Решение по делу № 33-17538/2024 от 20.09.2024

Дело № 33-17538/2024

(№ 2-66/2024)

УИД: 66RS0036-01-2023-001330-35

Мотивированное определение изготовлено 02.11.2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 30.10.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску администрации городского округа Верхняя Тура к Мусагитову Рифату Накиповичу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка

по апелляционной жалобе истца на решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 09.04.2024.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя истца Щукиной И.В. (доверенность от 25.10.2024 сроком до 31.12.2024), поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Ткачковой С.О. (доверенность от 07.10.2024 сроком на три года), возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ответчику, с учетом уточнений просил взыскать с сумму задолженности по договору аренды за период с 01.01.2014 по 31.12.2023 в размере 4787 рублей 15 копеек, пени за просрочку платежей по договору аренды за период с 01.01.2016 по 31.10.2023 в размере 67114 рублей 76 копеек, расторгнуть договор аренды земельного участка, обязать ответчика освободить земельный участок путем демонтажа некапитального строения и передать его по акту приема – сдачи.

В обоснование заявленного иска истец указал, что 03.04.2007 между администрацией городского округа Верхняя Тура и Мусагитовым Р.Н. заключен договор аренды земельного участка № 15/5 с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес> сроком с 03.04.2007 по 03.04.2056 с целевым использованием под отдельно стоящее здание магазина. Земельный участок передан арендодателем ответчику по акту приема-передачи. В соответствии с п.4.4. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в год. Согласно п.4 3 договора уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору заказным письмом. Начиная с 2014 оплата арендной паты по договору аренды земельного участка производится ответчиком с просрочкой платежа. В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 03.10.2023 с требованием перечислить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 10.10.2023 на расчетный счет арендодателя. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. С 01.01.2014 по 31.12.2013 ответчиком частично вносились арендные платежи. Согласно п.4.7 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Определением суда от 21.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Уралтрансбанк».

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на иске настаивала, указала, что нарушение ответчиком существенных условий договора является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке досрочно. Земельный участок находится в залоге у ПАО «Уральский транспортный банк», при неснятом обременении истец лишен возможности распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. В период с 2018 по 2020 годы при расчете арендной платы истцом применен понижающий коэффициент как неработающему пенсионеру. С 2021 года указанный коэффициент не применен, поскольку ответчиком не представлено документов, подтверждающих его статус неработающего пенсионера. Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку ответчиком частично вносились платежи по арендной плате, что свидетельствует о признании ответчиком своего долга.

Ответчик и его представитель против удовлетворения иска возражали, в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности, пояснили, что по требованиям истца до декабря 2018 срок исковой давности пропущен, при расчете размера задолженности истцом неверно применен понижающий коэффициент в формуле расчета арендной платы. На дату рассмотрения дела задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. В соответствии с приказом МУГИСО от 16.12.2020 № 4155 коэффициент 0,1 применяется для определения арендной платы в отношении неработающих пенсионеров по старости, не имеющих в составе семьи трудоспособных лиц. Мусагитов Р.Н. является пенсионером по старости и не имеет в составе семьи трудоспособных лиц, так как проживает с супругой ФИО, также являющейся пенсионером по старости. Предпринимательская деятельность прекращена Мусагитовым Р.Н. в 2018 году. При применении понижающего коэффициента 0,1 сумма годовой арендной платы за 2021 должна составлять 1325 рубля 54 копейки, за 2022- 1329 рублей 38 копеек, за 2003 -1372 рубля 60 копеек, а всего за период с 2021 по 2023 – 4027 рублей 52 копейки. При этом, истец получил за указанный период с ответчика арендную плату в размере 40275 рублей 18 копеек. Ввиду отсутствия долга по арендным платежам и наличие переплаты, связанной с нарушением истцом требований о применении понижающего коэффициента, требования истца о расторжении договора аренды, передаче земельного участка в освобожденном виде, не подлежат удовлетворению. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Решением суда от 27.06.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, касающихся применения срока исковой давности.

