Решение по делу № 33-2312/2021 от 26.04.2021

Судья Леонова И.М. Дело № 2-203/2021

УИД 35RS0010-01-2020-012714-95

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 октября 2021 года № 33-2312/2021

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Кяргиевой Н.Н.,

судей Вершининой О.Ю., Махиной Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Папушиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя администрации города Вологды по доверенности Климовской О.В. и апелляционное представление прокуратуры города Вологды на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года по гражданскому делу по иску администрации города Вологды к Булатовой А.А. об изъятии жилого помещения и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Кяргиевой Н.Н., объяснения представителя администрации города Вологды Климовской О.В., Булатовой А.А., ее представителя Саратыгиной С.П., заключение прокурора прокуратуры Вологодской области Мининой Н.В., судебная коллегия

установила:

Булатовой А.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира №... площадью 43,1 кв.м по адресу: <адрес> (том 1 л.д.6).

Распоряжением Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды от 19 апреля 2016 года №... многоквартирный дом <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу.

Указанный многоквартирный дом включен в адресную программу № 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования «Город Вологда» на 2019-2025 годы, утвержденной постановлением администрации города Вологды от 30 мая 2019 года № 622.

13 февраля 2019 года в администрацию г. Вологды от Булатовой А.А. поступило заявление о выборе способа переселения путем предоставления другого благоустроенного помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (том 1 л.д. 7).

Постановлением администрации города Вологды от 22 октября 2019 года №... принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с жилыми помещения, в том числе двухкомнатной квартиры №..., площадью 43,1 кв.м по (том 1 л.д. 7-9).

Письмом от 20 мая 2020 года в адрес Булатовой А.А. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка, в котором ей предлагалось в собственность благоустроенное жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 44,6 кв.м с выплатой разницы в стоимости между изымаемым объектом недвижимости и предоставляемым жилым помещением в размере 559 269 рублей (том 1 л.д. 11).

Булатова А.А. с предложенным вариантом квартиры и условием доплаты разницы не согласилась.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, 09 сентября 2020 года администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Булатовой А.А. об изъятии жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (том 1 л.д.3-4, 28).

Просила:

- изъять для муниципальных нужд у Булатовой А.А. жилое помещение с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №..., по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности Булатовой А.А., путем денежного возмещения в размере 1 019 456 рублей;

- прекратить право собственности Булатовой А.А. на квартиру с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №..., по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», после поступления на счет Булатовой А.А. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности муниципального образования «Город Вологда»;

- возложить обязанность на Булатову А.А. предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемы объекты;

- выселить и снять с регистрационного учета Булатову А.А. из жилого помещения по адресу: <адрес> после перечисления муниципальному образованию «Город Вологда» средств в размере стоимости изымаемых объектов.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года изъяты для муниципальных нужд у Булатовой А.А. жилое помещение с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №..., по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности Булатовой А.А., путем денежного возмещения в размере 2 013 510 рублей.

Прекращено право собственности Булатовой А.А. на квартиру с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №..., по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», после поступления на счет Булатовой А.А. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признано на них право собственности муниципального образования «Город Вологда».

На Булатову А.А. возложена обязанность предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемы объекты.

Булатову А.А. выселена из жилого помещения по адресу: г. Вологда, ул. Товарная, д. 2, кв. 3 после перечисления муниципальным образованием «Город Вологда» средств в размере стоимости изымаемых объектов.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Вологды по доверенности Климовская О.В., выражая несогласие с заключением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, просит решение в части выплаты ответчику возмещения за изъятые жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок изменить, установить выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости в размере 1 019 456 рублей.

В обоснование жалобы указывает, что судебная экспертиза имеет значительные недостатки, которые приводят к значительному завышению стоимости изымаемых объектов, в частности: эксперт в своих расчетах учитывает стоимость земельного участка дважды: в стоимости объектов-аналогов и в стоимости участка, рассчитанного отдельно; экспертом не учтено, что земельный участок расположен в производственной зоне, в связи с чем он не может использоваться для жилищного строительства, соответствующие корректировки при подборе объектов-аналогов участков, не введены. Также ссылается на отсутствие оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 282 000 рублей, поскольку обязанность по проведению капитального ремонта возложена на собственников жилого дома с момента возникновения у них права; на неправомерность определения упущенной выгоды за непроизведенный капитальный ремонт в доме на дату составления заключения; что эксперт при определении выкупной стоимости эксперт учел рыночную стоимость объектов аналогов жилых помещений в многоквартирных домах пригодных для проживания, не требующих капитального ремонта.

