственности на эту квартиру за ним.

В обоснование иска указал, что он 24 января 2005 года заключил договор № 3/10 строительства жилья с Ассоциацией «Берег». Предметом договора была квартира, расположенная на <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., состоящая из <данные изъяты> комнат. Дополнительным соглашением о разделении <данные изъяты> квартиры от 11.12.2017 к указанному договору, заключенным между Ассоциацией «Берег» (застройщиком) и Ивановым В.Г. (заказчиком), данная квартира была разделена на две: под № - площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома, и № - площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже. Также в дополнительном соглашении указано на полную оплату стоимости квартиры Ивановым В.Г. и отсутствии у сторон претензий друг к другу (п. 3 соглашения). Квартира № ему передана в тот же день по акту приема-передачи от 11.12.2017. При этом квартира № ему до настоящего времени фактически не передана, так как она, как выяснилось позднее, продана Ассоциацией «Берег» Викторовой Т.Е., которая в свою очередь продала ее Муралеву Н.В. По мнению истца, эти сделки совершены с нарушением требований закона (ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ) и должны быть признаны недействительными в силу их ничтожности, а спорная квартира - возвращена в его собственность.

Судом по делу принято решение, которым в удовлетворении иска отказано в полном объеме на том основании, что истцом не представлено доказательств возникновения у него права собственности на спорную квартиру.

В апелляционной жалобе Иванов В.Г. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска, ссылаясь на те же обстоятельства, которые послужили основанием для подачи им настоящего искового заявления. Указывает также, что суд в своем решении необоснованно ссылается на пропуск им срока исковой давности, поскольку, вопреки доводам суда, для ничтожных сделок, к которым относятся обжалуемые им сделки, применяется трехлетний срок исковой давности (ст. 181 ГК РФ).

Изучив материалы дела, проверив решение по изложенным в жалобе доводам по правилам, предусмотренным ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), выслушав Иванова В.Г., поддержавшего доводы своей жалобы, представителя Руссаковой (Викторовой) Т.Е. Елисеева М.Н., представителя Муралева Н.В. Петрова А.В., возражавших против удовлетворения иска, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 12 ГПК РФ). В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

Из материалов дела усматривается следующее.

24 января 2005 года Иванов В.Г. (заказчик) заключил договор № 3/10 строительства жилья с Ассоциацией «Берег» (застройщик). Предметом договора явилась квартира, характеристики которой указаны в приложении № к договору, расположенная на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда, под №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой- <данные изъяты> кв.м., состоящая из пяти комнат.

Данный договор не прошел государственную регистрацию. Однако, несмотря на ее отсутствие, договор от 24.01.2005 имеет законную силу, поскольку заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), предусматривающего необходимость такой регистрации. Так, в соответствии со ст. 17 ныне действующего Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В силу ст. 27 этого закона он вступил в действие 01.04.2005 и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона. Таким образом, в настоящее время законодательством предусмотрена регистрация договора долевого строительства для того, чтобы исключить двойную продажу одного и того же объекта разным лицам.

Многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира под №, введен в эксплуатацию 11 декабря 2017 года.

Дополнительным соглашением от 11.12.2017 о разделении двухуровневой квартиры по договору №3/10 строительства жилья от 24.01.2005, квартира под № была разделена на две: под № - площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома, и № - площадью <данные изъяты> кв.м. – на <данные изъяты> этаже.

По акту приема-передачи от 11.12.2017 квартира № передана Иванову В.Г., акт приема-передачи квартиры № от застройщика Иванову В.Г. не составлялся, фактически квартира под № Иванову В.Г. не передавалась.

В качестве документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, истцом суду представлены, кроме дополнительного соглашения о разделе квартиры от 11.12.2017, в котором указано на оплату Ивановым В.Г. стоимости квартиры и отсутствие претензий сторон договора друг к другу, следующие документы:

- справка от 13.03.2006, подписанная председателем правления ассоциации «Берег» Исмуковым Л.В. об отсутствии задолженности у Иванова В.Г. по договору о долевом участии в строительстве жилья от 24.01.2005 № 3/10. Согласно справке Иванову В.Г. по договору подлежит передаче в собственность трехкомнатная квартира, встроенные гараж № и хозблок №. Расчеты произведены полностью и претензий по договору у Ассоциации «Берег» нет;

