Решение по делу № 2-1941/2024 от 15.01.2024

дело № 2-1941/2024 (УИД: 50RS0036-01-2024-000266-54)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

     14 октября 2024 года                                                           г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                Чернозубова О.В.,

    при секретаре                                            Кузнецовой О.Н.,

с участием прокурора                               Балашовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Султановой Эльмиры Шамильевны к Крохмаль Любови Ивановне о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2023 года, встречному иску Крохмаль Любови Ивановны к Султановой Эльмире Шамильевне о прекращении права пользования жилым помещением, выселении,

установил:

Истец Султанова Э.Ш. обратилась в суд с иском к Крохмаль Л.И. о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2023 года.

В обосновании заявленных исковых требований истец Султанова Э.Ш. указала, что 27.12.2023 года заключила с ответчиком Крохмаль Л.И. договор купли-продажи в простой письменной форме принадлежащей ей на праве собственности трехкомнатной квартиры с кадастровым номером 50:13:0070207:1269, расположенной по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена сторонами в размере 6 200 000 рублей, что не соответствует её рыночной стоимости, которая по заключению об оценке рыночной стоимости определена как равная не менее 9 600 000 рублей. Сделка заключена на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Согласно ст. 179 ГК РФ такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего и в соответствии со ст. 167 ГК РФ стороны возвращаются в первоначальное положение. Султанова Э.Ш. обратилась в полицию о совершении в отношении неё мошенничества, в результате которого она лишилась единственного жилья, в связи с чем проводится расследование. Просит признать недействительным договор купли-продажи от 27.12.2023 года (л.д. 7).

Крохмаль Л.И. обратилась в суд с иском к Султановой Э.Ш. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении.

В обосновании встречных требований Крохмаль Л.И. указала, что она является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанное жилое помещение было приобретено у Султановой Э.Ш. по договору купли-продажи от 27.12.2023 года, зарегистрированному в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры о переводе Султановой Э.Ш. денежных средств в размере 6 200 000 рублей, Крохмаль Л.И. были исполнены в полном объеме, однако, до настоящего времени она не имеет возможности вселиться в жилое помещение, перевести в него свои личные вещи и пользоваться им по причине того, что Султанова Э.Ш. отказалась освобождать жилое помещение, на контакт не идет. В настоящее время Крохмаль Л.И. приходится нести расходы на съем жилья, а также испытывать нравственные страдания в силу возраста и по иным обстоятельствам. Считает, что Султанова Э.Ш. своими действиями нарушает её законные права и интересы. Каких-либо договорных обязательств или соглашений о предоставлении жилого помещения в пользование Султановой Э.Ш. заключено не было. В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Султанова Э.Ш. членом семьи Крохмаль Л.И. не является, в жилом помещении не зарегистрирована, коммунальные и бытовые услуги не оплачивает, денежные средства в соответствии с договором купли-продажи получила в полном объеме, в связи с чем утрачивает права пользования жилым помещением после перехода права собственности на это помещение к другому лицу. Просит признать Султанову Э.Ш. утратившей право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>; выселить Султанову Э.Ш. из указанного жилого помещения (л.д. 86-88).

Определением Пушкинского городского суда от 09.07.2024 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство ( л.д.115).

В судебном заседании истец Султанова Э.Н. и ее представитель на основании ордера адвокат Кязимова Л.А. (л.д. 4) исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, дополнили, что для истца сделка является не только кабальной, но и совершена в результате обмана третьими лицами; встречный иск не признали.

Представители ответчика Крохмаль Л.И. на основании доверенности Ахметов Т.В., Нефедов М.В., Антюхова С.А. (л.д. 17-18) в судебном заседании уточнили встречные требования, просили прекратить право пользования Султановой Э.Ш. жилым помещением и выселить её из спорного жилого помещения; обстоятельства, изложенные во встречном иске, поддержали, возражали против удовлетворения исковых требований Султановой Э.Ш., дополнили, что Крохмаль Л.И. никакого отношения к мошенникам не имеет, квартиру купила на выплаченные государством деньги, в связи с гибелью сына при проведении СВО, самой приходится проживать на съемном жилье.

Третье лицо финансовый управляющий Султановой Э.Ш., Феденко А.А. в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 179).

Прокурор Балашова А.В. в судебном заседании в своем заключении полагала, что встречный иск Крохмаль Л.И. к Султановой Э.Ш. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении подлежит удовлетворению, поскольку право собственности на квартиру перешло к Крохмаль Л.И..

Суд, выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, полагает исковые требования Султановой Э.Ш. не подлежат удовлетворению, встречный иск Крохмаль Л.И. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 и ст. 549 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

          Судом установлено, что согласно договору купли-продажи квартиры от 27.12.2023 года, Султанова Э.Ш. продала Крохмаль Л.И. трехкомнатную квартиру площадью 60,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 8-9).

Договор исполнен, 27.12.2023 года право собственности за Крохмаль Л.И. зарегистрировано в ЕГРН ( л.д. 10-12).

Как следует из условий договора, указанная квартира продана за 6 200 000 рублей (п. 3 Договора).

В соответствии с п. 8 Договора Султанова Э.Ш. гарантирует, что настоящая сделка для неё не является кабальной и заключается не вследствие стечения тяжелых обстоятельства, что документы, удостоверяющие личность и правоустанавливающие документы на недвижимость получены юридически законно, а также не имеется действующих дубликатов на недвижимость, фактов имущественных споров, государственных санкций и иных неисполненных обязательств.

