Решение по делу № 2-169/2024 (2-4596/2023;) от 19.04.2023

Дело № 2-169/2024

(УИД) 59RS0007-01-2023-002896-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2024 года                                                                            <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Томиловой В.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя истца ФИО6,

рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации <адрес>, администрации <адрес>, Территориальному управлению Росимущества по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки, встречному иску администрации <адрес> к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, погашении записи о регистрации права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, признании права собственности в порядке наследования,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 с учетом привлечения соответчиков обратилась в суд с иском <адрес>, Администрации <адрес>, Территориальному управлению Росимущества по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры по адресу <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>23. Сторонами определена стоимость в размере 1 000 000 руб. По условиям договора оплата производится в рассрочку, путем передачи денег продавцу в следующие сроки: 176 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, затем ежемесячно 8 000 руб. до 10 числа каждого месяца. После получения последнего платежа, продавец обязуется выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объеме и предоставить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. В силу п. 3.5 договора с момента регистрации права собственности покупателя до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца. Право собственности истца и ипотека в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. Оплата производилась путем передачи денежных средств, оплаты кредитных обязательств и коммунальных платежей продавца, покупкой бытовой техники, при этом сам ФИО1 проживал в спорной квартире. После смерти ФИО1 в июле 2020 года истец и ее мать полностью занимались похоронами. ФИО2 через МФЦ обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о погашении записи об ипотеке, ей было отказано, разъяснено право обращения в суд. Истец считает, что полностью выполнила обязательства по договору купли-продажи, в связи с чем полагает, запись об ипотеке подлежит прекращению.

Администрация <адрес> обратилась со встречным иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, погашении записи о регистрации права собственности ФИО2, признании квартиры выморочным имуществом, признании права собственности на квартиру за администрацией <адрес> в порядке наследования.

В обоснование заявленных требований указала, что у администрации имеются сомнения в получении ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи, то есть выполнения ФИО2 условия по оплате жилого помещения, что ведет к существенному нарушению условий договора купли-продажи. При этом, полагают, что квартира в отсутствие иных наследников, является выморочным имуществом и должна перейти в собственность муниципального образования.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требованиях настаивала.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчиков администрации <адрес>, администрации <адрес>, Территориального управления Росимущества по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей, письменный отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, письменный отзыв на исковое заявление.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

С соответствии с части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 « 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 « 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

- в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

- в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из абзаца 1 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Судом установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д. 11-12, т.1).

Согласно п. 1 договора Продавец продал Покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, расположенную на третьем этаже 3-х этажного кирпичного жилого дома, кадастровый номер объекта (условный номер объекта) №.

Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от 21.03.2005г.

Стоимость квартиры составляет 1 000 000,00 руб. (п.2.2. договора).

Согласно п. 2.3. договора расчет между сторонами производится в рассрочку путем передачи денег продавцу в следующие сроки: в размере 176 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в размере по 8 000 руб. до 10 числа каждого месяца.

В силу п. 3.5 договора с момента регистрации права собственности покупателя до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца. Право собственности истца и ипотека в силу закона зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. Оплата производилась путем передачи денежных средств, оплаты кредитных обязательств и коммунальных платежей продавца, покупкой бытовой техники, при этом сам ФИО1 проживал в спорной квартире.

В июле 2020 года ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. умер, наследственное дело после его смерти не открывалось, что подтверждается информацией из реестра наследственных дел, размещенной на общедоступном официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (л.д. 197,т.1).

Всего по договору купли-продажи в рассрочку до июля 2020г. истцом было внесено 978 034,00 руб.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной записи № (л.д. 51-55, т.2).

Судом назначалась экспертиза, на разрешение которой ставились вопросы: Выполнена ли подпись в договоре купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в строке «Продавец» самим ФИО1 или иным лицом? Выполнены ли подписи в представленных расписках о получении денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ самим ФИО1 или иным лицом?

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. эксперт ФИО4 ФБУ ПЛСЭ Минюста России пришла к следующим выводам:

По первому вопросу установлено: подпись в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на третьем листе в графе «Подписи сторон» в строке «Продавец» после рукописной записи, выполнены самим ФИО1.

По второму вопросу: подписи от имени ФИО1, расположенные в расписках о получении денежных средств: от <данные изъяты> после рукописных текстов выполнены самим ФИО1.

Установить, кем: ФИО1 или другим лицом выполнены подписи от его имени, расположенные в расписках в получении денежных средств: от <данные изъяты>., полученных за три месяца, после рукописных текстов, не представилось возможным. Невозможность решения вопроса об исполнителе объясняется относительной простотой и относительной краткостью части исследуемых подписей, а также высокой вариативностью общих и частных признаков как исследуемых подписей, так и образцов подписей ФИО1, объем которых не позволил в полной мере выявить и оценить вариативность и устойчивость имеющихся признаков. (л.д.214-217, т.2).

Суд принимает заключение эксперта ФИО4 ФБУ ПЛСЭ Минюста России в качестве относимого и допустимого доказательства, оснований сомневаться в компетентности эксперта и в достоверности выводов, изложенных в заключении, не имеется, поскольку заключение дано экспертом, имеющим необходимую квалификацию и обладающим специальными познаниями, при этом эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит указание на используемые методики, формулы расчета, используемую литературу, подробную исследовательскую часть и основанные на исследовании мотивированные выводы.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы стороны не заявили.

Определением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. истцу ФИО2 разрешено внесение денежных средств в размере 21 966 руб. на депозитный счет Управления судебного департамента в <адрес> в целях обеспечения исполнения решения суда (л.д.244, т.1).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, судом установлено, что обязательство по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. покупатель перед ответчиком исполнил в полном объеме. Однако, регистрационная запись об ограничении и обременении объекта недвижимости: номер государственной регистрации №/№1 от ДД.ММ.ГГГГ в виде ипотеки сохраняется до настоящего времени. В настоящее время обременение в виде ипотеки в силу закона препятствует собственнику квартиры в полной мере реализовать свои права пользования и распоряжения принадлежащим имуществом.

Истец иным образом не имеет возможности произвести погашение записи об ипотеке в отношении спорной квартиры, в связи с этим, суд приходит к выводу, что им избран надлежащий способ защиты своих прав.

Разрешая встречные требования о расторжении договора купли-продажи, погашении записи о регистрации права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, признании права собственности в порядке наследования, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обстоятельств существенных нарушений договора другой стороной истцом по встречному иску не приведено. Достоверных и убедительных данных, свидетельствующих о том, что ФИО1 не были получены денежные средства по договору купли-продажи двухкомнатной квартиры, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, заключение эксперта, суд считает исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для расторжения договора купли продажи квартиры, не имеется. Соответственно, погашении записи о регистрации права собственности ФИО2 и признании квартиры выморочным имуществом, признании права собственности на квартиру за администрацией <адрес> в порядке наследования,

Руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации <адрес>, администрации <адрес>, Территориальному управлению Росимущества по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной на 3 этаже 3-х этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>23, состоящее из 2-х комнат, общей площадью 416,8 кв.м., в том числе жилой площадью 29,6 кв.м., кадастровый номер объекта (условный) 59-59-01/092/2005-389, регистрационная запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречный иск администрации <адрес> к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, погашении записи о регистрации права собственности, признании квартиры выморочным имуществом, признании права собственности в порядке наследования, без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна. Судья                                                                             В.В. Томилова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Подлинное решение подшито в дело №.

Дело находится в Свердловском районном суде <адрес>