Решение по делу № 33-13646/2015 от 01.12.2015

Дело №  2-2211/2010

Р Е  Ш Е  Н И  Е

Именем Российской Федерации

            «02» августа 2010г. г.Владимир

            Октябрьский районный суд г.Владимира в составе :

председательствующего судьи Горячевой А.В.

при секретаре Фирсовой А.А.,

            рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дмитриев В.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС», третьему лицу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании права собственности на квартиру, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» к Дмитриев В.Ю. об обязании заключить дополнительное соглашение, о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л  :

            Дмитриев В.Ю. обратился в суд с иском к ООО «ЦВС», третьему лицу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о признании права собственности на квартиру ...

            В обоснование иска указал, что он заключил с ООО «ЦВС» договор ### от dd/mm/yy г. на участие в долевом строительстве объекта недвижимости. В соответствии с условиями данного договора он, как дольщик, приобрел право требования на передачу ему в собственность (по окончании строительства и ввода жилого в эксплуатацию) квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатной квартиры общей (приведенной) площадью 66.48 кв.м., жилая площадь 32.44 кв.м., площадь кухни 10.90 кв.м., этаж 10, проектный номер 45, площадь лоджии/,балкона 5.59/4.32, расположенной на десятом этаже в многоэтажном кирпичном жилом доме по адресу: ..., ..., ... «а» (проектные номера). В соответствии с постановлением Правительства РФ от dd/mm/yyг. ### «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 31 указанных правил в «Площадь» указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру). В соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с данными технического паспорта по состоянию на dd/mm/yy общая площадь квартиры инвентарный номер ### (площадь, которая будет указываться в свидетельстве о государственной регистрации права) составляет 62.6 кв.м. В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ застройщик (в данном случае ООО «ЦВС») обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Согласно п.2.3. указанного договора «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее dd/mm/yyг.», т.е. не позднее dd/mm/yyг. Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее срока, предусмотренного договором. В соответствии с п.4.1.4. застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства не позднее dd/mm/yyг. (п. 2.3. договора). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено застройщиком ООО «ЦВС» dd/mm/yyг. Согласно п.7.3. договора после получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (то есть не позднее dd/mm/yyг.). В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона ответчик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан передать истцу объект долевого строительства, а истец обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Истец полностью и надлежащим образом выполнил свою обязанность, предусмотренную договором - внес денежные средства в сумме 2 991 600 руб. в предусмотренные договором сроки. Несмотря на полное и надлежащее выполнение условий договора со стороны истца, до настоящего времени объект долевого строительства ответчиком передан не был. Претензия, содержащая требования о передаче квартиры, направленная в адрес ответчика. dd/mm/yy г., оставлена последним без ответа. Наличие двух следующих условий: получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; выполнение истцом в полном объеме своих обязанностей по уплате договорной цены позволяет сделать однозначный вывод о наличии у истца права собственности на указанную квартиру.

            ООО «ЦВС» обратилось к Дмитриев В.Ю. со встречным иском об обязании дольщика заключить дополнительное соглашение к договору ### от dd/mm/yyг., взыскании с Дмитриев В.Ю. денежных средств в общем размере ### руб., составляющие доплату по договору  ### от dd/mm/yyг.

