Решение по делу № 2-62/2018 от 20.12.2017

             Дело №2-62/2018

        РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года г. Колпашево Томской области

Колпашевский городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Бакулиной Н.В.,

при секретаре Новиковой О.С.,

с участием представителя истца ГУП ТО «Областное ДРСУ» - Лоскутовой Е.Ю., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика Комарова Н.К., его представителя Комаровой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску государственного унитарного предприятия «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» к Комарову Н.К. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возмещению затрат за коммунальные услуги, неустойки, судебных расходов,

    УСТАНОВИЛ:    

Государственное унитарное предприятие «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» обратилось в Колпашевский городской суд с иском к Комарову Н.К., с учетом увеличения исковых требований, о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 91 461 рубля 80 копеек, пени, предусмотренной договором аренды, в размере 21 274 рублей 03 копеек, задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги в размере 11075 рублей 70 копеек, неустойки, предусмотренной договором по возмещению затрат, в размере 25 762 рублей 14 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3158 рублей 29 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что между ГУП ТО «Областное ДРСУ» и ИП Комаровым Н.К. был заключен договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - здание магазина, площадью расположенное по адресу . Размер арендной платы в соответствии с п. 3.1 договора аренды составил 18292,36 рублей в месяц. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не произвел оплату за аренду помещения. Таким образом, задолженность по арендной плате составила за этот период 54877,08 (18292,36 руб. х ДД.ММ.ГГГГ). Пункт 4.3 договора аренды предусматривает, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. На основании п. 4.3 договора аренды ответчик обязан выплатить пеню в размере 16774,11 рублей за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С целью исполнения п. 2.1.2 договора аренды между сторонами был заключен договор по возмещению затрат № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость возмещения за пользование коммунальными услугами составила 2215,14 рублей с учетом НДС ежемесячно (п. 1.1 договора № по возмещению затрат от ДД.ММ.ГГГГ). За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не произвел оплату за коммунальные услуги по договору возмещения затрат № от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма задолженности за указанный период по коммунальным услугам составила 6645,42 рублей (2215,14 руб. х ДД.ММ.ГГГГ). Пункт 6.1 договора по возмещению затрат предусматривает оплату по договору ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца. В соответствии с п. 4.1.4 в случае нарушения срока оплаты по возмещению расходов ответчик обязан оплатить истцу неустойку в размере 1 % от стоимости возмещения за пользование коммунальными услугами за каждый день просрочки. На основании п. 4.1.4 договора по возмещению затрат ответчик обязан выплатить неустойку в размере 20312,90 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На претензию Истца, полученную ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ответа не последовало, задолженность не погашена. Согласно выписке из ЕГРИП ИП Комаров Н.К. (ОГРН №) прекратил свою предпринимательскую деятельность ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ДД.ММ.ГГГГ вновь зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРН №). ДД.ММ.ГГГГ прекратил предпринимательскую деятельность. В настоящее время Комаров Н.К. статуса индивидуального предпринимателя не имеет. Поскольку индивидуальный предприниматель фактически является гражданином, утрата статуса предпринимателя не освобождает гражданина от обязанности отвечать всем принадлежащим ему имуществом по своим обязательствам, возникшим у физического лица в период ведения предпринимательской деятельности в статусе индивидуального предпринимателя.

    Представитель истца ГУП ТО «Областное ДРСУ» Вельмишева О.А. в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что договором аренды, заключенным ДД.ММ.ГГГГ, не предусмотрен претензионный порядок урегулирования споров, несмотря на это Областным ДРСУ был соблюден данный порядок, направлена претензия, ответа на которую не поступило. Ссылка ответчика на пункт 1 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 несостоятельна, так как в этом же Постановлении п. 4.1 указывает на порядок продления ранее заключенного договора на основании аукциона. Если от арендатора не поступало никаких заявлений, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Все пени, неустойки указаны в договорах аренды и по возмещению затрат. Копии платежных поручений подтверждают, что ответчик действительно владел их помещением, как арендатор, пользовался им, вносил коммунальные платежи за данное помещение. Так же Комаровым Н.К. были подписаны акты сверки взаимных расчетов. В письме от ДД.ММ.ГГГГ Комаров Н.К. указывает на то, что является по настоящее время добросовестным арендатором нежилого помещения и в связи с истечением срока договора просит продлить данный договор аренды, то есть и в дальнейшем желает пользоваться данным помещением.

