Решение от 02.04.2014 по делу № 2-1144/2014 от 23.01.2014

дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 апреля 2014 г.                               г. Уфа

Калининский районный суд г. Уфа Республики Башкортостан в составе:

судьи Фаршатовой И.И. единолично,

при секретаре Хажиевой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Евсюкова Р.О. к обществу с ограниченной ответственностью «БашСтромСервис», обществу с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» об обязании устранить нарушения условий договора № № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве жилого дома» путем возведения второй лоджии <адрес> по адресу: <адрес>, взыскании солидарно договорной неустойки в сумме <данные изъяты> в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»,

У С Т А Н О В И Л :

Евсюков Р.О. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что между ним и ответчиком ООО «БашСтромСервис» в лице ООО «ЖилСтройИнвест» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № № «Об участии в долевом строительстве жилого дома» по адресу: <адрес>, в настоящее время срок договора истек, истец внес всю сумму за <адрес> <данные изъяты>., в соответствии с условиями договора ответчик обязан был передать жилое помещение площадью <данные изъяты> вместе с балконом, однако квартира была передана истцу без балкона по причине изменения проекта жилого дома, в связи с чем просит обязать устранить нарушения условий договора № № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве жилого дома» путем возведения второй лоджии (балкона) квартиры, взыскать солидарно договорную неустойку в сумме <данные изъяты> <данные изъяты>., в счет компенсации морального вреда <данные изъяты> убытки <данные изъяты>., штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Евсюков Р.О. в суде иск поддержал, привел те же доводы, что и в иске.

Представитель ответчика Хамидуллина Е.В. иск не признала, суду показала, что возведение балкона невозможно, так как он был предусмотрен только рабочим проектом здания, затем проект был изменен по указанию Главархитектуры Администрации ГО г. Уфа, истцу предлагались денежные средства в связи не исполнением условий договора, однако он от них отказался.

Свидетель главный инженер ООО ПСП «Маис» Галимзянов Р.С., проектировавший жилой дом, занимавшийся непосредственной подготовкой и утверждением окончательного проекта дома в Администрации ГО г. Уфа, показал, что строительство балкона после сдачи дома в эксплуатацию возможно, однако может возникнуть опасность разрушения несущих конструкций здания, возникнуть опасность для проживающих снизу жильцов, он, как специалист в области строительства, рекомендует не осуществлять строительства балкона, тем более, что Главархитектура города разрешение на это не даст.

Представителем ответчика заявлено ходатайства ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы для решения вопроса о возможности возведения балкона в квартире истца.

Истец оставил решение вопроса по ходатайству на усмотрение суда.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы для решения вопроса о возможности возведения балкона в квартире истца, поскольку суд считает, что необходимости в назначении экспертизы не имеется, так как сведения, содержащиеся в материалах дела, пояснения свидетеля - специалиста (главного инженера, проектировавшего жилой дом, занимавшегося непосредственной подготовкой и утверждением окончательного проекта дома) являются достаточными для формулирования ответа на вопрос о возможности или невозможности возведения балкона в квартире истца, кроме того, назначение экспертизы суд считает не целесообразным, поскольку дело в производстве суда находится с 23 января 2014 г. (более 2 мес.), ответчик имел возможность заявить соответствующее ходатайство еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, когда ему уже были известны требования истца об обязании возвести балкон, однако этого не сделал по неуважительным причинам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, представителя, свидетеля, обсудив их доводы и возражения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 4 статьи 421 ПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года К 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109.

Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.

Согласно п. 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Жилищного кодекса РФ балконы не включаются в площадь квартиры.

Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии с п. 3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п. 3.37).

Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.

Судом установлено, что между Евсюковым Р.О. и ответчиком ООО «БашСтромСервис» в лице ООО «ЖилСтройИнвест» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № № «Об участии в долевом строительстве жилого дома» по адресу: <адрес>, в настоящее время срок договора истек, истец внес всю сумму за <данные изъяты> руб., в соответствии с условиями договора ответчик обязан был передать жилое помещение площадью <данные изъяты>м.

Об обязательном наличии балкона в приобретаемой квартире в договоре не указано. Жилой дом сдан в эксплуатацию в срок в соответствии с условиями договора по п. 3.1.7 (3 квартал 2013 г.).

