Решение по делу № 33-10712/2023 от 07.06.2023

	Дело <№>; 2-657/2023
	УИД <№>RS0<№>-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 11 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Зайцевой В.А., Коршуновой Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Проняевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Смирнова Андрея Владимировича к Администрации г. Екатеринбурга о возложении обязанности, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2023.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения истца и его представителя Мануйлова С.В. по устному ходатайству, представителя ответчика Истратовой О.А. по доверенности от 04.10.2022, представителя третьего лица финансового управляющего Смирновой Ф.Н. - Шполянской Е.С. Черемисовой К.Р. по доверенности от 07.07.2023, судебная коллегия

установила:

Смирнов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Екатеринбурга, в котором просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за пользование Смирновым А.В. земельным участком с КН <№>, расположенным по адресу: <адрес> по ставке 2%, предусмотренной для вида разрешенного использования «Иное использование» за 2022 год в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что применение Администрацией г. Екатеринбурга ставки арендной платы 7,27% от кадастровой стоимости земельного участка является законным и обоснованным, учитывает фактическое использование спорного земельного участка.

Решением суда от 04.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с таким решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование своей жалобы обращает внимание на то, что земельный участок с КН <№> используется несколькими арендаторами, которые осуществляют на нем разные виды деятельности. Наличие автомойки на спорном земельном участке подтверждается, по мнению истца, только вывесками и сведениями, размещенными в сети Интернет. Относительно вывески «автомойка», расположенной прямо перед въездом на спорную территорию, истец давал пояснения, что таким расположение загородил дефект в стене забора, образовавшийся в следствие ДТП. На дату принятия решения вывеска была перевешана белым полотном наружу. В ходе судебного заседания арендатор Баталов И.Ю. подтвердил, что автосервисом владеет он.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель Мануйлов С.В. доводы апелляционной жалобы поддержали. Представитель ответчика Истратова О.А. и представитель третьего лица финансового управляющего Смирновой Ф.Н. – Шполянской Е.С. Черемисова К.Р. против доводов жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»). Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу положений пункта 7 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.

Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 вышеуказанной статьи если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории области.

С 01.01.2021 указанный порядок определяется на основании Постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», ставки арендной платы определены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Из материалов гражданского дела следует, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ОАО «Уралтелеком» Свердловской области был заключен договор аренды земельного участка №7-173 от 23.12.1999, в соответствии с условиями которого Администрацией г. Екатеринбурга ОАО «Уралтелеком» Свердловской области в аренду сроком на три года передан земельный участок площадью 2 915 кв.м., расположенный на землях промышленной застройки по адресу: <адрес>, с КН <№>

За Смирновым А.В. зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на строение площадью 525,7 кв.м. с КН <№>, расположенное на вышеуказанном земельном участке 19.11.2001. Собственником другой 1/2 доли в праве общей долевой собственности является третье лицо Смирнова Ф.Н.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.2002 №1 к договору аренды от 23.12.1999 права и обязанности арендатора с 01.12.2001 перешли от ОАО «Уралтелеком» Свердловской области к Смирнову А.В.

Техническим паспортом по состоянию на 04.06.1997 предусмотрено, что здание с КН <№> является производственным, площадь произведенных помещений составляет 317,8 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 27.11.2022 право собственности на земельный участок с КН <№> не зарегистрировано, данный земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли предприятий связи. Указанный земельный участок относится к земельным участкам, право государственной собственности на которые не разграничено.

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.12.2021 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к Смирнову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично, со Смирнова А.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с октября 2017 года по июль 2020 года в размере 883 522 руб. 80 коп., пени в размере 200 000 руб.

Данным решением суда установлено, что расчет арендной платы за земельный участок с КН <№>, исходя из ставки арендной платы в размере 3,2% (земельные участки под предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств), произведен обоснованно, доводы ответчика о необходимости применения ставки арендной платы в размере 1,5%, предусмотренной для земельных участков, предназначенных для бытового обслуживания, судом отклонены.

Указанное судебное постановление имеет преюдициальное значение для настоящего дела в силу положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которым установлен вид фактического использования спорного земельного участка – под автосервис, автомойку.

Также судом в настоящем деле установлено, что согласно акту обследования земельного участка от 11.02.2019 №128/7-2019 спорный земельный участок представляет собой огороженную по периметру территорию, на которой расположено два одноэтажных здания с пристроями и металлическими сооружениями. Согласно вывескам, размещенным на зданиях, и со слов персонала, вышеуказанные здания с пристроями используются под автомойку, шиномонтаж, автосервис и банный комплекс.