Представитель истца ГУП ТО «Областное ДРСУ» Лоскутова Е.Ю. в судебном заседании исковые требования, с учетом их увеличения, поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что обязательства по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Ответчик Комаров Н.К. представил акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из указанного акта нежилое помещение, расположенное по адресу передано ГУП ТО «Областное ДРСУ» во исполнение договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, договор аренды недвижимого имущества между ГУП ТО «Областное ДРСУ» и ИП Комаров Н.К. в ДД.ММ.ГГГГ не заключался. Кроме того, в акте приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанно, что он является приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями реально заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1.3 указано, что в Приложении № к договору указывается состав передаваемого в аренду имущества. Согласно показаниям свидетелей, допрошенных в судебном заседании, магазин Комарова Н.К. находился в здании по адресу до конца ДД.ММ.ГГГГ. То есть фактически имущество ГУП ТО «Областное ДРСУ» не возвращалось, ответчик продолжал им пользоваться. Ответчик утверждает, что ключи передал представителю ГУП ТО «Областное ДРСУ» в ДД.ММ.ГГГГ, до этого времени в магазине находились холодильники. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Поскольку фактически Комаров Н.К. передал имущество в ДД.ММ.ГГГГ, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором, так как нахождение у него ключей препятствовало арендодателю в пользовании этим помещением. ГУП ТО «Областное ДРСУ» являясь ресурсоснабжающей организацией, предоставляло коммунальные услуги по теплоснабжению и обеспечению технической водой помещения, арендованного ответчиком, в связи с чем, истцу причинены убытки, которые подлежат возмещению, исходя из суммы 2215 рублей 14 копеек, указанной в договоре возмещения затрат от ДД.ММ.ГГГГ, а также неустойка на эту сумму.

Ответчик Комаров Н.К. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что в ДД.ММ.ГГГГ он направил истцу письмо с просьбой о заключении договора, поскольку перед новым годом у него состоялся телефонный разговор с заместителем, в ходе которого он просил, чтобы ему дали договор, тот ему пояснил, что договор больше продлевать не будут, они закрывают здание, так как у них многомиллиардные контракты и магазин этого не стоит. Он освободил помещение до конца ДД.ММ.ГГГГ. Ему бухгалтер Колпашевского филиала ДРСУ посоветовала написать письмо о заключении договора в Томский филиал. Вместо этого ему пришло письмо с просьбой полностью освободить помещение. Магазин работал до ДД.ММ.ГГГГ. Актов приема передачи в ДД.ММ.ГГГГ он не подписывал, ключи передал в середине ДД.ММ.ГГГГ бухгалтеру ДРСУ, раньше он не мог вернуть ключи, так как у него была задолженность перед продавцами по заработной плате, и они не отдавали ему ключи. В ДД.ММ.ГГГГ он подписывал акт приема передачи помещения, когда действие договора закончилось. Индивидуальным предпринимателем в настоящее время не является.