В письменных возражениях ответчик просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводах жалобы настаивала, представитель ответчика против доводов жалобы возражала.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом посредством направления извещений почтой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом между администрацией городского округа Верхняя Тура и ответчиком Мусагитовым Р.Н. заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2007 № 15/5, в соответствии с условиями которого ответчику предоставлен варендуземельный участок с кадастровым <№>, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> под отдельно стоящее здание магазина сроком до 03.04.2056 за плату.

При заключении договора стороны установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате (п. 4.4.договора). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае систематической неуплаты арендной платы в течение двух платежных периодов подряд (п. 3.1.5).

02.12.2021 администрация городского округа Верхняя Тура обратилась с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с Мусагитова Р.Н. задолженности по арендной плате по состоянию на 30.11.2021 в размере 107 965 рублей 01 копейка.

Судебным приказом мирового судьи судебного участка № 3 Кушвинского судебного района Свердловской области от 14.12.2021 с Мусагитова Р.Н. в пользу администрации городского округа Верхняя Тура по состоянию на 30.11.2021 взыскано 107965 рублей 01 копейка.

Определением мирового судьи судебного участка № 3 Кушвинского судебного района Свердловской области от 25.12.2023 судебный приказ отменен, впоследствии, при рассмотрении настоящего спора требования истцом уточнены.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком платежи в счет исполнения договора вносились с нарушением установленных договором сроков.

Разрешая заявленные истцом требования и отказывая в их удовлетворении, учитывая обращение истца с заявлением о вынесении судебного приказа 02.12.2021, суд пришел к выводам о том, что по заявленным истцом требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке за период с 01.01.2014 по 30.11.2018 срок исковой давности истцом пропущен, при осуществлении расчета арендной платы за период с 2021 по 2023 г.г. истцом неверно применен понижающий коэффициент 1, при этом арендодателем не учтено, что ответчик Мусагитов Р.Н., предпринимательская деятельность которого прекращена, является пенсионером по старости и не имеет в составе семьи трудоспособных лиц, проживает с супругой ФИО, являющейся пенсионером по старости, что свидетельствует о необходимости применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента 0,1. Поскольку размер арендной платы ответчика за период с 01.12.2018 по 31.12.2023 должен составлять 10661 рубль 48 копеек, а им уплачена сумма 71756 рублей 03 копейки, суд не усмотрел оснований для взыскания задолженности по арендной плате, с учетом положений ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» - оснований для расторжения договора, возложении на ответчика обязанности освободить участок путем демонтажа некапитального строения.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска соглашается.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 вышеназванного постановления).

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установление в законе общего срока исковой давности, т.е. срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также последствий его пропуска (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота (Определения от 18.12.2007 N 890-О-О, от 25.02.2010 N 266-О-О, от 25.01.2012 N 241-О-О, от 24.01.2013 N 66-О и др.).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 18 указанного постановления по смыслу статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным истцом требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.11.2018 являются верными, основанными на вышеприведенных положениях закона, условиях договора о порядке оплаты аренды до 10 числа текущего месяца (пункт 4.4), обращении за судебной защитой в 02.12.2021.

Доводы истца о том, что частичная оплата задолженности в период с 2014 по 2023 г.г. свидетельствует о признании ответчиком долга, являются ошибочными, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. Соответствующие разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о необходимости применения понижающего коэффициента при расчете задолженности за спорный период с 2021 по 2023 г.г.

Согласно положениям Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 16.12.2020 N 4165 "Об утверждении понижающих коэффициентов для отдельных категорий лиц, подлежащих применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов", понижающий коэффициент (неработающие пенсионеры по старости, не имеющие в составе семьи трудоспособных лиц) определен для земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Свердловской области и предоставленных в аренду без торгов, фактическое использование которых осуществляется для личных, домашних и семейных нужд, не связанное с предпринимательской деятельностью и соответствует следующим видам разрешенного использования, предусмотренным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412.

Из материалов дела следует, что земельный участок по договору предоставлялся с целевым использованием – под отдельно стоящее здание магазина. Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка содержится и в ЕГРН (том 1 л.д. 33-37). 12.04.2005 за Мусагитовым Р.Н. зарегистрировано право собственности на нежилое здание – здание магазина, литер А, а, расположенное на указанном участке (том 1 л.д. 71).

