Решение по делу № 2-163/2024 (2-2551/2023;) от 31.08.2023

УИД 37RS0010-01-2023-002749-15

Дело № 2-163/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июня 2024 года                                                                                                      город Иваново

Ленинский районный суд г. Иваново в составе:

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Липенцева В.В.,

с участием представителя истца адвоката Бочериковой И.Н.,

представителя ответчика Климовой О.В. адвоката Люсовой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соколовой Ирины Евгеньевны к Климовой Ольге Владимировне, Смирнову Владиславу Иосифовичу о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Соколова Ирина Евгеньевна обратилась в суд с иском к Климовой Ольге Владимировне, Смирнову Владиславу Иосифовичу о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивировав его следующим.

ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежат 59/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11974 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> занимаемый ТРЦ «Шоколад». В ТРЦ «Шоколад» истцу принадлежит нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 135,5 кв.м, расположенное на первом этаже нежилого здания ТРЦ. Поскольку вплотную к нежилому помещению истца со стороны фасада здания, расположенного параллельно <адрес>, вдоль панорамных окон помещения истца был незаконно пристроен павильон, Соколова И.Е. обратилась в Ленинский районный суд г. Иваново с иском к Климовой О.В., Смирнову В.И. о сносе самовольно возведенной постройки. Решением Ленинского районного суда г.Иваново от 20.12.2019 по гражданскому делу № 2-134/2019 суд обязал Смирнова В.И. снести самовольно возведенную постройку, поставленную на государственный кадастровый учет как нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 107, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Данное решение суда послужило основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Смирнова В.И. на самовольную постройку. Решение суда было исполнено только в 2021 году. Выписка из ЕГРН от 17.05.2023 подтверждает, что объект (нежилое помещение №) снят с кадастрового учета 08.10.2021. Однако в июне 2023 года перед панорамными окнами нежилого помещения истца был установлен фудтрак, из которого осуществлялась продажа шаурмы и иных продуктов питания. Истец направила соответствующие требования и запросы в ООО «УК «Шоколад», в Управление Росреестра по Ивановской области о незаконном использовании земельного участка и самовольно установленного объекта торговли. Выяснилось, что данный земельный участок используется по-прежнему Смирновым В.И. (ответчиком), чье право на ранее самовольную постройку было прекращено, однако формально не было прекращено его право на 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Фактически данное право Смирнова В.И. является отсутствующим, поскольку он не приобрел прав собственности на самовольно выстроенный объект недвижимости, и доля в праве на земельный участок не могла быть выделена ему без согласия всех остальных долевых собственников. По договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018 Климова О.В. продала Смирнову В.И. нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 70,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11 974 кв.м, кадастровый № (запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Смирнова В.И. внесена 16.02.2018 №). Указанное недвижимое имущество принадлежало Климовой О.В. на основании Договора № соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН 08.02.2018. В решении Ленинского районного суда г. Иваново от 20.12.2019 по гражданскому делу № 2- 134/2019 суд оценил представленные Климовой О.В. Договор соинвестирования в строительство нежилого здания от 10.07.2015 и Акт о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от 28.09.2016 и установил пороки данных сделок, что отражено в указанном решении. Таким образом, Договор соинвестирования в строительство нежилого здания от 10.07.2015 и Акт о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от 28.09.2016, подписанные между ООО «Олимп-Строй» и Климовой О.В., являлись ничтожными. Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о сносе самовольной постройки, решение суда послужило основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Смирнова В.И. на самовольную постройку, учитывая, что право Климовой О.В. на нее уже погашено в силу его перехода к Смирнову В.И. Как установлено судом, земельный участок, занимаемый зданием ТРЦ, на момент возведения спорной пристройки находился в общей долевой собственности собственников помещений здания (согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела № 2-134/2019, порядка 179 лиц являются сособственниками земельного участка). Только летом 2023 года истец узнала, что запись в ЕГРН за Смирновым В.И. на долю земельного участка не погашена. Смирнов В.И., считает, что обладает данным правом, фактически определил для себя площадку на земельном участке и сдал ее в аренду третьему лицу, что нарушает права истца, поскольку часть земельного участка незаконно используется третьими лицами, чьи объекты закрывают панорамные окна ее помещения, создают угрозу возведения новой незаконной конструкции (постройки) Смирновым В.И. Поскольку Смирнов по ничтожной сделке не приобрел прав на самовольно возведенное нежилое помещение, соответственно, он не мог приобрести права на земельный участок под ним. Решением Ленинского районного суда г. Иваново от 20.12.2019, вступившим в законную силу, было установлено, что «доказательств того, что ответчик Климова О.В. как долевой собственник земельного участка, получала согласие остальных собственников земельного участка на строительство спорного объекта, в т.ч. согласие истца, в материалы дела не представлено», а также то, что у Климовой О.В. отсутствовали права, допускающие строительство на общем земельном участке. Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка ) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3). В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании изложенного истец просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки: Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018, заключенного между Климовой Ольгой Владимировной и Смирновым Владиславом Иосифовичем, Акта приема-передачи нежилого помещения и 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, подписанного между Климовой О.В. и Смирновым В.И., от 09.02.2018 (Приложение № 1 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018) в виде внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности Смирнова Владислава Иосифовича на 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 11 974 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а именно: исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок за Смирновым Владиславом Иосифовичем - № от 16.02.2018.