В апелляционном представлении прокуратура города Вологды, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование представления указывает, что Булатова А.А. от выбранного способа возмещения в форме предоставления другого жилого помещения не отказывалась. Также выражает несогласие с принятым судом экспертным заключением Иванова А.С., ссылаясь на то, что стоимость изымаемого объекта недвижимости завышена на стоимость земельного участка, которая при расчете размера возмещения учтена дважды, что противоречит закону (раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и не соответствует принципу равноценного возмещения; на неприменение при определении рыночной стоимости объекта корректировок на состояние дома, наличие коммуникаций и отопления.

В возражениях на апелляционные жалобу и представление представитель Булатовой А.А. по доверенности Саратыгина С.П. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, апелляционного представления и возражений на них, приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя заявленные требования и изымая для муниципальных нужд у Булатовой А.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру №... общей площадью 43,1 кв.м по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым №... путем выкупа объектов недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственников, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству.

Поскольку требование об изъятии объектов недвижимости удовлетворено, суд также пришел к выводу об удовлетворении требований истца о прекращении права собственности у ответчика на изымаемые объекты и освобождение их.

Оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Так, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

Между тем, решением Вологодского городского суда Вологодской области от 17 августа 2020 года исковые требования Булатовой А.А. к администрации города Вологда о предоставлении жилого помещения оставлены без удовлетворения, встречное исковое заявление муниципального образования «Город Вологда» в лице администрации города Вологды к Булатовой А.А. о принудительном изъятии жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок путем предоставления жилого помещения, прекращении права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения (том 1 л.д. 122-123).

Данным решением установлено, что от приобретенной администрацией города Вологды однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 44,6 кв.м Булатова А.А. отказалась, поскольку ее не устраивает район, она имеет право на получение взамен изымаемой двухкомнатную квартиру и не согласна выплачивать разницу между выкупной ценой изымаемого имущества и стоимостью предоставляемого взамен жилья.

Поскольку факт отказа Булатовой А.А. от приобретенного жилого помещения установлен вступившим в законную силу решением суда, довод апелляционного представления о том, что Булатова А.А. от выбранного способа возмещения в форме предоставления другого жилого помещения не отказывалась, не обоснован.

Разрешая спор в части выкупной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции в качестве доказательства принял заключение судебной экспертизы №..., выполненное обществом с ограниченной ответственностью «...» от 14 января 2021 года, признав его выводы научно-обоснованными, основанными на материалах гражданского дела, определив выкупную цену в размере 2 013 510 рублей.

Проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Анализ правовых норм, содержащихся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Тем самым по смыслу положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, выплачиваемой собственнику жилого помещения, включающей рыночную стоимость жилого помещения, изымаемого по указанным в данной статье основаниям, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости - жилого помещения, которая подлежит определению с учетом правил, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения, определяемая по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, но убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно представленному истцом отчету ИП С.С.Е. №... от 21 ноября 2019 года стоимость двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> составляет 1 019 456 рублей, в том числе: 417 273 рубля – рыночная стоимость жилого помещения, 234 583 рубля – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 312 000 рублей - компенсация за земельный участок, 55 600 рублей – компенсация убытков, которые несет собственник помещения (том 1 л.д. 12-18).

В ходе рассмотрения дела ответчик был не согласен с размером выкупной цены, в связи с чем судом первой инстанции на основании его ходатайства была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Капитал Инвест» (том 1 л.д.126, 140-142).

Исходя из заключения эксперта ООО «...» №... от 12 января 2021 года, рыночная (выкупная) стоимость изымаемого в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес объекта: <адрес> учетом доли в праве общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади квартиры, на общее имущество в многоквартирном доме), включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым №... по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащей на праве собственности Булатовой А.А., составляет 1 670 000 рублей;

размер убытков, которые понесет Булатова А.А. в связи с изъятием у нее жилого помещения по адресу: <адрес> составляет 61 510 рублей;

размер упущенной выгоды Булатовой А.А. в результате непроизводственного капитального ремонта в доме по адресу: <адрес>, составляет 282 000 рублей (том 1 л.д. 147-179).

В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 25 мая 2021 года по ходатайству истца была назначена повторная судебная оценочная экспертиза (том 2 л.д. 103-108).

Согласно заключению эксперта ЗАО «...» №... от 19 июля 2021 года рыночная стоимость изымаемой в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> учетом доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры кадастровый №... на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель- земли населенных пунктов, с кадастровым №..., площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования – «среднеэтажные жилые дома», расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Булатовой А.А. на дату проведения исследования составляет 862 000 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры кадастровый №... на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> – 37 000 рублей;

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым №..., площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования – среднеэтажные жилые дома, расположенный по адресу: <адрес> – 531 000 рублей.

Размер упущенной выгоды собственника в результате не произведения капитального ремонта в доме по адресу: <адрес> на дату исследования составляет 398 000 рублей.

Размер убытков, которые понесет Булатова А.А. в связи с изъятием квартиры по адресу: <адрес> на дату проведения исследования составляет 31 800 рублей (том 3 л.д. 14-72).

Анализируя вышеуказанные заключения о стоимости объектов недвижимости, судебная коллегия считает возможным положить заключение эксперта ЗАО «...» №... от 19 июля 2021 года в основу определения их выкупной цены, поскольку полагает, что оно в более полной мере отражает стоимость объектов, содержит объективные данные при определении соразмерной стоимости изымаемого имущества.

В частности, при проведении судебной экспертизы экспертами произведена инспекция объектов исследования, установлены их качественные и количественные характеристики, проведен анализ представленных документов, объекты исследования квалифицированы для выбора базы оценки и подхода. Также экспертами составлен анализ рынка, к которому относятся объекты исследования, произведен сбор и проверка информации, необходимой для проведения исследования, сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов; полученные в рамках каждого из подходов результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма величины стоимости объектов исследования. Ход исследования подробно изложен в экспертном заключении, сделанные экспертами выводы обоснованы и являются логическим следствием проведенного исследования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы представленный администрацией города Вологды отчет ИП С.С.Е. №... не может быть принят во внимание, поскольку он не учитывает возможное изменение рыночной стоимости имущества на дату рассмотрения дела об изъятии имущества. В данном отчете стоимость объектов определена по состоянию на 21 ноября 2019 года, при этом в суд с настоящим иском администрация города Вологды обратилась 09 сентября 2020 года (том 1 л.д. 3), то есть спустя более 9 месяцев после определения выкупной стоимости объектов недвижимости.

В заключении судебной оценочной экспертизы ЗАО «...», наоборот, при определении стоимости объектов исследовалась рыночная стоимость на момент рассмотрения дела (19 июля 2021 года).

Кроме того, отчет ИП С.С.Е. в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не соответствует законодательству, поскольку расчет данной компенсации сделан оценщиком путем корректировки стоимости средней цены 1кв.м аналогов, взятых квартир, из текущего состояния (неудовлетворительное состояние = состояние, требующее капитальный ремонт) в удовлетворительное состояние (через корректировку на состояние дома) (том 1 л.д. 14 оборотная сторона).

Аналогичный подход при определении компенсации за непроизведенный ремонт использован экспертом ООО «...» (том 1 л.д. 174).

Наиболее правильным, по мнению судебной коллегии, является расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из определения восстановительной стоимости спорного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (суммы капитального ремонта каждого конструктивного элемента жилого дома) и доли объекта оценки в общем имуществе дома, приходящейся на долю ответчика, сделанный в заключении судебной оценочной экспертизы ЗАО «...».

Также экспертом ООО «...», в отличие от экспертов ЗАО «...», не учтено, что исследуемый земельный участок расположен в районе <адрес>, вблизи расположены объекты общественно-деловой застройки, промышленная зона (железнодорожное полотно в непосредственной близости), железнодорожный вокзал, жилая застройка примерно в 150 метрах, а также в зоне с неблагоприятными экологическим климатом, что значительно влияет на стоимость земельного участка.

Более того, экспертом ООО «...» расчет стоимости произведен отдельно жилого помещения и земельного участка, что противоречит понятию «общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Эксперт ЗАО «...» С.Е.С. в суде апелляционной инстанции пояснила, что спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение, то есть право на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение. Долю в праве на общее имущество, в данном случае, земельный участок, невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, земельный участок имеет только одно предназначение для обслуживания жилого дома, поэтому нельзя производить отдельно оценку жилого помещения и доли в праве на общее имущество, в данном случае земельного участка. Ею, как экспертом, при определении рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры, включая земельный участок, взяты аналоги квартир в той же типовой зоне и в деревянном исполнении.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия находит заключение ООО «...» недопустимым доказательством по делу, и не может принять при определении выкупной стоимости изымаемых объектов.

Довод апелляционной жалобы о том, что из выкупной стоимости надлежит исключить компенсацию за непроизведенный ремонт, несостоятелен, поскольку как указывалось выше, согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена изымаемого жилого помещения, включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, но убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В рассматриваемом случае установлено, что последний капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> проводился в 1972 году (том 1 л.д. 99), и на дату первой приватизации (07 декабря 1998 года) нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по его проведению администрацией города Вологды не выполнена, что следует из заключения ЗАО «...» (том 3 л.д. 61). При этом факт того, что спорный жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не оспаривался.

Между тем, экспертами ЗАО «...» оценка компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведена была на 19 июля 2021 года, в то время как статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №... «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

С учетом вышеизложенного, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт для приведения жилого помещения в категорию работоспособного состояния подлежит расчету на дату первой приватизации, в связи с чем судебная коллегия доводы жалобы администрации города Вологды в данной части находит заслуживающими внимания.

Поскольку первая приватизация жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> состоялась 07 декабря 1998 года, судебной коллегией определением от 18 августа 2021 года была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома на 07 декабря 1998 года.

Согласно заключению эксперта ЗАО «...» №... от 15 сентября 2021 года размер упущенной выгоды собственника в результате не произведения капитального ремонта в доме по адресу: <адрес>, на 07 декабря 1998 года составляет 456 000 рублей.

Из пояснений эксперта ЗАО «...» С.Е.С., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что при даче заключения в июле 2021 года компенсация за непроизведенный капитальный ремонт производилась с даты первой приватизации по дату оценки, а в случае дополнительной экспертизы расчет сделан с момента последнего капитального ремонта до даты первой приватизации.

Учитывая, что эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, достоверных и достаточных доказательств опровергающих выводы экспертов сторонами представлено не было, судебная коллегия принимает заключению эксперта ЗАО «...» №... от 15 сентября 2021 года в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и произведено на основании материалов гражданского дела, где имеются все документы о состоянии объекта недвижимости (технические паспорта). Нарушений требований закона при назначении и проведении экспертизы не установлено.

При таком положении, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции изменить в части размера выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости, определив ее в размере 1 349 800 рублей (рыночная стоимость жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве на земельный участок – 862 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 456 000 рублей, убытки – 31 800 рублей).

В остальной части решение суд является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года изменить в части размера выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости, снизив ее размер с 2 013 510 рублей до 1 349 800 рублей.

Изложить абзац 1 резолютивной части решения Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года в следующей редакции:

Изъять для муниципальных нужд у Булатовой А.А. жилое помещение с кадастровым №..., наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: 43,1 кв.м, этажность: 1, адрес: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель – земли населенных пунктов) с кадастровым ..., по адресу: <адрес>, площадью 999 кв.м с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности Булатовой А.А. , путем денежного возмещения в размере 1 349 800 рублей.

В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации города Вологды по доверенности Климовской О.В. и апелляционное представление прокуратуры города Вологды – без удовлетворения.

Финансово-экономическому отделу Вологодского областного суда перечислить закрытому акционерному обществу «...», ... расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 рублей, за счет средств авансированных администрацией города Вологда (платежное поручение №... от 11 июня 2021 года).

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 21.10.2021 года