Между ответчиками 10 декабря 2010 г. заключен агентский договор № №

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам претензию о том, что приобретаемая квартира имеет только одну лоджию вместо двух в нарушение проектной документации, требует устранения нарушений.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БашСтромСервис» направляет Евсюкову Р.О. ответ о том, что в связи с изменением проектной документации на жилой дом балкон в квартире не предусмотрен, предложено подойти в отдел продаж организации для подписания дополнительного соглашения к договору № № ДД.ММ.ГГГГ Данное письмо Евсюков Р.О. получил ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БашСтромСервис» вновь направляет письмо истцу с объяснением объективных причин невозможности возведения балкона, предложено оплатить разницу в площади квартиры из расчета стоимости <данные изъяты>

Евсюков Р.О. в ответ на письмо застройщика от ДД.ММ.ГГГГ требует представить документы об отсутствии у ООО «БашСтромСервис» технической возможности устранить нарушения существенных условий договора с приложением оправдательных документов, обеспечить обществу «<данные изъяты>» доступ в квартиру для составления сметы и графика работ по возведению второй лоджии, представить обществу «СМ-Строй» техническую документацию, заложить в бюджете расходы на оплату услуг ООО «СМ -Строй», перечислить на счет Евсюкова Р.О. договорную неустойку <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ Евсюкова Р.О. вновь письменно требует от ответчика устранить нарушения договора.

Истец представил суду отчет от ДД.ММ.ГГГГ, составленный по результатам технического обследования конструкции в <адрес> на предмет соответствия качества материалов и выполненных СМР требованиям нормативных документов, из которого следует, что выполненная стяжка в квартире имеет не соответствие нормативным требованиям по прочности на сжатие, выявлены дефекты при монтаже оконных конструкций, необходима замена стеклопакета двери балконного блока, регулирование фурнитуры дверей и др. О технической возможности установления (возведения, строительства) балкона в квартире истца в отчете ничего не сказано.

По плану 23, 24 этажа дома (рабочему проекту, приложенному к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире истца были предусмотрены 1 лоджия и 1 балкон.

ДД.ММ.ГГГГ Евсюков Р.О. получает от ООО «ЖилСтройИнвест» уведомление о готовности начать процедуру передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, приглашают его на объект ЖК «Олимп» по адресу: <адрес> для принятия квартиры по акту приема-передачи.

В соответствии с заключением № № от ДД.ММ.ГГГГ Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан объект капитального строительства - жилой дом в <адрес> имеет разрешение на строительство, выданное отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа и соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам, правилам и другим нормативным документам в области строительства, объект оборудован приборами учета ХГВС и электроснабжения (л.д. 100-101).

Вышеуказанное заключение утверждено приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Инспекции государственного строительного надзора РБ (л.д. 99).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО г. Уфа (отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений) выдано разрешение на ввод объекта (<адрес>) в эксплуатацию (л.д. 102).

Председателем комиссии Администрации Октябрьского района г. Уфа, членами комиссии (представителями заказчика, генерального проектировщика ООО ПСП «Маис», УКХ и Б Администрации ГО г. Уфа, отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа, ГлаУАиГ Администрации ГО г. Уфа, Управления капитального строительства Администрации составлен и подписан акт приемка объекта капитального строительства с указанием площадей по проекту и фактически.

ДД.ММ.ГГГГ также было выдано Администрацией ГО г. Уфа разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (многоэтажного дома со встроенными помещениями и автостоянкой.

В приложении к договору от ДД.ММ.ГГГГ действительно изначально была указана площадь квартиры истца <данные изъяты>

ООО ПСП «Маис» в письме от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «БашСтромСервис» сообщает, что отсутствие в рабочих чертежах лоджий на 23 и 24 этажах в № блок 1 секции А объясняется следующими обстоятельствами: проектирование данного дома производилось в две стадии: проектная и рабочая документация (ПД и РД), на стадии ПД расчет и разработка монолитного каркаса здания выполнялись на базе типовых планов без проработки отдельных узлов, при разработке РП было выявлено, что организация балконов на 23 и 24 этажах потребует сложного конструктивного решения с необоснованно затрудненным и дорогостоящим исполнением на месте, в проектном решении на стадии РП было принято решение об отказе от этих балконов, оптимизированное архитектурно-конструктивное решение выполнено без ухудшения внешнего вида здания, а планировочное решение квартир соответствует нормативным требованиям <данные изъяты>

В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы, проведенной ГУ «Управление государственной экспертизы РБ» ДД.ММ.ГГГГ, представленное техническое задание соответствует требованиям СНиП, представленное измененное задание на проектирование дома утверждено застройщиком, конструктивные решения соответствуют требованиям нормативных технических документов, результаты инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно- экологических изысканий соответствуют требованиям нормативных технических документов, техническая часть проектной документации соответствует результатам инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно- экологических изысканий, архитектурные, технологические и конструктивные решения соответствуют технической документации, Техническому регламенту о безопасности здания и сооружений и требованиями технической документации, общий вывод государственной экспертной комиссии - проектная документация «Многоэтажный жилой дом по <адрес> соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно- экологических изысканий, которые также соответствуют требованяим нормативно-технических <данные изъяты>).

Из пояснений свидетеля главного инженера ООО ПСП «Маис» Галимзянова Р.С., проектировавшего жилой дом, занимавшегося непосредственной подготовкой и утверждением окончательного проекта дома в Администрации ГО г. Уфа, которые суд учитывает как заключение специалиста - архитектора, строителя, следует, что строительство балкона в квартире истца после сдачи дома в эксплуатацию возможно, однако может возникнуть опасность разрушения несущих конструкций здания, опасность для проживающих снизу жильцов, он, как специалист в области строительства, рекомендует не осуществлять строительство балкона, тем более, что Главархитектура города разрешение на это не даст, после утверждения окончательного проекта здания нельзя осуществлять какие-либо изменения в общем облике дома, в том числе вносить изменения в виде строительства выступающих конструкций дома, возведения балконов.

На основании вышеизложенного суд делает вывод о невозможности после окончания строительства дома и квартиры истца в частности осуществлять не согласованные с полномочными государственными органами по контролю за строительством в г. Уфа действия по возведению балкона в квартире истца, разрешения на ввод в эксплуатацию дома, технические заключения государственных органов оформлены, выданы и подписаны именно в том виде, в каком существует жилой дом в настоящее время (<данные изъяты>

Нарушения пункта договора долевого участия в строительстве дома о площади приобретаемого истцом жилья (квартира передана истцу меньшей площади из-за отсутствия балкона, чем указано в договоре) были допущены ответчиками именно по уважительным причинам - не возведение балконов на 23 и 24 этажах по указанию государственного органа (Администрации ГО г. Уфа), требования которого ответчики не вправе игнорировать и не соблюдать.

Поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры в связи уменьшением общей площади, что и предлагалось ответчиком в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ООО «БашСтромСервис» объяснил объективные причины невозможности возведения балкона, предложено оплатить разницу в площади квартиры из расчета стоимости <данные изъяты> <данные изъяты>

Суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчиков солидарно договорной неустойки в сумме <данные изъяты> поскольку строительство жилого дома было осуществлено в предусмотренный договором срок, здание принято в эксплуатацию также без нарушения условий договора, истцу ответчиком письменно было предложено явиться для приема квартиры, подписания акта-приема-передачи, однако Евсюков Р.О. к ответчику по адресу, указанному в письме, не явился, письменных доказательств в обоснование неявки для осуществления действий по принятию купленной им квартиры, подписанию акта приема-передачи по уважительным причинам не представил.

Письменных требований об устранений иных строительных недостатков в квартире Евсюков Р.О. в рамках данного гражданского дела не заявлял.

Поскольку иные требования являются производными от основных, суд не находит оснований для взыскания с ответчиков компенсации морального вреда, убытков и штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Нарушений прав Евсюкова Р.О. как потребителя на основании материалов дела, показаний сторон и свидетелей судом не усмотрено.

При таком положении суд в удовлетворении иска Евсюкова Р.О. к ООО «БашСтромСервис», ООО «ЖилСтройИнвест» об обязании устранить нарушения условий договора № № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве жилого дома» путем возведения второй лоджии <адрес> по адресу: <адрес>, взыскании солидарно договорной неустойки в сумме <данные изъяты> штрафа отказывает за необоснованностью.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ № № ░░ ░░.░░.░░░░ «░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░. 6 ░░. 13 ░░░░░░ ░░ «░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░      ░.░. ░░░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 7 ░░░░░░ 2014 ░.