Решение по делу № 2-150/2018 от 03.04.2018

Дело № 2-150/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Зональное 24 июля 2018 г.

Зональный районный суд Алтайского края в составе судьи Зенченко В.Н.,

при секретаре Ветровой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело,

по иску Бояринова ФИО2 к Доценко ФИО3 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по иску Гаспарян ФИО4 к Доценко ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства,

с участием представителя Бояринова И.В. - Чечетина С.С., представителя Гаспарян З.И. - Баскаковой Ю.С., представителя Доценко Н.В. - Дремина Ф.С.,

УСТАНОВИЛ

Бояринов И.В. обратился в суд с иском к Доценко Н.В. о признании за истцом 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что с июля 2015 года по октябрь 2017 года проживал в гражданском браке с Доценко Н.В. По взаимной договоренности ими в ДД.ММ.ГГГГ был приобретен объект незавершенного строительства, принадлежащий Гаспарян З.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи был оформлен на Доценко Н.В. На данном объекте не было окон, дверей, обвалился потолок в одной из комнат, не было тумб, лаг, пола; было сломано перекрытие крыши; не было отопления, водопровода, канализации, сливной ямы; дом не был оштукатурен, был гнилой нижний брус дома, а также были обвалены потолок и крыша гаража. Данный объект истец достраивал своими руками, с помощью нанятых им людей, с которыми он рассчитывался своими денежными средствами. Во время строительства он приобретал и доставлял строительные материалы, в том числе брус, оконные рамы со стеклами. Он заключал и оплачивал договор по монтажу тепловой и водопроводной системы с МУП Зональное МОКХ в лице директора ФИО1 Кроме того, он расплатился с продавцом своими денежными средствами в сумме 30000 руб. Все переговоры с продавцом вел лично он, поэтому у него имеется расписка о получении продавцом всех денежных средств. После завершения строительства дом не был принят в эксплуатацию и не был зарегистрирован в Едином государственном реестре; правоустанавливающие документы не получены, так как не снято обременение. Доверенность продавцом выдана истцу, с правом погашения записи о снятии обременения, а также с правом представлять и защищать интересы продавца в государственных органах. Требования истца о выделении доли в построенном доме Доценко Н.В. оставляет без удовлетворения, ссылаясь на то, что договор купли-продажи оформлен на нее, и что она также вкладывала в строительство свои личные денежные средства.

В уточненном исковом заявлении Бояринов И.В. просит признать за ним 1/2 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; обязать ответчика не чинить препятствия Бояринову И.В. в пользовании 1/2 долей данного объекта незавершенного строительства.

Гаспарян З.И., вступившая в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, предъявила Доценко Н.В. иск о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; признании за Гаспарян З.И. права собственности на данный объект незавершенного строительства.

В обоснование своих требований указала, что данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п.9 договора цена объекта недвижимости была определена сторонами в сумме 240000 руб.; расчет производится в следующем порядке: 80000 руб. переданы продавцу до подписания договора; окончательный расчет в сумме 160000 руб. производится до ДД.ММ.ГГГГ, а именно 50000 руб. передаются продавцу до ДД.ММ.ГГГГ, и 110000 руб. – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления ежемесячно по 10000 руб. Доценко Н.В. в период с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени свои обязательства по выплате 160000 руб. не исполнила. В качестве правового обоснования своих требований ссылается на п.2 ст.450 ГК РФ, имея в виду существенное нарушение договора купли-продажи покупателем.

В судебном заседании представитель Бояринова И.В. – Чечетин С.С. поддержал иск.

Представитель Гаспарян З.И. – Баскакова Ю.С., уточнив адрес спорного объекта недвижимости, который был неправильно указан в исковом заявлении, поддержала исковые требования, заявленные Гаспарян З.И.

Представитель Доценко Н.В. – Дремин Ф.С. исковые требования Бояринова И.В., а также исковые требования Гаспарян З.И., не признал.

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст.ст.218,223 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.ст.549-551,554-556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Гаспарян З.И. продала Доценко Н.В. объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; данный объект недвижимости находится на земельном участке, на который согласно Распоряжению Отдела по имуществу и земельным отношениям <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № установлено право аренды на срок 15 лет. Согласно п.7 договора продавец передал объект незавершенного строительства и все документы на него покупателю до подписания договора, который имеет силу акта передачи. В данном договоре (п.9) стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства, в сумме 240000 руб., и определили порядок расчета: 80000 руб. переданы продавцу до подписания договора; окончательный расчет в сумме 160000 руб. производится до ДД.ММ.ГГГГ, а именно 50000 руб. передаются продавцу до ДД.ММ.ГГГГ, и 110000 руб. – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления продавцу ежемесячно по 10000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности Доценко Н.В. на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с установлением ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу Гаспарян З.И. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Учитывая, что Доценко Н.В. приобрела объект незавершенного строительства в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и Гаспарян З.И., оснований считать, что данная недвижимость также поступила в собственность Бояринова И.В., не имеется.

