Решение по делу № 33-20825/2024 от 27.11.2024

Мотивированное апелляционное определение Дело <№> (<№>)

изготовлено 25.12.2024 УИД 66RS0001-01-2023-006832-31

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 17.12.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Ильясовой Е.Р., судей Волкоморова С.А. и Хамиевой Ю.Р., при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Дударенко Е.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к П.В.В. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности принять возмещение и предоставить банковские реквизиты, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении,

по апелляционной жалобе представителя истца – Рябининой С.М. на решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 21.08.2024.

Заслушав доклад судьи Волкоморова С.А., объяснения представителя истца – Григорьева А.И., ответчика – Пирогова В.В., представителя ответчика – ( / / )6, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Ялпаевой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Пирогову В.В., в котором просила изъять у ответчика путём выкупа жилое помещение – <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, в <адрес> в г. Екатеринбурге (далее – спорное жилое помещение, спорная квартира).

В обоснование исковых требований указано, что постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 13.01.2022 №32 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова.

Пирогов В.В. является собственником спорного жилого помещения.

Администрация города Екатеринбурга предложила ответчику заключить соглашение об изъятии спорного жилого помещения на условиях выплаты возмещения в размере 4397 782 руб.

В связи с недостижением между сторонами соглашения об изъятии спорного жилого помещения Администрация города Екатеринбурга просит суд: изъять у Пирогова В.В. жилое помещение, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере 4397 782 руб.; прекратить право собственности Пирогова В.В. на спорное жилое помещение; обязать Пирогова В.В. принять причитающееся ему возмещение за изымаемое спорное жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признать право собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; выселить Пирогова В.В. из спорного жилого помещения.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21.08.2024 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено следующее.

Изъять у Пирогова В.В. жилое помещение – <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 6723 723 руб. 53 коп.

Прекратить право собственности Пирогова В.В. на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>.

Обязать Пирогова В.В. принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Выселить Пирогова В.В. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в пользу Пирогова В.В. расходы по оплате услуг оценщика в размере 5000 руб., стоимость судебной экспертизы в размере 17000 руб.

Взыскать с Пирогова В.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб.

Представитель истца – Рябинина С.М., оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд необоснованно посчитал, что согласно заключению эксперта ООО «УСОК» ( / / )7 от 25.07.2024 рыночная стоимость изымаемого имущества определена в общей сумме 6723723 руб. 53 коп., сложив все суммы. Суд не принял во внимание доводы истца о том, что стоимости долей в праве собственности на общее имущество и на земельный участок уже включены в стоимость объектов-аналогов, и указанные доли не имеют отдельной потребительской стоимости. Заключение эксперта содержит в себе методическую ошибку, а именно, земельные участки, выбранные в качестве аналогов, не соответствуют оцениваемому по сегменту рынка, по основным ценообразующим факторам, по ценовым поясам.

Так, объект оценки расположен в 1 ценовом поясе, имеет площадь 5015 кв.м., объекты-аналоги №1 и №2 расположены во 2 и 4 ценовых поясах, их площадь варьируется от 620 кв.м. до 7300 кв.м. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предназначен для многоэтажного жилищного строительства. Аналоги №2 и №3 не относятся к сегменту рынка, в который включён земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Администрация города Екатеринбурга не согласна с решением суда в части возложения на неё обязанности по оплате расходов на проведение судебной оценочной экспертизы, а также на оплату услуг оценщика. Представленный ответчиком отчёт оценщика не принят судом за основу решения, не признан надлежащим доказательством. Истец возражал против проведения судебной экспертизы, которая была назначена судом по ходатайству ответчика. Кроме того, суд первой инстанции не указал в решении и не дал оценку тому обстоятельству, что изменение выкупной цены не является фактом, доказывающим доводы ответчика, поскольку основные исковые требования Администрации города удовлетворены.

Представитель ответчика ( / / )6 в письменных возражениях на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик и его представитель в судебном заседании просили оставить решение суда без изменения, поддержали письменные возражения на апелляционную жалобу.

Прокурор в судебном заседании указал, что решение суда является законным, обоснованным, не подлежит отмене или изменению, так как судом верно применены нормы материального и процессуального права.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, а доказательства уважительности причин неявки не представлены, при этом каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, изучив материалы дела, исследовав дополнительные доказательства, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение – двухкомнатная квартира, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенная по адресу: <адрес>, с 16.07.2013 принадлежит на праве собственности Пирогову В.В. (том 1, л.д.106-107).

Согласно выписке из поквартирной карточки №81218961 от 10.11.2023, выданной МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере», в спорном жилом помещении никто не зарегистрирован (том 1, л.д. 108-109).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 13.01.2022 №32, с учётом изменений, внесенных постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 14.12.2022 №3849, изъяты для муниципальных нужд земельные участки и объекты недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова, изъяты у собственников путем выкупа жилые помещения и земельные участки, в том числе земельный участок под многоквартирным домом <№> по <адрес> в г. Екатеринбурге, а также расположенные в нём жилые помещения, включая спорную квартиру (том 1, л.д. 16-22).

23 декабря 2022 года Администрация города Екатеринбурга почтой направила Пирогову В.В. уведомление от 21.12.2022 об изъятии земельного участка и недвижимого имущества (том 1, л.д. 23- 25).

07 июня 2023 года Администрация города Екатеринбурга почтой направила Пирогову В.В. проект соглашения об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой возмещения в размере 4397782 руб., копию отчёта об оценке от 24.04.2023 №2263/23, выполненного ООО «Центр экономического содействия», экспертное заключение (том 1, л.д. 26-94).

Однако соглашение о размере возмещения за изымаемое недвижимое имущество сторонами не достигнуто.

Ответчик, не согласившись с предложенным размером возмещения за изымаемое имущество, представил суду отчёт об оценке от 21.07.2023 №1540/4, выполненный ИП ( / / )8, согласно которому рыночная стоимость спорного жилого помещения, включая права на земельный участок под многоквартирным домом, величину убытков по состоянию на 11.07.2023, составляет 6016433 руб. (том 1, л.д. 118-165).

Определением суда от 15.11.2023 по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Урало-Сибирская оценочная компания» (ООО «УСОК») ( / / )7 (том 1, л.д. 198-200).

Согласно заключению эксперта ООО «УСОК» ( / / )7 от 20.06.2024 №Э25072024/13 определены: рыночная стоимость спорной квартиры – 4972 445 руб. 14 коп.; рыночная стоимость доли собственника на общее имущество многоквартирного дома – 203 548 руб. 97 коп.; рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, – 1244 979 руб. 87 коп.; размер убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения, – 302 749 руб. 55 коп. (том 2, л.д. 4-87).

Суд, установив данные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований об изъятии спорного жилого помещения у Пирогова В.В. путём выкупа с выплатой ему возмещения, прекращении за ответчиком права собственности и признании права муниципальной собственности на спорное жилое помещение, выселении Пирогова В.В. из спорного жилого помещения.

Принимая во внимание, что Пирогов В.В. с 13.04.2023 по настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 105), суд не нашел оснований для удовлетворения требований о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты ответчиком права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, выселения ответчика, лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Разрешая спор и определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 6723 723 руб. 53 коп., суд руководствовался заключением эксперта ООО «УСОК» ( / / )7 №Э25072024/13 от 20.06.2024.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам, подтверждается представленными сторонами доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом, вопреки доводам истца, правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон.

Судебная коллегия отмечает, что эксперт ( / / )7 имеет соответствующее образование и необходимую квалификацию, а в заключении подробно и последовательно изложены методы исследований, надлежащим образом проанализированы результаты оценки.

Доказательства заинтересованности эксперта ( / / )7 в исходе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены.

Соответственно, судом первой инстанции заключение эксперта обоснованно признано соответствующим требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Экспертом в заключении использованы объекты-аналоги, имеющие сходные характеристики с оцениваемым недвижимым имуществом. В заключении эксперта приведен подробный и математически правильный расчёт рыночной стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество и на земельный участок на основании верных исходных данных. При этом рыночная стоимость спорной квартиры, как и стоимости долей в праве на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок, приведены в заключении эксперта как величины, подлежащие сложению между собой, а не входящие в стоимость друг друга.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом и судом первой инстанции нарушениях норм действующего законодательства при оценке долей ответчика в общем имуществе и в земельном участке основаны на неверном толковании истцом ст. 128, ст. 130, ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-П, поскольку земельный участок, представляющий собой объект гражданских прав, в силу ст.ст. 5, 7 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выступает самостоятельным объектом оценки, в связи с чем установлению подлежит его рыночная стоимость. Стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок подлежит включению в общий размер возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Доводы жалобы о том, что заключение выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, подлежат отклонению, поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Применение коэффициентов и корректировок стоимости в заключении эксперта обоснованно и продиктовано избранной в конкретном случае методикой расчёта.

