Решение по делу № 2-285/2020 от 16.12.2019

                                                                                                  Гр.дело ...

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2020 года                           ...

Советский районный суд ... в составе судьи Богдановой И.Ю.

при секретаре Бадмаевой А.А. и помощнике судьи Боглановой И.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ханхараева Игоря Олеговича к Товариществу собственников жилья «Коммунальщик», Надлуеву Александру Александровичу и Гомбоеву Ринчину Ильичу о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

у с т а н о в и л:

в суд обратилась истец с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и третьим лицом Гомбоевым Р.И. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в ... помещение ..., площадью 165,1 кв.м. с кадастровым номером .... На момент приобретения имущества споры относительно имущества отсутствовали, истец осматривал помещение совместно с его собственником (Гомбоевым Р.И.), после покупки имущества передал имущество в аренду, однако арендатор не смог воспользоваться имуществом, т.к. ТСЖ «Коммунальщик» заявил свои права на имущество. Истец обращался в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в удовлетворении требований было отказано со ссылкой на решение суда, которым было оспорено право первоначального собственника имущества – договор долевого участия в строительстве спорного нежилого помещения, заключенного между ООО «Бест-Плюс» и Гомбоевой И.И., был признан недействительным, при этом суд указал, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников жилья многоквартирного дома. Истец считает себя добросовестным приобретателем помещения в связи с чем просит признать себя таковым.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Бест-Плюс», Управление Росреестра по РБ и все собственники жилых и нежилых помещений в спорном жилом многоквартирном доме расположенном в ....

В судебное заседание истец Ханхараев И.О. не явился. Его представители по доверенностям Бальбуров В.П. и Барданова Л.В. на требованиях настаивали поясняя, что на момент продажи спорного жилого помещения истцу не было известно о притязаниях третьих лиц – в ЕГРП не было сведений об обременениях; до приобретения имущества истец осматривал помещение, имевшее один вход в него и установил, что долгов по оплате коммунальных услуг по помещению не имеется, при этом по помещению имелись отдельные лицевые счета по оплате коммунальных услуг. После приобретения имущества истец совершил действия по распоряжению имуществом – передал его в аренду третьему лицу, согласовав переустройство помещения с муниципальными учреждениями, при этом учреждения не указывали, что помещение является местом общего пользования и на него имеются притязания третьих лиц. В связи с указанным, с учетом того, что договор купли-продажи помещения не признан недействительным, полагают, истец является добросовестным приобретателем спорного помещения и признание отсутствующим права собственности на спорное помещение у первоначального приобретателя, не должно нарушать прав истца.

Представитель ответчика ТСЖ «Коммунальщик» по доверенности Эдильгириева М.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца поясняя, что на момент сдачи дома в эксплуатацию спорное помещение не являлось обособленным и не могло быть передано в чью-либо собственность, т.к. являлось местом общего пользования и является техническим подвалом. Застройщиком помещение не передавалось первоначальному покупателю, что следует из решений судов состоявшихся ранее по спору в отношении данного помещения. Все иные подвальные помещения были изначально спроектированы как отдельные помещения, пригодные к эксплуатации, спорное же помещение изначально было предусмотрено как технический подвал и спроектировать в него отдельный вход с фасада здания было невозможно, т.к. там находится фундамент всего дома. Истец не был лишен возможности на момент приобретения помещения сопоставить все факты, поинтересоваться у застройщика судьбой помещения и проявить необходимую осмотрительность. Просит учесть, что имущество было продано истцу по цене значительно ниже той, по которой оно продавалось ранее и гораздо ниже рыночной цены, существовавшей на момент продажи имущества (более чем в три раза). Считает, что совокупность обстоятельств свидетельствует о том, что истец действовал не добросовестно, просит в удовлетворении требований истца отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности и в связи с тем, что первый договор о передаче имущества был признан порочным, следовательно и все последующие договора порочны.

Ответчик Надлуев А.А. в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам. О времени и месте рассмотрения дела извещен судом, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, надлежащим образом. В отсутствие доказательств уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанного ответчика.

