Решение от 05.02.2024 по делу № 33-913/2024 от 09.01.2024

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2024г. по делу № 33-913/2024

судья Усцова-Новикова О.В. 43RS0011-01-2023-000591-78

Дело № 2-478/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бакиной Е.Н.

судей Обуховой С.Г., Чинновой М.В.

при секретаре Бакулевой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционной жалобе ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» на решение Верхнекамского районного суда Кировской области от 20 октября 2023 года, исковые требования ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» к Чайке Д.С., Чайке И.В. о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве оставлены без удовлетворения,

Заслушав доклад судьи Обуховой С.Г., выслушав представителя ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» по доверенности Черняткина А.О., поддержавшего доводы жалобы; пояснения Чайка И.В., полагавшую, что основания для отмены решения суда по доводам жалобы отсутствуют, судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» обратился в суд с иском к Чайке Д.С., Чайке И.В. о взыскании в солидарном порядке денежных средств по договору участия в долевом строительстве, в обосновании указав, что между ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» и Чайкой Д.С., Чайкой И.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилья от <дата>. Согласно п.1.1. предметом договора является участие сторон в строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> В соответствии с п.2.1. договора объектом долевого строительства по договору, является квартира № № (строительный), общая приведенная (проектная) площадь 36,3 кв.м., площадь балкона с коэфф. (0,3) кв.м. 0,8. В разделе 3 договора установленная общая стоимость объекта, указанного в п. 2.1 договора составляет 2654619 руб., цена за 1 кв.м. – 73130 руб. Согласно п. 2.2. общая приведенная (проектная) площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, включая площадь балкона (с применением коэффициента 0,3). <дата>. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья №. Согласно п.1 дополнительного соглашения в п.2.1. договора внесены изменения, а именно изменена общая приведенная (проектная) площадь квартиры – 38,2, площадь балкона с коэфф. (0,3) кв.м.–0,8. В п.2 дополнительного соглашения определено, что на момент заключения дополнительного соглашения цена 1 кв.м. объекта, указанного в п.1 дополнительного соглашения, составляет 69492,64 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта, указанного в п.1 дополнительного соглашения, определена сторонами и составляет 2654619 руб., что соответствует оплате 38,2 кв.м. общей приведенной (проектной) площади. Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в п.2 дополнительного соглашения. <дата> застройщик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства объекта капитального строительства и о готовности застройщика передать приобретённую квартиру по акту приёма-передачи. В уведомлении застройщик указал на необходимость оплаты по договору долевого участия с учетом дополнительного соглашения по результатам технической инвентаризации в размере 62543 руб. <дата> между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Актом установлено, что застройщик ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» передает в собственность участника долевого строительства однокомнатную квартиру № № расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу<адрес> общей площадью 38,2 кв.м., с учетом лоджии/балкона 39,1 кв.м. <дата>. в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием в срок до <дата>. осуществить доплату за дополнительные квадратные метры в размере 62543 руб. До настоящего времени доплата ответчиками произведена не была.

Просил взыскать солидарно с ответчиков доплату за дополнительные квадратные метры в размере 62543 руб., а также государственную пошлину в размере 2077руб.

Судом 1 инстанции постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд неверно истолковал условия дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве жилья, предусматривающего, что окончательный взаимозачет по договору производится по результатам технической инвентаризации, то есть проведенных замеров площади созданного объекта. Указывает, что ответчики произвели все необходимые действия по исполнению договора в редакции дополнительного соглашения, а ответчик принял квартиру, на условиях, согласованных с участником при заключении дополнительного соглашения, которое исполнено и не оспорено стороной. Считает, что оснований для признания дополнительного соглашения недействительным или незаключенным не имеется, соглашение не противоречит существенным условиям договора, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве имеет значение исключительно для третьих лиц.

В возражениях на апелляционную жалобу Чайка Д.С. и Чайка И.В. указывают на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от <дата>. и противоречие его условий п.3.1, п.6.4 договора участия в долевом строительстве. Указывают, что при приемке-передачи квартир со стороны заемщика требования о доплате за увеличение площади не предъявлялись. Полагая решение суда 1 инстанции законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Проверив материалы дела в соответствии с правилами статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах, указываемых в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом 1 инстанции и следует из дела, <дата>. между ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» и Чайка Д.С., Чайка И.В. был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилья.

Согласно п.1.1 договора, предметом договора является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> именуемый в дальнейшем «Дом».

В соответствии с п.2.1 договора, объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику, является квартира № № на 7 этаже, однокомнатная, 36,3кв.м., площадь балкона 0,8 кв.м.

Согласно п.2.2 договора, общая приведенная (проектная) площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации «Дом» по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, включая площадь балкона (с применением коэффициента 0,3)

Общая и жилая проектные площади и номера квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического паспорта на дом.

Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади каждой квартиры является изменение общей проектной площади этой квартиры в любую сторону не более чем на 10% от площади установленной в договоре.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений каждой квартиры может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми.

В соответствии с п.2.3 договора по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая приведённая (проектная) площадь каждой квартиры и площадь каждого балкона уточняются по обмерам, произведённым организацией технической инвентаризации. При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.1 настоящего договора с площадью объекта долевого строительства, определённой по результатам технической инвентаризации стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным размерам, указанным в техническом плане квартиры, возврат за переплаченные квадратные метры сторонами не производятся.

Согласно п. 3.1 договора, на момент заключения настоящего договора цена 1 кв.м. объекта, указанного в п.2.1 настоящего договора составляет 73130 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта определена сторонами и составляет 2654619 руб., соответствует оплате 36,3 кв.м. общей площади квартиры.

Участник производит оплату цены договора в следующем порядке: за счет собственных средств сумму в размере 400000 руб., не позднее 3 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора. За счет кредитных средств сумму в размере 2254619 руб. не позднее 3 банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора (п.3.3 договора).

Согласно п.5.3, п.5.4 договора, настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон. Настоящий договор может быть расторгнут или изменен в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов им иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области, номер государственной регистрации №

<дата>. между ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» и Чайка Д.С., Чайка И.В. подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья №., в соответствии с которым, в связи с внесением изменений в проектную документацию, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в п.2.1 договора и изложению его в следующей редакции: объектом долевого строительства по настоящему договору, подлежащему передаче участнику, является следующая квартира в многоквартирном доме: № №, расположенная на 7 этаже, однокомнатная, общей площадью 38,2 кв.м, площадь балкона/лоджии 0,8 кв.м.

Согласно п.2 дополнительного соглашения, на момент заключения настоящего дополнительного соглашения цена за 1 кв.м объекта, указанного в п.1 настоящего дополнительного соглашения, составляет 69492,64 руб. и изменению не подлежит, общая стоимость объекта составляет 2654 619руб., что соответствует оплате 38,2 кв.м общей площади приведенной (проектной) площади квартиры.

По окончанию строительства многоквартирного жилого дома общая приведённая (проектная) площадь квартиры и площадь балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняется по обмерам, произведённым организацией технической инвентаризации. При этом, в случае расхождения проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п.1 настоящего дополнительного соглашения с площадью объекта долевого строительства, определённой по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанном в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производятся по цене квадратного метра, установленной в п.2 настоящего дополнительного соглашения (п.3 дополнительного соглашения).

<дата> между ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» и Чайка Д.С., Чайка И.В. был подписан акт приема-передачи квартиры, по условиям которого застройщик передает в собственность Чайка Д.С., Чайка И.В. однокомнатную квартиру № № расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м., с учетом лоджии/балкона 39,1 кв.м. Квартира передаётся на основании договора участия в долевом строительстве жилья №

ООО специализированный застройщик «ПС недвижимость» в адрес ответчиков было направлено требование о доплате 62 543 руб. (39,1-38,2 кв.м.=0,9кв.м.) в связи с увеличением общей площади квартир, которое было оставлено без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд 1 инстанции руководствуясь ст.ст.421,431,432,433,452 ГК РФ, ч.3,4 ст.4, ст.5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», установив, что условия договора долевого участия не предусматривают доплату при расхождении фактической площади жилого помещения не более чем на 10% от проектной после ввода дома в эксплуатацию, при этом, изменения, внесенные в договор долевого участия, допускающие возможность изменения цены договора, не зарегистрированы в установленном порядке.

С выводами суда 1 инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2).

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии с п.2.2 договора участия в долевом строительстве жилья № № участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что общая и жилая проектные площади являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического паспорта на дом.

Дополнительным соглашением от <дата> к договору участия в долевом строительстве жилья № № стороны по обоюдному согласию в связи с внесением изменения в проектную документацию и увеличением общей площади объекта долевого строительства, изменили при расчете доплаты стоимость 1 кв.м. на 69492,64 руб. Общая стоимость объекта по договору составила 2654619 руб., что соответствует оплате 38,2 кв.м. общей площади проектной площади квартиры.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию <дата>

По акту приема- передачи <дата> застройщик передал Чайка Д.С., Чайка И.В. квартиру общей площадью 38,2 кв.м, с учетом балкона - 39,1 кв.м, которая принята участниками и оформлена в общую совместную собственность ответчиков, то есть Чайкой Д.С. и Чайкой И.В. произведены все необходимые действия в подтверждение заключенного дополнительного соглашения. По акту приема-передачи фактически принято жилое помещение, площадью, превышающей оплаченную.

