Решение по делу № 2-625/2024 от 31.01.2024

Гражданское дело № 2-625/2024

УИД 74RS0030-01-2024-000360-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2024 года                                                            г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Котельниковой К.Р.,

при секретаре: Сарсикеевой Ф.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старкова А.Г. к администрации г. Магнитогорска, управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Старков А.Г. обратился в суд с иском к администрации г. Магнитогорска о признании незаконным отказа администрации г. Магнитогорска в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 698 кв.м.. расположенном по адресу: <адрес> для завершения строительства, возложении обязанности на администрацию г. Магнитогорска заключить с истцом договор аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года.

В обоснование иска указано, что в ноября 2023 года истец обратился в администрацию г. Магнитогорска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 698 кв.м.. расположенном по адресу: <адрес>, для завершения строительства, расположенного в границах указанного земельного участка объекта незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности. В удовлетворении заявления истцу было отказано, что противоречит действующему законодательству, поскольку объект незавершенного строительства, готовностью 5% существует, принадлежит на праве собственности в силу договора купли-продажи Старкову А.Г. Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Договор купли-продажи недействительным признан не был, на торги имущество не передавалось, Старков А.Г. сохраняет право собственности на объект, в связи с чем, права истца отказом администрации города от заключения договора аренды земельного участка, нарушаются.

Истец Старков А.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца Старкова А.Г. - Тросиненко Ю.А., в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд письменные пояснения, в которых просила исковые требования удовлетворить, указала, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства прекратил свое существование в качестве объекта гражданских прав с момента вступления в законную силу решения Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 03.08.2021, которым суд установить, что спорный объект, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости в качестве недвижимого имущества, в действительности таковым не является, не подтверждено у него признаков недвижимости, в результате чего суд признал отсутствующим право собственности Старкова А.Г. на объект незавершенного строительства.

Представитель ответчика управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третьи лица Рыбинский А.Н., Бикбулатов Р.В. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, заказной судебной корреспонденцией.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ в недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22 мая 2014 года администрацией г. Магнитогорска по договору № Бикбулатову Р.В. передавался в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) площадью 698 кв.м. с кадастровым №, согласно данных кадастрового учета, находящий по адресу: <адрес>, на участке расположен объект незавершённого строительства, площадь застройки 149,7 кв.м., степень готовности: 5%.

Соглашением о расторжении договора № от 22.05.2014 договор аренды указанного земельного участка расторгнут 09.01.2017.

16 января 2017 года администрация г. Магнитогорска вновь предоставляет по договору № Бикбулатову Р.В. в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) площадью 698 кв.м. с кадастровым №.

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от дата признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Старкова А.Г. на объект незавершенного строительства, имеющий следующие характеристики: площадь застройки 149,7кв.м, степень готовности 5 %, кадастровый номер объекта №, расположенный по адресу: <адрес>, постановлено снять с государственного кадастрового учета указанный объект незавершенного строительства. В удовлетворении встречных исковых требований Старкова А.Г. к администрации г. Магнитогорска о признании договора аренды земельного участка возобновленным на определенный срок отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от дата решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от дата оставлено без изменения, апелляционная жалоба Старкова А.Г. - без удовлетворения.

Администрация г. Магнитогорска во исполнение решения Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от дата обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства.

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области отказано в снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства ввиду наличия зарегистрированного ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона в пользу Рыбинского А.Н.

15 ноября 2023 года Старковым А.Г. подано заявление в администрацию города Магнитогорска с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес> на новый срок, для завершения строительства.

30.11.2023 письмом № от 30.11.2023 Старкову А.Г. отказано в предоставлении муниципальной услуги, поскольку согласно выписки из ЕГРН от 17.11.2023 № право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым № возникло 06.04.2021, таким образом, право собственности возникло после 01.03.2015 и ранее с предыдущим собственником Бикбулатовым Р.В. заключался договор аренды земельного участка от 16.01.2017 № для завершения строительства, в связи с чем, нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 -ФЗ не применимы. Кроме того, решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска право на объект незавершенного строительства признано отсутствующим.

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от дата, вступившего в законную силу дата, прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым № по адресу: <адрес>. Погашена внесенная в Едином государственном реестре недвижимости регистрационная запись об обременении (ипотека в силу закона) объекта незавершенного строительства с кадастровым № по адресу: <адрес>. Решение суда явилось основанием для аннулирования записи об обременении (ипотека в силу закона) объекта незавершенного строительства с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Истцом в обоснование заявленных требований указано о том, что объект незавершенного строительства, готовностью 5% существует, принадлежит на праве собственности в силу договора купли-продажи Старкову А.Г. Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Договор купли-продажи недействительным признан не был, на торги имущество не передавалось, Старков А.Г. сохраняет право собственности на объект, в связи с чем, права истца отказом администрации города от заключения договора аренды земельного участка, нарушаются.

С указанным суд не соглашается в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 вышеуказанной статьи).

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу п. 52 вышеуказанного Постановления признается достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

Только государственная регистрация права собственности обеспечивает стабильность гражданского оборота, выраженного в возникновении прав у арендатора в использовании арендованного недвижимого имущества по договору аренды, который в силу закона так же подлежит регистрации.

Поскольку решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от дата признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Старкова А.Г. на объект незавершенного строительства, имеющий следующие характеристики: площадь застройки 149,7кв.м, степень готовности 5 %, кадастровый номер объекта №, расположенный по адресу: <адрес>, постановлено снять с государственного кадастрового учета указанный объект незавершенного строительства, оснований для заключения договора аренды земельного участка у администрации г. Магнитогорска со Старковым А.Г. не имелось.

Действительно в силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, однако как установлено судом право собственности на объект у Старкова А.Г. возникло 06.04.2021, таким образом, право собственности возникло после 01.03.2015, в связи с чем, нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 -ФЗ, не применимы, что является дополнительным основанием для отказа к заключению договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Старкова А.Г. к администрации г. Магнитогорска, управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 698 кв.м.. расположенном по адресу: <адрес>, для завершения строительства незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме принято 23 мая 2024 года.