Одновременно Комаровым Н.К. представлены письменные возражения на исковое заявление, суть которых сводится к следующему. Исковое заявление подано в суд с нарушением порядка досудебного урегулирования спора. Пунктом 6.3. договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в случае не урегулирования споров и разногласий между сторонами по договору, они разрешаются в судебном порядке. Аналогичное условие предусмотрено разделом 7 договора по возмещению затрат № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако документа, подтверждающего направление ответчику требования об уплате суммы задолженности и неустойки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом к исковому заявлению не приложено, так как такие требования к ответчику не предъявлялись. Приложением к исковому заявлению является копия письма от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчиком данное письмо ранее получено не было. К исковому заявлению приложена копия почтового уведомления о получении ответчиком некой претензии. Вместе с тем, о какой именно претензии идет речь ответчику не известно, в ДД.ММ.ГГГГ претензий от истца не поступало. Документ получен К.Е. , ответчик данный документ лично не получал. Кроме того, у ответчика отсутствует обязательство по уплате арендных платежей и уплате сумм по возмещению затрат перед истцом с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со статьей 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком по результатам аукциона был заключен договор аренды недвижимого имущества №, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение указанного выше договора был заключен договор по возмещению затрат № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия также на 11 месяцев, без дальнейшей автоматической пролонгации. Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем, между ним и истцом ни новых договоров аренды, ни договоров по возмещению платежей, ни соглашений о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания магазина площадью ., расположенного по адресу: по результатам аукциона, а также в каком-либо ином порядке не заключались. Истец ошибочно полагает, что договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в силу частей 9, 10 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» был возобновлен в порядке п. 2 статьи 621 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 1.4. данного договора действовал только по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с актом - приема передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ он передал здание магазина, расположенное по адресу: , являвшееся объектом арендных отношений, арендодателю, который в свою очередь принял данное недвижимое имущество без каких-либо замечаний. Договор по возмещению затрат № от ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 8.1. данного договора действовал только по ДД.ММ.ГГГГ. Части же 9 и 10 статьи 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» были введены в действие уже после истечения срока действия указанных выше договоров, а именно Федеральным законом от 06.12.2011 № 401 - ФЗ, вступившим в законную силу с 06.01.2012, следовательно, действие частей 9, 10 указанного закона не распространяется на договоры, которые утратили силу до 06.01.2012. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что разъяснения Пленума ВАС РФ, на которые ссылается истец (п. 4.1., 4.2. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 № 73) были даны только в ДД.ММ.ГГГГ, ссылка истца на возобновление договора аренды на новый срок в соответствии с частями 9, 10 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также ссылка на указанные пункты постановления Пленума ВАС РФ являются неосновательными. Согласно ч. 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. ДД.ММ.ГГГГ действовало требование заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества только по результатам проведения торгов. Процедуры продления таких договоров без проведения торгов не предусматривалось. Кроме того, исходя из смысла п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 № 73 договор аренды, заключенный по результатам проведения торгов, не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГКРФ. По смыслу статей 606 и 611 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору по договору аренды имущество во временное владение и пользование. При этом в пункте 1.2. договора № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что передача имущества оформляется актом приема - передачи. Следовательно, истец не вправе ссылаться на факт передачи ключей, как определяющий для прекращения арендных отношений, ведь истец ДД.ММ.ГГГГ принял имущество, являющееся предметом договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, без претензий к ответчику, то есть ответчиком исполнены свои обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в полном объеме. Кроме того, истец не предъявлял требований к ответчику о возврате ключей, тем самым, полагая, что наличие у ответчика ключей от нежилого помещения дает истцу право предъявления требований об уплате аренды и иных платежей по указанным выше договорам, он умышленно увеличивал размер платежей, злоупотребляя при этом своими правами в нарушение статьи 10 ГК РФ. Следовательно, обязанность по уплате арендных платежей и платежей по возмещению затрат и тем более сумм неустоек у ответчика отсутствует, в том числе и в ДД.ММ.ГГГГ, фактически ответчик прекратил пользоваться зданием магазина ДД.ММ.ГГГГ. Суммы неустоек необоснованны и несоразмерны наступившим последствиям, так как имущество, являвшееся предметом аренды, по настоящее время не сдается истцом, а также ни текущего, ни капитального ремонта истец не производил и не производит, вины ответчика в том, что имущество простаивает с ДД.ММ.ГГГГ нет. Частью 1 ст. 609 ГК РФ установлено, что если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Таким образом, в силу отсутствия между сторонами договоров с ДД.ММ.ГГГГ, оснований для осуществления уплаты арендных платежей и платежей по возмещению затрат за пользование коммунальными услугами нет, и, следовательно, уплата платежей и пени по несуществующим обязательствам, согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, является неосновательным обогащением.

Представитель ответчика Комарова Н.К. – Комарова М.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор аренды помещения был заключен по результатам конкурса только на 11 месяцев, условия пролонгации данного договора отсутствуют. Договор, заключенный между физическим и юридическим лицом, согласно ГК РФ должен иметь обязательную письменную форму, несоблюдение которой влечет его незаключенность. Соответственно обязательство ответчика об оплате аренды отсутствовало, тем более в том размере арендной платы, и в том размере неустойки, которые были оговорены договором. Фактически данное помещение ответчиком в период, указанный истцом не занималось. Данное помещение было свободным в этот период, доказательств этому является отсутствие договора между сторонами по арендным отношениям, и отсутствие платежных поручений которые были сделаны ответчиком, собственно они закончились в ДД.ММ.ГГГГ, так как помещение больше не занималось. В силу того, что обязательство между сторонами отсутствовало, исковые требования не подлежат удовлетворению. Истцом не представлено доказательств того, что ответчик осуществлял свою деятельность на территории данного здания с ДД.ММ.ГГГГ на основании арендных отношений, возможно между сторонами имело место безвозмездное пользование, ответчик платил, полагая, что договор действовал, на самом деле его не было, а потому платить он не должен.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП ТО «Областное ДРСУ» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Комаров Н.К. (арендатор) на основании протокола заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды № недвижимого имущества. В соответствии с указанным договором арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование находящееся в государственной собственности , принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество – здание магазина, площадью расположенное по адресу: , в целях осуществления розничной торговли. Договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания, а именно, с ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4 договора) (л.д. 14-17, т. 1).