В ходе рассмотрения дела исковые требования дополнены истцом требованием о признании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018 и Акта приема-передачи нежилого помещения и 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 09.02.2018, подписанных между Климовой О.В. и Смирновым В.И., ничтожными.

В судебное заседание истец Соколова И.Е. не явилась, извещена о нем надлежащим образом, направила для участия в деле своего представителя.

Представитель истца адвокат Бочерикова И.Н. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнениях к нему, ее устных и письменных объяснениях по делу; возражала против применения последствий пропуска срока исковой давности, полагая его непропущенным истцом, кроме того, не подлежащим применению в силу отсутствия соответствующего заявления от второго ответчика – Смирнова В.И.

Ответчики Смирнов В.И., Климова О.В. в судебное заседание не явились, извещены о нем в установленном законом порядке; Климова О.В. направила для участия в деле своего представителя.

Представитель ответчика Климовой О.В. адвокат Люсова Ж.В. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истец узнала о Договоре соинвестирования в строительство нежилого здания от 10.07.2015 во время рассмотрения Ленинским районным судом г. Иваново в 2018 году гражданского дела 2-134/2019 (2-2812/2018); о наличии Договора купли-продажи недвижимого имущества- земельного участка и нежилого помещения она также знала в рамках указанного дела, при этом решение о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, вступило в законную силу 08.07.2020, в то время как иск о признании недействительности ничтожной сделки подан Соколовой И.Е. 31.08.2023, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности. Наличие обстоятельств, объективно препятствующих Соколовой И.Е. понять правовые последствия совершенных ею действий, не доказано. Согласно решению Ленинского районного суда г. Иваново от 20.12.2019 по гражданскому делу № 2-134/2019, отсутствие спорной пристройки на момент выдачи разрешений на ввод здания ТРЦ в эксплуатацию подтверждено сделанными специалистами Службы в июне-августе 2016 года в период проведения внеплановых выездных проверок, следовательно Климова О.В. по Договору соинвестирования приобретала долю в праве на земельный участок, а не самовольную пристройку с земельным участком, строительство которой на тот момент не предполагалось. Указание истца на обстоятельства, установленные судом в отношении полномочий Климовой О.В. как директора, некорректно, так как это обстоятельство относилось к спору о пристройке а не к оспариванию Договора соинвестирования и приобретения доли в праве на земельный участок. Положениями ст.ст. 8, 153, 154 ГК РФ предусмотрено, что для возникновения гражданских прав на основании сделки, договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. В соответствии с положениями ст.ст. 158, 160 ГК РФ сделка в письменной форме предусматривает составление документа, выражающего его содержание, подписанного лицами, совершающими сделку, или уполномоченными лицами. Так как договор соинвестирования подписан сторонами, которые выразили своё согласие с условиями Договора оснований для признания договора соивестирования ничтожной сделкой отсутствует, т.к. порочность этой сделки стороной истца не доказана. Договор содержит все существенные условия, что не влечёт ни недействительности, ни незаключенности договора. Кроме того, Соколовой И.Е. законом не предоставлено право на оспаривание Договора соинвестирования, т.к. на момент его заключения она не была собственником долей в праве на земельный участок и здание. Обращаясь в суд с данным иском Соколова И.Е. злоупотребляет правом, поскольку не является стороной оспариваемых сделок; доказательства, свидетельствующие о ничтожности сделок, отсутствуют; недоказан факт нарушения оспариваемыми сделками публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, при этом удовлетворением настоящего иска не могут быть восстановлены и защищены какие-либо якобы нарушенные права Соколовой И.Е. На основании изложенного Климова О.В. просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «УК Шоколад» в судебное заседание не явился, извещен о нем надлежащим образом, в письменных ходатайствах просил рассмотреть дело в его отсутствие; в письменных возражениях на иск полагал необходимым в удовлетворении исковых требований Соколовой И.Е. отказать, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в квартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок и здание ТРЦ не находится в чужом незаконном владении, территория у здания позволяет осуществлять временную парковку автотранспортных средств. Общее имущество собственников помещений здания содержится надлежащим образом в порядке, установленном действующим законодательством.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, извещен о нем надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Остальные третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещены о нем в установленном законом порядке, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истцу Соколовой Ирине Евгеньевне с 28.12.2015 на праве общей долевой собственности принадлежат 59/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11974 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> занимаемый зданием торгово-развлекательного центра «Шоколад» (далее – спорный земельный участок).