            В обоснование встречного иска указано, что dd/mm/yyг. между ООО «ЦВС» (застройщик) и Дмитриев В.Ю. (дольщик) был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Данным договором был предусмотрен объект долевого строительства со следующими характеристиками - квартира 2-х комнатная, общей приведенной площадью 66.48 кв.м., расположенную на 10-м этаже с проектным номером 45, номер очереди строительства 1, подлежащий передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, находящегося на земельном участке по строительному адресу: ..., ..., ... «а» (разрешение на строительство ### этап от dd/mm/yy года, проектная декларация от dd/mm/yy года, опубликованная в газете Томикс), и входящий в состав указанного многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств дольщика, а также общего имущества. При этом, согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади отражен в соответствии с данными, указанными в проектной документации, в связи с чем носят ориентировочный характер и могут подлежать корректировке после проведения первичной паспортизации многоквартирного дома филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по .... Срок передачи застройщиком объекта дольщику был предусмотрен не позднее dd/mm/yy года. Цена одного квадратного метра объекта определена п. 3.1 договора и составила ### руб., цена договора по данному объекту составила - ### руб. При этом, данная сумма являлась ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации объекта. Согласно п. 3.3. договора цена 1 кв.м. является окончательной и не подлежит увеличению иначе как по соглашению сторон, а в частности корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., факт которого устанавливается по данным обмеров, проведенных Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Таким образом, согласно техническому паспорту, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация» с учетом контрольного обмера площадь объекта долевого строительства составила 72.9 кв.м., в том числе жилая 33.0 кв.м., площадь кухни – 11.0 кв.м., площадь ванной – 3.5 кв.м., площадь туалета – 1.7 кв.м., площадь коридора – 13.4 кв.м., площадь лоджий – 10.3 кв.м. В соответствии с п. 7.3, 7.4 договора застройщик сообщает о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче посредством подписания передаточного акта, а дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в течении семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В свою очередь, согласно условиям договора (п.4.3, 4.4) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта, а обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Таким образом, застройщиком во исполнение условий договора dd/mm/yy года в адрес дольщика - было направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче посредством подписания передаточного акта, поскольку застройщиком dd/mm/yyг. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома (1 очередь), расположенного по адресу: ..., ..., ..., ... «д». Одновременно с этим, было сообщено, что согласно условиям договора, указанным в п. 3.1. цена договора от dd/mm/yy является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации Объекта долевого строительства, а согласно техническому паспорту, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация» площадь объекта долевого строительства составила 72.9 кв.м., в связи с чем, необходимо произвести доплату за каждый кв.м., превышающий общую приведенную площадь, указанную в договоре : 72.9 кв.м. по тех.паспорту * ### (стоимость 1 кв.м. по договору) = ### (окончательная цена по договору) - ### (цена по договору) = ### (доплата по договору). С учетом этого, дольщику необходимо было приступить к приему объекта долевого строительства с одновременной доплатой стоимости объекта долевого строительства в указанных размерах в течение семи дней с момента получения уведомления согласно прилагаемому счету. Однако, до настоящего времени, оплата дольщиком не произведена, что препятствует исполнению обязанностей застройщика по договору в части передачи объекта посредством подписания передаточного акта.

            В судебном заседании представитель истца по основному иску и ответчика по встречному иску Савинов А В поддержал исковые требования Дмитриев В.Ю., в удовлетворении встречного иска просил отказать.        

            Решением Арбитражного суда Владимирской области от dd/mm/yyг. ООО «ЦВС» признано несостоятельным (банкротом).

            Определением Арбитражного суда Владимирской области от dd/mm/yyг. утвержден конкурсный управляющий ООО «ЦВС» ФИО3

            Представитель ООО «ЦВС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

            Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» просил рассмотреть дело в его отсутствие.

            Выслушав представителя истца по основному иску и ответчика по встречному иску Савинов А В, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Судом установлено, что dd/mm/yyг. между Дмитриев В.Ю. и ООО «ЦВС» был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ООО «ЦВС» обязалось в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ... «а» (в настоящее время дом ### «д»), общей приведенной площадью 66.48 кв.м., на 10 этаже, проектный номер 45, а Дмитриев В.Ю. обязался уплатить ООО «ЦВС» обусловленную цену в размере ### руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

 Согласно справке Владимирского отделения ### АК СБ РФ от dd/mm/yyг. денежные средства в размере ### руб. были списаны со счета Дмитриев В.Ю. в адрес организации ООО «ЦВС», назначение платежа : оплата за квартиру по адресу : ..., ..., ... «А», ..., дата и время операции dd/mm/yyг. в 12ч. 11 м.

Пунктами 2.3, 4.1.5 договора сторонами установлен предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику: 4 квартал 2009г.

Согласно п. 7.2 договора передача объекта строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а в пункте 7.3 договора установлено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не позднее предусмотренного договором срока.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями и спортивным блоком (1-я очередь), расположенного по адресу: ..., ..., ... «д», было получено ответчиком dd/mm/yyг.

В силу ч.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Вместе с тем, в нарушение указанных норм Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и условий договора ООО «ЦВС» не направило Дмитриев В.Ю. уведомления о необходимости приступить к приему объекта, в предусмотренный законом срок.

В направленном истцу повторном уведомлении конкурсного управляющего ООО «ЦВС» от dd/mm/yyг. ему сообщалось о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцу предложено приступить к приему объекта долевого строительства с одновременной доплатой уточненной стоимости объекта долевого строительства после контрольного обмера в сумме ### руб.

