Решение по делу № 2-161/2023 (2-3849/2022;) от 12.01.2022

Дело № 2-161/2023

УИД 23RS0047-01-2022-000722-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар                                    26 января 2023 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи:     Арзумановой И.С.

при секретаре            Почуйко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цалкосовой Л. А., Слюсарь В. В., Борисенко И. М. к Самохину В. Г. об устранении препятствий, признании права общей долевой собственности, применении последствий недействительности сделки, по иску ТСН «ТСЖ «Дом у озера 204» к Самохину В. Г. об устранении препятствий, признании права общей долевой собственности, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Цалкосова Л.А., Слюсарь В.В., Борисенко И.М. обратились с иском к Самохину В.Г. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес> в г. Краснодаре на жилые помещения №, №, №, кадастровый №, общей площадью 39,7 кв.м., этаж 1; применении последствий недействительности сделки, прекратив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности в отношении Самохина В.Г. на нежилое помещение №, 107, 108, назначение нежилое. Площадь: общая 39,7 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.

Требование мотивировано тем, что многоквартирный жилой дом КН №, площадью 18235,9 кв.м., состоит из 18 этажей, в том числе подземных, год ввода в эксплуатацию и год завершения строительства - 2011 год, назначение здания - многоквартирный дом. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 30.11.2011 №-в.Управление в многоквартирном доме по договору осуществляет ООО «УК «ЮРСК Сервис» на основании договора управления многоквартирным домом № от 01.04.2016.Истцам на праве собственности принадлежат квартиры в многоквартирном <адрес> в городе Краснодаре. Истец Цалкосова JI.A. избрана председателем совета многоквартирного дома 20.06.2021, что подтверждается протоколом общего собрания собственников МКД.В качестве председателя совета дома Цалкосовой JI.A. передан пакет документов по многоквартирному дому, в том числе и Технический паспорт на здание 2011 года. Согласно сведениям, содержащихся в Техническом паспорте Цалкосовой Л.А. стало известно, что к помещениям общего пользования 1 этажа относятся следующие помещения: тамбур помещение №, контора ТСЖ помещение №, санузел помещение №.Исходя из сведений, предоставленных Росреестром по <адрес> на указанные помещения застройщик МКД ООО «Южная региональная строительная компания» зарегистрировал право собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-в от 30.11.2011.В последующем указанные помещения по договору купли-продажи переданы Самохину В.Г., который является собственником помещений на дату предъявления иска. Истцы полагают, что помещения №, 107, 108 в МКД № по <адрес> в г. Краснодаре незаконно находятся во владении Самохина В.Г., являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В отношении указанных помещений Самохин В.Г. препятствует собственникам общего имущества МКД пользоваться общим имуществом; право собственности на указанные помещения является отсутствующим, сделка купли-продажи спорных помещений является недействительной в силу ничтожности.

Третье лицо – ТСН «ТСЖ «Дом у озера» обратилось с самостоятельными требованиями к Самохину В.Г. о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес> в г. Краснодаре на жилые помещения №, №, №, кадастровый №, общей площадью 39,7 кв.м., этаж 1; применении последствий недействительности сделки, прекратив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности в отношении Самохина В.Г. на нежилое помещение №, 107, 108, назначение нежилое. Площадь: общая 39,7 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.

Истец Цалкосова Л.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск. После объявленного перерыва не явилась.

Представитель истца Цалкосовой Л.А., ТСЖ «Дом у озера» по доверенности Саркисян М.Р. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Истцы Слюсарь В.В., Борисенко И.М. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.

Представитель третьего лица - Чередниченко И.Ф. по доверенности Чередниченко А.С. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Самохин В.Г. в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица – Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар по доверенности ФИО11 в судебном заседании относительно заявленных исковых требований просил суд вынести законное и обоснованное решение.

Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.50-74).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ООО «Южная региональная строительная компания» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Краснодаре № от 18.11.2010.

Жилой дом введен в эксплуатацию поэтапно на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию №в от 30.11.2011 и № от 31.08.2012.

Согласно проектной документации на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Краснодаре помещения №, №, №, расположенные в Блок секции 2 на 1 этаже отнесены к нежилым помещениям общего пользования 1-го этажа (обозначено как «ТСЖ»).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2021 собственником указанных выше помещений является Самохин В.Г., на основании договора купли-продажи от 09.09.2015, заключенного с ООО «Южная региональная строительная компания». Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Истцы являются собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в г. Краснодаре.

Третье лицо с самостоятельными требованиями ТСЖ «Дом у озера» на основании протокола общего собрания собственников МКД № по <адрес> в г. Краснодаре № от 18.01.2022осуществляет управление многоквартирным жилым домом.

Полагая, что нежилые помещения№, №, № с кадастровым номером №, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а именно, предназначено для размещения ТСЖ, истцы, третье лицо с самостоятельными требованиями обратились с настоящим иском в суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, объединив его с требованием о признании права общедолевой собственности.

