Решение по делу № 2-71/2019 от 06.12.2018

Гр.дело №2-71/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    05 февраля 2019 года Талдомский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Румянцевой М.А. при секретаре Голубеве С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Талдомского городского округа и третьему лицу ФИО3 об обязании расторгнуть договор аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды, обязании направить договор на регистрацию,

УСТАНОВИЛ

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и 3-ему лицу, просит расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2458 кв.м. по адресу <адрес> 2-й <адрес>,заключенный между <адрес> и ФИО3, обязать <адрес> заключить с истцом договор аренды данного земельного участка и направить его на регистрацию.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещена надлежаще. Обратилась с ходатайством об отложении судебного разбирательства, ссылаясь на то, что обратилась в <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, которое судом оставлено без удовлетворения. Поскольку истец не явилась в суд без уважительных причин, суд рассматривает дело в ее отсутствие.

Из искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Администрацией Талдомского муниципального района <адрес>, был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 2458 кв.м. по адресу <адрес> 2-й <адрес>, сроком на 25 лет. На данном земельном участке расположен гостевой дом, ранее принадлежавший на праве собственности ФИО3 В связи с образовавшимися долгами ФИО3, судебный пристав- исполнитель Талдомского РОСП арестовал гостевой дом, была произведена его оценка и дом был выставлен на торги. По результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ, истцу, как участнице и победительнице торгов, перешло право собственности на гостевой дом. После регистрации права собственности истцу стало известно о том, что земля, на которой расположен дом, находится в аренде у ФИО3 и она (ФИО2) не может подойти к дому, поставить забор. Истец не может застраховать дом, т.к. не является арендатором земельного участка, на котором расположен гостевой дом. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в <адрес> с заявлением о разрешении переуступки прав по договору аренды спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ она получила ответ, что <адрес> не возражает против переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Из выписки из ЕГРН на земельный участок следует, что договор аренды с ФИО3 не расторгался. Считает, что она, как собственник гостевого дома, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях, что и прежний собственник гостевого дома. Просит обязать <адрес> расторгнуть договор аренды земельного участка с КН № площадью 2458 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, заключенный между <адрес> и ФИО3, обязать <адрес> заключить договор аренды земельного участка площадью 2458 кв.м. категория земель –земли поселений, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства с ФИО2 на тех же условиях и в том же объеме, что и с прежним собственником гостевого дома и обязать <адрес> направить договор аренды на государственную регистрацию.

Представитель ответчика <адрес> ФИО5 исковые требования об обязании расторгнуть договор с ФИО3 не признал, ссылаясь на то, что законных оснований для этого нет. Не возражает против уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на истца.

Представитель 3-его лица ФИО3 – ФИО6 исковые требования не признал, пояснил, что гостевой дом был оформлен ФИО3 в упрощенном порядке по «Дачной амнистии». В настоящее время на арендованном земельном участке с КН № отсутствует строение «Гостевой дом» площадью 56 кв.м. На участке находятся технические строения, ни одно из которых не имеет технических характеристик, указанных в документах на «Гостевой дом» с КН №. В процессе оценки и реализации гостевого дома на торгах, ФИО3 никто не уведомлял, никто не выходил на местность не проверял факт существования гостевого дома. В настоящее время по адресу <адрес> 2-<адрес> находятся 2 земельных участка с КН № и с КН № которые находятся в аренде у ФИО3 Так как координаты гостевого дома с КН не вынесены на местность, нет оснований утверждать, что он расположен на земельном участке с КН №. Судебные приставы не имели права разделять судьбу «Гостевого дома» и арендованного земельного участка. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав представителя ответчика и представителя 3-его лица, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствующей редакции, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент разрешения спора), если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пункты 2 - 11 указанной нормы регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует административный порядок раздела земельного участка.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрена возможность раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 является собственником гостевого дома площадью 56 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: МосковскаЯ область, <адрес>, 2-ой <адрес>, что следует из выписки из ЕГРН/л.д.<данные изъяты> Право собственности истца на данный объект недвижимости зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника ФИО3 – третьего лица по делу /л.д<данные изъяты>

Указанный объект недвижимости, по утверждению истца, расположен на земельном участке площадью 2458 кв.м с кадастровым номером №, с разрешенным использованием для ИЖС, по адресу: <адрес>, пр.2-ой Пушкинский, <адрес>, находящемся в аренде у ФИО3 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 25 лет, следует из выписки из ЕГРН /л.д.<данные изъяты> и сторонами не оспаривается.

Истец обратилась к ответчику с заявлением о разрешении на переуступку прав по договору аренды земельного участка, заключенного с ФИО3, ссылаясь на то, что является собственником гостевого дома /л.д<данные изъяты>

Ответчик своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.<данные изъяты> сообщил, что не возражает против переуступки права аренды в пределах срока действия договора.

Однако, против заключения соглашения о переуступке прав по договору аренды возражает ФИО3, представитель которого подтвердил это в судебном заседании.

Вместе с тем, истец обратилась в суд с иском к ответчику Администрации Талдомского городского округа – об обязании расторгнуть договор аренды вышеуказанного земельного участка с ФИО3 и обязании заключить договор аренды данного земельного участка с истцом и обязании направить его на регистрацию.

Однако, с такими заявлениями в Администрацию Талдомского городского округа истец не обращалась.

Более того, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец, а не на весь земельный участок, на котором расположено приобретенное истцом нежилое здание – гостевой дом.

Таким образом, доводы истца о том, что к ней перешло право пользования всем земельным участком площадью 2458 кв.м с разрешенным использованием для жилищного строительства при приобретение нежилого здания площадью 56 кв.м не основаны на законе.

Кроме того, заслуживают внимания доводы представителя третьего лица об отсутствии доказательств фактического наличия объекта недвижимости – гостевой дом, на земельном участке с кадастровым номером № координаты гостевого дома на местности не определены и наличии иных технических строений, принадлежащих ФИО3

Спорный договор аренды земельного участка, заключенный между ответчиком и третьим лицом, сторонами исполняется и оснований для его расторжения ответчик не имеет, что подтвердил представитель в судебном заседании.

На основании изложенного, заявленные исковые требования ФИО2суд оставляет без удовлетворения по вышеизложенным обстоятельствам.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:    

Иск ФИО2 к Администрации Талдомского городского округа и третьему лицу ФИО3 об обязании расторгнуть договор аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды, обязании направить договор на регистрацию, оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья М.А.Румянцева

Мотивированное решение

изготовлено 20.02.2019 г.