Истцу на праве собственности с 28.12.2015 также принадлежит нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 135,5 кв.м, расположенное на первом этаже здания ТРЦ «Шоколад».

Ответчики Климова О.В. и Смирнов В.И. владеют нежилыми помещениями в указанном здании ТРЦ «Шоколад» и долями в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Решением Ленинского районного суда г. Иваново от 20.12.2019 по гражданскому делу № 2-134/2019 по иску Соколовой Ирины Евгеньевны к Климовой Ольге Владимировне, Смирнову Владиславу Иосифовичу о сносе самовольной постройки, оспаривании зарегистрированных прав на нее, вступившим в законную силу 08.07.2020, были частично удовлетворены исковые требования Соколовой Ирины Евгеньевны к Смирнову Владиславу Иосифовичу: суд обязал Смирнова Владислава Иосифовича снести самовольно возведенную постройку, поставленную на государственный кадастровый учет как нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, пом. 107, в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу; в случае неисполнения Смирновым Владиславом Иосифовичем настоящего решения суда о сносе указанной самовольно возведенной постройки в установленный судом срок предоставлено Соколовой Ирине Евгеньевне право снести ее самостоятельно с отнесением на ответчика расходов по ее сносу; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; взысканы со Смирнова Владислава Иосифовича в пользу Соколовой Ирины Евгеньевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Данное решение обжаловалось ответчиками в судах апелляционной и кассационной инстанций, но оставлено без изменения, жалобы ответчиков – без удовлетворения.

Указанным решением суда было установлено, что на основании Договора № ТЦ-107 соинвестирования в строительство нежилого здания от 10.07.2015, заключенного между ООО «Олимп-Строй» и Климовой О.В., Акта о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от 28.09.2016, 08.02.2018 было зарегистрировано право собственности Климовой О.В. на нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>; в тот же день зарегистрировано право Климовой О.В. на 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием ТРЦ; а 16.02.2018 на основании заключенного между ответчиками Климовой О.В. и Смирновым В.И. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018 право собственности на помещение № и соответствующие 32/10000 доли в праве на земельный участок перешло к Смирнову В.И. и было зарегистрировано за ним в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Данное нежилое помещение № с кадастровым номером № суд признал самовольной постройкой, и учитывая, что она повлекла несанкционированную реконструкцию здания ТРЦ, не соответствовала установленным требованиям, ее существование нарушало права и законные интересы как истца, так и собственников помещений в здании ТРЦ, собственников сооружений, расположенных на земельном участке, поскольку вследствие ее возведения имело место распоряжение общим имуществом без их согласия, кроме того, она создала угрозу жизни и здоровью граждан, посещающих здание ТРЦ, удовлетворил требования Соколовой И.Е. к ответчику Смирнову В.И., являвшемуся на тот момент собственником самовльной постройки согласно зарегистрированному в ЕГРН праву собственности, о сносе самовольной постройки.

Возникшее у Смирнова В.И. на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018, заключенного с Климовой О.В., право собственности на 32/10000 долей в спорном земельном участке, переданные ему в связи с отчуждением нежилого помещения № (самовольной постройки), не оспаривалось, отсутствующим не признавалось.

Истец полагает, что сохранившимся правом собственности Смирнова В.И. на 32/10000 доли в спорном земельном участке нарушаются ее права, поскольку он продолжает использовать (путем фактической передачи в пользование другим лицам) соответствующую часть земельного участка.

Как следует из материалов проверки, проведенной на основании обращения истца Управлением Росреестра Ивановской области, и ответа его в адрес истца от 09.08.2023, в рамках осуществления государственного земельного контроля (надзора) Управлением были проведены мероприятия по наблюдению и выездному обследованию спорного земельного участка, в ходе которых были проанализированы сведения ЕГРН, информация, предоставленная Управлением Роспотребнадзора по Ивановской области, устные пояснения гражданки Соколовой И.Е., а также осуществлен выезд на место с целью проведения осмотра и инструментального обследования части спорного земельного участка, занятого под размещение нестационарного объекта (фудтрака) с проведением фото, видеосъемки и промеров с использованием высокоточного геодезического оборудования.

Актом выездного обследования от 02.08.2023 № установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен. На земельном участке расположен торгово-развлекательный центр с офисными помещениями, магазинами, подземным паркингом и платной уличной парковкой с въездами (выездами) на территорию через шлагбаумы, а так же с площадками для разгрузки (погрузки). Проход свободный. На обследуемой территории торгового центра имеются парковочные места для транспортных средств. Также имеется въездная группа в подземный паркинг под торговым центром, за ней оборудована открытая площадка по краю имеющая декоративное цепное ограждение высотой примерно 1 м. На данной площадке расположены столики с лавочками в едином исполнении на металлическом каркасе из профильной трубы, декоративные бочки-столы (2шт.) и закрытый нестационарный фудтрак - прицеп желтого цвета с рекламной информацией на кузове. В результате инструментального обследования установлено, что указанные объекты находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №

В ходе рассмотрения обращения истца должностными лицами Управления было установлено, что уличную нестационарную торговлю осуществляет индивидуальный предприниматель. В рамках пункта 2 части 3 статьи 58 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ от него были получены устные пояснения от 09.08.2023 о том, что фудтрак - прицеп желтого цвета - принадлежит ему на праве собственности и деятельность по уличной торговле осуществляется им.

Учитывая изложенное, Управление сообщило истцу о том, что в целях стимулирования добросовестного соблюдения обязательных требований и разъяснения норм и правил действующего земельного законодательства в отношении указанного лица будут приняты меры в рамках Федерального закона № 248-ФЗ.

Поскольку обращение истца рассматривалось несколькими правоохранительными органами, Управлением Роспотребнадзора по Ивановской области индивидуальному предпринимателю Лореру Денису Юрьевичу, осуществлявшему вышеуказанную уличную торговлю, было внесено Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 13.07.2023 с целью недопущения им осуществления данного вида предпринимательской деятельности в отсутствие уведомления индивидуального предпринимателя о начале осуществления соответствующей деятельности.

Индивидуальный предприниматель Лорер Д.Ю., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, в связи с чем получить информацию об основаниях использования им спорного земельного участка перед окнами помещения истца и о правоотношениях со Смирновым В.И. не представилось возможным.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений здания ТРЦ «Шоколад»: Соколовой И.Е., Климовой О.В., Смирнова В.И. (сторон спора) и третьих лиц: Баландиной Н.А., Балынина В.Н., Белова О.Б., Бирюковой Т.Е., Борисова П.Е., Бхлола М.Р., Вартаняна А.В., Веселова С.Л., Ворониной Н.В., Галкиной Л.В., Гарелиной К.З., Голованова А.В., Грязновой С.С., Дербеневой Н.С., Дмитриева И.В., Додонова И.Е., Додоновой Е.В., Донца В.А., Евстигнеева В.П., Ежова С.Ю., Елецких Е.В., Еремицы А.В., Жуковой Н.И., Зевакина Д.С., Зябликовой Н.А., Илларионовой А.В., Илюшиной А.А., Калачева Р.Д., Калининой Е.А., Каманиной О.В., Кирилловой Н.Л., Коровкина А.В., Крайкина А.Г., Кряжевой Е.А., Лахова А.Л., Лашкова В.Ю., Левина М.В., Леоновой И.И., Лифанова Д.Н., Маликовой И.А., Маршалова И.С., Медведевой В.П., Милюковой И.А., Морозова Д.В., Мурадалиева Т.Р., Мухиной Н.Н., Натурина Н.Н., Новосельского И.М., Новосельского М.Ю., Орлова Д.А., Орлова Д.Н., Панасенко В.С., Панова И.Б., Патрикеева Г.Е., Перевозчикова А.С., Плотникова Е.В., Покровского Р.В., Рекутина С.М., Рогачковой А.В., Рубцова В.В., Салтыкова Ю.К., Сидоровой Д.А., Симонцева А.Т., Смирнова А.А., Соколова С.Л., Соломко А.Н., Станюлис Д.С., Стрельцова Ю.А., Стулова М.Ю., Субботина А.А., Субботиной С.В., Сурхаевой Н.С., Торосяна Г.С., Тюрина В.И., Тюриной А.И., Халимовой М.С., Хана А.Э., Христофорова А.А., Цивилевой Г.Г., Чапарина М.Г., Черниговской О.А., Чернышевой Е.Е., Шангиной Е.Б., Шаркова С.А., Шевченко В.А., Шеина В.А., Школовой П.Е., Шлыкова В.А., Шмуклер Е.А., Яковлева Д.В., Якуниной И.А., Яшаниной А.В.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 Кодекса; при этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

32/10000 доли вправе общей долевой собственности на спорный земельный участок Смирновым В.И. в натуре не выделены; в его собственности находятся и другие доли данного земельного участка, в связи с чем признание Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018 недействительным (ничтожным) и исключение из ЕГРН записи о праве собственности Смирнова В.И. на указанные 32/10000 доли спорного земельного участка не лишит ответчика права пользования спорным земельным участком и не будет служить гарантией освобождения части земельного участка перед панорамными окнами помещения истца от установленного на нем фудтрака или иного автотранспорта.

В целях восстановления нарушаемых указанными действиями прав истца ей следует выбрать иной способ защиты права.

Вместе с тем, доводы истца о ничтожности оспариваемого ею Договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018, заключенного между Климовой О.В. и Смирновым В.И. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № и 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок (далее – оспариваемый договор), суд полагает обоснованными в силу следующего.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 44), возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

Самовольность строительства нежилого помещения № 107, принадлежавшего ответчику Смирнову В.И. на основании оспариваемого договора, подтверждена вышеуказанным решением суда по гражданскому делу № 2-134/2019, состоявшемуся с участием тех же сторон, в связи с чем в соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) установленные указанным решением суда обстоятельства являются обязательными для суда и сторон при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Из материалов дела следует, что решение суда о сносе указанной самовольной постройки в настоящее время исполнено.

Согласно ст. 259.1 ГК РФ, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.

В силу ст. 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Учитывая, что в силу ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку у ее создателя не возникает права собственности, соответственно, она не может являться предметом отчуждения другому лицу, не вводится в гражданский оборот в качестве объекта прав, отчуждение Климовой О.В. Смирнову В.И. на основании оспариваемого договора нежилого помещения №, признанного судом самовольной постройкой, подлежащей сносу, противоречило вышеуказанным нормам действующего гражданского законодательства.

Поскольку 32/10000 доли в спорном земельном участке отчуждались Климовой О.В. Смирнову В.И. в связи с продажей ему нежилого помещения №, исходя из установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, при этом указанное нежилое помещение, являющееся самовольной постройкой, неправомерно было отчуждено Климовой О.В. Смирнову В.И., отчужденная ему доля в спорном земельном участке подчиняется судьбе самовольной постройки, то есть ее отчуждение следует признать незаконным.

При этом следует учесть, что если бы имело место самостоятельное отчуждение доли в общем земельном участке без отчуждения части расположенного на нем здания (в виде помещения №), то оно могло бы быть совершено Климовой О.В. только с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о необходимости предоставления другим сособственникам здания воспользоваться правом преимущественной покупки, чего Климовой О.В. сделано не было; материалы регистрационного дела на спорный земельный участок соответствующих предложений сособственникам помещений ТРЦ «Шоколад» не содержат.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вышеуказанным решением суда по гражданскому делу № 2-134/2019 установлено, что самовольная постройка повлекла несанкционированную реконструкцию здания ТРЦ, не соответствует установленным требованиям, ее существование нарушает права и законные интересы как истца, так и собственников помещений в здании ТРЦ, собственников сооружений, расположенных на земельном участке, поскольку вследствие ее возведения имело место распоряжение общим имуществом без их согласия, кроме того, ею создается угрозу жизни и здоровью граждан, посещающих здание ТРЦ, в связи с чем оснований для ее сохранения суд не усмотрел.

Из изложенного следует, что оспариваемый договор, на основании которого была отчуждена нарушающая права и законные интересы не только истца, но и третьих лиц, и угрожающая жизни и здоровью граждан самовольная постройка и соответствующая ей доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, является недействительным (ничтожным).