Довод жалобы о нарушении экспертом Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, является несостоятельным. Судебная коллегия отмечает, что право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит оценщику. При этом оценщик согласно пункту 25 ФСО №7 вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Доводы представителя истца о неправильном применении экспертом поправочного коэффициента к аналогу №1 при определении стоимости земельного участка судебная коллегия отклоняет. Из заключения эксперта ( / / )7 следует, что в данном случае применена корректировка на местоположение 1,826 исходя не из ценового пояса, а исходя из зоны расположения аналога №1 - «Спальные районы города, граничащие к пригороду», согласно показателям корректировки статистического ресурса «СтатРиелт». Исходя из данных названного ресурса, оцениваемый земельный участок относится к 4-ой зоне «Спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру города», которым присвоен коэффициент 0,84, аналог №1 отнесен к 5-ой зоне с коэффициентом 0,46. При делении двух данных коэффициентов экспертом определена корректировка 1,826.

Судебная коллегия не соглашается и с доводами апелляционной жалобы о невозможности использования в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка аналогов №2, №3 и №4, так как они не предназначены для среднеэтажного и малоэтажного строительства. В рассматриваемом случае экспертом использовалась информация, указанная в объявлениях о продаже земельных участков. Источники информации указаны в заключении. При этом площадь объектов-аналогов может влиять только на размер корректировки на площадь (которая была применена экспертом).

Правила землепользования и застройки городского округа – муниципальное образование «г. Екатеринбург», утвержденные Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 10.06.2022 №1597, обязательны только для потенциальных застройщиков, не запрещают выставлять земельные участки на продажу и применять такие объекты в качестве аналогов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отклоняет доводы представителя истца о неверных расчётах экспертом стоимости долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок, как необоснованные и несоответствующие методике, применённой экспертом.

Кроме того, отчёт об оценке от 21.07.2023 №1540/4, выполненный ИП ( / / )8, и отчёт об оценке от 24.04.2023 №2263/23, выполненный ООО «Центр экономического содействия», в соответствии с абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», независимо от содержащихся в них выводов, не могли быть приняты судом первой инстанции в качестве доказательства размера возмещения за изымаемое имущество, поскольку с даты их составления ко времени рассмотрения настоящего дела прошло более 6 месяцев.

Судебная коллегия, оценивая доводы жалобы о неверном распределении понесённых ответчиком судебных издержек по оплате услуг оценщика и эксперта, считает, что суд правильно применил соответствующие нормы процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом произведена оплата услуг ИП ( / / )8 в размере 5 000 руб. по составлению отчёта об оценке, что подтверждается договором на оказание оценочных услуг №1540/4 от 11.07.2023, актом об оказании услуг №37 от 02.08.2023 и приходным кассовым ордером от 02.08.2023 (том 2, л.д. 120-125).

Суд правильно признал данные расходы обоснованными, так как они понесены с целью защиты нарушенных прав ответчика в судебном порядке и обусловлены необходимостью доказывания иного размера возмещения за изымаемое имущество.

Принимая во внимание, что заключение эксперта принято по делу в качестве доказательства, подтверждающего размер возмещения, а проведение экспертизы было обусловлено установлением юридически значимых по делу обстоятельств, решение суда в части разрешения имущественного требования состоялось в пользу ответчика, а его возражения о несогласии с предложенной истцом выкупной ценой признаны обоснованными, суд сделал верный вывод о возмещении Администрацией города Екатеринбурга понесённых Пироговым В.В. расходов по оплате судебной экспертизы в размере 17000 руб. (том 1, л.д. 166; том 2, л.д. 3) в полном объёме.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, поскольку решение принято с соблюдением положений ст.ст. 2, 5, 8, 10, 12, 56, 59, 60, 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в п.п. 1-6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении».

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность решения, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 21.08.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца – без удовлетворения.

Председательствующий: Е.Р. Ильясова

Судьи: С.А. Волкоморов

Ю.Р. Хамиева