Представитель третьего лица ООО «Бест-Плюс» по доверенности Мангутова Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца поясняя, что оснований для признания истца добросовестным приобретателем не имеется, т.к. обстоятельства приобретения имущества свидетельствуют об обратном – имущество было приобретено по цене значительно ниже рыночной, покупатель (истец) не выяснилось почему в его помещении находится столь значительное количество приборов учета. Фактически истец никогда недвижимостью не владел, выдав сразу же доверенности третьим лицам, фактически перепланировка помещения истцом не планировалась, речь шла только об устройстве второго, отдельного от ТСЖ, входа.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по РБ по доверенности Лодоева Т.А. суду пояснила, что право собственности истца на спорное помещение было прекращено в ноябре 2018 года, вновь право собственности истца на имущество было зарегистрировано в декабре 2019 года. Поскольку на момент регистрации права собственности истца в октябре 2016 года в ЕГРН не имелось сведений об ограничениях на совершение сделок с имуществом, Росреестр зарегистрировал переход права собственности. Сведения о признании первого договора продажи помещения поступили в Росреестр в феврале 2020 года, но наличие такого решения не свидетельствует о незаконности прав последующих приобретателей имущества, в т.ч. истца.

Третье лицо Грушецкий А.Г. суду пояснил, что является собственником жилого помещения в доме по ... с момента сдачи дома в эксплуатацию. Также он является членом ТСЖ «Коммунальщик». О возникшем споре по поводу помещения ему ничего не известно, однако с уверенностью может сказать, что спорное помещение никто кроме управляющей организации или ТСЖ не занимал.

Третье лицо Гомбоев Р.И. и иные третьи лица - собственники жилых и нежилых помещений в спорном жилом многоквартирном доме расположенном в ... в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам. О времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. В отсутствие сведений об уважительности причин их неявки в суд, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав участников судебного разбирательства дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из Постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 года № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» следует, что о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Разъяснения, связанные с понятием "добросовестный приобретатель", содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В пункте 37 постановления разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В пункте 38 постановления указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При разрешении данного спора судом установлено, что истец Ханхараев И.О. является собственником нежилого помещения, расположенного в ..., общей площадью 165,1 кв.м., поименованное в техническом паспорте как помещение ХVI. Право собственности первоначально возникло у истца Ханхараева И.О. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом Гомбоевым Р.И. Право собственности истца было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Далее суду представлены доказательства тому, что право собственности на имущество истец утратил в соответствии с соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Ханхараев в счет исполнения обязательства из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, передал в собственность ООО «Генеральский» спорное нежилое помещение. Право собственности нового собственника было зарегистрировано Управлением Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ.

Затем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Генеральский» по договору купли-продажи спорное имущество было продано ООО «Строй-Капитал» (регистрация перехода права собственности состоялась ДД.ММ.ГГГГ) и ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-Капитал» продал недвижимое имущество Ханхараеву И.О. Переход права собственности на имущество на имя истца зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с требованием о признании добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, Ханхараев И.О. указывает, что при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ с продавцом Гомбоевым Р.И. истцу не было известно, что в отношении помещения имеется спор, что Гомбоев не имел права на отчуждение этого имущества и согласно сведений ЕГРН право собственности за продавцом было зарегистрировано без обременений.

Однако, совокупность представленных в дело доказательств и пояснений участников судебного разбирательства, свидетельствует об обратном.

Так, суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что у истца, при разумном подходе к оценке добросовестности владения имуществом прежним собственником (Гомбоевым Р.И.) должен был возникнуть вопрос о том, в связи с чем стоимость продаваемого ему имущества снижена столь значительно по сравнению с ранее устанавливаемой ценой на это же имущество - при продаже имущества первоначальным собственником Гомбоевой И.И. в апреле 2011 года покупателю Гомбоеву И.А. стоимость имущества была указана 5 930 000 руб., тогда как истцу имущество продано в октябре 2016 года за 999 000 руб..