Таким образом, исковые требования Соколовой И.Е. к Климовой О.В., Смирнову В.И. как сторонам оспариваемого договора, о признании его недействительным (ничтожным) подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец, не являющаяся стороной оспариваемого договора, просит применить последствия его ничтожности, не связанные с двусторонней реституцией, а путем исключения из ЕГРН сведений о зарегистрированном праве Смирнова В.И. на долю в спорном земельном участке.

Поскольку самовольная постройка снесена и из ЕГРН исключена запись о праве собственности на нее Смирнова В.И., данный объект снят с государственного кадастрового учета, указанные требования Соколовой И.Е. суд полагает законными и обоснованными, учитывая факт признания оспариваемого договора ничтожным, не влекущим правовых последствий, что не влечет и возможности сохранения за Смирновым В.И. зарегистрированного права общей долевой собственности на соответствующую долю в спорном земельном участке.

Таким образом, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, следует исключить из ЕГРН запись о зарегистрированном праве Смирнова В.И. на 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (№ от 16.02.2018).

Оценивая доводы ответчика Климовой О.В. о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд исходит из следующего.

Исковой давностью в соответствии со статьей 195 ГК РФ признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как обоснованно утверждает ответчик, Соколова И.Е., пользовавшаяся при рассмотрении гражданского дела № 2-134/2019 квалифицированной юридической помощью адвоката ФИО27, которая в настоящее время скончалась, безусловно имела возможность с помощью представителя оценить полученную в ходе рассмотрения ее иска о сносе самовольной постройки информацию, вытекающую из содержания оспариваемого договора и иных доказательств по делу.

С рассматриваемым иском Соколова И.Е. обратилась в суд по истечении трехлетнего срока с момента вступления указанного выше решения суда в законную силу.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).

Кроме того, права Соколовой И.Е., за восстановлением которых она обратилась в суд, ссылаясь на ничтожность оспариваемого договора, начали нарушаться, по ее мнению, лишь после того как спорный земельный участок перед ее окнами вновь стал использоваться неизвестными лицами, в связи с чем она обратилась за получением сведений из ЕГРН и узнала о сохранении прав Смирнова В.И. на 32/10000 доли в спорном земельном участке лишь из выписки из ЕГРН от 17.05.2023; доказательств обратного суду не представлено.

Представленные ответчиком Климовой О.В. в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-134/2019 Договор соинвестирования в строительстве нежилого здания от 10.07.2015 № № и Акт о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от 28.09.2016, составленные между ней и ООО «Олимп-Строй», были оценены судом в качестве доказательств по делу, в результате чего суд пришел к выводу о их несостоятельности и невозможности положить их в основу решения суда.

Вместе с тем, указанный Договор соинвестирования в строительстве нежилого здания от 10.07.2015 № № с Актом о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от 28.09.2016, заключенный между Климовой О.В. и ООО «Олимп-Строй», не был оспорен по правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации для оспаривания сделок, соответственно, не признавался недействительным, и не оспаривается истцом при рассмотрении настоящего гражданского дела.

При этом суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении ее исковых требований в части оспаривания (признания ничтожным) Акта приема-передачи нежилого помещения и 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, подписанного между Климовой О.В. и Смирновым В.И., от 09.02.2018, поскольку он является Приложением № 1 к оспариваемому договору, то есть составной частью оспариваемого договора; кроме того, по смыслу ст. 556 ГК РФ такой акта является обязательной частью сделки по отчуждению объекта недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу, что самостоятельному оспариванию данный акт не подлежит; он подчиняется судьбе оспариваемого договора, который уже признан недействительным (ничтожным) настоящим решением суда.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы истца подлежат взысканию с ответчиков пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

С учетом размера удовлетворенных исковых требований неимущественного характера и применения по аналогии правовой позиции, изложенной в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд считает необходимым взыскать с Климовой О.В. и Смирнова В.И. в равных долях в пользу Соколовой И.Е. понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Соколовой Ирины Евгеньевны к Климовой Ольге Владимировне, Смирнову Владиславу Иосифовичу удовлетворить частично.

Признать Договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2018, заключенный между Климовой Ольгой Владимировной и Смирновым Владиславом Иосифовичем в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № и 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, недействительной (ничтожной) сделкой.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о зарегистрированном праве Смирнова Владислава Иосифовича на 32/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (№ от 16.02.2018).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Климовой Ольги Владимировны, Смирнова Владислава Иосифовича в равных долях в пользу Соколовой Ирины Евгеньевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г. Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                                                 Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 17.06.2024