Решение по делу № 2-215/2017 (2-7319/2016;) от 02.11.2016

к делу № 2-215/2017

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2017 года                                    г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи        Ситниковой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания        Шовгеновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л

АО «АИЖК» обратилось в суд с иском к Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование указано, что в соответствии с условиями договора займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г. заемщикам Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М. ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заем в сумме 2 500 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в общую собственность ответчиков жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>. Заем в сумме 2 500 000 руб. зачислен на счет ответчика, открытый в ОАО АКБ «Новация». В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно кредитором и залогодержателем, является АО «АИЖК». С февраля 2015 года заемщики в нарушение условий закладной и договора займа допускали просрочку платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа. Задолженность ответчиков по состоянию на 22.09.2016г. составляет 2 591 855,17 руб., в том числе: 2 169 231,08 руб. – задолженность по основному долгу, 281 519,68 руб. – задолженность по уплате процентов, 141 134,41 руб. – задолженность по уплате начисленных пени. По состоянию на 06.07.2008г. предмет ипотеки был оценен в размере 1 286 000 руб. Просит суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа от 06.08.2008г. №381-08/08-ИЗ по состоянию на 22.09.2016г. в размере 2 591 885,17 руб., в том числе: 2 169 231,08 руб. – задолженность по основному долгу, 281 519,68 руб. – задолженность по уплате процентов, 141 134,41 руб. – задолженность по уплате начисленных пени. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ответчицам на праве общей совместной собственности, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену домовладения в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика. Также просит взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в размере 27 159,43 руб.

Впоследствии представитель истца уточнил заявленные требования, просил суд расторгнуть договор займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г., заключенный между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Меджажевой З.Б., Меджажевым А.М.. Взыскать с ответчиков солидарно в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа №381-08/08-ИЗ в размере 2 591 885,17 руб., из которых: основной долг – 2 169 231,08 руб., проценты за пользование займом – 281 519,68 руб., неустойка – 141 134,41 руб. Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г. на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М.: жилой дом, общая площадь 241,1 кв.м., кадастровый (или условный номер): №, находящийся по адресу: <адрес>; земельный участок, общая площадь 500 кв.м., кадастровый (или условный номер): №, находящийся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену вышеуказанных жилого дома и земельного участка в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика. Взыскать с ответчиков сумму расходов по уплате госпошлины в размере 27 159,43 руб., а также по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 18 000 руб.

Стороны, извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. Представитель истца в своем ходатайстве об уточнении иска просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против вынесения заочного решения.

Ответчики, будучи надлежаще уведомлены о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин своей неявки суд не уведомили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие и, суд с согласия истца, в соответствии со ст.ст.233-238 ГПК РФ определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Как установлено в судебном заседании, 06.08.2008г. между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и ответчиками Меджажевой З.Б., Меджажевым А.М. был заключен договор займа №381-08/08-ИЗ, согласно которому ответчикам был предоставлен заем в размере 2 500 000 рублей сроком на 240 месяцев под 12,25 процентов годовых для приобретения по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома и земельного участка, обремененных ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея 19.08.2008г., усматривается, что в настоящее время держателем закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (10.06.2016г.).

Согласно пункта 1.2. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Из абз.2 п.1.1 и абз.2 п.1.3 усматривается, что стороны договорились, что вся переписка, связанная с исполнением договора и предоставление займа или открытие счета для перечисления средств займа будет осуществляться на имя Меджажевой З.Б. Стороны согласны, что жилой дом и земельный участок приобретаются и оформляются в общую совместную собственность Меджажевой З.Б. и Меджажева А.М.

Пунктом 3.1 и пунктом 3.2 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,25% годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

В силу п.3.3.7., п.3.3.8., п.3.3.9. договора займа ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, заемщики производят в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет займодавца не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для внесения второго платежа, который состоит из начисленных процентов за первый процентный период и аннуитетного платежа на второй процентный период. В последующие 238 платежей заемщики производят ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

, где

ОСЗ – остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с настоящим договором (в процентах годовых);

ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).

Расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа производится с точностью до рубля, при этом округление производится по математическим правилам.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитанный по вышеуказанной формуле, на дату подписания настоящего договора, составляет 28 019 российских рублей, указывается в Графике платежей, приведенном в Информационном расчете, который является неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Согласно п.3.3.12, п.2.2.14 договора займа при истечении сроков платежей, установленных настоящим договором и непогашении задолженности заемщиками, займодавец переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов. При просрочке в исполнении обязательств заемщиками по настоящему договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем займодавец уведомляет заемщиков.

В силу п.3.3.15, п.3.3.16 договора займа, в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения ими обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований займодавца: в первую очередь – издержки займодавца по получению исполнения обязательств заемщиков; во вторую очередь – требование по выплатам процентов; в третью очередь – требование по возврату суммы займа; в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы займа; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы займа; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – требование по досрочному возврату займа. Займодавцу принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиками требований займодавца и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.15 настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиками.

В соответствии со ст.309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Однако, как видно из материалов дела, заемщики свои обязательства не исполнили.