На указанное уведомление истцом dd/mm/yyг. была направлена претензия, в котором он просил в течение 5 дней с момента получения претензии передать ему квартиру путем подписания акта приема-передачи и передать все документы для осуществления государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

До настоящего времени передаточный акт между Дмитриев В.Ю. и ООО «ЦВС» не подписан, следовательно, объект долевого строительства не передан.

В соответствии с ч.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.п. 3.4, 3.4.2 договора от dd/mm/yy г. ### по соглашению сторон цена договора может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.

В силу п. 3.5 договора при не достижении согласия об увеличении цены договора стороны вправе по своему выбору либо обратиться за разрешением разногласий в судебный орган, либо расторгнуть договор по соглашению сторон. С иском о разрешении разногласий вправе обратиться любая из сторон.

В п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «общая приведенная площадь».

При этом согласно п. 1.2 договора объем общей приведенной площади определен в соответствии с данными, отраженными в проектной документации, которая является неотъемлемой частью договора.

В свою очередь, в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0.5.

Согласно договору ### от dd/mm/yyг. общая приведенная площадь квартиры составляет 66.48 кв.м., согласно техническому паспорту по состоянию на dd/mm/yyг. площадь данной квартиры составляет 67.75 кв.м.

Таким образом, разница в площади квартиры по техническому паспорту и по договору составляет 1.27 кв.м., что превышает установленный в п.3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства (1 кв.м.) и является основанием для увеличения цены договора.

Учитывая, что стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства определена сторонами по договору в размере ### руб. (п.3.1. договора), то с дольщика Дмитриев В.Ю. в пользу застройщика ООО «ЦВС» подлежит взысканию сумма в размере ### руб. (45 000 руб. х 1.27).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При указанных обстоятельствах осуществленное судом толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ дает основания для вывода о том, что стороны при заключении договора от dd/mm/yyг. ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении:            1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к ? кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0.5).

Осуществленное судом толкование содержания п. 1.2 договора и, в частности, содержания понятия «общая приведенная площадь» соотносится с принципом свободы договора и положениями ст.421 ГК РФ, в частности о том, что условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, в договоре могли применить любые коэффициенты для определения «общей приведенной площади» лоджий и определения цены лоджии: как 0.5, так и 1 и т.д.

Следовательно, встречные требования ООО «ЦВС» о взыскании с Дмитриев В.Ю. денежных средств в размере 288 900 руб., которые рассчитывались из приведенной площади 72.9 кв.м., без учета коэффициента лоджий 0.5, подлежат отклонению.

Встречное исковое требование ООО «ЦВС» об обязании дольщика заключить дополнительное соглашение к договору ### от dd/mm/yyг., подлежит отклонению, поскольку судом разрешен вопрос о взыскании с Дмитриев В.Ю. в пользу ООО «ЦВС» стоимости превышения площади объекта.

Таким образом, встречные исковые требования ООО «ЦВС» подлежат частичному удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и данным Федеральным законом.

   В силу п.1. ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

   По изложенным основаниям суд признает подлежащими удовлетворению требования истца о признании за ним права собственности на квартиру ### в доме ### «д» по ... ....

   В силу ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

   Поскольку судом удовлетворено требование Дмитриев В.Ю. имущественного характера, с ответчика на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, п. 2. ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 БК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, установленная подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 22 958 руб. (от стоимости квартиры в порядке абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и в пользу Дмитриев В.Ю. в сумме 200 руб.

   Поскольку судом частично удовлетворены встречные исковые требования, то с Дмитриев В.Ю. в пользу ООО «ЦВС» с учетом положений ст.98 ч.1 ГПК РФ в возмещение государственной пошлины подлежит взысканию сумма в размере 1 200 руб.

   На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е  Ш И  Л  :

            Исковые требования Дмитриев В.Ю. удовлетворить.

            Признать за Дмитриев В.Ю. право собственности на квартиру ###, ...

            Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» в пользу Дмитриев В.Ю. в возмещение государственной пошлины 200 (двести) рублей.

            Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» государственную пошлину в сумме ### рублей в доход местного бюджета.

            Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» удовлетворить частично.

            Взыскать с Дмитриев В.Ю. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» денежные средства в сумме ### рублей, в возмещение государственной пошлины 1 200 (одна тысяча двести) рублей, в остальной части иска отказать.

            Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение 10 дней.

            Председательствующий судья А.В.Горячева

            Мотивированное решение изготовлено dd/mm/yyг.

            Председательствующий судья А.В.Горячева