Изложенные в исковом заявлении Бояринова И.В. доводы о том, что он вкладывал в этот объект недвижимости свои средства, и представленные в подтверждение этих доводов документы (расписки о расчетах, договор о выполнении услуг) не свидетельствуют о возникновении у него права общей собственности.

Представленная Бояриновым И.В. копия расписки Гаспарян З.И. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она с ДД.ММ.ГГГГ полностью получила от Бояринова И.В. денежные средства в сумме 240000 руб. за проданный Доценко Н.В. объект недвижимости, также не свидетельствует о наличии оснований для признания за Бояриновым И.В. права общей собственности на эту недвижимость.

Кроме того, утверждение стороны истца о том, что денежные средства в сумме 160000 руб. из уплаченной за объект недвижимости общей цены в сумме 240000 руб. являлись личными денежными средствами Бояринова И.В., противоречат доводам другой стороны, согласно которым Бояринов И.В. рассчитывался по поручению Доценко Н.В. её денежными средствами. При этом, стороной ответчика также представлены копия вышеуказанной расписки Гаспарян З.И. и иные документы (расписки о расчетах, квитанции, договоры и т.п.), свидетельствующие о затратах Доценко Н.В., понесенных на строительство, ремонт и содержание приобретенной у Гаспарян З.И. недвижимости.

Таким образом, поскольку при рассмотрении дела не установлено оснований для признания за Бояриновым И.В. права общей собственности на спорную недвижимость, его требование об устранении препятствий в пользовании этой недвижимостью также удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, заявленный Гаспарян З.И., суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, таких оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гаспарян З.И. и Доценко Н.В., не имеется.

Согласно общим положениям главы 30 ГК РФ о купле-продаже (ст.ст.454,484,486) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Как усматривается из материалов дела, в том числе договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Доценко Н.В. приняла недвижимость в соответствии с данным договором, и полностью выплатила Гаспарян З.И. цену, предусмотренную этим договором.

Доводы Гаспарян З.И. о том, что Доценко Н.В. существенно нарушила договор, не выплатив 160000 руб. за проданный ей объект недвижимости, опровергается копией вышеуказанной расписки Гаспарян З.И. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она с ДД.ММ.ГГГГ полностью получила денежные средства в сумме 240000 руб. именно за этот объект недвижимости.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Факт передачи продавцу денежных средств в сумме 160000 руб. другим лицом – Бояриновым И.В., на что ссылается Гаспарян З.И., не свидетельствует о неисполнении покупателем недвижимости своих обязательств по оплате цены, указанной в договоре купли-продажи.

В силу п.3 ст.313 ГК РФ кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Поскольку в данном случае Гаспарян З.И. приняла денежные средства в счет оплаты цены недвижимости по договору-купли продажи, оснований считать, что покупатель действовал недобросовестно и существенно нарушил этот договор не имеется.

Факт возврата Гаспарян З.И. в добровольном порядке денежных средств в сумме 160000 руб. Бояринову И.В., в подтверждение которого суду представлена расписка Бояринова И.В. от ДД.ММ.ГГГГ, также не свидетельствует о невыполнении Доценко Н.В. своих обязательств по оплате недвижимости в соответствии с договором купли-продажи. Данное обстоятельство может указывать лишь на наличие спора между Бояриновым И.В. и Доценко Н.В., иными лицами, о принадлежности этих денежных средств, и не подтверждает существенное нарушение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупателя.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Гаспарян З.И. о расторжении договора купли-продажи, заключенного с Доценко Н.В., и признании за Гаспарян З.И. права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Бояринову ФИО2 отказать в удовлетворении исковых требований к Доценко ФИО3 о признании за Бояриновым ФИО2 1/2 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; устранении препятствий Бояринову ФИО2 в пользовании 1/2 долей данного объекта незавершенного строительства.

Гаспарян ФИО4 отказать в удовлетворении исковых требований к Доценко ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; признании за Гаспарян ФИО4 права собственности на данный объект незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Зональный районный суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2018 г.

Судья         Зенченко В.Н.