Пунктом 4.4.1 и п.4.4.3 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п.5.2 и 5.3 Договора заемщик при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платит займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленным истцом расчётам, задолженность ответчиков перед истцом по договору займа от 22.09.2016г. составляет 2 591 885,17 руб., из которых: основной долг – 2 169 231,08 руб., проценты за пользование займом – 281 519,68 руб., неустойка – 141 134,41 руб.

До настоящего времени задолженность по договору займа ответчиками в нарушение требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не погашена.

Из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что требование от 18.03.2015г. о досрочном возврате суммы займа с предложением расторгнуть договор займа было надлежащим образом отправлено Меджажевой З.Б. по месту ее жительства - <адрес>, что подтверждается сведениями с официального сайта ФГУП «Почта России».

Также требования о досрочном взыскании задолженности направлялись ответчикам 28.06.2016г. по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес> (месту нахождения заложенного имущества).

Согласно пункта 1 статьи 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Также, п.4.1.19 договора займа прямо предусмотрена обязанность заёмщиков уведомить заимодавца об изменении места жительства в десятидневный срок, считая от даты изменения.

В соответствии с требованиями статей 3, 4, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований об уплате основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, процентов, неустойки (штрафов, пени), возмещения судебных расходов.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, однако, как видно из материалов дела, заёмщики свои обязательства перед АО «АИЖК» не исполнили надлежащим образом.

Так из выписки по счету Меджажевой З.Б. усматривается, что ответчик допускал неоднократные случаи невнесения платежей по договору. Так начиная с 31.10.2015г. не вносит платежи по договору займа.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно расчету, задолженность ответчиков перед истцом на 22.09.2016г. составляет 2 591 885,17 руб., из которых: основной долг – 2 169 231,08 руб., проценты за пользование займом – 281 519,68 руб., неустойка – 141 134,41 руб.

Учитывая приведенные нормы закона и исходя из характера спорного правоотношения, на ответчиках лежит обязанность представить доказательства надлежащего исполнения ими своих обязанностей заемщиков перед истцом и доказать факт возврата суммы основного долга в порядке и в сроки, установленные договором.

Ответчиками доказательств надлежащего исполнения обязательства по возврату долга суду не представлено.

Принимая во внимание, что ответчиками обязательства перед АО «АИЖК» не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца о досрочном взыскании образовавшейся задолженности по уплате основного долга, процентов и пеней по договору правомерными и подлежащими удовлетворению.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, подлежащей взысканию с ответчика, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда, выполнены в соответствии с условиями договора займа и проверены судом.

При таких обстоятельствах, с ответчиков подлежит взысканию в солидарном порядке сумма долга в размере 2 591 885,17 руб., из которых: основной долг – 2 169 231,08 руб., проценты за пользование займом – 281 519,68 руб., неустойка – 141 134,41 руб.

Также, по мнению суда, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии со ст.13 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно закладной, выданной на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ее держателем является АО «АИЖК», а данной закладной обеспечивается исполнение обязательства по договору займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 3 месяцев, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиком не было исполнено требование о досрочном возврате займа, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из заключения судебной оценочной экспертизы от 17.02.2017г., составленной ООО «АНОН» усматривается, что рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> составляет 6 720 000 руб., в том числе стоимость земельного участка 1 268 000 руб.

С учетом данного отчета суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости, что будет составлять 5 376 000 рублей.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В силу пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Учитывая, что Меджажева З.Б. и Меджажев А.М. обязательства перед АО «АИЖК» не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца о расторжении договора займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г. также правомерными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Из материалов дела усматривается, что истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 27 159,43 руб. (платежное поручение №21378 от 12.10.2016г.), также истцом была оплачена стоимость экспертизы в размере 18 000 руб. (платежное поручение №1746 от 25.01.2017г.).

При таких обстоятельствах, уплаченная истцом госпошлина в размере 27 159,43 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 000 руб. подлежат взысканию с ответчиков.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд заочно

Р Е Ш И Л :

Иск Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с Меджажевой З.Б., Меджажева А.М. в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г. по состоянию на 06.11.2015г. в размере 2 591 885 рублей 17 копеек, из которых: основной долг – 2 169 231 рубль 08 копеек, проценты за пользование займом – 281 519 рублей 68 копеек, неустойка – 141 134 рубля 41 копейка.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г. на заложенное имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности ответчикам Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М.:

- жилой дом, общая площадь 241,1 кв.м., кадастровый (или условный номер): №, находящийся по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общая площадь 500 кв.м., кадастровый (или условный номер): №, находящийся по адресу: <адрес>.

Определить способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену вышеуказанных жилого дома и земельного участка в размере 5 376 000 рублей, в том числе: 4 361 600 рублей – жилой дом, 1 014 400 рублей – земельный участок.

Расторгнуть с 17.04.2017 года договор займа №381-08/08-ИЗ от 06.08.2008г., заключенный между Открытым акционерным обществом «Адыгейское ипотечное агентство» с одной стороны и Меджажевой З.Б., Меджажевым А.М. с другой стороны.

Взыскать с Меджажевой З.Б., Меджажева А.М. в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 159 рублей 43 копейки и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 000 рублей.

Разъяснить Меджажевой З.Б., Меджажеву А.М., что они вправе подать в Майкопский городской суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть также обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд РА через Майкопский городской суд в течение месяца, по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 апреля 2017 года.

Председательствующий – подпись        С.Ю. Ситникова