Определением суда от 05.08.2022 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Спецэкспертиза».

Согласно заключению эксперта №396/НС-22 от 28.11.2022 действующим законодательством (218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Приказ Росреестра от 15.03.2022 NП/0082) предусмотрена классификация помещений по назначению на жилые и нежилые. Помещения №, №, № с кадастровым номером №, общей площадью 39,7 кв.м, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес> в г. Краснодаре (в соответствии с технической документацией и проектом многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями относятся по назначению к нежилым помещениям.

Помещения №, №, №-го этажа общей площадью 39,7 кв.м., к помещениям, предназначенным для обслуживания общедомового имущества МКД, в том числе для обслуживания технических помещений МКД (индивидуальный тепловой пункт, водонасосная станция, машинное отделение лифтов, электрощитовая) не относятся.

Помещения №, №, № жилого дома по <адрес> в г. Краснодаре образованы участками наружных стен (ограждающих конструкций), внутренними стенами, разграничивающими помещения между собой, горизонтальными плитами перекрытия, являющимися несущими конструкциями. В помещениях №, №, №-го этажа общей площадью 39,7 кв.м, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное специальное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД, отсутствует.

Необходимости в беспрепятственном доступе в помещения №, №, №-го этажа общей площадью 39,7 кв.м., для обслуживания, ремонта и обеспечения бесперебойной работы инженерных коммуникаций, механического, электрического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, не требуется, за исключением случаев, указанных подп. "е" п. 34 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года N(для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время).

Помещения №, №, № не предназначены для использования в качестве общего имущества собственниками МКД. Фактически на момент проведения экспертизы, в качестве общего имущества собственниками МКД не используются.

По ходатайству истцов был допрошен эксперт, проводивший исследование ФИО12, который в судебном заседании пояснил, что экспертный осмотр был произведен непосредственно им и ФИО13 Для проведения экспертного исследования имеется необходимый опыт, квалификация, дипломы. При проведении экспертного заключения были произведены замеры помещения. Экспертизу проводили на сегодняшний день, использовали актуальную нормативную базу на день проведения экспертного заключения. Проектная документация имелась в материалах дела. В исследованных помещениях инженерные сети отсутствуют, кроме «стояков». В экспертном заключении на стр. 17-21 содержится вывод, что помещения являются замкнутыми, не предназначены для эвакуационных выходов и путей для обслуживания других помещений. Помещение имеет один вход, который является и выходом. Из других помещений в спорное помещение не попасть. В доме 11 коммерческих помещений, 2 нежилых. У Самохина В.Г. не определено назначение использования помещения, указано – «нежилое». Нежилое помещение можно использовать как угодно, распоряжается владелец самостоятельно. Дополнительного назначения нежилого помещения нет. В данных помещениях находится парикмахерская. Пожарное оборудование в спорных помещениях визуально исследовали. Установлены датчики и магистрали. Для конкретной цели предназначен свой вид пожарного оборудования. Тревожная кнопка стоит, но не относится к общему имуществу. Магистрали заканчиваются в этих помещениях. Насосных станций в спорных помещениях нет, иного оборудования для обслуживания общего имущества МКД – нет.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" и п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценивая заключение экспертов, суд приходит к выводу, что экспертное заключение сомнений у суда не вызывает, поскольку исследование проведено квалифицированными специалистами, обладающими необходимыми познаниями для проведения данного исследования на основании определения суда, с предоставлением всех необходимых материалов. Эксперты, проводившие исследование, в установленном законом порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Полученные экспертами результаты основаны на действующих правилах и методиках проведения судебной строительно-технической экспертизы, заключение экспертов является определенным, полным и мотивированным, противоречий, свидетельствующих о неверности выводов экспертов, не содержит.

Учитывая изложенное, суд принимает данное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства. Оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для назначения повторной судебной экспертизы отсутствуют.

Допрошенный в судебном заседании от 05.08.2022 специалист Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар ФИО14 пояснила, что проектная документация имеет свойство редактироваться. В сентябре 2010 года происходила корректировка технической документации. В проектной документации отражено «ТСЖ», но при вводе в эксплуатацию и справке БТИ, которая предоставляется в соответствии с ст. 55 ГрК РФ, инициализация не происходит. Проект содержит в себе указание на возможное использование данных помещений, но отнесение к местам общего пользования проект не содержит. В части мест общего пользования в справке БТИ указаны только лестничные клетки, входные тамбуры, коридоры общего пользования, общей площадью 5 115. Больше в соответствии с данными документами мест общего пользования в данном здании не имеется. Указала, что при вводе объекта в эксплуатацию технический паспорт является одним из тех документов, который является обязательным для предоставления согласно ст. 55 ГрК РФ. Технический паспорт зданий и сооружений не является документом, который служит основанием для ввода в эксплуатацию в соответствии ст. 55 ГрК РФ. Департамент архитектуры при вводе объекта в эксплуатацию не имеет права руководствоваться техническим паспортом. Руководствуются исключительно справкой БТИ о составе жилого дома. При очерчивании технического паспорта сохранилось назначение помещений как «ТСЖ», однако это не означает, что они отнесены к местам общего пользования, это лишь указывает на их возможное использование. Целевое назначение, как земельного участка, так и помещения может изменить собственник этого помещения в любой момент. Более того, в классификаторе наименований жилых помещений и нежилых помещений отсутствует такое понятие «помещение ТСЖ». Пояснила, что проектная документация – это стадия выдачи разрешения на строительство, справка БТИ – стадия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В материалы дела представлена справка ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» на 26.09.2011, согласно которой вновь построенное здание в <адрес> (1 этап строительства – блок секции 1, 2, 3) в состав общего имущества МКД входят: площадь лестничных клеток, входных тамбуров, коридоров общего пользования, площадью 5115,5 кв.м.

