Решение по делу № 8Г-31955/2021 [88-3130/2022 - (88-33338/2021)] от 08.11.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 2-1119/2021

8г-31955/2021

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 27 января 2022 года

Резолютивная часть определения объявлена    27 января 2022 года.

Определение в полном объеме изготовлено    3 февраля 2022 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С.,

судей Ивановой О.Н., Яковлева А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону           от 2 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 сентября 2021 года по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к Данилову Владимиру Алексеевичу о расторжении договора аренды земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С.,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в суд с иском к Данилову Владимиру Алексеевичу (далее – ответчик, Данилов В.А.) о расторжении договора аренды от 3 сентября 1996 года № 10279 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1050 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Данилова В.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, обязании возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1050 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 2 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда        от 1 сентября 2021 года, в удовлетворении исковых требований департамента отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и апелляционное определение и принять по делу новый судебный акт, которым исковое заявление департамента удовлетворить в полном объеме

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на незаконность и необоснованность, нарушение норм материального права. Актами обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011610:1 в 2020 году департаментом установлено как отсутствие освоения земельного участка, так и отсутствие объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, что является нарушением условий договора. Судом апелляционной инстанции сделаны противоречивые выводы в части доказательств, представленных департаментом доказательств освоения спорного земельного участка. Наличие противоречий между зарегистрированным правом на объект незавершенного строительства и информацией актов обследования значительно обременяет права муниципалитета, ограничивая его возможность реализации имеющихся полномочий. Судам в рамках настоящего спора необходимо было исследовать вопрос тождественности объекта незавершенного строительства степенью готовности 29 %, на который зарегистрировано право собственности еще 2011 году, с фактически расположенным объектом. Судами нарушен принцип единообразия судебной практики.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 3 сентября 1996 года между администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Даниловым В.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10279 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок, площадью 0,1050 га, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> (в настоящий момент – ул. Вселенной, 24/10), для строительства индивидуального жилого дома сроком на 49 лет с 26 июня 1996 года            по 26 июня 2045 года.

17 августа 2010 года администрацией Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону ответчику выдано разрешение на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома общей площадью 209,4 кв. м, сроком действия – десять лет.

3 февраля 2020 года в результате проведенной департаментом проверки, оформленной актом обследования земельного участка № 303, выявлено, что на спорном земельном участке объекты недвижимости отсутствуют; на территории участка расположены: бетонные плиты, деревянное строение, а также заросшая травой траншея под фундамент.

Истец направил в адрес ответчика предупреждение от 6 апреля        2020 года № 59.30-6890/14 с предложением в срок по 10 мая 2020 года начать освоение земельного участка и представить в департамент доказательства освоения земельного участка, которое не было получено адресатом и возвратилось в связи с истечением срока хранения.

13 июля 2020 года департаментом направлено уведомление № 59.30-13513/14, в котором ответчику предложено в срок до 9 августа 2020 года расторгнуть договор аренды земельного участка № 10279 от 3 сентября 1996 года, освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи, которое получено Даниловым В.А.

Повторная проверка спорного земельного участка осуществлена          12 декабря 2020 года и оформлена актом обследования земельного участка № 3486.

Как указывает истец, срок действия выданного ответчику разрешения на строительство истек 17 августа 2020 года; действий по его продлению Данилов В.А. не предпринял. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на спорном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства степенью готовности 29%, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки 93,5 кв. м, находящийся в собственности Данилова В.А.

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды, департамент обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам, руководствуясь положениями статей 450, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 7, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что Данилов В.А. приступил к использованию предоставленного ему земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по ул. Вселенной, 24/10 (ул. Орбитальная, 39), провел комплекс мероприятий по организации строительства индивидуального жилого дома, получил необходимые для его возведения разрешительные документы и начал его строительство; что на момент рассмотрения настоящего иска в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства площадью застройки 93,5 кв. м со степенью готовности 29% и что срок выданного ему разрешения на строительство ещё не истек, отказал в заявленных департаментом требованиях.

Апелляционная инстанция выводы районного суда поддержала, мотивированно отклонив доводы жалобы.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судами обстоятельств дела и следующих норм права.

Статьей 42 ЗК РФ на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков возложена обязанность по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

По правилам статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке возведен объект незавершенного строительства – жилой дом – площадью застройки 93,5 кв. м и процентом готовности 29%, что подтверждается выпиской из ЕГРН, схемой данного объекта, свидетельством о государственной регистрации права, фотографиями указанного объекта, его техническим и кадастровым паспортами, заключением об определении наличия признаков освоения земельного участка.

Следует отметить, что при разрешении категории споров о расторжении договоров аренды земельного участка необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Суды первой и апелляционной инстанции обоснованно приняли во внимание, что в связи с ограничениями, введенными на территории Ростовской области в 2020 году в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19, продолжение строительства ответчиком объективно затруднено. Кроме того, администрация Ворошиловского района города Ростова-на-Дону препятствовала началу освоения ответчиком земельного участка, уклоняясь от выдачи ему разрешения на строительство, в связи с чем Данилов В.А. был вынужден обратиться в суд, который и обязал её выдать ему разрешение на строительство.

Доводы об истечении срока разрешения на строительство также мотивированно отклонены судебными инстанциями со ссылкой обращение арендатора к администрацией Ворошиловского района города Ростова-на-Дону за продлением разрешения.

При указанных обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права, суды пришли к верным выводам, что материалами дела не доказан факт наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли, являющегося санкцией, применяемой к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

Кассационный суд, отклоняя доводы департамент, признает необходимым отметить, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон в ситуации, когда ответчик является собственником объекта недвижимости (незавершенного строительством), расположенного на арендуемом земельном участке.

Ссылка на судебную практику судебной коллегией отклоняется, поскольку в каждом конкретном деле суд дает оценку фактам, имеющим значение для рассматриваемого случая. При этом обстоятельства дела, установленные в ином деле, преюдициального значения для настоящего дела не имеют.

Разрешая настоящий спор, суды действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 67 ГПК РФ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, подлежат отклонению, поскольку тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, основания для непринятия которой у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств, отличных от тех, которые были установлены судами, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов, что не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции общей юрисдикции, перечисленных в статьях 379.6, 379.7 ГПК РФ, и основаны на ином толковании норм законодательства, подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 379.7 ГПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.5., 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

решение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 2 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 сентября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий                        А.С. Харитонов

Судьи                                     О.Н. Иванова

А.М. Яковлев