Поскольку частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства, являются лоджия (балкон), цена договора была определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. При этом общая приведенная площадь жилого помещения должна состоять из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентам.

Общая площадь передаваемого по завершению строительства жилого помещения увеличилась по сравнению с тем, как она была определена в договоре участия в долевом строительстве, площадь фактически переданного ответчикам жилого помещения с учетом балкона с коэффициентом (0,3) превысила оплаченную ими на 0,9 кв.м., в этой связи, требование застройщика о доплате стоимости квадратных метров по цене, установленной дополнительным соглашением от <дата>. за 1 кв.м., является обоснованным.

Несоблюдение условия о государственной регистрации дополнительного соглашения от <дата> к договору участия в долевом строительстве жилья № №. основанием для отказа во взыскании с ответчиков доплаты стоимости объекта долевого строительства не является.

В силу п.1 ч.4 ст.4 закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, и другие существенные сведения, прямо предусмотренные указанной нормой.

Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3 ст.4 закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Заключенный между сторонами договор долевого участия (п.3.4) предусматривал, что цена договора определяется как произведение единицы общей площади квартиры, являющейся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или пощади объекта долевого строительства.

Договор долевого участия зарегистрирован в установленном Законом порядке, и предусматривал порядок определения цены по договору, устанавливал, что указанная в договоре стоимость объекта является предварительной. Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия, определяющего порядок расчета доплаты в случае изменения общей площади жилого помещения по окончанию строительства, не является юридически значимым по рассматриваемому спору.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о существовании такого договора. Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве заключено ответчиками одновременно с самим договором, подписано ответчиками, то есть участники долевого строительства в момент заключения договора знали об изменении проектной документации, увеличения общей площади жилого помещения, размере такого изменения и стоимости, которая необходима к доплате после ввода дома в эксплуатацию.

По условиям дополнительного соглашения по окончанию строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняется по обмерам, произведённым организацией технической инвентаризации. При этом, в случае расхождения проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п.1 настоящего дополнительного соглашения с площадью объекта долевого строительства, определённой по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанном в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производятся по цене квадратного метра, установленной в п.2 настоящего дополнительного соглашения.» (п.3 дополнительного соглашения).

Как следует из дела, при заключении договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему, ответчики претензий и замечаний к его условиям не заявляли, от его заключения на измененных условиях не отказались, исполняли обязательства по данному договору, получили по акту приема-передачи жилое помещение, площадью, соответствующей указанной в дополнительном соглашении, зарегистрировали право собственности на него, что давало основания застройщику полагаться на действительность договора в части согласованных условий об оплате за дополнительную площадь.

Добросовестным характеризуется поведение, соответствующее критериям постоянства и непротиворечивости, исходя из требований закона, а также договорных условий.

Исходя из принципов разумного (ожидаемого) поведения, истец при заключении договора имел возможность ознакомиться с условиями подписываемого договора и дополнительного соглашения к нему, согласовать иные условия договора, а при наличии, по его мнению, условий, не соответствующих закону в части оплаты общей площади жилого помещения, имел право не подписывать оспариваемый договор с застройщиком.

При таких обстоятельствах, ответчик в силу п.5 ст.166 ГК РФ утратил право ссылаться на недействительность оспариваемых условий договора.

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья не устанавливает каких-либо условий, которые ущемляли бы права истца, как потребителя (п.1 ст.16 Закон РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Само по себе отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не указывает на его незаключенность, поскольку оно не изменило существенных условий договора долевого участия в строительстве

При таких обстоятельствах, решение суда 1 инстанции подлежит отмене, как постановленного с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решение об удовлетворении иска ООО «Спецзастройщик ПС Недвижимость» и взысканием с Чайки Д.С. и Чайки И.В. задолженности по договору участия в долевом строительстве жилья №., с учетом дополнительного соглашения от <дата> в размере 62543 руб.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в 2076 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верхнекамского районного суда Кировской области от 20 октября 2023 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Спецзастройщик ПС Недвижимость» удовлетворить.

Взыскать с Чайки Д.С. и Чайки И.В. в пользу ООО «Спецзастройщик ПС Недвижимость» задолженность по договору участия в долевом строительстве жилья № <дата>., с учетом дополнительного соглашения от <дата>., в размере 62543 руб.

Взыскать с Чайки Д.С. и Чайки И.В. в равных долях с каждого в пользу ООО «Спецзастройщик ПС Недвижимость» уплаченную государственную пошлину в размере 2076 руб.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное

определение подготовлено 12.02.2024г.