Судом исследована проектная документация многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес>, а также материалы регистрационного дела объекта недвижимости с КН № (нежилые помещения №, №, № по адресу: <адрес>) и установлено, что в первоначальном проекте указанные нежилые помещения отражены как «ТСЖ», однако техническая документация редактировалась, и на момент сдачи дома в эксплуатацию указанные нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м. были учтены как самостоятельный объект недвижимости, поставлены в качестве такового на кадастровый учет (КН №), в отношении данного помещения (помещений) застройщиком заключен договор купли-продажи, который был исполнен сторонами.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером: №, площадью 39,7 кв. м, возникло у ответчика Самохина В.Г. на законных основаниях, данное право было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН. При этом нежилое помещение, имело статус нежилого помещения и не было отнесено к общему имуществу многоквартирного дома, в том числе и при вводе объекта в эксплуатацию, что подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на 26.09.2011. Самохин В.Г. несет расходы по содержанию данного помещения, то есть исполняет обязанность собственника помещения по его содержанию.

Истцами и третьим лицом с самостоятельными требованиями не представлено доказательств того, что в результате регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение нарушаются их права, как собственников помещений в доме, в том числе, на пользование принадлежащим им имуществом и общим имуществом в многоквартирном доме.

Оценив все представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение является общим имуществом здания и предназначено для обслуживания всего здания, истцами и третьими лицами не представлено. В проектную документацию, на которую ссылаются истцы, третьи лица, вносились изменения, здание введено в эксплуатацию с измененным назначением помещений. Имеющиеся в деле доказательства, наоборот, свидетельствуют о самостоятельном назначении спорного нежилого помещения, находящегося в собственности ответчика Самохина В.Г., которое не связано с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к нежилым помещения в данном МКД.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности сделки составляет тир года.

Согласно представленным в материалы документам, Самохин В.Г. владеет спорным помещением в МКД с 09.09.2015; право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, учитывая регистрацию права ответчика на спорное помещение в 2015 году, а также конфигурацию помещений, как она определена в документах технического учета БТИ по состоянию на 26.09.2011, истцам должно было быть известно о нарушении своих прав на общее долевое имущество с 2015 года.

В судебном заседании были допрошены свидетели со стороны истцов.

Так свидетель ФИО15 пояснила, что проживает в доме, где находятся спорные помещения с 2012 года. Помещения №, № и № посещала, получала там ключи от квартиры и документы. В помещении сидел сотрудник ЮРСК. За все время проживания в доме обращалась в управляющую компанию через диспетчерскую, в доме отдельного помещения, предназначенного для управляющей компании, не было. После 2012 года необходимости в посещении указанных помещений не было.

Свидетель ФИО16 в судебном заседании пояснил, что спорное помещение находится во втором подъезде на первом этаже. В само помещение ни разу не обращался. Что было в данном помещении не знает. Проблем с оказанием коммунальных услуг не возникало.

Истец Цалкосова Л.А. в судебном заседании от 24.01.2023 пояснила, что дом построили в 2011 году. С 2011 по 2013 помещение использовалось как офис начальника участка, там сидел паспортист. Знала о том, что с 2015 года паспортист там больше не сидит. В 2021 году после избрания председателя совета дома ей стало известно, что спорные помещения относятся к местам общего пользования. В 2011 году в этот вопрос не «углублялась».

Оценивая показания свидетелей, а также пояснения истца, суд приходит к выводу, что собственникам МКД, в том числе истцам, должно было быть известно о переходе права собственности на спорные нежилые помещения к ответчику в 2015 году.

Таким образом, суд с учетом положений ст. 199 ГК РФ, считает, что истцами пропущен срок исковой давности (истек 09.09.2018), и считает необходимым в удовлетворении исковых требований, требований третьих лиц, отказать в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований Цалкосовой Л. А., Слюсарь В. В., Борисенко И. М. к Самохину В. Г. об устранении препятствий, признании права общей долевой собственности, применении последствий недействительности сделки, исковых требований - ТСН «ТСЖ «Дом у озера 204» к Самохину В. Г. об устранении препятствий, признании права общей долевой собственности, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодар в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 02.02.2023.

Судья: