Решение по делу № 3а-338/2016 от 04.02.2016

Дело № 3а-338/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 марта 2016 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьева А.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица – КУИ г.Батайска, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Ростовской области,

с участием представителя административного истца – адвоката Колесникова А.С.,

представителя административного ответчика – Пилипеевой Н.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Воробьев А.Н. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца - адвокат Колесников А.С. в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить на основании отчета оценщика, не согласился с заключением эксперта о рыночной стоимости земельного участка, административный истец в суд не явился, извещен, дело рассмотрено в отсутствие административного истца согласно статье 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области - Пилипеева Н.Л.в судебное заседание явилась, возражала против отчета оценщика, полагала возможным установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.

Представители КУИ г.Батайска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является базой для определения размера арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчет оценщика НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 10.12.2015 года (экспертиза на подтверждение стоимости объекта).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 - №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области указало на то, что оценщик неверно осуществил расчет рыночной стоимости, поскольку выборка объектов - аналогов является некорректной, не пояснен критерий отбора аналогов, отсутствуют корректировки на площадь, на вид разрешенного использования, на местоположение, не проанализирована транспортная доступность, использована только корректировка на торг, что и привело к многократной разнице между кадастровой и заявленной рыночной стоимостью.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2016 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в определенном сегменте рынка (таблица 3). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям – продажа земельного участка в г.Батайске промышленного назначения, принимая во внимание вышеуказанное назначение участка и принцип территориального зонирования.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Батайске, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Расчет стоимости приведен в таблице № 7.

Применение конкретных корректировок, указанных в таблице расчета, экспертом подробно и достаточно объяснено (на условия продажи, на площадь), неприменение остальных корректировок обосновано в каждом случае.

Изучение заключения приводит к выводу о том, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, с учетом их характеристик и корректировок признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта в полном объеме суд признает безосновательными. Конкретных возражений, связанных с некорректностью подбора аналогов и расчетов, не представлено. Заключение эксперта, выполненное уполномоченным лицом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, вполне отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным. У суда отсутствуют сомнения в достоверности выводов эксперта.

Довод о достаточности расчетов оценщика в отчете как самостоятельном основании для оспаривании заключения эксперта не может быть принят во внимание, поскольку заключение эксперта содержит другой вывод о рыночной стоимости, в отношении которого отсутствуют конкретные возражения. Экспертом приведены источники использованной информации об объектах-аналогах, в приложении к заключению имеются сами объявления, которые проверяемы. Использованные экспертом источники информации, в том числе относительно корректировок, судом признаются допустимыми, не противоречащими федеральным стандартам оценки, подлежащим применению на дату проведения экспертизы.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости ( в отсутствие в отчете большинства применимых корректировок), что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате экспертизы принципиально иные данные о рыночной стоимости.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется (отчет об оценке оспаривался обоснованно), судебные расходы возлагаются на административного истца в виде взыскания денежных средств на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает разумным.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 4 февраля 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Воробьева А.Н. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов