Решение по делу № 2-2679/2022 от 28.07.2022

Дело № 2-2679/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2022 года                                                       город Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи         Эрзихановой С.Ф., с участием

представителя истца Зуковой С.В. – Зукова С.Ю., действующего на основании доверенности,

представителя истца Зуковой С.В. – Смоляровой В.М., действующей на основании ордера,

при секретаре судебного заседания Зоткине И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зуковой Светланы Витальевны к ООО "Правовой центр АВС» о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, возложении обязанности освободить нежилое помещение,

установил:

Зукова С.В. обратилась в суд с иском к ООО "Правовой центр АВС» о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, возложении обязанности освободить нежилое помещение, ссылаясь на то, что она является собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 17.03.2022 Зукова С.В. заключила договор аренды с ООО "Правовой центр АВС» на срок с 17.03.2022 по 15.02.2022, согласно условиям которого, ООО "Правовой центр АВС» обязалось выплачивать ежемесячную арендную плату в размере 20 000 руб., а также предоставляемые коммунальные услуги. В нарушение установленных договором условий, за весь период действия договора ответчиком внесена арендная плата за два с половиной месяца в размере 50 000 руб. 23.05.2022 истец направила в адрес ответчика требование об освобождении нежилого помещения, однако до настоящего времени данное требование оставлено без удовлетворения. Ссылаясь на положения ст.ст. 301,619,622 ГК РФ, Зукова С.В. просила суд признать договор аренды недвижимого имущества расторгнутым, обязать ООО «Правовой центр АВС» освободить помещение, и вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Истец Зукова С.В. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена судом надлежащим образом. Доказательств уважительности причин неявки не представила, ходатайств об отложении не заявляла. При таком положении, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ООО "Правовой центр АВС» надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения данного дела, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления, в судебное заседание своего представителя не направил (л.д. 51). Доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении не заявлял. При таком положении, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представители истца Зуковой С.В. – Зуков С.Ю., Смолярова В.М., исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, пояснили суду, что до настоящего времени требование истца об освобождении нежилого помещения ответчиком, оставлено без удовлетворения, при заключении договора присутствовал представитель ответчика, которому предоставлялись правоустанавливающие документы, фактически в нежилом помещении в настоящее время никто не находится, однако истец не может распоряжаться своим имуществом ввиду наличия договора аренды.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из представленного в материалы дела договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Зукова С.В. приобрела нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 50,9 кв.м. (л.д. 15).

24.01.2008 Зуковой С.В. выдано свидетельство о праве собственности, указанный документ имеет регистрационную надпись КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» (л.д. 16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.08.2022, сведения о нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> кадастровым № имеют статус «актуальные, ранее учтенные», сведения о правообладателе отсутствуют, в особых отметках указано, что правообладателем является Зукова С.В. (л.д. 42-45).

Согласно статье 12 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Таким образом, судом установлено, что Зукова С.В. является собственником указанного нежилого помещения.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Спорный договор к таким не относится.

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

17.03.2022 между Зуковой С.В. (арендодатель) и ООО «Правовой центр АВС» (арендатор) заключен договор аренды помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование помещение, общей площадью 66,1 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым №. Стороны договорились, что величина месячной платы за помещение вносится ежемесячно и составляет 20 000 руб. Арендная плата вносится за первый и последний месяц аренды. Оплата за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям производится по счетам, выставленным арендодателем арендатору, в течение 5 банковских дней с момента получения счетов на оплату. Помещение передается в аренду на срок с 17.03.2022 по 15.02.2023 (л.д. 12-14).

Зукова С.В., обращаясь в суд с иском, указала на то, что ответчиком были нарушены условия договора аренды об оплате, за весь период действия договора ответчиком внесена арендная плата за два с половиной месяца в размере 50 000 руб.

Разделом 9 Договора предусмотрена возможность досрочного прекращения действия договора, в случае нарушения существенных условий. Сторона, имеющая намерение расторгнуть договор обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора, с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.

23.05.2022 Зукова С.В. направила в адрес ответчика требование об освобождении нежилого помещения, однако уведомление проигнорировано, помещение до настоящего времени собственнику не передано, ООО «Правовой центр АВС» на указанное требование направило ответ, согласно которому ООО «Правовой центр АВС» отказывается освобождать нежилое помещение, указывает на необходимость Зуковой С.В. предоставить актуальную выписку из ЕГРН с указанием арендодателя в качестве собственника спорного помещения и вернуть денежные средства в размере 75 000 руб. (л.д. 22-25).

Как следует из содержания ответа ООО "Правовой центр АВС» на уведомление, факт заключения между сторонами договора аренды не оспаривается, однако Зуковой С.В. не было представлено подтверждения регистрации права собственности в установленном порядке и доверенности представителя собственника, в связи с чем ООО "Правовой центр АВС» просит представить выписку из реестра с указанием Зуковой С.В. в качестве собственника, возвратить денежные средства в размере 75 000 руб. (л.д. 23-25).

20.06.2022 Зукова С.В. направила в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату арендной платы за весь период просрочки, пени, расторжении договора аренды, освобождении помещения, однако данное требование также было проигнорировано ответчиком (л.д. 26-27).

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ.

    Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    Истцом в качестве основания для расторжения договора указано на не выполнение ответчиком своих обязанностей по своевременной и полной оплате арендной платы.

    Исходя из того, что нарушения условий договора в части внесения арендной платы не были устранены арендатором, не устранены и в настоящее время, доказательства устранения нарушений исполнения обязательств ответчиком не представлены, а также учитывая, что истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора - в адрес арендатора направлено требование об освобождении нежилого помещения, следовательно, имеются правовые и фактические основания для расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно разъяснениям приведенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из указанного выше следует, что необходимым условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного статьей 305 ГК РФ, наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

В ходе рассмотрения дела, представителями истца указано на то, что фактически в нежилом помещении ответчиком деятельность не осуществляется, однако ввиду наличия действующего договора аренды, истец лишена права пользования и распоряжения нежилым помещением, представителем ответчика была выплачена сумма в размере 50 000 руб. в счет арендных платежей, оставшаяся сумма была оплачена за услуги риелтора, о чем указано в ответе на уведомление.

Согласно п. 3.2 Договора, в случае прекращения/расторжения договора арендатор обязан в течение трех рабочих дней передать объекты аренды арендодателю в том состоянии, в котором арендодатель передал объекты аренды арендатору с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

При таких обстоятельствах, поскольку право собственности истца на спорное нежилое помещение подтверждено, ответчик фактически в спорном нежилом помещении деятельность не осуществляет, оплату арендных платежей не производит, однако имеет место действующий договор аренды, препятствующий истцу в пользовании и распоряжении нежилым помещением, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Зуковой Светланы Витальевны к ООО "Правовой центр АВС» о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, возложении обязанности освободить нежилое помещение, удовлетворить.

Признать договор аренды помещения от 17.03.2022, заключенный между Зуковой Светланой Витальевной и ООО "Правовой центр АВС», расторгнутым с 01.06.2022.

Обязать ООО "Правовой центр АВС» (ИНН 2366006135, ОГРН 1182375060977) освободить помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 50,9 кв.м. и вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления в окончательной форме в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя.

В окончательной форме решение изготовлено 23 сентября 2022 года.

Судья:                                                                                            С.Ф. Эрзиханова