Решение по делу № 2-2134/2018 от 16.05.2018

Дело № 2-2134/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2018 года город Киров

Октябрьский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Николиной Н.С.,

при секретаре судебного заседания Перминовой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пескишева С.Н. к ООО «АН-Строй», ЗАО «Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи расторгнутым,

У С Т А Н О В И Л :

Пескишев С.Н. обратился в суд с иском к ООО «АН-Строй», ЗАО«Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи расторгнутым. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 ноября 2014 года между ЗАО «Стройиндустрия», как продавцом, и им (Пескишевым С.Н.), как покупателем, был заключен договор № (далее по тексту – договор). В соответствии с условиями указанного договора, ЗАО «Стройиндустрия» продало, а истец приобрел объект недвижимого имущества – объект, незавершенный строительством, по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями указанного договора, площадь объекта составляет 789,4 кв. м.

При исполнении договора купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю объект с характеристиками, соответствующими условиям договора купли-продажи.

Однако, в ходе сдачи дома (в котором расположен объект) в эксплуатацию, площадь объекта составила 579,2 кв. м. Таким образом, фактическая площадь объекта, приобретенного истцом, оказалась меньше площади, указанной в договоре, более чем на 25%.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что товар (объект недвижимости), который фактически был передан истцу по договору от 25.11.2014, не соответствует описанию, содержащемуся в существенных условиях данного договора, и такое несоответствие является неустранимым.

Переданный по договору от 25.11.2014 объект недвижимого имущества значительно меньше площади, указанной в таком договоре, что нарушает его (истца) права, как покупателя.

В связи с нарушением его (истца) прав им в адрес ответчиков было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора.

Вместе с тем, поскольку сам договор повлек за собой определенные правовые последствия, он (истец) заинтересован в установлении факта расторжения договора в судебном порядке путем подачи иска о признании договора № от 25.11.2014 расторгнутым.

Основанием для указания в качестве ответчика ООО «АН-строй» является тот факт, что по договору уступки права требования № от 14.04.2015 ЗАО «Стройиндустрия» уступило ООО «АН-строй» права требования к истцу по договору от 25.11.2014.

Пескишев С.Н. просит признать расторгнутым договор № от 25.11.2014, заключенный между ним и ЗАО «Стройиндустрия».

Истец Пескишев С.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в судебное заседание представителя.

В судебном заседании представитель истца Рязанов А.А., действующий на основании доверенности, изложенное в исковом заявлении поддержал, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель ответчика ООО «АН-Строй» Свищёв О.И., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования Пескишева С.Н. не признал в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых указал, что считает исковое заявление Пескишева С.Н. о признании расторгнутым договора купли-продажи незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Полагает, что, по смыслу искового заявления, Пескишев С.Н. просит суд установить факт, имеющий юридическое значение, а именно: установить факт расторжения договора купли-продажи от 25 ноября 2014 года №. Однако факты, имеющие юридическое значение, устанавливаются в порядке, определенном главой 28 ГПК РФ. В своем уведомлении о расторжении договора купли-продажи истец не заявлял о возврате объекта недвижимости в собственность нового кредитора, не содержится такая просьба и его исковом заявлении о признании договора купли-продажи расторгнутым. Кроме того, необходимо учесть и то обстоятельство, что Пескишев С.Н. продал объект недвижимости Молчанову Д.И. по договору купли-продажи от 07.10.2016. Это обстоятельство делает невозможным расторжение договора купли-продажи путем отказа от его исполнения. Фактически Пескишев С.Н. просит суд легализовать его отказ от исполнения денежного обязательства перед продавцом недвижимости, не обязывая его вернуть объект недвижимости в собственность продавца (нового кредитора). Пескишев С.Н. не исполнил денежного обязательства перед продавцом объекта недвижимости, при этом, продал объект недвижимости третьему лицу (Молчанову Д.И.), в связи с чем его процессуальная и материальная заинтересованность в данном деле отсутствует. Пескишев С.H. не исполнил своего денежного обязательства перед ЗАО «СтройИндустрия» (первоначальный кредитор и ООО«АН?строй» (новый кредитор) по договору купли-продажи от 25 ноября 2014 года №, в связи с чем, решением Солнцевского районного суда города Москвы, постановленным 24 апреля 2017 года по гражданскому делу №2-305/17 и вступившим в законную силу 10 июля 2017 года, с ПескишеваС.Н. в пользу ООО «АН-строй» взыскан долг по договору купли-продажи от 25 ноября 2014 года № в сумме 20000000 руб., проценты 1352961 руб. 74 коп., расходы по оплате государственной пошлины с искового заявления в размере 60000 руб. Определением Солнцевского районного суда города Москвы от 23.04.2018 Пескишеву С.Н. отказано в пересмотре вышеуказанного решения от 24.04.2018 по вновь открывшимся обстоятельствам. Кроме того, ответчик полагает, что поведение Пескишева С.Н., как участника гражданских правоотношений, является недобросовестным, что, прежде всего, выражается в том, что он (истец), заключив договор купли-продажи объекта недвижимости, знал или должен был знать, что не сможет выполнить свои денежные обязательства перед продавцом, однако не предпринимал никаких мер, направленных на выполнение своих денежных обязательств перед ООО «АН-строй» по договору № от 25.11.2014, умышленно продал объект недвижимости третьему лицу, а деньги, полученные от продажи объекта недвижимости, не передал новому кредитору ООО «АН-строй». В связи с вышеизложенным, представитель ответчика ООО «АН-строй» просил отказать Пескишеву С.Н. в удовлетворении его исковых требований.