То обстоятельство, что предпринимательская деятельность ответчика прекращена, не свидетельствует о возможности применения понижающего коэффициента, поскольку ответчик является собственником коммерческой недвижимости, а земельный участок, учитывая вид его разрешенного использования, фактически используется не для личных, домашних и семейных нужд. В этой связи оснований для применения понижающего коэффициента за период с 2021 по 2023 г.г. у суда не имелось, в связи с чем данные выводы суда основаны на неправильном толковании закона.

За период с 2018 по 2020 г.г. истцом действительно был применен понижающий коэффициент (том 1 л.д. 97, 99, 101-102), однако требований о взыскании размера арендной платы за указанный период без учета применения названного коэффициента, истцом не заявлялось, в связи с чем оснований для перерасчета платы за указанный период судебная коллегия с учетом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не находит.

С учетом установленного в ходе рассмотрения дела находящегося в пределах срока исковой давности периода, сумма подлежащей оплате за период с декабря 2018 года по 31.12.2023 аренды, составляет 46909 рублей 14 копеек (269,52 + 3182,22 + 3182,22 + 13255,44 + 13293,76 + 13725,98).

Поскольку за указанный период ответчиком внесены денежные средства в общей сумме 88714 рублей 59 копеек (том 1 л.д. 19-32, 128-150), учтены истцом в счет оплаты суммы основного долга, судебная коллегия с выводом суда об отсутствии у истца задолженности по оплате суммы основного долга по аренде соглашается.

Разрешая заявленные истцом требования о взыскании задолженности по оплате неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, оценки которым не дано в обжалуемом судебном постановлении, судебная коллегия приходит к следующему.

С представленным истцом расчетом суммы задолженности по неустойке по договору в размере 67114 рублей 76 копеек судебная коллегия согласиться не может, поскольку в пункте 4.7 договора аренды стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки. Доказательств изменения сторонами данного условия в материалах дела не имеется, в то время как из представленного истцом к уточненному иску расчета неустойки следует, что размер неустойки определялся исходя из периода просрочки с 01.01.2014 по 31.10.2023 и размера неустойки 1 %, что противоречит условиям договора.

Вместе с тем, при определении размера подлежащей взысканию неустойки, на чем настаивал истец, истцом не учтено, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, в том числе, в отношении физических лиц.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного Закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

В силу приведенных положений закона и соответствующего подзаконного акта, разъяснений, принимая во внимание, что на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 действовал введенный мораторий, неустойка за допущенное нарушение денежного обязательства за указанный период взысканию не подлежит.

С учетом установленных договором сроков внесения платежей до 10 числа текущего месяца, арендная плата за декабрь 2018 года должна быть внесена до 10.12.2018, соответственно, на указанную сумму подлежит взысканию неустойка исходя из установленного договором аренды размера – 0,1 % в день за каждый день просрочки. В иске истец заявил требования о взыскании неустойки за период, ограниченный датой 31.10.2023. Таким образом, с учетом внесенных ответчиком в спорный период платежей на общую сумму 7072 рублей 95 копеек, сумма неустойки составляет 22705 рублей 66 копеек (7539 рублей 63 копейки - задолженность по неустойке с 11.12.2018 по 31.03.2022 + 15166 рублей 03 копейки – задолженность по неустойке в период с 02.10.2022 по 31.10.2023) исходя из формулы: 269,52 х 1602 дн. х 0,1 %, с учетом увеличения размера задолженности ежемесячно, внесенных ответчиком платежей, периода действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022.

При изложенных обстоятельствах, учитывая то, что задолженность ответчика по арендной плате и неустойке составляла за спорный период сумму 69614 рублей 80 копеек (46909,14 + 22705,66), ответчиком уплачена сумма 88 714 рублей 59 копеек, решение суда об отказе в иске о взыскании задолженности по аренде и неустойки является правильным и отмене по доводам жалобы не подлежит.

Требованиям истца о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка судом дана верная правовая оценка, выводы суда в данной части соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, нарушений норм процессуального законодательства не допущено, то оснований к отмене судебного решения судебная коллегия не усматривает.

Безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 09.04.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи В.А. Зайцева

Т.А. Тяжова