Также при должной разумной осмотрительности и поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, у покупателя должен был возникнуть вопрос о расположенной в продаваемом помещении кассе и офисе ТСЖ «Коммунальщик», истец должен был и имел возможность выяснить вопрос (в том числе у ТСЖ «Коммунальщик» и у застройщика ООО «Бест Плюс»): о принадлежности технических устройств, расположенных в продаваемом ему помещении; в связи с чем в помещении (имевшем единственный вход в него через офис организации ТСЖ «Коммунальщик») не был организован самостоятельный вход; почему в помещении хранится инвентарь ТСЖ и т.д.. При этом суд учитывает, что застройщику изначально было известно, что помещение не является самостоятельным объектом постройки, что объект не передавался по договору как самостоятельное помещение и является местом общего пользования, что на момент заключения договора купли-продажи помещения истцом уже существовал спор о пользовании помещением (что следует из постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ). Однако, доказательств тому, что на момент приобретения спорного имущества Ханхараев выяснял данные обстоятельства, суду не представлены.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что поведение истца, претендующего на статус добросовестного приобретателя помещения, нельзя признать таковым, т.к. поведение не соответствует понятию «разумной осмотрительности», вызывает сомнение и соответственно исключает добросовестность.

Кроме того, при покупке спорного объекта недвижимости истец должен был проверить отсутствие всех иных возможных признаков недействительности сделки, кроме отсутствия соответствующих правомочий у отчуждателя недвижимости (п. 38 постановления Пленума N 10/22). Указанных действий истцом также не было совершено, тогда как из нижеописанных обстоятельств дела следует, что право на имущество у первоначального его владельца возникло незаконно.

Так, согласно решения суда ... от ДД.ММ.ГГГГ по требованию Ханхараева И.О. ответчик ТСЖ «Коммунальщик» обязан был освободить занимаемое помещение, расположенное в ... помещение ХVI и передать его его Ханхареву И.О.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ названное решение было отменено, постановлено новое решение об отказе Ханхараеву И.О. в удовлетворении требований об истребовании спорного нежилого помещения.

При этом суд указал, что изначально право собственности на недвижимое имущество возникло на основании договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Бест Плюс» и Гомбоевой И.И. незаконно. Договор участия в долевом строительстве нежилого помещения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным, вследствии чего оснований для истребования имущества спорного имущества в пользу Ханхараева, не имеется.

Названным апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения не действителен как не соответствующий закону, т.к. договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ после введения дома в эксплуатацию. Кроме того, в определении суда указано, что спорный объект недвижимости относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в нем расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Более того, суд указал, что доказательств тому, что помещение было запроектировано и сдано в эксплуатацию как самостоятельное, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец не был лишен возможности установить до покупки имущества возможных признаков недействительности предыдущих сделок, истец-приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако, не предпринял к тому мер, что также подтверждает отсутствие добросовестности поведения истца как приобретателя имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца не имеется, в связи с чем в иске надлежит отказать.

При этом суд учитывает, что договор в соответствии с которым истец просит признать его добросовестным приобретателем спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, утратил свою силу и в настоящее время Ханхараев И.О. владеет имуществом на основании иного договора – договора купли-продажи между ООО «Строй-Капитал» и Ханхараевым от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное обстоятельство также является основанием для отказа истцу в защите его права по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя ответчика об истечении срока исковой давности по требованиям истца судом обсуждены.

В силу ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ ... «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Впервые Ханхараев И.О. обратился в суд за защитой своего права собственника – с иском об истребовании имущества ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств тому, что истец ранее имел возможность установить кто именно является надлежащим ответчиком по иску о защите его права, суду не представлено. С данным иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения трехлетнего срока исковой давности. Таким образом, оснований для применения срока исковой давности в данном споре оснований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ханхараева Игоря Олеговича к Товариществу собственников жилья «Коммунальщик», Надлуеву Александру Александровичу о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд ...

Судья:                                                                                           И.Ю.Богданова