Актом выездного обследования от 28.03.2022 №887-2022 установлено, что указанный земельный участок представляет собой частично огороженную территорию, на которой находятся здания и сооружения с вывесками «Шиномонтаж», «Автосервис», «Ремонт колес», «Баня для души», автомойка «Baza». Вид разрешенного использования, установленный для данного земельного участка – «земли предприятий связи».

Согласно акту обследования земельного участка от 22.09.2022 №554/7-2022 в результате обследования земельного участка с КН <№> установлено, что он представляет собой огороженную территорию, на которой находятся здания и сооружения с вывесками «Шиномонтаж», «Автосервис», «Ремонт колес», «Баня на дровах», автомойка «Baza». Помещения здания с вывеской «Баня на дровах» используется под банный комплекс и под офис автосервиса, автомойки «Baza».

Актом обследования вышеуказанного земельного участка от 27.01.2023 №53/7-2023 установлено, что он представляет собой огороженную территорию, на которой находятся здания с пристроями. Помещения общей площадью 287 кв.м. используются для хранения автомобилей (№№ на техническом паспорте). В помещение площадью 20 кв.м. (№ на техническом паспорте) доступ не был предоставлен. Помещения общей площадью 147,5 кв.м. (№№,10, 11, 12, 13, 18, 19, 20) используются под баню и помещение персонала бани. Помещения общей площадью 40,5 кв.м. (помещения №14, 17 на техническом паспорте) используются под склад. Помещение площадью 14,5 кв.м. (№16 на техническом паспорте) используется под котельную. Обследование проведено в присутствии арендатора земельного участка Смирнова А.В.

Из акта обследования земельного участка от 27.01.2023 следует, что преимущественно в здании с КН <№> располагаются помещения по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств. Из представленной фототаблицы, являющейся приложением к указанному акту, следует, что непосредственно под баню используются только помещения №9, 10 на техническом паспорте. Помещения пристроя к зданию, указываемые ответчиком в качестве используемых как банный комплекс, на кадастровом учете не состоят, что истцом не оспаривалось в судебном заседании. Помещения №№1-8 на техническом паспорте используются для хранения автомобилей. О том, что в здании с КН <№> располагается автосервис, автомойка «Baza» (помещение №21 на техническом паспорте), свидетельствуют представленные ответчиком в материалы дела фотоматериалы, а также сведения сервиса Яндекс.карты.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действия ответчика по выставлению истцу арендной платы за пользование земельным участком по ставке 7,27% «Ремонт автомобилей. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли» не противоречат закону, доля Смирнова А.В. в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, в натуре не выделена, что свидетельствует о том, что сложилось единое землепользование.

С указанными выводами суда первой инстанции соглашается и судебная коллегия, поскольку ставка арендной платы устанавливается в зависимости от целей предоставления земельного участка и целей, в которых участок используется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Кроме того, согласно пункту 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку критерием для применения ставки арендной платы является вид разрешенного использования земельного участка, который определяет порядок и условия его использования, то довод жалобы, что спорный земельный участок под автосервис используется третьим лицом Баталовым И.Ю., подлежит отклонению. Установленный вид разрешенного использования является первичным критерием, предопределяющим последующий режим использования земельного участка, у судебной коллегии отсутствует возможность для идентификации изображений и отзывов в сети Интернет, на которые истец ссылается в обоснование своих требований.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы приказом МУГИ СО от 26.12.2020 №4365 «Об утверждении ставок арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» определена ставка арендной платы 2% «Иное использование» для земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и предоставленного в аренду без торгов, вид разрешенного использования которого не позволяет констатировать соответствие наименованию и описанию одного из видов разрешенного использования, предусмотренных классификатором.

Факт нахождения на земельном участке автомойки, автосервиса и шиномонтажа в здании с КН <№> площадью 525,7 кв.м с 2010 года, принадлежащем на праве общей долевой собственности Смирнову А.В. и Смирновой Ф.Н. (по 1/2 доли в праве), а также здания с КН <№> подтвержден материалами дела.

В настоящем деле возможно установить и установлена деятельность, которая фактически осуществляется на спорном земельном участке, что было обоснованно сделано судом первой инстанции, в связи с чем ставка 2% в данном случае не может быть применима. Земельный участок с КН <№> не разделен между собственниками указанных зданий, факт нахождения на нем автосервиса также подтвержден материалами дела, основания для пересмотра размера арендной платы не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца не содержат правовых оснований к отмене решения суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий: Мехонцева Е.М.

Судьи: Зайцева В.А.

Коршунова Е.А.