- товарная накладная с участием дольщиков Иванова В.Г. и Иванова С.Г. и застройщиков ЗАО «Ривер» и Ассоциация «Берег» с указанием о зачете дольщику Иванову В.Е. «суммы 1842000 руб. в счет оплаты по договору строительства жилья № 3/10 от 24.01.2005» (ксерокопия);

- лицевой счет дольщика Иванова В.Г., в графе «осталось не оплачено» которого указано - «0»,

- в суд второй инстанции Ивановым В.Г. также представлен акт взаимозачета от 17.01.2007 к договору №3/10 строительства жилья от 24.01.2005, из которого следует, что застройщик принял ТМЦ (товарно-материальные ценности) согласно приложению № 1 к акту. Цены объектов строительства для взаимозачета составляют: 1584220 руб. - за двухуровневую квартиру № (4 и 5 этаж), площадью <данные изъяты> кв.м. (поз. № Генплана МКР Соляное), 184320 руб.- за кладовую №, 73440 руб. – за кладовую №, итого 1841980 рублей. Также указано, что по договору № 3/10 от 24.01.2005 застройщик не имеет претензий к заказчику по оплате договора.

Районным судом в оспариваемом решении выводов об отсутствии со стороны Иванова В.Г. оплаты по договору от 24.01.2005 не имеется.

В подтверждение признания Ассоциацией «Берег» прав Иванова В.Г. на квартиры №№ и № в <адрес> истцом представлены также акты осмотра технического состояния обеих квартир от 17.01.2017, составленные им с участием представителя застройщика, в которых отражены замечания Иванова В.Г., как заказчика строительства, к состоянию строящихся квартир №№.

В то же время Ассоциацией «Берег» 28 марта 2015 года заключен договор с Викторовой Т.Е., предметом которого стала квартира под №, расположенная на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда дома <адрес> с количеством комнат – 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (приложение № 2 к договору). Квартира передана по акту приема-передачи от 11.12.2017 Викторовой Т.Е., оплата стоимости в размере 1800000 руб. подтверждается справкой, выданной Ассоциацией «Берег» 01.04.2015 № 0107.

Право собственности на данную квартиру на основании вышеназванного договора и акта приема-передачи за Викторовой Т.Е. зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 18.06.2018.

Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. В настоящее время квартира по договору купли –продажи от 18.03.2019 продана Викторовой Т.Е. Муралеву Н.В., дата регистрации права собственности последнего ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что квартирой № в <адрес> «Берег» распорядилась дважды, заключив в отношении нее договоры участия в долевом строительстве- от 24.01.2005- с Ивановым В.Г., в составе квартиры № 10, и второй раз - с Викторовой Т.Е. - договор от 28.03.2015.

Оспаривая в силу ничтожности вышеназванные договоры: заключенный Ассоциацией «Берег» с Викторовой Т.Е. договор на участие в долевом строительстве и заключенный между Викторовой Т.Е. и Муралевым Н.В. договор купли-продажи, истец указал на несоответствие этих договоров закону ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 168 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ (п. 34). Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ (п. 35 Постановления).

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).

По мнению судебной коллегии, в данном случае, учитывая, что оба приобретателя по договорам долевого участия в строительстве исполнили свои обязанности по оплате стоимости приобретаемых квартир, заключенные ими договора не имеют явных пороков, свидетельствующих об их недействительности по другим основаниям, само по себе наличие двух договоров купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи, не влечет недействительности одного из них.

При этом правильным является вывод суда первой инстанции о том, что Иванов В.Г. не представил доказательств возникновения у него права собственности на спорный объект.

Право собственности на объект недвижимого имущества, возведенный лицом для себя в силу положений ст.ст. 218, 219, 131 и 223 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре недвижимости, в то время как право Иыванова В.Г. на спорную квартиру никогда не было зарегистрировано.

В настоящее время в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру <адрес> зарегистрировано с 25.03.2019 - за Муралевым Н.В., а ранее с момента регистрации 18.06.2018 - возникло у Викторовой Т.Е., которой фактически она была передана как объект, возведенный в соответствии с договором участия в долевом строительстве №3/13 от 28.03.2015.

По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Данная правовая позиция, в том числе, применительно к договорам аренды и договорам долевого участия в строительстве, изложена Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Аналогичная правовая позиция применена, например, к объектам аренды, переданным собственником имущества нескольким арендаторам, и, по мнению судебной коллегии, в силу сходности правовой ситуации - может быть применена к объектам долевого строительства, реализованным застройщиком разным лицам.

Как разъяснено в абз. 7 п. 61 вышеупомянутого Постановления Пленумов № 10/ 22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. То есть при наличии в отношении одного объекта договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию также иного незарегистрированного договора, преимущество имеет договор, права по которому зарегистрированы в установленном законом порядке, а участник другого договора участия в долевом строительстве в этом случае имеет право на возмещение соответствующих убытков.

При таких обстоятельствах, следует признать, что Ивановым В.Г. избран ненадлежащий способ защиты своего права в виде признания недействительными сделок и последующего признания права собственности на спорный объект за ним, в то время как он имеет право при доказанности соответствующих обстоятельств требовать возмещения убытков.

Учитывая, что спорное имущество приобретено добросовестными приобретателями, признание недействительными сделок, на основании которых спорное имущество ими получено, в силу положений ст.ст. 301, 302 ГПК РФ не приведет к восстановлению прав Иванова В.Г. на приобретение квартиры в собственность. Так, в силу изложенного спорная квартира в настоящее время не может быть истребована у Муралева Н.В., как у добросовестного приобретателя. Обратное, т.е. недобросовестность приобретателей квартиры <адрес> по оспариваемым сделкам материалами настоящего дела не подтверждена.

Как следует из пояснений самого Иванова В.Г., данных им судебной коллегии в судебном заседании 23.06.2021 и районному суду - в судебном заседании 17.02.2021, в 2018 году Лаврентьев С.В., ранее возглавлявший Ассоциацию «Берег», обещал вернуть ему деньги за квартиру. Однако впоследствии был осужден за мошенничество к лишению свободы, после чего, не получив обратно денежных средств, истец вынужден был обратиться в суд с настоящим иском. Сам Иванов В.Г. сообщил суду второй инстанции, что его конечной целью является возврат уплаченных застройщику за квартиру денег.

Кроме того, из пояснений, данных Ивановым В.Г. в суде второй инстанции, усматривается, что о невозможности получить в собственность спорную квартиру № он знал уже в 2018 году.

Во – первых, это следует из того, что 11.12.2017 он получил акт приема-передачи только на квартиру №, хотя дом был введен в эксплуатацию к тому времени в полном объеме.

Во- вторых, суду первой инстанции им представлены договор купли-продажи квартиры от 02.09.2019 (имеется исправление даты - возможно 2018), заключенный между Ивановым В.Г. (продавец) и Лаврентьевым С.В. (покупатель), в соответствии с которым Иванов В.Г. продает, а Лаврентьев С.В. покупает квартиру <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., за <данные изъяты> руб., а также расписка Лаврентьева С.В. от 02.09.2019 (2018), в которой он обязался «рассчитаться за квартиру <адрес> до 25.10.2019, «общая сумма за квартиры составляет 3300 т. руб.». Договор не прошел государственную регистрацию, подлинник договора и расписки имеют следы исправления в указании года составления 2018 или 2019. Как пояснил сам Иванов В.Г., с 2018 года он рассчитывал на получение денег за квартиру №, ранее оплаченную им по договору от 24.01.2005.

Учитывая изложенное, то есть то, что 11.12.2017 истец получил у застройщика акт приема-передачи только на квартиру №, несмотря на уплату им денежных средств за все <данные изъяты> кв.м. площади квартир, что в 2018 году он согласился на возврат ему денежных средств за квартиру № и с тех пор не приходил в квартиру №, рассчитывая на возврат денег, судебная коллегия полагает, что с этого времени (не позднее 2018 года) при должной степени осмотрительности и заботливости, истец должен был узнать о том, что квартира, на которую он претендует, не может быть передана ему фактически потому, что передана другому лицу.

При таких обстоятельствах, вывод суда о пропуске Ивановым В.Г., обратившемся в суд с иском в октябре 2020 года, срока исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки по правилам ст. 181 ГК РФ является верным, что является дополнительным основанием для отказа в иске о признании оспоримых сделок недействительными.

Иные доводы апелляционной жалобы, по мнению судебной коллегии, также отмену обжалуемого решения не влекут.

Нарушений норм процессуального права, указанных в части 4 статьи 330 ГПК РФ, являющихся основанием к отмене решения суда в апелляционном порядке независимо от доводов апелляционной жалобы, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иванова В.Г. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: З.А.Степанова

Е.А.Арсланова