Представитель ответчика ЗАО «Стройиндустрия» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия и отзыв, в котором указал, что при проведении замера нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, проданного Пескишеву С.Н. по договору купли-продажи № от 25.11.2014, было установлено, что площадь нежилого помещения, проданного Пескишеву С.Н. по вышеуказанному договору, составляет 579,2 кв. м. При этом, истцом были произведены расчеты за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на сумму 10000000 руб.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалх дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия. В направленном в адрес суда отзыве указал, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного объекта содержатся следующие сведения. С 19.03.2018 право собственности на объект недвижимости: помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 579,2 кв. м, зарегистрировано за С. на основании договора купли-продажи от 02.03.2018, заключенного с Молчановым Д.И. Последний приобрел право собственности на спорное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2007 № выдавший орган: администрация МО «Город Киров», договора купли-продажи от 27.09.2016. Ранее (09.12.2014) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 97% было зарегистрировано право собственности за Пескишевым С.Н. на основании договора от 25.11.2014 №п, заключенного с ЗАО«СтройИндустрия». 07.10.2016 был зарегистрирован переход права собственности от Пескишева С.Н. к Молчанову Д.И. на основании договора купли-продажи от 27.09.2016. Обязательства по договору прекращены. Решение суда о расторжении договора не будет являться основанием для совершения каких-либо регистрационных действий.

Третье лицо Молчанов Д.И. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств, отзыва не представил.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований либо возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 25.11.2014 между Строительная управляющая компания Закрытое акционерное общество «СтройИндустрия» (продавец) и Пескишевым С.Н. (покупатель) был заключен договор №, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество: объект права – объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, этаж цокольный, степень готовности объекта 97% с кадастровым (или условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, помещение №, общая площадь, составляющая по наружным обмерам 789,4 кв. м, уточняется после сдачи объекта и получения паспорта БТИ (п. 1.1 договора). Общая сумма, которую покупатель обязуется оплатить продавцу составляет 20000000 руб. Цена недвижимого имущества является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 договора). Цена недвижимого имущества уплачивается в полном объеме покупателем продавцу в срок не позднее 31декабря 2015 года (п. 2.2 договора) (л.д. 27-30).

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно представленной в материалы дела копии договора уступки права требования № от 14.04.2015, Строительная управляющая компания ЗАО «СтройИндустрия» (первоначальный кредитор) уступила в порядке, предусмотренном главой 24 ГК РФ, ООО «АН-строй» (новый кредитор) право требовать с должника (Пескишева С.Н.) исполнения обязательства по договору № от 25.11.2014 в сумме 20000000 руб. без НДС (п. 1.1.) Новый кредитор за полученное право требования производит расчет с первоначальным кредитором в сумме 20000000 руб. без НДС до 31.12.2015 любым способом, не запрещенным законодательством РФ, в том числе, векселями, путем зачета взаимных требований (п. 1.3.) (л.д.11-12).

В материалы дела представлено выданное администрацией МО «Город Киров» за №RU43306000-«046ж» от 29.12.2007 разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (жилая часть), расположенного по адресу: <адрес>. Согласно приложению к вышеуказанному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с заключением от 15.08.2017 № 45/17 (дополнение к заключению от 29.12.2007) № 118/07) «О соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов» управления государственного строительного надзора министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кировской области общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта дополнить: площадь встроенных помещений – 579,2 кв. м (л.д. 13-16).

