Решение по делу № 33-5537/2021 от 12.07.2021

Дело № 33-5537/2021

УИД: 47RS0004-01-2020-003055-87

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                          8 сентября 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Озерова С.А.,

судей                 Титовой М.Г., Матвеевой Н.Л,

при секретаре Вагапове Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-559/2021 по апелляционной жалобе Ковыряшкина Евгения Анатольевича на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя Ковыряшкина Е.А. – Дмитриевой Е.А., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Грачева В.В. и ООО «Веда Хуас» - Клошко К.А.,

установила:

Ковыряшкин Е.А. обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к Грачеву В.В. и ООО «Веда Хуас» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, участок к кадастровому №, <адрес>, о взыскании с Грачева В.В. штрафной неустойки в размере 26500 руб., компенсации морального вреда в размере 500000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований указал на то, что 22.10.2015 он заключил с Грачевым В.В., являющимся генеральным директором ООО «Веда Хаус», предварительный договор № купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме на принадлежащем ответчику земельном участке. По условиям договора Грачев В.В. обязался оформить право собственности на объект до 30.04.2017 и передать его до 30.02.2017. Он исполнил обязательства по оплате объекта частично, ответчик уклоняется от оформления основного договора купли-продажи. Квартира передана по акту приема-передачи.

Представитель истца в суде поддержал иск.

Представитель ответчиков в суде иск не признал.

26 февраля 2021 г. Всеволожским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Ковыряшкин Е.А. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В основание жалобы указал доводы аналогичные изложенным в иске, а также на не преправильные выводы суда и оценку доказательств по делу. Материалами дела подтверждается, что спорное имущество существует в натуре. Представитель ответчика в суде признал факт получения денежных средств в полном размере. Суд не выяснил связи ответчиков и не истребовал у ответчиков инвестиционный договор, заключенный между ООО «Веда Хаус» и Грачевым В.В., по которому последний предоставил ООО «Веда Хаус» земельный участок под строительство, а ООО «Веда Хаус» обязалось предоставить Грачеву В.В. несколько квартир, включая его квартиру.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательства уважительности причин неявки в суд.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 4, п. 5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 22.10.2015 Ковыряшкин Е.А. заключил с Грачевым В.В. предварительный договор №3/14/15 купли-продажи квартиры в строящемся индивидуальном жилом доме. Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект жилой недвижимости (квартиру), в строящемся многоквартирном жилом доме, площадью 70,2 кв.м, с застекленным балконом, и земельный участок в общедолевую собственность, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Настоящий договор заключен в соответствии со ст. 429 ГК РФ и главой 30 ГК РФ (п.1.5 договора). Продавец оформляет право собственности на объект, указанный в п.1.1 договора до 30.04.2017. Предварительный договор купли-продажи не требует государственной регистрации (п. 6.1 договора). Вступает в силу с момента подписания и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств и подписания основного договора купли-продажи (п. 6.2 договора). Дополнительным соглашением № 1 к предварительному договору от 24.05.2018 стороны установили, что продавец оформляет право собственности на объект (квартиру) до 01.12.2018 (п. 1 дополнительного соглашения). Согласно п. 2 дополнительного соглашения в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации своего права собственности, но не позднее 21.12.2018 включительно, при условии полной оплаты стоимости объекта в сумме, указанной в п. 2.1 договора, продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи объекта (квартиры).

На основании предварительного договора №3/14/15, сторонами 24.05.2018 подписан акт приема-передачи доли (квартиры), согласно которому продавец передал, а покупатель принял для проведения внутренних ремонтно-строительных работ квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, на участке с кадастровым номером №

Из акта приема-передачи доли (квартиры) следует, что в переданном истцу объекте не работает вентиляция, не закончен строительством балкон на кухне, отсутствует ограждении конструкций балкона, отсутствует окно вентиляции на кухне, не установлены радиаторы, нет ключей от входных дверей.

Ответчиком в материалы дела представлено разрешение на строительство от 29.11.2016 №47-RU47504303-166К-2016, выданное ООО «Веда-Хаус» Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, согласно которому срок действия разрешения в соответствии с проектом организации строительства, проектной декларацией установлен до 29.12.2021.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

В силу пунктов 11-13 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 55 ГрК РФ установлено, что документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения данного документа застройщик должен обратиться в уполномоченный орган и представить в числе прочих документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

В соответствии с п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного Постановления.

Материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения дела в суде, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не получено, многоквартирный дом в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен и право собственности Грачева В.В. на спорный объект, являвшийся предметом предварительного договорена купли-продажи, в установленном законом порядке не возникло и не зарегистрировано. При этом из объяснений истца следует, что стоимость спорного объекта им полностью ответчику не оплачена, от принятия предложения ООО «Веда-Хаус» о заключении в отношении спорного объекта договора участия в долевом строительстве по правилам Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец отказался.

В рассматриваемом случае, строительство многоквартирного дома в установленном законом порядке, с соблюдением строительных норм и правил не завершено и до окончания строительства не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, в натуре спорный объект недвижимости – квартира, как оборотоспособный объект не существует, при этом ни законом, ни условиями договора не предусмотрено возникновение у истца права общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом.

Как разъяснено в абз. 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В настоящее время, возникновение каких-либо обязанностей у ООО «Веда-Хаус» перед истцом, условиями договора между истцом и Грачевым В.В., а также правоотношениями сторон, не предусмотрено.

Как правильно указал суд, заявленная истцом ко взысканию с Грачева В.В. штрафная неустойка, равная 5% от полученного аванса в размере 530000 руб. (п. 4.1 предварительного договора), предусмотрена к выплате с момента окончания действия предварительного договора или с даты уведомления о его расторжении, за неисполнение или ненадлежащее исполнение Грачевым В.В. обязательств, вытекающих из договора, приведших к невозможности заключить основной договор купли-продажи и при его расторжении.

При этом, по условиям предварительного договора он действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств и подписания основного договора (п. 6.1 предварительного договора).

Из материалов дела и объяснений истца в иске следует, что обязательства по оплате объекта, являющегося предметом предварительного договора, истцом в полном размере не выполнены, а требования о расторжении предварительного договора, истцом не заявлены.

Утверждения истца в жалобе о полной оплате стоимости спорного объекта материалами достоверно не подтверждены и стороной ответчиков при рассмотрении дела не были признаны.

Наличие или отсутствие между ответчиками инвестиционного договора не влияет на отношения сторон по заявленному истцом иску.

Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на спорные правоотношения сторон в настоящее время не распространяются.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

При таких обстоятельствах, правильно оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе в их совокупности, при недоказанности нарушения прав истца по заявленным им к ответчикам требованиям, суд обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, отказал в удовлетворении иска.

В связи с чем, а также с отказом в удовлетворении основных требований истца, также отсутствуют основания для возложения на Грачева В.В. штрафа в пользу истца, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ковыряшкина Евгения Анатольевича – без удовлетворения.

Председательствующий         

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 13 сентября 2021 г.

Судья Серба Я.Е.