Таким образом, предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности , и закрепленное на праве хозяйственного ведения за ГУП ТО «Областное ДРСУ», до настоящего времени находится на балансе истца (л.д. 242, т. 1).

Договор аренды заключен по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, что в судебном заседании ответчиком не оспаривалось.

В судебном заседании установлено, что указанный договор аренды в установленном законом порядке на новый срок не заключался, и его действие не продлялось.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Частью 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в соответствии с перечнем, указанным в данной части статьи.

В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи (то есть только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров) осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям (часть 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ).

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 1 июля 2013 года), в соответствии с которыми до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная норма не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года вне процедуры торгов, было возможно только по правилам ч.ч. 1 и 3 статьи 17. Закона о защите конкуренции.

В данном же случае договор был заключен позднее 01 июля 2008 года, а именно ДД.ММ.ГГГГ, а потому положения указанной выше нормы закона не применимы.

Помимо этого, частью 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Однако часть 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ введена Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации, и вступила в силу в январе 2012 года, то есть по истечении срока договора аренды.

Более того, в настоящем случае договор на новый срок в письменной форме не заключался, что в судебном заседании сторонами признавалось, а потому не имеется оснований для признания его ничтожным по причине того, что он заключен (продлен) без проведения торгов, как на то указывает ответчик в возражениях на иск.

В то же время, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении, как на это указано ответчиком.

В судебном заседании установлено, что по истечении срока действия договора арендованное имущество ответчиком возвращено истцу не было.

Так, ответчиком представлен акт приема передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ГУП ТО «Областное ДРСУ» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Комаров Н.К. (арендатор) во исполнение п. 2.1.5 договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № составили акт о том, что арендатор передает, а арендодатель принимает недвижимое имущество – здание магазина, площадью расположенное по адресу: (л.д. 50, т. 1).

В судебном заседании представителем истца отрицалось отношение данного акта к спорному правоотношению, поскольку в акте неверно указана дата договора аренды (вместо ДД.ММ.ГГГГ) и согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № приложением № к договору определен состав передаваемого в аренду имущества, а не форма акта. В то же время, представитель истца пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ с Комаровым Н.К. иных договорных отношений в отношении задания магазина по адресу: не имелось.

В то же время, из представленной в судебное заседание совокупности доказательств следует, что наличие указанного акта приема передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что арендованное имущество было фактически передано истцу.

Так, согласно платежным поручениям за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Комаровым Н.К. производились платежи по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-230, т. 1), а также были подписаны акты сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-63, 131, т. 1).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ, адресованном ИП Комаровым Н.К. директору ГУП ТО «Областное ДРСУ», Комаров Н.К. указывает на то, что он по настоящее время является добросовестным арендатором нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: . В связи с истечением срока действия договора аренды указанного имущества, просит рассмотреть вопрос о его продлении, выражает желание дальнейшего сотрудничества, и в случае принятия положительного решения просит рассмотреть вопрос о возможности снижения арендной платы. Кроме того, предлагает рассмотреть вопрос о возможности продажи ему вышеуказанного имущества (л.д. 241, т. 1).

В ответ на указанное письмо ГУП ТО «Областное ДРСУ» (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) предложило Комарову Н.К., в связи с истечением срока действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить арендуемое помещение по адресу: и оплатить задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 937 рублей 35 копеек (л.д. 240, т. 1).

Кроме того, в письме от ДД.ММ.ГГГГ № в ответ на вышеуказанное обращение Комарова Н.К. от ДД.ММ.ГГГГ ГУП ТО «Областное ДРСУ» предложило Комарову Н.К. подать предложение на заключение договора по аренде помещения по адресу: л.д. 12, т. 2).

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ исх. № ГУП ТО «Областное ДРСУ» сообщило Комарову Н.К. о наличии задолженности за аренду помещения в размере 69 992 рублей 65 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить долг (л.д. 13, т. 2).

Из гарантийного письма Комарова Н.К., адресованного директору ГУП ТО «Областное ДРСУ» следует, что Комаров Н.К. признал свой долг в размере 106 377 рублей 92 копеек, который возник из-за неоплаты оказанных ему услуг по предоставлению в аренду помещения по адресу: . В подтверждение долга направил акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сумму долга в размере 106 377 рублей 92 копеек обязался оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, поверх текущих платежей за оказываемые услуги по аренде помещения в соответствии с графиком (л.д. 15, т. 2).

Также в судебном заседании по существу заявленных исковых требований были допрошены свидетели: С.Г. , С.Л., К.А. .

Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля С.Г. показала, что работает филиала ГУП ТО «Областное ДРСУ». По адресу: находился магазин, который продолжал работать по договору, заключенному с ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ. Иных договоров с ответчиком не заключалось. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ магазин также продолжал работать, она как покупатель ходила в магазин, покупала продукты, беседовала с продавцами, как уносила документы по начислению арендной платы, счет фактуры с актом выполненных работ. Магазин работал каждый месяц. После ДД.ММ.ГГГГ, магазин был закрыт, ключи передали начальнику участка позже. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приема-передачи имущества из аренды. Принял имущество начальник участка северного филиала Д.С. . Весь пакет документов, соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ с актом о передачи возврата из аренды, акт сверки о наличии задолженности в размере 60 999 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подписанные Комаровым Н.К. с сопроводительным письмом, были переданы в ГУП ТО «Областное ДРСУ», так как начальник филиала не имел право на расторжение договора. Однако эти документы были утрачены, поэтому она повторно составляла документы, передавала через продавца Комарову Н.К., но он их не подписал. Платежи ответчику начислялись в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по факту занимаемого им помещения, так как из аренды помещение не вернулось, то начисляли арендную плату по старому договору. А также производилось возмещение затрат на электроэнергию и воду. Оплата коммунальных услуг за электроэнергию и за воду начислялась по фактически произведенным затратам, ей передавали показания, она начисляла, уносила в магазин, продавцы приходили в бухгалтерию платили за электроэнергию, а за аренду ответчик перечислял на расчетный счет организации. У ответчика постоянно был переходящий долг в размере 90-100 тысяч рублей. В договоре по возмещению затрат указана стоимость возмещения затрат за коммунальные услуги 2 215, 70 рублей в месяц, это был расчет на воду, за электроэнергию платили отдельно согласно показаниям счетчика. Комаров Н.К. с требованиями вернуть магазин как арендованное имущество не обращался, он хотел выкупить помещение. С заявлением о продлении срока действия договора возмещения затрат Комаров Н.К. не обращался.

Свидетель С.Л. в судебном заседании показала, что проживает напротив помещения, где был расположен магазин, который принадлежал Комарову Н.К.. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она каждый день ходила в магазин, покупала продукты, видела, как в магазин Комаров Н.К. и его родственники привозили товар, магазин работал по ДД.ММ.ГГГГ. Магазин назывался написано было ИП Комаров Н.К.. Все вокруг знали, чей это магазин.

    Свидетель К.А. в судебном заседании показала, что с ДД.ММ.ГГГГ работает в филиале «Областное ДРСУ» . Рядом с северным филиалом был расположен магазин Комарова Н.К., куда она ежедневно ходила за покупками. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ магазин также работал, она лично туда уносила и передавала документы – счет-фактуры на оплату, а также принимала оплату через кассу за электроэнергию.

В соответствии с частями 1,3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Анализируя представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что несмотря на истечение срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендованное имущество – здание магазина по адресу: фактически арендодателю возвращено не было. Истец, в том числе в письменных возражениях на отзыв ответчика, указывает на то, что ключи от здания, а потому и арендованное имущество, было передано арендодателю ответчиком фактически в ДД.ММ.ГГГГ, а наличие у ответчика ключей от помещения препятствовало пользованию этим помещением.

Ответчик Комаров Н.К. в судебном заседании признал факт того, что имело место фактическое пользование им помещением и после окончания срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ключи им были возвращены примерно в середине ДД.ММ.ГГГГ, более точной даты не помнит. Не представлено доказательств того, что ответчиком принимались меры к возврату помещения, а напротив, имеющиеся доказательства свидетельствуют о том, что Комаровым Н.К. принимались меры к получению помещения в собственность или заключению договора аренды на длительный срок, что также не свидетельствует о выполнении им требований п. 1 ст. 622 ГК РФ.

В этой связи доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы ввиду окончания срока действия договора аренды, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права, кроме того, ответчик в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств возврата помещения истцу на момент расторжения договора, а также доказательств, подтверждающих воспрепятствование истца принятию нежилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, поскольку помещение магазина не было возвращено ответчиком истцу, им обоснованно производилось начисление арендной платы за период после истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а потому исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам правомерны.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть по момент возвращения арендодателю ключей от помещения, нахождение которых у арендатора препятствовало пользоваться помещением, исходя из арендной платы, установленной в договоре в размере 18 292 рублей 36 копеек.

    Сторонам в судебном заседании неоднократно были разъяснены положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пунктом 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что арендатор перечисляет арендную плату с учетом НДС за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме 18 292 рубля 36 копеек в месяц.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей следует, что магазин Комарова Н.К. в помещении по адресу: находился и осуществлял работу по ДД.ММ.ГГГГ включительно, доказательств обратного ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных доказательств того, что ключи были переданы в ДД.ММ.ГГГГ, тогда как ответчик признал, что ключи им были возвращены арендатору примерно в середине ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает необходимым взыскать с Комарова Н.К. в пользу истца задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 73 169 рублей 44 копеек (18292, 36 х ДД.ММ.ГГГГ), поскольку доказательств точной даты возвращения ключей арендодателю истцом в судебном заседании не представлено.

Разрешая требование о взыскании пени, предусмотренной договором аренды в размере 21 274 рублей 03 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судом учтено следующее.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных положений закона, принимая во внимание содержание пункта 4.3 договора аренды, доказанность факта просрочки ответчиком истцу уплаты арендных платежей, суд считает возможным взыскать с ответчика договорную неустойку за нарушение сроков выплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по момент доказанного истцом периода, в течение которого ему имущество возвращено не было, то есть по ДД.ММ.ГГГГ, а не на день подачи истцом искового заявления, учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ ответчик в суд за защитой своего нарушенного права не обращался. При таких обстоятельствах суд не может признать заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что в связи с прекращением срока договора аренды не подлежит взысканию не только арендная плата, но и неустойка, предусмотренные договором, поскольку доводы сводятся к ошибочному толкованию законодательства и без учета разъяснений Верховного Суда РФ, данных в Постановлении Пленума № 7 от 24 марта 2016 года.

А потому, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня, предусмотренная договором аренды за нарушение срока уплаты арендных платежей в размере 4829 рублей 18 копеек, исходя из следующего расчета:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18292,36 х ДД.ММ.ГГГГ х 0,1% = 2030,45 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18292,36 х ДД.ММ.ГГГГ х 0,1% = 1463,39 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18292,36 х ДД.ММ.ГГГГ х 0,1% = 951,20 рублей;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18292,36 х ДД.ММ.ГГГГ х 0,1% = 384,14 рублей.

Неустойка в размере 4829 рублей 18 копеек, по мнению суда, соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Разрешая требование о взыскании суммы задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги в сумме 11075 рублей 70 копеек, и неустойки, предусмотренной договором по возмещению затрат в размере 25 762 рублей 14 копеек, суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ГУП ТО «Областное ДРСУ» (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Комаровым Н.К. (пользователь) заключен договор № по возмещению затрат, согласно которому балансодержатель обеспечивает пользование коммунальными услугами в здании магазина, площадью ., расположенного по адресу: . Стоимость возмещения за пользование коммунальными услугами составляет 2215 рублей 14 копеек с учетом НДС в месяц. Пунктом 1.2 договора определено, что договор заключен в соответствии с п. 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды недвижимого имущества. Оплата по возмещению расходов производится пользователем ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет балансодержателя (п. 6.1 договора). В случае нарушения пользователем сроков, установленных. 6.1 настоящего договора пользователь обязан уплатить балансодержателю неустойку в размере 1% от стоимости возмещения за пользование коммунальными услугами за каждый день просрочки (п. 4.1.4 договора). Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 8.1 договора). О пролонгации договора пользователь обязан уведомить балансодержателя не менее, чем за 1 месяц до окончания срока действия договора.

В судебном заседании установлено, что указанный выше договор по окончании срока действия не продлялся.

Как указано выше, положениями ч. 2 ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, в случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного имущества, помимо взыскания задолженности по арендной плате, закон предусматривает возможность взыскания убытков, в случае, если арендная плата их не покрывает.

В судебном заседании представитель истца в возмещение причиненных ответчиком убытков, просила взыскать понесенные ГУП ТО «Областное ДРСУ» убытки, в связи с неоплатой истцом коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого имущество возвращено не было, исходя из суммы, согласованный в договоре в размере 2 215 рублей 14 копеек, указав, что такая сумма оплачивалась ответчиком в возмещение затрат за пользование технической водой и отоплением. ГУП ТО «Областное ДРСУ» в данном случае является ресурсоснабжающей организацией.

В подтверждение представлены акты № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, и соответствующие счета-фактуры к ним, в которых отражено, в том числе, начисление возмещения коммунальных услуг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2215 рублей 14 копеек (л.д. 16-23, т. 2). В актах указано, что вышеперечисленные услуги выполнены полностью и в срок, заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет. Подписи заказчика (Комарова Н.К.) в актах отсутствуют.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из приведенной правовой нормы следует, что возможность требовать возмещения убытков предоставляется лицу, право которого нарушено действиями причинителя убытков.

Основанием для возмещения убытков согласно вышеприведенной статьи является совокупность фактов наличия вины причинителя вреда, причинной связи между противоправными действиями причинителя вреда и наступившими убытками, а также размера причиненных убытков.

Отсутствие любого из вышеперечисленных фактов служит основанием для отказа суда в удовлетворении иска о возмещении убытков.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что договор возмещения затрат от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не действовал, в предусмотренном п. 8.5 порядке не пролонгировался, и ответчиком в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных доказательств того, что ГУП ТО «Областное ДРСУ» является ресурсоснабжающей организацией, обеспечивает тепловой энергией помещение магазина, арендуемого ответчиком, и что предприятием понесены убытки при предоставлении теплоснабжения в указанном помещении (в том числе объем затраченной тепловой энергии, предоставленной технической воды), следовательно, причинно-следственная связь между противоправными действиями причинителя вреда и наступившими убытками истцом не доказана, а потому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги в сумме 11075 рублей 70 копеек за 5 месяцев, и начисленной на эту сумму неустойки, предусмотренной договором по возмещению затрат в размере 25 762 рублей 14 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Начисление ответчику оплаты в возмещение затрат по договору от ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в размере 2 215 рублей 14 копеек при отсутствии пролонгации договора само по себе не свидетельствует о том, что истцом понесены убытки по возмещению затрат на оплату коммунальных услуги, предоставленных ответчику в помещении арендованного магазина. А потому во взыскании суммы задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги в размере 11075 рублей 70 копеек, и неустойки, предусмотренной договором по возмещению затрат в размере 25 762 рублей 14 копеек следует отказать.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок, является необоснованным, так как в данном случае обязательный досудебный порядок урегулирования спора законом, либо договором не предусмотрен. Наличие в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ п. 6.3, согласно которому споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору или в связи с ним, не урегулированные путем переговоров, подлежат рассмотрению в судебном порядке, не свидетельствует о том, что договором предусмотренный обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом приведенных положений процессуального закона с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виды оплаты госпошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в размере 2539 рублей 96 копеек.

    На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования государственного унитарного предприятия «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» к Комарову Н.К. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени, по возмещению затрат за коммунальные услуги, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с Комарова Н.К. в пользу государственного унитарного предприятия «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» задолженность по арендным платежам в размере 73169 рублей 44 копеек, пеню за несвоевременное внесение платежей в размере 4829 рублей 18 копеек, судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 2539 рублей 96 копеек, а всего 80 538 (Восемьдесят тысяч пятьсот тридцать восемь) рублей 58 копеек.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Колпашевский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья: Н.В. Бакулина

Мотивированный текст решения составлен: ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Н.В. Бакулина

Подлинный судебный акт подшит в дело № 2-62/2018

Колпашевского городского суда Томской области