В связи тем, что фактическая площадь приобретенного объекта, по мнению Пескишева С.Н., оказалась меньше площади, указанной в договоре, более чем на 25%, 16.05.2018 им в адрес ответчиков было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора № от 25.11.2014 (л.д.17).

Как указал истец, поскольку сам договор повлек за собой определенные правовые последствия он (Пескишев С.Н.) заинтересован в установлении факта расторжения договора от 25.11.2017 в судебном порядке, в связи с чем обратился с вышеуказанным иском в суд.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обосновывая исковые требования, Пескишев С.Н. ссылается на то, что по условиям договора, площадь приобретаемого объекта составляла 789,2кв.м, а в ходе сдачи объекта в эксплуатацию площадь указанного объекта составила 579,2 кв. м. В подтверждение того, что площадь приобретенного им (Пескишевым С.Н.) объекта составила 579,2 кв. м истцом представлены сведения из заключения от 15.08.2017 № (дополнение к заключению от 29.12.2007 №), согласно которым площадь встроенных помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, составляет – 579,2 кв. м.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств дела, норм действующего законодательства и условий договора № от 25.11.2014 (при его буквальном толковании), суд приходит к выводу о том, что при заключении указанного договора ЗАО «СтройИндустрия» (продавец) и Пескишев С.Н. (покупатель) однозначно договорились о том, что площадь приобретаемого покупателем недвижимого имущества – объекта незавершенного строительством, назначение: нежилое, этаж цокольный, степень готовности объекта 97%, с кадастровым (или условным) номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, общей площадью – по наружным обмерам – 789,4 кв. м, будет уточнена после сдачи объекта и получения паспорта БТИ. При этом, общая сумма, которую покупатель обязуется оплатить продавцу (цена недвижимого имущества), составляет 20000000 руб. Указанная цена недвижимого имущества является окончательной и изменению не подлежит; должна быть уплачена покупателю продавцу в полном объеме в срок не позднее 31.12.2015.

Однако, как установлено судом, в нарушение п. 2.1 договора № от 25.11.2014, оплата по указанному договору истцом Пескишевым С.Н. в оговоренный сторонами срок произведена не была, что подтверждается решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 06.04.2017, согласно которому с Пескишева С.Н. в пользу ООО «АН-Строй» (нового кредитора) взыскан долг по договору купли-продажи в сумме 20000000 руб., проценты в размере 1352961 руб. 74 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60000 руб. (л.д. 55-57).

Кроме того, определением Солнцевского районного суда г. Москвы от 23.04.2018 Пескишеву С.Н. было отказано в пересмотре вышеуказанного решения Солнцевского районного суда г. Москвы от 06.04.2017 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Доводы представителя истца о том, что при заключении договора от 25.11.2014 истец не обратил внимания на то, что общая площадь объекта составляет 789,4 кв. м по наружным обмерам, отклоняются судом, поскольку договор подписан собственноручно истцом, с его условиями, являющимися понятными и определенными, Пескишев С.Н. был ознакомлен лично, возражений против таких условий договора при его заключении не имел (доказательств обратного стороной истца не представлено). Таким образом, на момент заключения договора истцу было достоверно известно о том, что площадь приобретаемого им нежилого помещения не окончательна и после сдачи объекта подлежит уточнению.

Кроме того, как следует из материалов дела, 07.10.2016 вышеуказанный объект недвижимости был продан истцом за 10000000руб. ИПМолчановуД.И., который в свою очередь продал данный объект недвижимости С. (нынешний собственник объекта) на основании договора купли-продажи от 02.03.2018. Следовательно, истец заявляет требования о признании договора купли-продажи от 25.11.2014 расторгнутым, не являясь собственником вышеуказанного имущества.

Таким образом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом Пескишевым С.Н. не представлены доказательства, указывающие на наличие оснований для расторжения договора № от 25.11.2014 в одностороннем порядке. При этом, суд отмечает, что обязательства истца перед ООО «АН-строй» по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества по вышеуказанному договору до настоящего времени в полном объеме не исполнены, а сам истец в настоящее время не является собственником спорного объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Пескишева С.Н.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Пескишева С.Н. к ООО «АН-Строй», ЗАО «Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи расторгнутым – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29.07.2018.

Судья Н.С. Николина