Решение по делу № 3а-248/2020 от 08.06.2020

Дело № 3а-248/2020

УИД 25ОS0000-01-2020-000231-34

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

3 августа 2020 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при помощнике судьи Ткаченко А.С.,

с участием представителя административного истца Сливина В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Заманлы Анны Олеговны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Заманлы А.О. в лице своего представителя Сливина В.А. обратилась в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 602 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешённого использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7); адрес: Приморский край, <адрес>, 6.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что указанный земельный участок принадлежит ей на праве аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 мая 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24 марта 2020 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость была установлена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 24 марта 2020 года № 25-0-1-60/3001/2020-305/1.

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости № 78-о/2020 от 1 июня 2020 года, составленному ЗАО «Дальком-Аудит» по состоянию на 24 марта 2020 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора.

Просит суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 2602 кв.м с кадастровым номером № и установить её равной рыночной стоимости в размере ....

Административный истец Заманлы А.О. в судебное заседание не явилась, извещена, в её отсутствие её интересы представляет Сливин В.А., действующий на основании доверенности.

Представители административных соответчиков, представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Представителем административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ранее был представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому министерство имущественных и земельных отношений Приморского края возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, указав, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п, которое обосновано, действует в настоящее время и ни кем не обжаловано.

Представителем заинтересованного лица администрации Находкинского городского округа подано ходатайство орассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2602 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Находкинский городской округ, город Находка, микрорайон «посёлок Врангель», ул. Беринга, 6, определенная оценщиком, значительно занижена. При оценке объекта недвижимости оценщик применил только сравнительный подход, в рамках которого ограничился использованием метода сравнения продаж. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель административного истца Заманлы А.О. – Сливин В.А. в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Выслушав объяснения представителя административного истца Сливина В.А., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Из содержания положений статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием её результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ или в соответствие с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При этом, решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления Администрации Приморского края от 21 декабря 2017 года № 536-па «О реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что на территории Приморского края проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ осуществляется с 1 января 2018 года.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 602 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: деловое управление (4.1), магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7), адрес: Российская Федерация, Приморский край, <адрес>, поставлен на кадастровый учёт 24 марта 2020 года.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 24 марта 2020 года № 25-0-1-60/3001/2020-305/1 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ....

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Заманлы А.О. указала на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у неё на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно материалам административного дела 20 апреля 2020 года между администрацией Находкинского городского округа («Арендодатель») и Заманлы А.О. («Арендатор») заключён Договор аренды земельного участка № 7796ф20 от 20 апреля 2020 года, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 2 602 кв.м., с кадастровым № №, расположенный по адресу: Российская Федерация, Приморский край, Находкинский городской округ, город Находка, микрорайон «поселок Врангель», улица Беринга, 6 (пункт 1.1). Срок аренды Участка устанавливается с 26 марта 2020 года по 25 марта 2069 года включительно (пункт 1.4). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 26 марта 2020 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 Договора, арендная плата определяется на основании постановления Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года года № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определенного настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу.

Арендная плата за указанный в п. 1.1. настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Данный Договор 20 мая 2020 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер №-25/010/2020-2.

Приложением № 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому основной составляющей расчета размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка в размере ....

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю от 29 мая 2020 года № 25/ИСХ/20226675, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ..., которая определена по состоянию на 24 марта 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 24 марта 2020 года, установлена актом об утверждении кадастровой стоимости от 24 марта 2020 года № 25-0-1-60/3001/2020-305/1.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом Заманлы А.О. представлен в Отчёт №78-о/2020, составленный оценщиком ЗАО «Дальком-Аудит» 1 июня 2020 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 602 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: деловое управление (4.1), магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7); адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, <адрес>, 6, по состоянию на 24 марта 2020 года составляет ....

Согласно положениям подпункта 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Суд, оценивая Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 78-о/2020 от 1 июня 2020 года, составленный ЗАО «Дальком-аудит» приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, видов разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения.

Доказательств несоответствия Отчёта № 78-о/2020 от 1 июня 2020 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Заманлы А.О. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:070007:9437 равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 24 марта 2020 года.

При этом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 8 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Заманлы Анны Олеговны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 602 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: деловое управление (4.1), магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7), адрес: Российская Федерация, Приморский край, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 24 марта 2020 года.

Датой подачи административного искового заявления считать8 июня 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова