Решение по делу № 33-5532/2024 от 02.05.2024

Судья Прохоренко Т.Ю. Дело № 33-5532/2024

24RS0007-01-2023-001526-94

2.147

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 июня 2024 года      г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Туровой Т.В.,

судей Александрова А.О., Абрамовича В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Курганской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску Берсанова Зайнди Зелимхановича к администрации Богучанского района Красноярского края о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка, возложении обязанности пересчитать арендную плату, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика администрации Богучанского района Красноярского края Тимофеевой К.О. на решение Богучанского районного суда Красноярского края от 28 февраля 2024 года, которыми постановлено:

«Административные исковые требования Берсанова Зайнди Зелимхановича к администрации Богучанского района Красноярского края удовлетворить частично.

Признать решение администрации Богучанского района Красноярского края (выраженное в письме от 28 ноября 2023 года исх. № 01/38-5047) об отказе Берсанову Зайнди Зелимхановичу в перерасчете задолженности по договору аренды незаконным.

Обязать администрацию Богучанского района Красноярского края устранить нарушение прав, свобод и законных интересов Берсанова Зайнди Зелимхановича, допущенное решением администрации Богучанского района Красноярского края (письмо от 28 ноября 2023 года № 01/38-5047), путем принятия в установленные законом сроки мотивированного решения по заявлению Берсанова Зайнди Зелимхановича от 31 октября 2023 года о перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 52 от 10 ноября 2016 года.

В остальной части заявленных исковых требований Берсанову З.З. отказать.

Обязать администрацию Богучанского района Красноярского края в течение одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения сообщить в Богучанский районный суд Красноярского края, а также Берсанову Зайнди Зелимхановичу об исполнении решения по настоящему административному делу».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Берсанов З.З. обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации Богучанского района Красноярского края о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка, возложении обязанности пересчитать арендную плату, требования мотивируя тем, что 10.11.2016 между администрацией Богучанского сельсовета (арендодатель) и Берсановым З.З. (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с п. 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка – объекты придорожного сервиса.

04.05.2017 во исполнение условий договора аренды истец внес платеж в размере годовой арендной платы в размере 107720,09 рублей.

В июне 2017 года Берсанов З.З. обратился в администрацию Богучанского района с заявлением о выдаче разрешения на строительство автосервиса на указанном земельном участке, с приложением всей необходимой документации. В выдаче разрешения истцу отказано в связи с тем, что указанный земельный участок расположен в зоне природного ландшафта и его использование с видом разрешенного использования – объекты придорожного сервиса – невозможно. Также административному истцу было сообщено о принятии администрацией Богучанского района нового градостроительного регламента по Богучанскому району и изменении территориальных зон населенного пункта с. Богучаны. Территориальные зоны выделяются с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Истец считает, что земельный участок, переданный ему по договору аренды, не мог быть использован в соответствии с обусловленными в договоре аренды целями, в связи с чем постановление администрации об изменении зоны незаконно и нарушает его права как пользователя указанного выше земельного участка.

Администрацией Богучанского района в адрес истца направлено претензионное письмо о взыскании задолженности по арендной плате, в ответ на которое истец просил сделать перерасчет арендной платы и разобраться в сложившейся ситуации.

В июле 2020 года при получении претензионного письма от Управления монопольной собственностью Богучанского района, истец направил ответ, в котором просил пересчитать ему арендную плату за тот период, когда он не имел возможности пользоваться земельным участком с его разрешенным использованием, а уплаченную им арендную плату в 2017 году просил зачислить в счет оплаты арендной платы за часть 2019 года и часть 2020 года, однако его письмо оставлено без ответа.

После получения ответа администрации Богучанского района в октябре 2020 года он обратился в Богучанский сельсовет для проведения публичных слушаний в целях дальнейшего использования земельного участка, где получил ответ, что полномочия по распоряжению земельными участками переданы в администрацию Богучанского района. В соответствии с постановлением администрации Богучанского района № 127-п от 18.02.2021 на спорном земельном участке установлен условный вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (код 4.9.1). В связи с чем полагает, что право пользования земельного участка с кадастровым номером № по назначению возникло у него только 18.02.2021, а ранее уплаченная арендная плата должна быть перенесена на период с 18.02.2021 по 18.02.2022, период с 19.02.2022 по 19.02.2023 оплачен.

30.11.2023 им вновь получен ответ администрации Богучанского района, согласно которому неиспользование им земельного участка не освобождает его от уплаты арендной платы, а также об отсутствии права требовать исполнения обязательства обратно в связи с истечением срока исковой давности.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации Богучанского района Красноярского края Тимофеева К.О. просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы гражданского законодательства РФ. Доказательств того, что истец не знал о недостатках сданного в аренду имущества, а именно не знал, в какой территориальной зоне расположен земельный участок на момент заключения договора, суду не представлено. В соответствии с действующим законодательством арендатор не вправе требовать исполненное обязательство обратно в связи с истечением срока исковой давности, так платеж произведен 04.05.2017, т.е. за пределами срока исковой давности. Кроме того суд неправильно установил обстоятельства дела, так с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта придорожного сервиса на земельном участке в администрацию Богучанского района истец не обращался, что свидетельствует об отсутствии намерения приступить к использованию земельного участка по целевому назначению. Судом первой инстанции не учтено, что для использования земельного участка по назначению (для строительства объекта придорожного сервиса) истец не был поставлен в зависимость от проведения публичных слушаний по изменению вида разрешенного использования участка, так как вид разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» был изначально внесен в кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2016 при формировании земельного участка еще в 2016 г. Кроме того, невозможно исполнить решение суда первой инстанции ввиду неясности, а именно отсутствия даты, с которой следует произвести перерасчет арендной платы.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Берсанов З.З. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

14.05.2024 судебная коллегия по административным делам Красноярского краевого суда апелляционным определением перешла к рассмотрению настоящего дела в апелляционном порядке по правилам гражданского судопроизводства, предусмотренного Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, указав, что в данном случае отношения власти и подчинения отсутствуют, а имеет место спор в рамках договора аренды земельного участка (оспаривается арендная плата и условия её внесения).

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя требования Берсанова З.З. и обязывая администрацию Богучанского района принять мотивированное решение о пересчете арендной платы за земельный участок, суд первой инстанции, рассмотрев требования по правилам КАС РФ, исходил из того, что истец, как арендатор земельного участка, не имел возможности использовать земельный участок для целей возведения на нем помещения автосервиса, так как территориальная зона (Р1, Р5), в которой данный земельный участок расположен (изначально территориальная зона Р5 – зона парков и скверов, затем - Р1 – зона природного ландшафта), не предполагала данное строительство и в этой связи истцу отказано в выдаче разрешения на строительство.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды в силу своей правовой природы носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и последствия урегулированы ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе по своему усмотрению потребовать: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, из анализа действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и его официального толкования, следует, что права арендатора подлежат защите, в частности, путем освобождения от внесения арендной платы, в случае, если последний не имеет объективной возможности пользоваться предметом аренды в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением предмета аренды. При этом должен быть соблюден баланс интересов сторон, а также принцип платности предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной, государственной собственности, либо право собственности на которые не разграничено, в случае, если такие объективные причины не будут установлены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10.11.2016, по результатам торгов, между администрацией Богучанского сельсовета Богучанского района Красноярского края (арендодатель) и Берсановым З.З. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 10.11.2016, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса; срок действия договора установлен с 10.11.2016 по 09.11.2036, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. В договоре отражены также размер и условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон (л.д. 37-41, 42-43).

04.05.2017 арендатором осуществлен платеж в сумме 106220,09 руб. в качестве арендной платы по у договору аренды, а также 1500 руб. оплачены Банку в качестве комиссии (л.д. 44).

В силу п. 4.2.2 договора аренды арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, а арендатор имеет право обращаться в отдел по земельным ресурсам администрации Богучанского района для уточнения расчета арендной платы за участок и платежных реквизитов (п. 4.3.2 договора).

В п. 3.7 договора содержится условие, что неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от внесения арендной платы.

Договор на указанных условиях подписан обеими сторонами, из чего следует, что стороны условия согласовали, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 25.11.2016.

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18.05.2016 следует, что указанный земельный участок, имеющий местоположение: <адрес>, площадью 1200 м2, расположен на землях населенного пункта, имеет разрешенное использование: объекты придорожного сервиса (л.д. 10-11, 104).

Согласно Правилам землепользования и застройки с. Богучаны, утвержденным решением Богучанского сельского Совета депутатов Богучанского района от 27.06.2013 № 16-58, на карте градостроительного зонирования территории Богучанского сельсовета Богучанского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером № располагался в территориальной зоне Р5 – зона парков и скверов, которая выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях досуга населением. Данная территориальная зона предполагает основные виды использования: зеленые насаждения общего пользования; условно разрешенные виде использования: летние кафе, павильоны розничной торговли, объекты пожарной охраны; вспомогательные виды разрешенного использования: объекты освещения, инженерные сети и сооружения, мемориалы, памятники и другие скульптурные композиции, сооружения, связанные с организацией отдыха (скамейки, беседки и другие малые архитектурные формы, связанные с организацией отдыха), общественные туалеты, открытые стоянки для временного хранения транспортных средств (л.д.109-115).

В данной редакции карта градостроительного зонирования с. Богучаны и Правила землепользования и застройки с. Богучаны и территории Богучанского сельсовета действовали и на момент заключения договора аренды спорного земельного участка администрацией Богучанского сельсовета и Берсановым З.З.

Решением Богучанского районного Совета депутатов от 07.07.2017 № 17-1/127 в Правила землепользования и застройки внесены изменения, на карте градостроительного зонирования территории Богучанского сельсовета Богучанского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером № располагаентся в территориальной зоне Р1 – зона природного ландшафта, которая выделена для обеспечения правовых условий использования и сохранения существующего природного ландшафта и одновременно создания условий для отдыха населения. Данная территориальная зона также не предполагала вид использования объекты придорожного сервиса (л.д. 117-123).

Согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования Богучанский сельсовет (изменения в Правила землепользования и застройки внесены решением Богучанского районного Совета депутатов от 18.10.2018 № 28/1-213), спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, который предполагает в качестве условно разрешенного вида использования «объекты придорожного сервиса (код 4.9.1)» (л.д. 124-128).

Согласно выписке из ЕГРН (по состоянию на 22.12.2020) спорный земельный участок с кадастровым номером № с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса. Зарегистрировано ограничение права в виде аренды в пользу Берсанова З.З. на основании договора аренды № от 10.11.2016, срок действия ограничения: с 25.11.2016 по 09.11.2036 (л.д. 34-36).

Постановлением администрации Богучанского района от 18.02.2021 № 127-п по результатам публичных слушаний, инициированных заявителем, установлен условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № объекты придорожного сервиса (код 4.9.1). Данная информация внесена в ЕГРН 06.04.2021 (л.д. 18, 19).

Из выписок из ЕГРН (по состоянию на 12.01.2024, 09.02.2024) следует, что характеристики спорного земельного участка с кадастровым номером №, не изменились, при этом вид разрешенного использования указан «Объекты дорожного сервиса (код – 4.9.1)» (л.д. 91-94, 105-108).

Удовлетворяя заявленные требования, как уже отмечено выше, суд первой инстанции исходил из того, что Берсанов З.З. как арендатор не приступал к использованию спорного земельного участка ввиду отсутствия возможности его использования для целей, предусмотренных договором.

Вместе с тем, из буквального толкования условий договора, цель использования земельного участка, в том числе, для строительства автосервиса, договорам не определена, тогда как разрешенное использование – объекты придорожного сервиса – не предполагает безусловное возведение какого-либо объекта недвижимости, в частности, помещения (здания) автосервиса.

Кроме того, как отмечено выше, спорный земельный участок, согласно карте градостроительного зонирования и правилам землепользования, на момент заключения договора аренды администрацией Богучанского сельсовета и Берсановым З.З., располагался в территориальной зоне Р5, о чем, при должной степени заботливости и осмотрительности, должен был знать арендатор, заключая соответствующий договор по результатам торгов.

При таком положении судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о том, что истец по объективным причинам не мог использовать земельный участок по его целевому назначению, несостоятельна, поскольку, во-первых, цели использования договором аренды не определены; во-вторых, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса – не свидетельствует о единственной возможности использования – исключительно для возведение какого-либо объекта недвижимости, в частности, помещения (здания) автосервиса; в-третьих, на момент заключения договора аренды, территориальная зона не предполагала строительство автосервиса, о чем арендатор должен был знать.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что Берсанов З.З. не был лишен возможности использования арендованного им на длительный срок (до 2036 года) земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и с учетом зонирования иным способом.

То обстоятельств, что Берсанов З.З. намеревался построить на земельном участке автосервис, однако, ему было отказано в выдаче разрешения, с учетом изложенного выше, не свидетельствует о том, что Берсанова З.З. следует освободить от уплаты арендных платежей, поскольку аренда земельных участков носит платный характер.

При этом об установлении иного размера ставки арендных платежей, о расторжении договора аренды Берсанов З.З. не обращался, доказательств тому не представлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с отказом в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Богучанского районного суда Красноярского края от 28 февраля 2024 года отменить, рассмотреть требования по существу.

В удовлетворении исковых требований Берсанова Зайнди Зелимхановича к администрации Богучанского района Красноярского края о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка, возложении обязанности пересчитать арендную плату, отказать.

Председательствующий:                         Турова Т.В.

Судьи:                                     Александров А.О.

                                        Абрамович В.В.