В обоснование своих требований о кабальности договора, истцом Султановой Э.Ш. в материалы дела представлен отчет об объекте недвижимости № 10-01-24 от 12.04.2024, в котором указано, что рыночная стоимость трехкомнатной квартиры площадью 60,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, по мнению специалиста ООО «Региональный центр оценки «ЭКОР», на дату оценки 12.01.2024 года составляет 9 562 000 рублей (л.д. 24-67).

В обоснование своих доводов о совершении в отношении Султановой Э.Ш. обмана третьими лицами, истцом представлено постановление следователя СУ УМВД России «Пушкинское» от 30.12.2023 года о возбуждении уголовного дела по ст.159 ч.4 УК РФ, в котором указано, что в период с 16.12.2023 года по 28.12.2023 года неизвестные лица путем обмана и злоупотребления доверием Султановой Э.Ш., представляясь сотрудниками правоохранительных органов, ФСБ, при общении посредством мессенджера «Телеграм», похитили принадлежащие Султановой Э.Ш. денежные средства, причинив ей материальный ущерб в особо крупном размере свыше 1 000 000 рублей (л.д.15); постановлением от 30.12.2023 года Султанова Э.Ш. признана потерпевшей ( л.д.16, 127-129).

Как ранее отмечалось, в силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как разъяснено в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.

Пунктом 3 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 179 ГК РФ для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств, а самостоятельно каждый из перечисленных признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной. Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

Оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суды, суд не находит оснований для признания вышеуказанной сделки –договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку не установлена совокупность обстоятельств для признания оспариваемой сделки кабальной либо совершенной под влиянием обмана.

Факт заключения оспариваемого договора подтверждается материалами дела, цена квартиры была сторонами согласована на момент его заключения, является договорной, каких-либо злонамеренных действий со стороны покупателя, в ходе рассмотрения дела не выявлено.

Как следует из материалов дела, в период совершения сделки истец понимал природу и существо совершаемой сделки, его волеизъявление было направлено именно на продажу указанного в договоре объекта недвижимости. Об этом свидетельствуют также представленная ответчиком расписка о получении Султановой Э.Ш. от Крохмаль Л.И. денежных средств в счет оплаты за квартиру.

Следует также отметить о том, что представленный истцом расчет о стоимости квартиры по состоянию на 12.01.2024 года не влечет каких-либо правовых последствий и, как доказательство, не отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности, поскольку заключение составлено после подписания оспариваемого договора.

Кроме того, истцом не представлено допустимых и относимых доказательств, подтверждающих, что данная сделка совершена Султановой Э.Ш. на крайне невыгодных для нее условиях; что данная сделка совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке (Крохмаль Л.И.) сознательно использовала эти обстоятельства.

О том, что Султанова Э.Ш. могла вести какие-либо переговоры с третьими лицами о переводе полученных от продажи денежных средств, Кромаль Л.И. не знала. При этом, у Султановой Э.Ш. на протяжении значительного периода времени, с 16.12.2023 года по 27.12.2023 года было достаточно времени для определения со стоимостью квартиры, получения консультаций. При этом, как следует из объяснений Султановой Э.Ш., она действительно обращалась за консультациями по продаже квартиры, в том числе к риэлтору.

Заключая оспариваемый договор купли-продажи на условиях, определенных в данном договоре, Султанова Э.Ш. действовала по своей воле, в своем интересе, не была лишена возможности проанализировать рынок недвижимости и, зная фактическое состояние квартиры, имела реальную возможность оценить ее стоимость. При этом, истец не лишен был возможности отказаться от подписания договора купли-продажи. Истцом также не представлено доказательств, что Султанова Э.Ш. при заключении сделки была обманута или введена Крохмаль Л.И. в заблуждение, либо знала о совершении ее под влиянием обмана или заблуждения.

Таким образом, проанализировав обстоятельства совершения оспариваемого договора купли-продажи, его условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает установленным, что волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировав его в установленном законом порядке, при этом, вопреки доводам иска, доказательств для признания сделки недействительной по основаниям ст.179 ГК РФ Султановой Э.Ш. суду не представлено.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения исковых требований Султановой Э.Ш. не имеется.

В соответствие со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст. 35 ч. 1 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как ранее отмечалось, Крохмаль Л.И. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 173-175).

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Поскольку Крохмаль Л.И. является собственником данной квартиры, то в соответствии с вышеуказанными нормами права, в том числе ст. 30 ЖК РФ и ст. 304 ГК РФ, имеет право требовать выселения Султановой Э.Ш. из этой квартиры, которая права на это жилое помещения утратила после отчуждения квартиры.

С учетом изложенных обстоятельств и при оценке представленных по настоящему гражданскому делу доказательств в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Султановой Э.Ш., и об удовлетворении встречных требований Крохмаль Л.И..

Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Поскольку спор по делу разрешен по существу, то оснований для сохранения мер по обеспечения иска по настоящему делу не имеется, определение Пушкинского городского суда от 19.01.2024 года о принятии обеспечительных мер подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Султановой Эльмиры Шамильевны к Крохмаль Любови Ивановне о признании недействительным договор купли-продажи от 27.12.2023 года отказать.

Встречный иск Крохмаль Любови Ивановны к Султановой Эльмире Шамильевне о прекращении права пользования жилым помещением, выселении удовлетворить.

Прекратить право пользования Султановой Эльмиры Шамильевны жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить Султанову Эльмиру Шамильевну из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Отменить определение Пушкинского городского суда от 19.01.2024 года о принятии обеспечительных мер, отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и его филиалам регистрировать любые сделки в отношении квартиры с кадастровым номером 50:13:0070207:1269, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решение суда в окончательной форме – 25 ноября 2024 года.

Судья: подпись.

Копия верна:        Судья:                                Секретарь: