Решение по делу № 3а-227/2021 от 22.03.2021

Дело № 3а-227/2021

УИД 25ОS0000-01-2021-000142-26

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

22 апреля 2021 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее – ООО «Эксперт») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указало, что ООО «Эксперт» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30 000 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Согласно Отчёту № 66-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 2 марта 2021 года, составленному ЗАО «Дальком-аудит», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте ЗАО «Дальком-аудит» № 66-о/2021 от 2 марта 2021 года, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд: пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 000 кв.м, с кадастровым номером № и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Представитель административного истца, представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Административным ответчиком министерством имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому министерство имущественных и земельных отношений Приморского края просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Приморского края, утверждённым постановлением Администрации Приморского края от 7 октября 2019 года № 646-па, учитывая распоряжение министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 февраля 2019 года № 42-ри «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края», министерство имущественных и земельных отношений утвердило прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, согласно Отчёту краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» № 1/2020 от 2 сентября 2020 года, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года, согласно приложению к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п. Определение кадастровой стоимости объектов оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленными и утверждёнными в соответствии с законодательством, регулирующим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлены на уточнение результатов массовой оценки. Постановление от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано в установленном законом порядке, в связи с чем считают, что права административного истца не нарушены.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленным Отчётом № 66-о/2021 от 2 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагают, что Отчёт не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка; земельный участок имеет развитую инфраструктуру, хорошую транспортную доступность; оценщик не подобрал равнозначные и равноценные объекты-аналоги, соразмерной площади, месту расположения, виду разрешенного использования. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 24 марта 2020 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края («Арендодатель») и ООО «Эксперт» («Арендатор») заключён Договор аренды № 5079-20 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 30 000 кв.м, в том числе площадью 6 695 кв.м, расположенной в пределах территории общего пользования, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 340 м от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: <адрес>, в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 23 марта 2020 года по 12 октября 2085 года включительно (пункт 1.4). Договор является одновременно приёмо-сдаточным актом, вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 23 марта 2020 года.

Согласно пункту 2.1 за указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановления администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» и постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определённого настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. При подписании договора арендная плата устанавливается согласно расчёту, являющемуся Приложением № 2 к договору.

Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно, до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Приложением № 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 25 мая 2020 года, запись регистрации №-25/010/2020-10.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 1 марта 2021 года № КУВИ-002/2021-17434903, в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2021 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО «Эксперт» представлен Отчёт № 66-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 2 марта 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30 000 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты дорожного сервиса. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, пр-кт Северный, дом 75, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ...;

Суд, оценивая Отчёт № 66-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 2 марта 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчёта 66-о/2021 от 2 марта 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков ими не заявлялось.

В связи с изложенным, довод заинтересованного лица администрации Находкинского городского округа Приморского края, о том, что представленный административным истцом Отчёт об оценке не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, суд расценивает как несостоятельный.

Ссылка административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае ООО «Эксперт», как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Эксперт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 22 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 000 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: объекты дорожного сервиса (4.9.1); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 22 марта 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова