Решение по делу № 8Г-8259/2024 [88-8499/2024] от 15.08.2024

88-8499/2024

2-61/2023

65RS0001-01-2022-000371-23

Девятый кассационный суд общей юрисдикции

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

07 ноября 2024 года                                   г.Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Соловьевой О.В.,

судей Наконечной Е.В., Панфиловой Л.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Раченковой М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (ООО «СЗ «Сахинстрой»), Обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин Слон Инвестмент» о признании отсутствующими обременения, права собственности на помещения, взыскании денежных средств в связи с изменением существенных характеристик объекта долевого строительства, неустойки, штрафа

по кассационной жалобе представителя Раченковой М.В. – Адылова Д.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18 июня 2024 года.

Заслушав доклад судьи Наконечной Е.В., выслушав объяснения сторон,

у с т а н о в и л а:

Раченкова М.В. обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование заявленных требований, что 30.03.2019 между ООО «СЗ «Сахинстрой» и Г.Т.Р., Л.А.С. был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении квартиры проектной площадью 33,25 кв.м, расположенной в многоквартирном доме <адрес>. 20.04.2020 между Г.Т.Р., Л.А.С. и Раченковой М.В. был заключен договор об уступке прав, по условиям которого Г.Т.Р., Л.А.С. уступили Раченковой М.В. права и обязанности участников долевого строительства в отношении указанной квартиры. Уведомлением об окончании строительства многоквартирного дома от 03.06.2020 ООО «СЗ «Сахинстрой» уведомило Раченкову М.В. о необходимости произвести осмотр квартиры и составить акт приема-передачи. В ходе осмотра квартиры, изучении проектной и регистрационной документации Раченковой М.В. было установлено, что указанная квартира состоит на кадастровым учете под номером № с указанием общей площади 34,1 кв.м, однако фактическая площадь квартиры составляет 33,3 кв.м. В площадь квартиры, указанную в ЕГРН, необоснованно включены места, занятые инженерными сетями и отсутствующей стеной, которая должна их закрывать. Также на земельном участке, предназначенным для строительства и эксплуатации многоквартирного дома <адрес>, отсутствуют предусмотренные проектной документацией элементы озеленения и благоустройства, в том числе парковочные места в количестве 71 шт., площадка для мусорного контейнера, детская и спортивные площадки. Также указанный многоквартирный дом расположен в 15 метрах от торгово-делового центра по адресу: <адрес> (при нормативе 50 метров), который относится к 5 классу опасности, что создает угрозу здоровью и жизни проживающих в многоквартирном доме людей. 05.06.2020 составлен акт осмотра квартиры с отражением указанных недостатков, который подписан представителем Раченковой М.В. – Адыловым Д.В., однако, представитель ООО «СЗ «Сахинстрой» от подписи акта отказался. 10.06.2020 Раченковой М.В. в адрес ООО «СЗ «Сахинстрой» направлена претензия по договору участия в долевом строительстве с приложением акта о несоответствии квартиры и общего имущества многоквартирного дома условиям договора участия в долевом строительстве от 30.03.2019 № и проектной документации, с требованием устранить реестровую ошибку в ЕГРН и выплатить пени (неустойку) за нарушение сроков передачи квартиры. 30.09.2020 Раченковой М.В. по почте получен односторонний акт приема-передачи квартиры от 06.08.2020, подписанный представителем ООО «СЗ «Сахинстрой» К.В.Х., 01.10.2020 ею получены ключи от квартиры. В связи с неполной оплатой Раченковой М.В. стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве от 30.03.2019 № Управлением Росреестра зарегистрировано право залога в отношении данной квартиры. Однако, с учетом обязанности ООО «СЗ «Сахинстрой» выплатить Раченковой М.В. сумму в размере 122 997,94 руб. (пеня за просрочку исполнения обязательств) и в размере 885 939,60 руб. (в счет уменьшения цены квартиры в связи с недостатками строительства) какая-либо задолженность у Раченковой М.В. перед ООО «СЗ «Сахинстрой» отсутствует, вследствие чего обременение права собственности Раченковой М.В. на квартиру в виде залога подлежит прекращению. Право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, № оформлено на ООО «Сахалин Слон Инвестмент» неправомерно, так как эти помещения относятся к общедомовому имуществу и принадлежат собственникам помещений дома.

В своих исковых требованиях Раченкова М.В. просила суд (с учетом уточнений) признать отсутствующим обременение спорной квартиры в пользу ООО «СЗ «Сахинстрой» ипотекой в силу закона; признать отсутствующим право собственности ООО «Сахалин Слон Инвестмент» на четыре помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома с кадастровыми номерами №, №, №, №; взыскать с ООО «СЗ «Сахинстрой» неустойку (пени) в размере 117 446,94 руб., стоимость уценки квартиры в связи с изменением существенных характеристик объекта долевого строительства в размере 885 939,60 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы в размере 501 693,27 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Сахалин Слон Инвестмент».

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07.04.2023 исковые требования Раченковой М.В. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18.06.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя Раченковой М.В. – Адылова Д.В. без удовлетворения.

В кассационной жалобе представителя Раченковой М.В. – Адылова Д.В. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу постановлений суда первой и апелляционной инстанции, как не соответствующих фактическим обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права.

В письменных возражениях ООО «СЗ «Сахинстрой» просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Раченковой М.В. – Адылов Д.В., участвовавший в рассмотрении дела посредством видеоконференц-связи с Сахалинским областным судом, поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «СЗ «Сахинстрой» Кузьменко Е.Ю., также участвовавший в рассмотрении дела посредством видеоконференц-связи с Сахалинским областным судом, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. Дело рассмотрено на основании ч.5 ст.379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает предусмотренных ч.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (ч.3 ст.379.7 ГПК РФ).

При вынесении обжалуемых судебных актов таких нарушений судами первой и апелляционной инстанции не допущено.

          В соответствии со ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

           Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

           После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

          Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

           Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

           Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

            Согласно ст.7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

           В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

           Как установлено судами и следует из дела, 30.03.2019 между ООО «СЗ «Сахинстрой» и Г.Т.Р., Л.А.С. был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении квартиры проектной площадью 33,25 кв.м, расположенной в многоквартирном доме <адрес>.

            20.04.2020 между Г.Т.Р., Л.А.С. и Раченковой М.В. был заключен договор об уступке прав, по условиям которого Г.Т.Р., Л.А.С. уступили Раченковой М.В. права и обязанности участников долевого строительства в отношении указанной квартиры.

            Оплата по договору в сумме 3 691 415 руб. за проектную площадь квартиры 33,25 кв.м внесена в полном объеме.

            Раченкова М.В., будучи уведомленной застройщиком 03.06.2020 о готовности к приемке объекта долевого строительства, расположенного в <адрес>, осмотрев 05.06.2020 указанную квартиру, акт приема-передачи квартиры не подписала.

           На недостатки строительства, в связи с которыми не подписан акт, застройщику было указано в представленной за подписью Адылова Д.В. (как представителя истицы) претензии от 10.06.2020 (с приложением акта от 05.06.2020, подписанного от имени Раченковой М.В этим же лицом). Однако, данную претензию застройщик не принял (вернул) по мотивам отсутствия надлежащего подтверждения полномочий представителя, о чем уведомил Раченкову М.В. 13.06.2020.

          До истечения двухмесячного срока с момента осмотра квартиры какие- либо иные претензии от Раченковой М.В. не поступили, вследствие чего застройщиком в одностороннем порядке в соответствии с требованиями ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ был оформлен акт приема передачи квартиры от 06.08.2020, переданный в органы Росреестра и послуживший основанием для регистрации права собственности истицы на указанную квартиру.

           В данном передаточном акте площадь переданной квартиры отражена в размере 34,1 кв.м (при проектной площади 33,25 кв.м). Оговорено обязательство дольщика оплатить в соответствии с условиями договора от 30.03.2019 дополнительную площадь квартиры, а также обременение прав дольщика залогом квартиры до выполнения этого обязательства.

           В дальнейшем застройщиком устранена ошибка в указании площади квартиры.

           В соответствии с представленной в дело выпиской из ЕГРН (л.д.60-68 т.1) право собственности Раченковой М.В. зарегистрировано на квартиру площадью 33,3 кв.м. До момента полной оплаты стоимости квартиры зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона.

           Возможность несоответствия, в частности, возможность увеличения площади построенной квартиры по сравнению с проектной, и обязанность дольщика оплатить дополнительные квадратные метры закреплены в п. 3.2.1. договора от 30.03.2019.

           С площадью квартиры в размере 33,3 кв.м истица согласна.

           Выяснив в ходе судебного разбирательства, что построенная для истицы квартира имеет площадь 33,3 кв.м, то есть на 0,05 кв.м больше, чем это предусмотрено проектной документацией на дом (33,25 кв.м), и что доплата за дополнительную площадь оформленной в собственность Раченковой М.В. квартиры в размере 0,05 кв.м (5551 руб.) в нарушение условий договора от 30.03.2019 ею не произведена, в то же время, оснований для зачета обязательств истицы по внесению указанной суммы в счет исполнения обязательств ответчика по снижению стоимости квартиры либо по выплате неустойки не имеется ввиду отсутствия обстоятельств, влекущих такое снижение и такую выплату, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришли к выводу о невозможности прекращения зарегистрированного в отношении квартиры обременения в виде ипотеки до внесения Раченковой М.В. полной оплаты за квартиру.

            Признавая необоснованными требования истицы о снижении стоимости квартиры в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта долевого строительства, а именно, в связи с отклонением характеристики общедомового имущества от проектной документации (в части благоустройства территории, организации детской, строительной и мусорной площадок, парковочных мест) суды исходили из соответствия переданного объекта условиям договора от 30.03.2019, что подтверждено, в том числе, заключением Государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области от 17.01.2020, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2020, представленными в дело фотоматериалами, и не опровергнуто в установленном порядке стороной истца.

           В исковых требованиях истица полагала, что начиная с 10.06.2020 (дата предъявления претензии за подписью Адылова Д.В.) ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что является основанием к взысканию неустойки за период с 10.06.2020 по 06.10.2020 (дата последующего предъявления претензии за личной подписью Раченковой М.В.). Однако, суды, приняв во внимание установленные по делу обстоятельства, при которых составлялся акт приема-передачи от 06.08.2020 и передавалась квартира, пришли к выводу о необоснованности доводов истицы в данной части.

           Отклоняя требования в части включения в площадь квартиры квадратных метров, в границах которых проходят общедомовые инженерные сети, суды исходили из того, что указанные квадратные метры образуют площадь квартиры в соответствии с представленной проектной документацией. При этом установка перегородок, огораживающих общедомовые инженерные сети, производится согласно условиям договора от 30.03.2019 (п.2.2) самим собственником жилого помещения    после подписания передаточного акта. Оснований для исключения названных квадратных метров из площади квартиры истицы суды при таких обстоятельствах не усмотрели.

          Установив в ходе разбирательства, что принадлежащие ООО «Сахалин Слон Инвестмент» встроенные между зданиями (л.д.191-196 т.2) нежилые помещения (находятся во встроенной вставке между домами и имеют свои кадастровые номера) приобретены указанной организацией на законных основаниях как    самостоятельные обособленные объекты по договору купли-продажи от 24.07.2020, право собственности на которые 31.07.2020 зарегистрировано государством, при этом указанный договор в предусмотренном законом порядке не оспорен и недействительным не признавался, суды указали на невозможность признания отсутствующим права собственности указанной организации на данные помещения.

Оснований не соглашаться с приведенными выводами судов у кассационного суда не имеется, так как эти выводы основаны на установленных фактических обстоятельствах дела и соответствуют нормам действующего законодательства.

Представленные в дело доказательства об обстоятельствах передачи объекта долевого строительства, о характеристиках и качестве переданного объекта оценены судами в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ. Несогласие Раченковой М.В. с тем, как суды оценили доказательства, не может служить основанием к отмене судебных актов в кассационном порядке. Правом переоценки доказательств суд кассационной инстанции в силу требований Главы 41 ГПК РФ не наделен.

Ссылка на направленную в адрес застройщика претензию от 06.10. 2020 по качеству квартиры за подписью Раченковой М.В. не свидетельствует о неправомерности составленного застройщиком в одностороннем порядке акта приемки передачи квартиры от 06.08.2020, так как данная претензия поступила к ответчику значительно позже составления акта, оформленного в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

           Довод о необоснованности оформления права собственности ООО «Сахалин Слон Инвестмент» на расположенные (встроенные) между домами нежилые помещения проверялся и отклонен судами по мотивам, приведенным в решении и апелляционном определении. Суд кассационной инстанции с позицией судов согласен.

           При этом из дела видно, что спорные нежилые помещения носят обособленный характер, обозначены в представленной проектной документации как помещения для обслуживания жилой застройки (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540), не относятся к помещениям общего пользования и по сути имеют административное назначение (административная вставка с самостоятельным входом). В этой связи вывод судов о невозможности (без оспаривания сделки купли-продажи) признания права собственности ООО «Сахалин Слон Инвестмент» отсутствующим по мотивам его оформления на общедомовое имущество представляется правильным.

           Вывод судов относительно правильности включения в площадь квартиры тех квадратных метров, через которые проходят общедомовые коммуникации, основан на верном применении норм действующего законодательства, в том числе положений ст.15, ст.16 Жилищного кодекса РФ, и согласуется с фактическими обстоятельствами дела, установленными из договора участия в долевом строительстве и из проектной документации к нему. При этом сам по себе факт прохождения общедомовых коммуникаций через конкретную квартиру не является основанием для уменьшения площади этой квартиры, из чего верно исходили суды при рассмотрении дела.

           Приведенные в судебных постановлениях выводы относительно отсутствия оснований для признания отсутствующим обременения квартиры до полной оплаты истицей стоимости квартиры и для снижения стоимости квартиры в связи с несоответствием характеристик общедомового имущества требованиям договора от 30.03.2019 являются обоснованными и мотивированными. Обстоятельств, опровергающих правильность этих выводов, в кассационной жалобе не содержится.

Нарушений в применении и толковании норм материального права, нарушений норм процессуального права, повлекших неправильное рассмотрение дела, судами первой и апелляционной инстанции не допущено.

Несогласие истицы с принятыми судебными постановлениями само по себе, при отсутствии со стороны судов нарушений норм материального и процессуального права, не может служить основанием к отмене этих постановлений в кассационном порядке.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что предусмотренные ч.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основания для отмены обжалуемого судебного акта по доводам кассационной жалобы не установлены, суд кассационной инстанции полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь ст.390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18 июня 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Раченковой М.В. – Адылова Д.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 18.11.2024.