Решение по делу № 2-238/2024 от 10.01.2024

Гражданское дело № 2-238/2024

(УИД 30RS0005-01-2023-002961-13)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года г. Ахтубинск Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Лубянкиной Ю.С, при секретаре судебного заседания Шкарупиной Т.П., с участием помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Салиевой Ф.Ф., представителя истицы адвоката Кононенко О.А., действующего на основании ордера № от 9 января 2023 года, представителя ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» Кириной А.А., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области гражданское дело по исковому заявлению Володиной Л.П. к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа,

установил:

Володина Л.П. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа. Указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 61,0 кв.м., что подтверждается государственной регистрацией права собственности: ? доли от ДД.ММ.ГГГГ №, ? доли от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с выпиской из ЕГРН также является собственником 3843/88288 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. На основании распоряжения администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ №-р « О выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок с кадастровым номером № также подлежит изъятию на основании постановления администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком направлено соглашение об изъятии недвижимого имущества путем выкупа. В соответствии с ответом от 20 ноября 2023 года №-О рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 059 600 рублей. С указанной стоимостью изымаемого имущества истец не согласна, поскольку считает ее заниженной. Просит суд возложить обязанность на администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у Володиной Л.П. для муниципальных нужд жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Володиной Л.П. на указанное жилое помещение, с выкупной стоимостью состоящей из рыночной стоимости <адрес> общей площадью 61,0 кв.м, рыночной стоимости 3843/88288 доли земельного участка, рыночной стоимости компенсации за долю мест общего пользования и размера ожидаемых убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения в размере 3 934 225 рублей 50 копеек.

С учетом уточнения заявленных требований просил обязать администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 61,0 кв.м. с прекращением на него права собственности истца и долю земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с прекращением на него права общей долевой собственности истца, путем выкупа, заключив соглашение с Володиной Л.П. и, определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 3 433 582,53 рубля, а также рыночную стоимость ожидаемых убытков, связанных с изъятием жилого помещения, поиском другого помещения, оформлением права собственности на другое помещение, и размер компенсации непроизведенный капитальный ремонт в размере 272 220,4 рублей.

Истец Володина Л.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направили своего представителя.

Представитель истица Кононенко О.А., действующий на основании ордера, в судебном заседании заявленные требования с учетом их уточнения поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» Кирина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части определения стоимости возмещения по заключению судебной экспертизы, выкупную цену просила определить в соответствии с результатами заключения оценочной экспертизы, проведенной ООО «ВолгоградЭспертОценка» от 20 ноября 2023 года №-О, согласно которой сумма возмещения за изымаемое имущество составляет 2 059 600 рублей. Рыночную стоимость спорной квартиры, установленную заключением эксперта ООО «Экспертный центр» считает завышенной. С учетом затруднительного финансового положения ответчика, большого количества жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, разница выкупных цен спорного имущества, установленных ООО «Экспертный центр» и ООО «ВолгоградЭкспертОценка», является существенной, составляет 1 719 102,97 рубля. Против обязания изъять у истца жилое помещение и долю земельного участка путем выкупа не возражала.

Суд определил в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившегося истца, в связи с его надлежащим извещением о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав стороны, заключение прокурора Салиевой Ф.Ф., полагавшей требования истца удовлетворить в полном объеме, поскольку выкупная стоимость спорного недвижимого имущества определена на основании судебной оценочной экспертизы, которая соответствует закону, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из положений части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Пунктом 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Тем самым, приведенными нормами установлена неразрывная связь жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, в том числе, земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая назначение общего имущества многоквартирного дома, призванного обеспечить возможность пользования жилым помещением, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно частям 1, 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Согласно частям 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

В судебном заседании установлено, что Володина Л.П. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, что подтверждается государственной регистрацией права собственности: ? доли от ДД.ММ.ГГГГ №, ? доли от ДД.ММ.ГГГГ №, и выпиской из ЕГРН.

Также истица является собственником доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 1975+/-16 кв.м. (3843/88288 доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Распоряжением администрации МО «Город Ахтубинск»№-р от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу», собственникам многоквартирного дома (далее-МКД) установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» №-р внесены изменения в распоряжение администрации МО «Город Ахтубинск» №-р от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 2, которым срок отселения граждан установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с признанием МКД № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу, администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1975 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 61 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Настоящее постановление действует в течение трех лет.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением администрации МО «Город Ахтубинск» №-р внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» №-р от ДД.ММ.ГГГГ, которым пункт 2 в части отселения граждан исключен, пунктом 4 установлен срок сноса МКД № по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписок ЕГРН, в отношении жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии объекта для муниципальных нужд, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии объекта для муниципальных нужд.

Постановлением Правительства Астраханской области от 27 октября 2023 года № 623-П утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023 - 2027 годах», в которую включен МКД № по <адрес>, в <адрес>.

Согласно отчету от 20 ноября 2023 года №-О, выполненному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», рыночная стоимость <адрес> площадью 61 кв.м. и земельного участка площадью 111,34 кв.м., подлежащих изъятию для муниципальных нужд, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 09 августа 2023 года составляет округленно: 2 059 600 рублей.

Администрацией МО «Город Ахтубинск» Володиной Л.П. направлен проект соглашения о выплате за изымаемое жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В установленный срок (90 дней со дня получения вышеуказанного проекта соглашения) соглашение сторонами подписано не было.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статьями 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В данном случае многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения в связи с наличием спора о его размере, в связи с чем, истец Володина Л.П., являясь стороной указанной сделки, вправе была обратиться в суд с иском о выплате выкупной цены.

В рамках настоящего дела судом по ходатайству представителя истца Кононенко О.А. была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертный центр».

Согласно заключению оценочной судебной экспертизы, проведенной указанной организацией, № от 11 июня 2024 года, рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое у собственника жилое помещение – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 3 433 582,53 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> составляет 3 058 922,18 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № с учетом доли истца в праве общей собственности на этот земельный участок составляет 249 037,20 рублей, рыночная стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 125 623,15 рубля, рыночная стоимость размера убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием (в том числе, стоимость расходов на переезд, транспортные расходы, услуги риелтора по подбору жилья, расходы на наем жилья, расходы на регистрацию прав) составляет 72 900 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 272 220 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Экспертный центр» Л.Т.А. пояснила, что ею была проведена судебная экспертиза № от 11 июня 2024 года, определена рыночная стоимость спорной двухкомнатной квартиры в целом, находящейся на первом этаже двухэтажного жилого дома, в последующем была рассчитана стоимость доли в спорном жилом помещении одного из сособственников. Соответственно исходя из рыночной стоимости спорной квартиры в целом возможно математическим путем определить стоимость доли в этом жилом помещении истцов. Ею была осмотрена указанная квартира полностью, что подтверждается фотоматериалом. Для расчета стоимости этой квартиры был проведен анализ рынка, просмотрены объявления о продаже однокомнатных квартир в аналогичных МКД, в районе спорного МКД, выбраны пять аналогов, к которым применены корректировки на торг, на этажность, на площадь, на наличие, отсутствие лоджии, балкона, на наличие, отсутствие мебели и бытовой техники, на формат санузла (совмещенный, раздельный), на наличие ремонта. Для расчета стоимости доли земельного участка под МКД также осуществлялся анализ рынка земельных участков под ИЖС, так как земельные участки под МКД в продаже отсутствуют. Были выбраны четыре аналога земельных участков, находящиеся в радиусе не более 1 км от спорного МКД, к которым применялись корректировки на торг, на разрешенное использование земельного участка, на площадь. Для определения стоимости доли спорного земельного участка одного из сособственников рассчитывалась стоимость всего земельного участка. Стоимость доли в общем имуществе МКД определялась с учетом площади уборочных помещений, которая зафиксирована в техническом паспорте, учитывался год постройки МКД, его износ, также определялась стоимость всего общедомового имущества в целом. В затраты на изъятие имущества у собственника были включены арендная плата за два месяца, услуги грузчиков и грузоперевозчиков, государственная пошлина, услуги риэлтора на чистоту сделки. Размер убытков определялся для всех собственников спорного жилого помещения. Что касается отчета «ВолгоградЭкспертОценка», то стоимость спорного недвижимого имущества определялась в отчете на ноябрь 2023 года, и с того периода времени стоимость квартир на рынке недвижимости значительно возросла.

Давая оценку отчету №-О от 20 ноября 2023 года, составленному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», и заключению судебной оценочной экспертизы № от 11 июня 2024 года, выполненному ООО «Экспертный центр», суд руководствуется положениями ЖК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и считает необходимым определить размер возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с заключением № от 11 июня 2024 года, выполненным ООО «Экспертный центр», поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость. При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру оборотоспособности. Положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи, с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме. Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы № от 11 июня 2024 года выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом был применен сравнительный подход. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом была собрана и проанализирована информация по выставленным на продажу, на дату проведения экспертизы двухкомнатным квартирам. Основными критериями отбора объекта аналогов служили местоположение, сопоставимость общей площади аналога и объекта экспертизы, количество комнат в квартире. Тогда как в отчете ООО «ВолгоградЭкспертОценка» спорная квартира оценщиком не осматривалась, применялась скидка на торг на неактивном рынке, не указано местоположение земельных участков-аналогов.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы № от 11 июня 2024 года проведено с учетом требований статей 80-86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт имеет высшее образование по специальности «Юриспруденция», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат № от 28 июля 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия до 28 июля 2024 года), общий стаж работы по специальности – с 21 июля 2012 года, общий стаж экспертной работы – с 01 июня 2017 года.

Заключение эксперта № от 11 июня 2024 года содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в нем отражены результаты исследований, дана оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, эксперт является квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела лицом, обладающим необходимыми познаниями.

Доказательств того, что в рыночную стоимость спорной квартиры включены вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость, при условии, что они сделаны в период с момента получения собственниками уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению, истцами не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд считает возможным удовлетворить требования истца, обязать ответчика изъять жилое помещение и земельный участок для муниципальных нужд, с прекращением права собственности истцов, путем выкупа, определив размер возмещения в размере 3 433 582,53 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Володиной Л.П. к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (ИНН 3001040178, ОГРН 1053002019840) об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у Володиной Л.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> паспорт гражданина <данные изъяты>, для муниципальных нужд муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области»:

- жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 61 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права собственности Володиной Л.П.;

- доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с прекращением на него права общей долевой собственности Володиной Л.П. (3843/88288 доли), путем выкупа.

Заключить соглашение с Володиной Л.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина <данные изъяты> определив размер возмещения за указанное жилое помещение 3 433 582,53 рубля, с учетом рыночной стоимости жилого помещения – <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 61 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере 3 058 922,18 рубля, рыночной стоимости 3843/88288 долей земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащей на праве общей долевой собственности истцу в размере 249 037,20 рублей, рыночной стоимости общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 125 623,15 рубля, рыночной стоимости размера убытков, причиняемых собственникам жилого помещения его изъятием (в том числе, стоимость расходов на переезд, транспортные расходы, услуги риелтора по подбору жилья, расходы на наем жилья, расходы на регистрацию прав) в размере 72 900 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт для собственника квартиры в размере 272 220,44 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Мотивированное решение суда составлено 01 июля 2024 года

Судья          Лубянкина Ю.С.