Решение по делу № 3а-234/2020 от 16.04.2020

Дело №3а-234/2020

УИД 61OS0000-01-2020-000197-12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 марта 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя Управления Росреестра по Ростовской области Волгина Д.В.,

представителя Ростовского областного союза потребительских обществ Перешивкиной А.В.,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным административным иском, сославшись на следующие обстоятельства. Ростовский областной союз потребительских обществ является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость определена по состоянию на 3 сентября 2018 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 марта 2020 года удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 59,9 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Волгин Д.В., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на письменные возражения.

Представитель Ростовского областного союза потребительских обществ - Перешивкина А.В., действующая по доверенности, в суд явилась, просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, допросив эксперта ФИО, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Ростовский областной союз потребительских обществ является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственно-складских помещений.

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 по состоянию на 3 сентября 2018 года и составила 43 285 111,76 рублей.

18 февраля 2020 года (заявление зарегистрировано 4 марта 2020 года) правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке №5/1 от 12 февраля 2020 года ООО «МЦЭИ», составленный оценщиком ФИО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 17 362 554 рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» №57/02-20 от 12 февраля 2020 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии со ст.245 КАС РФ и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка (участки под коммерческое строительство – таблица 10). Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 14). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 15 с обоснованием примененных корректировок. 17 марта 2020 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 59,9 %, как отмечено в решении Комиссии.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). В деле имеется протокол заседания Комиссии от 17 марта 2020 года (л.д.54-67 том 1).

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы и существо его доводов о несогласии с отчетом и решением Комиссии, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете в отчете №5/1 от 12.02.2020; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение №840-Э/2020 от 13 июля 2020 года) сделал следующие выводы:

стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете №5/1 от 12 февраля 2020 года, подтверждается;

оценщиком частично допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета;

нарушения требований ФСО к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допускались, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, при выполнении математических действий ошибки не допускались;

4) информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт выявил в рамках проведения экспертизы указанные в заключении отдельные виды нарушений федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности (л.д.20-22 том 2), которые не признаны экспертом влияющими на определение рыночной стоимости в конечном итоге, не свидетельствуют о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.

Наличие приведенных в экспертном заключении нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения. Возражения административного истца против отчета и решения Комиссии основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости земельного участка (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в отчете оценщика и в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с доводами ДИЗО о наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта.

Разница между двумя видами стоимости обусловлена индивидуальным характером оценки рассматриваемого земельного участка с учетом его конкретных данных, использованием при определении кадастровой стоимости среднего удельного показателя кадастровой стоимости, поскольку стоимость определена не на базовую дату - 1 января 2014 года.

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке приводят к выводу об обоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт допрошен в суде, свои выводы подтвердил, указав, что отмеченные нарушения федеральных стандартов оценки не являются существенными, не влияют на вывод о рыночной стоимости объекта оценки.

Возражений по существу заключения эксперта не представлено.

Решение Комиссии признаётся судом соответствующим нормативным правовым актам в области регулирования оценочной деятельности.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 марта 2020 года №11-26/2020-32 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по заявлению Ростовского областного союза потребительских обществ.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону 20 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведение судебной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья     Д.М. Абрамов

Решение в окончательной форме принято 24 июля 2020 года